裁判字號：臺灣新北地方法院102年簡上字第181號民事判決
裁判日期：民國102年08月28日
裁判案由：返還押金
臺灣新北地方法院民事判決102年度簡上字第181號上訴人 黃樹正 被上訴人 陳秀惠 上列當事人間請求返還押金事件，上訴人對於中華民國102年5月27日臺灣新北地方法院板橋簡易庭102年板簡字第669號第一審判決提起上訴，經本院於102年8月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人方面：
（一）被上訴人於民國96年4月16日經住商新埔不動產仲介購買原告位於新北市○○區○○路0段000巷00弄00號1樓房屋（下稱系爭房屋），因鄰居佔用到原告之空地內，而暫時保留於住商不動產新埔加盟店新臺幣（下同）200,000元，因被上訴人於101年8月左右又將系爭房屋售出，因此上訴人主張被上訴人已將該屋出售就無權再扣押售屋尾款200,000元，因此要求被上訴人返還，為此爰依法提起本訴（原審為上訴人敗訴判決，上訴人不服提起上訴）。
（二）聲明：求為判決：①原判決廢棄。②被上訴人應給付上訴人新台幣200,000元及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
二、被上訴人方面：
（一）被上訴人當初於96年以605萬元買受系爭房屋，另外還有仲介費，還有180萬元的裝潢，被上訴人於101年以770萬至780萬元間出售系爭房屋。被上訴人處理系爭房房屋土地被佔用之問題，帶了20萬要找佔用土地放置冷氣的鄰居要處理此事，但是被轟出來，他們不願意跟我們處理，上訴人也沒有處理，被上訴人等了五年。被上訴人是叫仲介及代書去處理土地佔用此事。
（二）被上訴人於96年4月12日經住商不動產仲介公司介紹購買系爭房屋，於購買前曾事先看到屋況，當時的屋況一覽之下並不引請被上訴人的購買慾，因為地下室經公梯入內，到處淹水，一樓的屋況是到處漏水濕答答的，滿目入眼的像一座廢墟，但到屋外旁卻是一個吸引被上訴人的畸零地因為正好滿足被上訴人所需要，只需蓋個遮雨棚即可使用，因為被上訴人是作電子產品及電子零件，只是隔壁鄰居上的冷器因有熱風滴水問題會造成被上訴人的產品損壞，所以當時和仲介談起，仲介人員說原屋主有去作測量有測量圖，只要屋主叫他們遷，他們就會遷，絕對沒有問題。被上訴人又看了仲介人員提示的屋況表上並沒有擾鄰的問題才放心，但當時有請仲介人員表達意思，冷氣一定要遷移仲介說絕對沒有問題，而且保證空地一定恢復到符合被上訴人要求的情況下，並讓被上訴人達到可以使用的範圍，所以被上訴人才用605萬元購買。
（三）但到了96年4月26日並未將冷氣處理好，仲介人員才透露原屋主和鄰居有糾紛正在訴訟中，可是當初購置前原屋主一再保證沒有擾鄰的問題，故當下被上訴人萌生退意，但禁不起原屋主及仲介公司的保證，故再次讓原屋主承落96年5月10日前移除及撤銷相關訴訟，否則就解約。然而到了96年5月15日原屋主還是未達到其承諾，又用哀兵政策，被上訴人心一軟，聽從代書及仲介公司的意見，保留20萬元由仲介公司保管，只要原屋主移除冷器即可付款。
（四）其間仲介人員也曾會同代書去找2位鄰居願意以每戶10萬元補貼他們移冷氣，但不知原屋主和鄰居是如何結怨的，那2位連居是態度強硬，仲介人員去二次都被趕出來，並送代書一張與上訴人訴訟相關之文件影本，被上訴人才知道事情並不樂觀，當時有和仲介反映，尾款是有包括地上權能讓被上訴人充份利用方才購買，但現在情況不是被上訴人所樂見的，也不應落到被上訴人之身上，那是購買前即協議的事，仲介人員即以幫原屋主去協調，協調不成，則問題又回到原屋主身上，如果他都不能解決，此案就要作罷，但仲介又說沒有問題，你們不用出面了，只要你們把尾款開成支票，放在仲介那邊，上訴人若達成其協議，即可領回。經由仲介人員及代書提議，被上訴人想說他們鄰居與鄰居間比較好溝通，只好開張20萬元支票給仲介，並在三叮嚀仲介，上訴人需完成賣屋前的承諾，才可以享有受領尾款的權利。
