裁判字號：臺灣臺中地方法院105年訴字第1093號民事判決
裁判日期：民國107年05月15日
裁判案由：減少價金等
臺彎臺中地方法院民事判決105年度訴字第1093號原告 李尉誠
林于仙 方玉香 張舒祺 共同訴訟代理人 莊慶洲 律師複代理人 黃浩章 律師
蔡仲威 律師 鍾明諭 律師 姜林青吟 律師 陳秀娟 柯毓榮 被告 裕國 冷凍冷藏股份有限公司法定代理人 楊連發 同上訴訟代理人 劉建成 律師複代理人 林暘鈞 律師訴訟代理人 林柏杉 上列當事人間減少價金等事件，本院於民國107年4月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告李尉誠新臺幣柒萬玖仟元、給付原告林于仙、原告方玉香、原告張舒祺各新臺幣捌萬零壹佰捌拾捌元，及均自民國一０五年四月二十七日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十六，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但如被告以新臺幣柒萬玖仟元為原告李尉誠、各以新臺幣捌萬零壹佰捌拾捌元為原告林于仙、原告方玉香、原告張舒祺預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；民事訴訟法第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170條、第175條第1項定有明文。查本件被告之法定代理人，於本件訴訟繫屬後之民國106年7月10日變更為廖義郎，嗣於107年4月25日復變更為楊連發，業據原告提出經濟部106年7月10日經授商字第10601095710號函及公司變更登記表、107年4月25日經授字第10701040570號函及公司變更登記表在卷足稽，原告並分別於107年3月1日、107年5月4日具狀聲明承受訴訟，於法相符，自應准許，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款定有明文。原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。民事訴訟法第262條第1項亦有明文。本件原告起訴時主張：原告李尉誠、林于仙、 王紫玲 、方玉香買受被告興建銷售之房屋，因有瑕疵，請求減少價金，並聲明請求被告應分別給付原告李尉誠、林于仙、王紫玲、方玉香各新臺幣（下同）50萬元及法定遲延利息；嗣原告王紫玲撤回起訴，經被告以書狀表示同意，核無不合。另追加原告張舒祺，審酌本件被告銷售之裕國豐順社區乃集合住宅，銷售之每戶品質規格大致相同，而本件追加原告張舒祺所主張之瑕疵亦與其餘原告主張之內容及請求金額相同，應不甚妨礙被告之防禦及訴訟終結，揆諸前揭規定，爰予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：
㈠、原告均為裕國豐順社區之住戶，裕國社區乃德金營造股份有限公司位於臺中市○○區○○路之建築，由被告公司銷售，於103年6月完工後陸續交屋。自交屋後，原告等陸續發現屋內有諸多嚴重瑕疵及與先前買賣房屋契約不合之處，以下分述之：
⑴、依據兩造簽立之房屋土地預定買賣契約書（下稱系爭契約書
）內容載明客浴馬桶品牌是美國羅曼尼品牌，但是實際上是大陸航標品牌BOLINA，與系爭契約書記載之品牌不符；浴室內馬桶蓋尺寸明顯不合（原告李尉誠之客浴其馬桶及馬桶蓋均有客變，故此部分不主張有瑕疵），被告安裝非符合合約規格之品牌，且使用上亦造成原告等使用上之不便。
⑵、主浴馬桶材質有褪色之情況，其價值有所減損，為有瑕疵。
⑶、系爭契約書約定廚具材質為結晶烤漆面板，實際上卻為水晶
面板，兩者等級顯有落差，價差達數千元。經向專家查證，水晶面板材質容易產生裂痕以及進水，將來也極容易有掀翻的疑慮。雖被告提出被證4豐順廚具說明認為是同階產品，說明其品質及單價優於合約內容云云。然，原告否認書證之真正，又廚具面板現況確實產生裂痕，勢必將來會造成進水，而面板有掀翻之虞。而水龍頭設計，的確亦造成使用上之不便利。
