裁判字號：最高法院98年台上字第88號民事判決
裁判日期：民國98年01月15日
裁判案由：損害賠償等
最高法院民事判決九十八年度台上字第八八號上訴人甲○○訴訟代理人 許巍騰 律師被上訴人乙○○
丙○○將作建設股份有限公司兼上一人法定代理人丁○○上列三人共同訴訟代理人 范翔智 律師
杜英達 律師上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國九十七年八月二十六日台灣高等法院第二審判決（九十六年度上字第一一二號）提起上訴，本院判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人對被上訴人丁○○其餘之上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
其他上訴駁回。
第三審訴訟費用關於駁回其他上訴部分，由上訴人負擔。
理由本件上訴人主張：伊於民國九十三年二月二十八日向被上訴人將作建設股份有限公司（下稱將作公司）訂購坐落於台北市○○區○○段三小段七一地號土地，權利範圍一萬分之一九五，面積七百五十一平方公尺，及其上建物門牌號碼為台北市○○區○○路一段七十七號十四樓之房屋（下稱系爭房地）。因系爭房地，原登記於被上訴人丁○○名下，伊遂於同年三月九日另與丁○○簽訂不動產買賣契約，買賣價金總價為新台幣（下同）二千一百八十二萬元。嗣因系爭房屋之基本隔間、衛浴設備皆無，將作公司遂同意將裝潢設施施作完畢後，始進行點交，並由被上訴人乙○○承攬施作，惟工程費用先由伊代將作公司逕行支付乙○○，再自系爭房地買賣價款中扣除，是系爭房地買賣價款原應為二千二百八十二萬元，經扣除裝潢費用一百萬元後，實際簽約時之買賣價款為二千一百八十二萬元。然因將作公司、丙○○、乙○○、丁○○等人（下稱將作公司等四人）無法正常履約，伊另於九十三年五月二十六日與將作公司等四人簽署補充協議書，惟將作公司等四人於同年六月十九日始完成塗銷抵押權及辦理過戶事宜，乙○○並嚴重延宕系爭修補工程且半途停工，伊嗣分別於九十三年八月十一日、九月八日委任律師催告將作公司等四人出面處理，惟就房屋修補工程卻置之不理。因系爭裝潢工程為本買賣契約中賣方即將作公司等四人所應履行之義務，將作公司等四人無法完成裝璜工程，顯違反補充協議書即原買賣契約，伊自得依買賣契約第十一條約定，向將作公司等四人請求賠償金。系爭房地依約定最後交屋日為九十三年六月二十五日，迄九十三年十一月十八日，共計遲延一百四十六天，求為命將作公司等四人應連帶賠償一百九十九萬零五百四十元，及自九十四年二月二十四日起至清償日止加計法定遲延利息之判決（原審判決丁○○應給付上訴人十萬九千一百元本息，並駁回上訴人其餘上訴，上訴人不服，提起本件上訴；至其他與本院繫屬無涉者，不再論述）。
被上訴人將作公司、丙○○、丁○○則以：依補充協議書第三、四條約定可知，系爭房屋之點交事宜，係乙○○之義務，與伊等無涉。且丁○○於九十三年三月九日與上訴人簽訂不動產買賣契約書隔日，亦已交屋，以便上訴人交由其委請之新瑞有限公司（下稱新瑞公司）施作裝修工程，伊等已依約將系爭房地點交予上訴人，並無違約情事。又依上訴人與新瑞公司簽訂工程合約所附設計詳圖、施工說明及估價單，足見上訴人與伊等所簽訂之不動產買賣契約，並未包括施作裝潢。上訴人與伊等所簽定之買賣合約，與上開工程合約，係分別獨立。且觀諸雙方所簽補充協議書，伊等與乙○○之權利義務，分別規定於第三條、第四條，伊等自無庸就乙○○之遲延責任負連帶賠償責任。乙○○則以：將作公司、丙○○、丁○○與上訴人間之買賣契約伊並未參與，伊係受讓新瑞公司承攬合約之權利義務，自僅為承攬人，與原買賣契約無關。且依補充協議書第四條約定，可知係承攬契約，伊交付鑰匙給上訴人之見證律師，僅係返還鑰匙予業主，並非不動產買賣契約上點交房屋之意義，自不需對上訴人負系爭買賣契約之出賣人責任各等語，資為抗辯。
