裁判字號：臺灣臺北地方法院94年訴字第3470號民事判決
裁判日期：民國95年04月06日
裁判案由：返還不當得利
臺灣臺北地方法院民事判決94年度訴字第3470號原告乙○○訴訟代理人 詹振寧 律師複代理人 游蕙菁 律師被告順欣興業股份有限公司兼法定代理人甲○○共同訴訟代理人 林秋萍 律師上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於中華民國95年3月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由原告主張：原告先後於民國83年4月27日、84年9月11日，分別
與被告順欣興業股份有限公司（下稱順欣公司）、甲○○簽訂房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書，向被告購買坐落基隆市○○○段83-2等地號土地上「喜市」建案編號「Ⅰ1棟4樓」、「采薇15」房地，總價各為新臺幣（下同）2,400,000元、8,500,000元，原告已各支付價金637,000元、1,000,000元。嗣因原告無力繼續支付價款，被告依買賣契約第13條第1項約定，將原告已繳價金沒收作為懲罰性違約金，並解除買賣契約，惟上開約定之違約金過高，應依民法第252條規定予以酌減，則原告依民法第179條規定，自得請求被告給付1,637,000元云云。並聲明：㈠被告應給付原告1,637,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
被告則以：
㈠原告遭被告沒收之價金1,637,000元，依買賣契約第13條第1項
約定，屬於以消滅契約為目的之保留解除權代價，性質上屬於解約金，與違約金性質不同，並無酌減之問題。縱認被告沒收之價金屬於違約金，亦係出於原告之自由意志為任意給付，不得請求酌減。
㈡另順欣公司所營事業性質上屬房屋興建投資業，依財政部賦稅
署84年度房屋興建投資同業利潤標準，該毛利率為44％，費用率為30％，淨利率為14％，本件買賣總價共10,900,000元，被告沒收原告已繳價金1,630,000元，僅達14.95％。又被告因原告違約解除兩造間契約後，將「Ⅰ1棟4樓」、「采薇15」房地分別出售予訴外人 陳朝富 及 林明毅 、 簡素儀 ，價金各為2,060,000元、6,200,000元，合計8,260,000元，差額達2,640,000元，且被告再行出售另支出管銷費用413,000元，均已超過被告沒收之價金。況系爭房地於86年興建完成後，至88年間被告另行出售前，被告尚須負擔房地之稅捐、管理費、水電費、貸款利息，被告所受損害已超過上開同業利潤標準，亦未超過內政部所公布預售屋買賣契約書範本約定違約金為房地總價20％，可知系爭違約金約定，並未過高，不應酌減。
㈢聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
兩造不爭執之事實：
㈠原告先後於83年4月27日、84年9月11日，分別與順欣公司、甲
○○簽訂房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書，向被告購買「喜市」建案編號「Ⅰ1棟4樓」、「采薇15」房地，總價各為2,400,000元、8,500,000元，原告已各支付價金637,000元、1,000,000元，為兩造所不爭執，有買賣契約二份在卷可稽。
㈡嗣因原告無力繼續支付價款，被告依買賣契約第13條第1項約
定，將原告已繳價金沒收，並解除買賣契約，為兩造所不爭執。
得心證之理由：
本件兩造所爭執之處，應在於被告沒收之價金是否屬於違約金？該數額是否過高？㈠按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金。違約金
，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。民法第250條第1項、第2項前段定有明文。次按「違約金係當事人約定契約不履行時，債務人應支付之懲罰金或損害賠償額之預定，以確保債務之履行為目的。至若當事人約定一方解除契約時，應支付他方相當之金額，則以消滅契約為目的，屬於保留解除權之代價，兩者性質迥異。本件依兩造於80年10月22日所訂系爭契約第10條約定：『本契約簽訂後，倘甲方（宏恩公司）不買或不按約定日期付款時，願將既付價款全部由乙方（ 周呂彪 ）無條件沒收，抵作違約金外，並即解除本約。如乙方不賣或不照約履行應盡義務時，亦應將已收價款如數退還與甲方之外，另加賠償所收價款同額之損害金與甲方，並負責賠償甲方因買賣本土地所支付之一切其他所交付之費用，本約方得解除，各無異議』。該約款後段之真意是否為出賣人不賣時，得加倍返還所收價金及賠償買受人因買賣系爭土地所支付之一切其他費用予買受人而解除契約？果爾，就出賣人不出賣時得解除契約而應支付買受人所付價金同額之損害金而言，應屬解約金之性質。」（最高法院86年度台上字第147號裁判意旨參照）。再按約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額。（最高法院79年台上字第1915號判例要旨參照）。