⑷、廚房及衛浴設備中，被告原先主打有存水彎設計，接待中心
有實體展示，合約、施工圖內亦明確載有存水彎，然查原告等住戶廚房內實際並無存水彎，造成廚房及衛浴設備上常聞到臭味，有偷工減料之明顯缺失。被告固以系爭契約書未約定廚房設備應裝置存水彎，惟被告願配合原告於廚房設備裝置存水彎云云。然被告裝設方法係外裝，將來勢必須定期更換，與原本設計為存水彎之工法不同，因此尚難認為被告所提之方式有理由。
⑸、氣密窗部分，合約及接待中心展示均為內拆設計，但實際成
屋卻屬向外拆之設計，紗窗在最外側，除安全上明顯有疑慮外，亦無法自行拆卸清洗，有掉落之危險。日前下雨時氣密窗竟有嚴重滲水之瑕疵。被告竟以原告不懂拆卸為由，推辭沒有瑕疵云云。顯見，被告公司對於當初公司提供產品介紹時與完工時顯有落差，現今故意假藉各種名目推託，尚難認為合理。
⑹、工作陽台並未依約裝置鋁窗。
⑺、實價登錄費用爭議：系爭契約書各條款並非經當事人詳細磋
商、彼此同意後始載入契約，而係被告為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款，故性質上屬於消費者保護法（下稱消保法）第2條第7款之定型化契約，又被告係以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業，符合消保法第2條第2款之企業經營者，而原告則係以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務之人，符合同條第1款之消費者，是關於兩造就系爭定型化契約所生之爭議，當有消保法之適用。今查系爭契約書條款，雖於第14條第5款、第22條第2款、第5款約定就土地、房屋所有權移轉登記之規費、印花稅、契稅、代辦手續費等稅費之負擔定有明文，但就實價登錄費用乃未見其中，則究竟由孰人負擔此開銷，產生契約條款解釋上之疑義，此時自應依消保法第11條第2項規定，作有利於消費者之解釋，即由被告負擔，始與保護消費者之旨無違。故應由委任代書處理之被告公司負擔上開費用，雖經申訴並對K9住戶辦理退費，然對其他住戶相同要求一應不理，有失公平合理。因此，基於衡平原則，且按消費者保護法第11條第2項之規定，對於上開費用應由被告公司所支付。是以，原告自得依照民法第179條之規定，請求被告公司返還該不當得利之費用。另依原證二臺中市政府主管機關函示，系爭房屋土地預定買賣契約書第22條第2款所謂代辦手續費不包括實價登錄之相關費用，第14條第5款所謂各項手續費用亦應作相同解釋。是被告抗辯以系爭契約書第14條第5款、第22條第2款規定主張系爭費用應由原告負擔，顯有誤會。又被告抗辯系爭費用係由地政士收取，其並無得利等語，亦無可採，蓋倘系爭費用應由被告負擔，但卻誤由原告支付，則被告因此所未支出之費用仍屬不當得利，自應返還於原告，其理甚明。
㈡、原告否認本件系爭諸多瑕疵為依通常程序檢查得即時發現之瑕疵，是以被告主張依民法第356條第2項規定，視為原告承認受領系爭瑕疵物等云云，並不可採。申言之，原告就主張瑕疵之馬桶、廚具材質、氣密窗、存水彎等設備之品牌、設計上，並無專業知識，在通常使用下，尚難發現與契約約定之品牌或設計有異，而於使用一陣子後，初始發覺馬桶有褪色跡象，且住戶全體絕大部分皆有此現象，無一例外，實非個人使用不當所致。尤其存水彎未依約於各戶廚房衛浴設備底下設置，更顯非即時可察覺之瑕疵。故原告所主張之瑕疵，皆屬依通常之檢查不能即知之瑕疵，則依民法第356條第3項規定，原告日後發現系爭瑕疵後，即以寄發存證信函通知瑕疵並催告被告修繕，然未獲被告處理，原告亦已於105年3月7日提起本件訴訟，要難認原告有何怠於通知被告應負瑕疵擔保責任之情。綜上所述，因上開瑕疵未獲改善，致生交易價額減損，原告爰依民法第365條瑕疵擔保責任主張減少價金、民法第179條不當得利返還請求權及民法第227條債務不履行之損害賠償，被告應給付每位原告50萬元。