（五）事後因為是需要自用，所以被上訴人把地下室變成室內梯淹水、漏水、電線、廁所、廚房、地磚整間整修的煥然一新。歷經半年多的裝修投入了180萬元的整修費，等到被上訴人房子都好了，空地的冷氣也還在，期間被上訴人不斷詢問仲介人員不，仲介人員都說原屋主有在協調，被上訴人頓時感到不對勁，因上訴人協調不成代表被上訴人也不能使用，就這樣空屋等上訴人去協調，空屋期間因為沒人居住，濕氣重又漏水，被上訴人在這段期間又找了抓漏水，並施打牆壁的防水針，期間不知又花了多少袋，最慘是有颱風來前就每次去加強，大雨後就去巡視一下有沒有進水，令被上訴人付出相當大的心力與金錢。過了5年因被上訴人的產品都在縣民大道上的一間工廠加工，因為沒有太多放置的空間，只好每年把舊的產品常作廢棄物賣掉，如果有訂單再重新請廠商射出再加工，被上訴人不知因其一時心軟，竟會造成如此慘重的代價。被上訴人花在那間屋子的金錢、心力及工廠原物料損失，真是無法估計，絕對不是20萬元所能彌補的。
（六）依民法第359條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責任者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」，被上訴人依此法規定要求上訴人應負瑕疵擔保責任，依被上訴人受害事實經過，被上訴人因買賣系爭房屋瑕疵所受之損害不止20萬元，如上訴人主張應取回20萬元保證金，則需同時賠償被告如前所述之損失等語置辯。併為答辯聲明：駁回上訴。
三、上訴人主張之事實，雖據提出房屋買賣契約書、存證信函等件影本為證，被上訴人則以前詞置辯。是本件所應審酌者厥為：上訴人請求被上訴人給付尾款20萬元，是否有理由？
（一）按期限係當事人約定以將來確定事實之到來，決定其法律行為效力發生或消滅之一種附款，與條件乃當事人約定以將來客觀上不確定事實之成就與否，決定其法律行為效力發生或消滅之附款，並不相同（見最高法院85年台上第1202號裁判參照）。又法律行為之附停止條件，係指該法律行為效力之發生，繫於將來、客觀、不確定的事實之成就。本件被上訴人對於上訴人交付價金之義務，於雙方訂立股權轉讓合約書時即已確定發生，僅約定於股權過戶後，被上訴人始應給付二百萬元之尾款，亦即股權縱未過戶完成，仍不影響該已確定發生之尾款債權之效力，祇不過須俟過戶完成，方得請求給付尾款而已。故系爭股權過戶完成時，應係被上訴人履行給付尾款之期限屆至，非其給付尾款之停止條件成就（見最高法院89年台上第2713號裁判參照）。次按附始期之法律行為，於期限屆至時，發生效力。民法第102條第1項定有明文。
（二）查兩造前於96年4月12日簽訂系爭房地買賣契約，總價635萬元，其中付款方法及交屋日期就尾款450萬元，銀行由甲方（即被上訴人）另向銀行貸款代償原貸款，買賣標的於96年月30日或以前點交（參契約第3條），固有上訴人所提兩造所不爭執真正之契約在卷可參（見本院102年度司促字第5743號卷第8、9頁）。嗣雙方因上開房屋所屬之空地遭鄰居設置冷氣機室外機仍未解決之事，被上訴人確將價金尾款20萬元交由仲介即住商不動產保管，此有住商不動產之價金保管條1紙在卷可證（見同上卷宗第13頁），首堪認定。
（三）惟兩造另就該契約嗣於96年4月26日約定：「因乙方（即上訴人）與鄰居有訴訟糾紛，及鄰居2台冷氣機佔用系爭房屋之空地，乙方承諾於民國96年5月10日前撤銷與本案不動產相關之全部訴訟紛爭，並移走該兩座冷氣，否則甲、乙雙方同意解除本買賣契約，甲方（即被上訴人）因本案所支付之費用全部由乙方負擔。」等語（見同上卷第11頁）；嗣兩造另再於96年5月15日約定：「本案乙方無法於上次約定96年5月10日前處理完成上項糾紛，經取得甲方諒解，由甲方保留尾款新臺幣20萬元予住商房屋新埔加盟店，待乙方確實將上項糾紛處理完成後始得收取該款項，否則如由甲方出面處理，所產生支付之費用由該金額中扣除。經此約定本買賣案依產權移轉程序繼續辦理。」等語（見同上卷第10頁）。