㈡查兩造間買賣契約第13條第1項約定，買方未依付款辦法之約
定履行義務時，視為買方違約，賣方得不經通知解除契約，買方已繳全部價款無條件同意由賣方沒收，作為違約賠償金。本件原告買受前開房地後，無力繼續支付價款，被告自得依買賣契約第13條第1項，將原告已繳價金沒收作為違約金。至上開違約金之性質，買賣契約第13條第1項並未為特別之約定，依前開規定，自應屬於損害賠償額預定性質之違約金。且上開違約金乃由被告將原告已繳價金沒收作為違約金，被告係基於履行買賣契約之意思而為給付，尚非基於給付違約金之意思而給付，並無任意給付違約金之問題。則原告主張系爭違約金屬於懲罰性違約金云云，尚不足取。被告辯稱上開違約賠償金屬於解約金，縱認屬於違約金，亦屬於被告任意給付，原告不得依民法第250條第2項規定，請求酌減云云，亦不足取。
㈢另按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第
252條亦定有明文。末按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害之情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院49年台上字第807號判例要旨參照）。又約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行時，債權人可得享之一切利益為衡量核減之標準（最高法院51年台上字第19號判例要旨參照）。
㈣次查，依順欣公司之公司基本資料查詢（見本院卷第149頁）
，順欣公司所營之事業性質上屬房屋興建投資業，依財政部賦稅署84年度房屋興建投資同業利潤標準，該毛利率為44％，費用率為30％，淨利率為14％，可認作原告若能如期履行債務時，被告可得享受之一切利益。惟因被告解除契約後尚可能因重行出賣而受有損害等其他因素，是以本件尚不能以上開同業利潤標準作為被告所失利益及所受損害總額之惟一依據。又查，被告因原告違約解除兩造間契約後，於88年3月6日、88年8月1
9日，分別將「Ⅰ1棟4樓」、「采薇15」房地出售予陳朝富及林明毅、簡素儀，價金各為2,060,000元、6,200,000元，合計8,260,000元，此有買賣契約書、土地買賣契約書在卷可證（見本院卷第104至133頁），已較原總價10,900,000元，前後價金差額為2,640,000元。且被告就再行出售另支出房地價金5％之管銷費用，共413,000元，亦據被告提出廣告業務企畫合約書在卷為證（見本院卷第96至101頁），本院參酌內政部公告預售屋買賣契約書範本第22條規定，買方違反付款條件及方式之規定者，賣方得沒收房地總價20％之金額，並審酌前述一切情狀、社會經濟狀況及兩造之利益損害，認系爭房地買賣契約經解除時之違約金為總價金14.95％，尚在前開20％之內，並無過高之情事。故原告主張前開約定之違約金過高，應依民法第252條規定予以酌減，原告依民法第179條規定，得請求被告給付1,637,000元云云，殊不足取。
綜上所述，系爭違約金約定，並未過高，原告請求酌減違約金
，為無可採。從而，原告依民法第179條之規定，請求被告給付1,637,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。
又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不應准許。
本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌與本院前揭判斷不生影響，毋庸再予審酌，併此敘明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國95年4月6日
民事第六庭法官姜悌文以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並依上訴利益繳納上訴費。
中華民國95年4月7日
法院書記官蔡炎暾