原審以：查系爭補充協議書雖將乙○○與丁○○、丙○○、將作公司同列為乙方即「賣主」，且於補充協議書第一條載明：「本件買賣契約除付款條件變更為本協議書所載外，其餘買賣條件均延用原買賣契約…」。然依系爭房地買賣契約所示，本件標的之出賣人為丁○○，乙○○並非出賣人，而乙○○係於九十三年五月二十六日受讓上訴人與新瑞公司簽立之工程合約，概括承受新瑞公司承攬系爭房屋室內裝潢工程之權利義務，乙○○並非系爭買賣契約之出賣人。再者，系爭補充協議書僅第四條與乙○○有關，且系爭房地之買賣價款係由丁○○受領，乙○○之權利義務僅限於完成裝修工程及領取一百萬元本票。況參證人 陳國雄 、沈宏裕之證詞，足見系爭補充協議書係因便宜行事，而將乙○○同列於買主外之另一造，自難認乙○○應負系爭房地出賣人之義務。上訴人與將作公司所簽訂之訂購單及買賣合約書上並無任何應施作裝潢之記載，尚難認系爭買賣契約包括裝潢施作，且該訂購單因正式合約之簽定而作廢，上訴人主張上開訂購單係買賣契約之一部，亦不足採。依系爭房地買賣契約第二條及第十一條約定，足見兩造約定交屋日乃上訴人給付尾款之日，丁○○殊無可能在簽約隔日，即交付第一期簽約定金時履行其契約之交屋義務。且上開買賣契約第八條亦約定：「…甲乙雙方並約定於尾款付清日將房屋騰空交予甲方（即甲○○），若因甲方裝修之需，經乙方同意先行借用鑰匙時，甲方仍應按期繳款，並保證不得遷入使用，否則蓋依違約論處」，足見交屋前為配合上訴人裝潢所需，丁○○同意先將鑰匙交給上訴人，然此仍非買賣契約所言之交屋。況證人即本案之銷售人員 黃之健 亦證稱：將作公司與客戶進行交屋，其不需要參與，但需要將鑰匙跟卡片準備好，以便交屋時交給將作公司，再由將作公司處理後續交屋的事，而於九十三年六月之前來裝潢時，都需要向其借用大門及電梯的卡片以便進出等語，益證本件至九十三年六月之前，尚未完成交屋。兩造嗣於九十三年五月二十六日簽立補充協議書，約定以補充協議書變更原買賣契約之付款條件，參酌補充協議書及系爭買賣契約第八條、第一條所為尾款付清日即為交屋日之約定，應認兩造已同意將付款條件由分期付款變更為一次付清剩餘尾款、且丁○○應於補充協議書簽定後三十日內即九十三年六月二十五日點交系爭房屋。佐以證人黃之健證稱：九十三年六月底的時候準備要交屋，在這之前她（即上訴人）在裝修時都會跟我借進出大門及電梯的卡片，六月某日她說快交屋了這樣不方便，我就給她兩個進出大門、電梯、地下室的卡片，且並未要求甲○○歸還，因為我有徵詢將作公司的意見，將作公司說要交屋了，所以卡片給甲○○沒關係，該兩張卡片甲○○並未歸還，因為卡片在我這裡，只有我知道編號，所以由我寫備忘紙條讓客戶簽收等語，而上訴人亦自陳：七月一日是準備交屋的時間，所以我有寫一個備忘紙條，後來發生糾紛所以沒有交屋等語，而備忘紙條日期亦記載「九十三年七月一日」，足見兩造確曾約定於九十三年六月三十日完成交屋。系爭房屋因裝潢部分有糾紛，而未完成交屋，然裝潢工程並非買賣契約之一部分，縱乙○○裝潢部分有遲延情事，亦與系爭房地買賣契約無關，且丁○○亦未將之前借給上訴人的鑰匙取回，應認丁○○已於九十三年六月三十日完成交屋義務。