裁判字號：臺灣高雄地方法院102年訴字第1517號民事判決
裁判日期：民國102年09月30日
裁判案由：返還價金
臺灣高雄地方法院民事判決102年度訴字第1517號原告 蔡長明 被告 李志明 訴訟代理人 李蘇靜江 上列當事人間請求返還價金事件，經本院於民國102年9月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國101年12月2日與被告簽定不動產買賣契約（下稱系爭契約），由伊以新臺幣（下同）633,000元向被告購買其所有坐落高雄市○○區○○○段○○○○○號土地（權利範圍全部，下稱系爭土地）。又依慣例，田地前之公有地皆為後方毗鄰田地所有者使用，以保持土地完整性，又考量對外通連之必要，故依系爭契約之特別條款第3款（下稱系爭條款）乃約定，鄰近系爭土地之水利地（即同段1049-1、1055-1地號土地，分別為國有及臺灣高雄農田水利會所有，下合稱系爭鄰地），應一併歸由伊使用。而伊已於10
2年4月13日付訖全部價金予被告，並將系爭土地所有權移轉登記至伊名下。然有訴外人即被告之姑姑，向伊主張其有使用系爭鄰地之權利，且於其上種植農作物，致伊無法使用系爭鄰地，迭經伊勸請被告排除第三人對系爭鄰地之占有均未獲置理。伊乃於102年5月29日寄發存證信函，要求被告於收文後10日內將系爭鄰地交伊使用，否則屆期將解除契約，然被告於同年5月31日接獲該函文後迄今仍未履行。因被告違反系爭條款之約定，伊自得依系爭契約第14條約定解除系爭契約，並請求被告返還已收價金633,000元及給付以價金1倍計算之違約金633,000元，合計1,266,000元等語。
並聲明：㈠被告應給付原告1,266,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：伊於102年4月13日收訖買賣價金尾款當日，即已依約將系爭土地交付予原告使用並不再使用系爭鄰地，而系爭水利地屬訴外人所有，伊並無何管理、處分或強制驅離他人使用之權源，故如另有他人妨害原告占用系爭鄰地，亦應由原告自行處理，是伊並無何違約之情事，原告請求伊返還價金及給付違約金，均無理由等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行聲請駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於101年12月2日簽定系爭契約，約定由原告以633,00
0元購買被告所有之系爭土地。㈡兩造於簽定系爭契約前即已知悉與系爭土地相鄰之高雄市○
○區○○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地各為臺灣高雄農田水利會、中華民國所有。
㈢系爭鄰地在簽定系爭契約前係由被告之姑姑占有使用。
四、得心證之理由㈠系爭契約特約條款記載「臨接本案標的之水利地一併歸買方
使用」，是為何意？⒈按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契
約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院17年上字第1118號著有判例可資參照。是契約之文意容有疑義，如辭句模糊，或模稜兩可時，固應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，但若契約所用之文字業足已表示當事人真意，即不能捨契約之文字而更為其他之解釋。
⒉原告固主張系爭契約之特約條款記載「臨接本案標的之水利
地一併歸買方使用」之真意，係指被告應負責將他人驅離使其獨自取得該鄰地之使用權云云，然觀諸該特約條款之約定，兩造不過僅言明水利地「歸」原告使用，並未議定使被告對系爭鄰地負有何等積極作為之義務，且所謂「歸原告使用」者，充其量不過係被告向之表明不會與其爭利，此與兩造於簽定系爭契約前均已知悉系爭鄰地各為臺灣高雄農田水利會、中華民國所有，猶進而允諾為原告爭取近似所有權作用之排他利益，不可相提並論，則原告踰越契約明定之文字予以擴張解釋，而使被告負有文義所未見之義務，是否可信已非無疑。況依系爭契約所示，兩造係議定由原告以633,000元購買總面積284平方公尺之系爭土地，每平方公尺之折合單價為2,229元【計算式：633,000元÷284平方公尺＝2,