（四）而證人即住商不動產仲介人員 謝文賢 於臺灣新北地方法院檢察署102年度偵字第447號侵占案件偵查中結證稱：當初交屋時，被上訴人與上訴人協議由上訴人負責協調鄰居搬遷冷氣室外機，被上訴人確有提存20萬元支票在住商不動產，由伊負責保管，若搬遷完成後，通常住商不動產之作法會請買方即被上訴人前來認定，雙方確認無誤後，再由仲介當面將20萬元支票交與賣方即上訴人，本案因上訴人自始至終未將該冷氣室外機搬移，故該紙20萬元支票迄今仍在伊處，伊亦無返還被告等語。又證人即承辦本件房屋買賣之代書 蔡維杰 於同上侵占案件偵查中亦證稱：伊有負責本案房屋買賣簽約及產權登記，96年4月26日及同年
5月15日所簽訂關於冷氣室外機搬移問題之契約內容，係伊依被上訴人與上訴人雙方協調結果所撰擬，第1次（96年4月26日）係協調由上訴人協調冷氣移除一事，後因上訴人於交屋時（96年4月30日）仍無法完成，故於96年5月間再次協調由被上訴人將尾款20萬元交予仲介保管，待上訴人完成該冷氣室外機移除後，再向仲介領取等語。此經本院依職權調閱前開偵查卷宗，核閱無訛，並有臺灣新北地方法院檢察署102年度偵字第447號有不起訴處分書
1份可憑。是依兩造嗣於96年5月15日合意所訂上述內容觀之，對照上開二位證人之證詞，足認兩造嗣後已變更原契約之就尾款其中20萬元付款之約定。亦即兩造嗣約定係以上訴人確實將鄰居有土地訴訟糾紛，及鄰居2台冷氣機佔用系爭房屋之空地之糾紛處理完成後，上訴人始得收取該20萬元之買賣價金（保留款），或由被上訴人處理時所產生支付之費用由該金額中扣除，倘有餘款，上訴人始得收取該餘款買賣價金（保留款）。
（五）次查，本件上訴人得收取該20萬元之買賣價金（保留款），係以上訴人確實將鄰居有土地訴訟糾紛，及鄰居2台冷氣機佔用系爭房屋之空地糾處理完成後，始得收取該款項，或由被上訴人處理時所產生支付之費用由該金額中扣除，倘有餘款，上訴人始得收取（或請求給付）該餘款買賣價金（保留款）。揆諸兩造前開約定，顯係以上訴人確實將鄰居有土地訴訟糾紛，及鄰居2台冷氣機佔用系爭房屋之空地糾紛處理完成，為上訴人得向被上訴人收取（或請求給付）買賣價金尾款20萬元之期限屆至；亦即上訴人確實將鄰居有土地訴訟糾紛，及鄰居2台冷氣機佔用系爭房屋之空地糾紛處理完成，為被上訴人給付買賣價金20萬元之期限屆至。而查本件被上訴人抗辯：伊處理土地被佔用之問題，帶了20萬要找佔用土地放置冷氣的鄰居要處理此事，但是被轟出來，他們不願意跟我們處理，而上訴人也沒有處理，被上訴人等了五年，始於101年出售系爭房地等情。而上訴人亦自承其對空地糾紛未處理（見原審102年5月15日言詞辯論筆錄）。是上訴人得向被上訴人收取（或請求給付）顯未屆至。
（六）綜上，本件上訴人請求被上訴人給付買賣價金尾款20萬元之期限既未屆至，則上訴人請求被上訴人給付價金尾款20萬元，即無理由。
四、綜上所述，本件上訴人主張為不足採，被上訴人上述抗辯尚屬可信。是則上訴人執此主張被上訴人應給付尾款20萬元云云，自屬無據。從而，上訴人主張本於買賣契約法律關係，請求被上訴人給付20萬元及自支付命令狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已明，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國102年8月28日
民事第三庭審判長法官高文淵
法官張瓊華法官吳幸娥以上正本證明與原本無異本判決不得上訴。
中華民國102年8月28日
書記官溫婷雅