臺灣高雄地方法院民事判決
111年度雄簡字第829號
原告 趙維誠
訴訟代理人 張耀聰 律師
被告 尤欣淳
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年6月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼高雄市○○區○○路000號11樓之15房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣玖萬參仟陸佰陸拾陸元，及自民國一一一年二月二日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息；並自民國一一○年十月十九日起至遷讓返還上開建物之日止，按月給付原告新臺幣壹萬元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第3款規定甚明，此一規定於簡易訴訟程序亦有準用，為同法第436條第2項所明定亦有明文。本件原告起訴時，原聲明：㈠被告應將門牌號碼高雄市○○區○○路000號11樓之15建物（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）93,333元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息；並自民國110年10月18日起至遷讓返還上開建物之日止，按月給付原告10,000元。㈢原告願供擔保，請求准予宣告假執行㈣訴訟費用由被告負擔（本院卷第9頁）。嗣於審理中變更聲明為：㈠被告應將門牌號碼高雄市○○區○○路000號11樓之15建物（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告93,666元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息；並自110年10月19日起至遷讓返還上開建物之日止，按月給付原告10,000元。㈢原告願供擔保，請求准予宣告假執行㈣訴訟費用由被告負擔（本院卷第135頁）。審酌變更前、後均係基於同一基礎事實，故其所為訴之變更與前揭規定並無不合，應予准許。
二、被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告主張：兩造於110年4月7日簽訂房屋租賃契約書，約定由被告向原告承租系爭房屋，租期自110年4月7日起至111年4月7日止，租金每月10,000元，按月於每月7日前給付（下稱系爭租約）。詎原告於110年6月間收受和光大樓管委會來函，表示被告行為異常，造成住戶人心惶惶，又被告承租後於110年6月7日開始積欠租金，經原告先以存證信函催告租金無果後，再於110年10月18日以存證信函為終止租約之意思表示送達被告，惟迄今仍未遷讓返還系爭房屋且積欠110年6月7日至110年10月18日之租金，共43,666元，另依系爭租約第12條約定，原告得因系爭租約所生之律師費用55,000元，應由被告負責，則被告應給付原告合計93,666元。又被告於租賃關係終止後，仍繼續無權占有系爭房屋，每月可獲得相當於租金之利益，原告自得按月請求被告給付10,000元之不當得利至返還系爭房屋之日止。為此，爰依系爭租約及民法第767、455、179條規定提起本件訴訟等語。並聲明：如變更後訴之聲明。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
三、原告主張前揭事實，業據其提出系爭租約、存證信函、系爭房屋稅籍資料等在卷可稽（本院卷第15-53頁）。又被告已於相當時期受合法通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項之規定，應視同自認，堪認原告主張之事實為真實。
五、本院之判斷：
㈠系爭租約於110年10月18日終止：
⒈按承租人應依約定日期，支付租金。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；出租人非因左列情形之一，不得收回房屋．．．三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，民法第439條、第440條第1、2項、土地法第100條第3款分別定有明文。次按土地法第100條第3款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516號民事裁判意旨參照）。再按土地法第100條係就出租人得收回租賃房屋之事由所為之規定，與民法第440條第1項出租人定期催告承租人支付租金之規定，乃屬二事。故出租人基於土地法第100條第3款承租人欠租之事由收回房屋，仍應依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人定相當期限催告其支付（司法院院解字第3489號解釋參照）。
⒉經查，原告因被告未給付系爭房屋自110年6月起之租金，於110年9月9日向被告寄發催繳租金之存證信函，並經被告於於110年9月10日收受等情，有上開存證信函暨回執附卷可憑（本院卷第39-43頁），堪認原告已向被告為合法催告。被告遲延給付租金經原告催告後，迄今已過相當期間仍未繳付租金，致原告於110年10月15日再向被告寄發終止租約之存證信函，並經被告於110年10月18日收受（本院卷第47-53頁），故原告主張已為終止系爭租約之意思表示，自屬有據，是被告已積欠租金達2期以上，系爭租約業已於110年10月18日終止。
㈡原告主張被告應騰空遷讓返還系爭房屋、給付積欠租金部分：
⒈按所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。
⒉經查，系爭房屋為原告所有，有系爭房屋建物謄本在卷可參。而系爭租約於110年10月18日終止，業如前述，則被告於系爭租約終止後，即屬無權占用系爭房屋，原告依系爭房屋所有權人身分，自得請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。次查，系爭租約第3條約定：租金每個月計10,000元，乙方（即被告）不得藉任何理由拖延或拒納，有系爭租約存卷可參（本院卷第19頁）。又被告僅繳納至110年5月份之租金，是原告主張迄系爭租約終止時，尚積欠110年6月7日至110年10月18日之租金，共43,666元【計算式：（自110年6月7日起至110年10月18日止，共計4個月又11日）10,000×（4+11/30）＝43,666，元以下捨棄】，應屬有據。
㈢原告主張被告受有相當於租金之不當得利部分：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條後段定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決意旨可參）。
⒉經查，被告於系爭租約終止後，無權占用原告所有之系爭房屋，顯已妨害原告對系爭房屋之使用收益，並受有相當於租金之損害，被告即應返還相當租金之不當得利予原告。是依前揭說明，原告請求被告給付自系爭租約終止後即110年10月19日起，按月以租金10,000元計算之不當得利，要屬可採。
㈣原告主張律師費部分：
按系爭租約第12條約定：「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訴訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」，查被告承租系爭房屋，屆期拒不搬遷，即已構成債務不履行之違約事由，而原告據系爭租約之上開約定，主張被告應給付律師費用50,000元及法定遲延利息，即屬有理由。
六、綜上所述，原告依系爭租約、民法第767條、455、179條規定，請求：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告93,666元，及自起訴狀繕本送達翌日即111年2月2日（本院卷第73頁）起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息；並自110年10月19日起至遷讓返還上開建物之日止，按月給付原告10,000元等節，為有理由，應予准許。
七、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 111 年 7 月 20 日
高雄簡易庭法官鄧怡君
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 7 月 20 日
書記官吳語杰