系爭房地已於九十三年六月十九日完成過戶手續，而黃之健亦於九十三年六月底前將進出大門及電梯的卡片二張交予上訴人，且因系爭房屋由乙○○負責裝潢，故於系爭補充協議書約定由乙○○將房屋鑰匙交付上訴人，足見系爭房屋於同上日已置於上訴人實力支配之下，縱系爭房屋之磁卡十張未完全交付，亦屬瑕疵問題，尚難據此認系爭房屋尚未點交。系爭房地於九十三年六月三十日交付，則距離約定交付之九十三年六月二十五日，共遲延五天，買賣契約書第十一條約定，以買賣總價千分之一計算賠償金，共計十萬九千一百元。上訴人雖另主張將作公司等四人應負連帶賠償責任云云，然上開補充協議並未約定該四人須負連帶賠償責任，且上訴人與將作公司等四人間所簽立之契約各自獨立，並無任何關聯，是以僅有系爭房地之出賣人丁○○須負擔遲延交付系爭土地及房屋之賠償責任，而與將作公司、丙○○、乙○○無關。綜上，上訴人依買賣契約及遲延給付之法律關係，請求丁○○賠償上開金額，及自起訴狀送達翌日起至清償日止加計法定遲延利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。因而廢棄第一審所為上訴人部分敗訴之判決，改判丁○○應給付上訴人十萬九千一百元，及自九十四年三月十二日起算之法定遲延利息，並駁回上訴人其餘上訴。
廢棄發回部分（即原判決關於駁回上訴人對丁○○其餘之上訴部分）：
查原審先則謂上開買賣契約第八條約定：「…甲乙雙方並約定於尾款付清日將房屋騰空交予甲方（即上訴人），若因甲方裝修之需，經乙方同意先行借用鑰匙時，甲方仍應按期繳款，並保證不得遷入使用，否則蓋依違約論處」，足見交屋前為配合上訴人裝潢所需，丁○○同意先將鑰匙交給上訴人，然此仍非買賣契約所言之交屋。嗣復謂證人黃之健於九十三年六月底前將進出大門及電梯的卡片二張交予上訴人，且因系爭房屋由乙○○負責裝潢，丁○○亦未將之前借給甲○○的鑰匙取回，應認丁○○已於九十三年六月三十日完成交屋義務，系爭房屋於同時置於上訴人實力支配之下，就上訴人因裝潢所需，先行借用鑰匙是否等同交屋之認定，前後矛盾。次查證人黃之健證稱交卡片遙控器給上訴人時，沒有簽收，也未參與交屋，只由我寫備忘紙條讓客戶簽收等語，參諸卷附備忘紙條格式內容，亦似係銷售人員所立，交由客戶簽認之用（見一審卷二四九、二五０、二五二頁），原審未遑就此卷存證據資料詳予調查審認，確實交屋時間究係何時?徒以上訴人自陳於七月一日是準備交屋的時間，所以我有寫一個備忘紙條，後來發生糾紛所以沒有交屋等語，認丁○○已於九十三年六月三十日交屋，然該備忘紙條係銷售員黃之健所寫?抑或上訴人所寫?原審俱未查明，遽為上訴人不利之判斷，亦有認定事實，未憑證據之違誤。上訴論旨，指摘關原判決關此部分為不當，求予廢棄，非無理由。
上訴駁回部分（即原判決關於駁回上訴人對乙○○、將作公司、丙○○之上訴部分）：
原審就上訴人本於補充協議書之法律關係對乙○○、將作公司、丙○○所為之請求，以前開理由維持第一審所為上訴人該部分敗訴之判決，駁回其上訴部分，經核並無違誤。上訴意旨，徒就原審證據取捨及認定事實與解釋契約之職權行為，指摘上述原判決對其不利部分為不當，聲明廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十八年一月十五日
最高法院民事第五庭
審判長法官劉延村
法官許澍林法官黃秀得法官許正順法官魏大喨本件正本證明與原本無異
書記官中華民國九十八年二月三日
Ｍ