228.8732元，小數點以下四捨五入】，而依行政院內政部公告與系爭土地相同地段之不動產交易實價資料，於101年11月間尚有其他2筆交易紀錄，每平方公尺之售價各為0.2元及0.3萬元（見本院卷第65頁），可見被告出售系爭土地之單價不僅未超出行情，甚至有偏低之情事，則以被告讓售系爭土地之價格已然不高之情況下，其尚會額外允諾為原告保全其將來不受他人妨害使用系爭鄰地之權益，更是匪夷所思，毋寧認系爭土地本身之價值交換才係本件買賣之核心所在，是此特約條款之約定應僅係被告表明其消極不與原告爭奪與系爭鄰地有關利益之承諾而已。
⒊原告固舉其配偶 黃桂珍 為證人，主張被告有允諾會跟其親戚
說清楚，認該特約條款之作用即為排除被告親戚而來云云，然兩造於簽定前揭特約條款之際，確實並未約定被告負有為原告取得系爭鄰地之專屬排他使用權乙節，業經證人即協助兩造擬定系爭契約之代書 謝秀英 證稱：兩造簽立系爭契約是我幫他們接洽的，我有在場，該契約書特約條款第3項水利地歸買方係指賣方允諾不再使用該土地，由買方取代其權益，簽約當時，被告只答應將墳墓遷出，並未約定要把鄰地上的作物都清空並把使用人驅離，只說一併交給原告使用，被告亦確實有將土地整理好給原告等語（第57頁至第58頁），以兩造對於被告應負責整地並遷移墳墓以利原告取得農用證明此細節，尚且鉅細靡遺地約定在系爭契約中（見本院卷第
7頁），若被告確有允諾為原告取得系爭鄰地之專屬排他使用權利，或是協助將被告之親戚驅離等需額外付出勞力、時間，甚至費用之積極作為，原告又豈會不使被告白紙黑字一併臚列特約條款之中，堪信證人謝秀英證述兩造簽定系爭契約之際，並未特別約定使被告為原告取得系爭鄰地專屬排他使用權乙情應非虛捏，而縱使被告有私下允諾會告知其親戚其讓售系爭土地之事實，亦與答應為原告負有自系爭鄰地驅離其親戚有間，則原告徒以此特約條款所謂「歸原告使用」之記述或其允諾會告知之其親戚等節，逕認被告負有為原告取得專屬排他使用系爭鄰地之權源實屬無據。
⒋綜上，系爭契約之特約條款固有「臨接本案標的之水利地一
併歸買方使用」之約定，然此不過係被告向原告允諾其不會再與原告競相爭利，並非其答應為原告取得系爭鄰地專屬排他使用權甚明。
㈡原告得否以被告違反特約條款為由主張解除契約而請求返還
價金及加罰一倍之違約金？系爭契約之買賣標的為系爭土地，且現已辦理所有權移轉登記予原告完竣，有土地登記謄本在卷可稽（見本院卷第22頁），而系爭土地業經被告整理乾淨交付予原告乙節，亦有證人謝秀英證稱：系爭土地確實有整理清楚交給原告，被告之親戚是後來才又回去占有系爭鄰地的等語明確（見本院卷第58頁），而原告對此亦稱：交尾款時確實都已經清乾淨了（見本院卷第58頁），是系爭契約之買賣標的物確已經被告依約交付並辦理所有權移轉登記予原告甚明，而原告主張之特約條款不過係被告消極不與原告爭奪與系爭鄰地有關利益之承諾，並不包含為原告積極取得系爭鄰地排他使用權或驅離將來之其他占有人已如前述，則縱使系爭鄰地後來另有他人積極與原告爭奪占有（實則原告與該他人均係無權占有使用系爭鄰地之人）之利益，亦與被告全然無關，是原告以被告違反系爭契約之特約條款，主張與被告解除契約云云洵屬無據，其解除契約之意思表示自不生何法律上之效力，被告即無返還買賣價金之義務。又原告既無權主張被告違反特約條款而解除契約，則其依系爭契約第14條主張被告應返還已收之價金並再加罰一倍之違約金亦無理由，均應予以駁回。
㈢本件違約金之約定是否過高而應予酌減？
被告既未違約而不需返還價金並受加罰違約金之不利益，則系爭契約關於違約金之約定是否過高即無庸再予審酌，附此敘明。
五、從而，原告主張其因被告違反特約條款而得依系爭契約予以解約，請求被告返還價金及加罰一倍之違約金，因被告並未有何違反契約之情事，是原告之主張均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
六、原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中華民國102年9月30日
民事第三庭法官謝宗翰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年9月30日
書記官李祥銘