㈢、並聲明：⑴被告應給付原告李尉誠50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⑵被告應給付原告林于仙50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⑶被告應給付原告方玉香50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⑷被告應給付原告張舒祺50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。5.願供擔保請准宣告假執行。
二、被告主張：
㈠、原告所主張之事實（即原告所稱之瑕疵）均顯而易見，尚非不得依通常程序檢查發見；另所牽涉之標的物，亦均為原告每日必定經常性接觸，倘若確有瑕疵，亦非所謂不能即知之瑕疵。經查原告自承於103年6月即陸續完成交屋，退萬步言，倘若確有原告所指瑕疵存在，原告理應於受領後從速檢查，並立即通知被告，惟直至原告提起本件訴訟以前，被告均未接獲任何通知，原告顯然怠為前開事項之通知，依民法第356條第2項，原告均應視為已承認其所受領之物。而今原告就前開事項主張被告應負瑕疵擔保責任，並無理由。
㈡、就原告主張之瑕疵，答辯如下：
⑴、被告提供之客浴馬桶，品質優於房屋土地預定買賣契約書所
載，且單價較高，無減損功能及價值之情形。參證物1產品型號R4030馬桶之圖片，其內蓋（坐墊）為內縮設計，並非尺寸不合。客浴對外窗戶實際上並無進水之虞。
⑵、有關主浴馬桶，被告悉依契約所載以及樣品屋所擺設相同型
式、規格、材質設置，並無違誤。至於何以發生色差之情形，因每戶、每人使用、清潔之習慣不同，研判應係使用頻率、清洗方式、清潔劑性質等因素所造成，應屬自然使用產生之現象。
⑶、按施作廚具之台灣櫻花股份有限公司之說明：「2.彩晶門板
製程：基材(木心板)+有色實心壓克力，市面上也有以"結晶鋼烤門板"稱之」、「3.水晶門板製程有二種：基材(木心板)+PVC色紙+透明壓克力‧‧‧」、「彩晶與水晶門板材質與製程相仿，二者因品牌關係，市場價格互有高低，惟差異不大，均算同階產品，本案實際採用為水晶門板，基材(木心板)+PVC色紙+透明壓克力，與當時接待中心所擺設之廚具為相同材質‧‧‧」，即被告提供者與系爭契約所載為同階產品，無減損功能及價值之情形。被告提供之廚房水龍頭，品質優於系爭契約所載，且單價較高，無減損功能及價值之情形。
⑷、衛浴設備有裝設存水彎。系爭契約並未約定廚房設備應裝設
存水彎；惟若原告有裝設存水彎之需求，被告願配合原告於廚房設備裝設存水彎。
⑸、被告提供之氣密窗即為「內拆」設計，而非原告所稱之外拆
設計，可能原告不熟悉拆卸方式，致誤會為外拆設計。若原告所述之氣密窗確有滲水，被告將視實際滲水情形，依系爭契約之保固約定處理。
⑹、關於工作陽台鋁窗部分，依兩造買賣契約之約定，工作陽台
鋁窗係屬「無償贈與」。按建築法第25條第1項規定「建築物非經申請直轄市、縣(市)(局)主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除。」。是以，若以「裝設鐵(鋁)窗」方式將原有陽台併入室內的一部份，恐涉及增加該建築物的容積樓地板面積，核屬違章建築，並非合法。且陽台如裝設鋁窗，一旦意外發生，恐將阻斷逃生通路，另一般住家大多將熱水器裝設於陽台，倘若於陽台裝設鋁窗將造成密閉空間，恐將導致一氧化碳中毒等，對人身安全造成重大之危害。又原告等所居住之社區亦未依公寓大廈管理條例第8條第1項之規定，於社區規約中或經由區分所有權人會議決議同意住戶施作工作陽台鋁窗，亦無將相關修訂之規約或區分所有權人會議決議向主管機關報備。基於上述理由，被告遂未予施作原告所有系爭建物之工作陽台鋁窗。倘若系爭大樓全體住戶之意願達成一致，且系爭社區管理委員會亦依公寓大廈管理條例第8條第1項規定，就工作陽台鋁窗施作乙節，於社區規約另為規定或區分所有權人會議作成決議，且經向主管機關完成報備，則被告即得憑以進行工作陽台之施作。
⑺、被告依系爭房屋土地預定買賣契約書第14條第5款前段及平
均地權條例第47條第2項、第3項第1款之規定，委託地政士辦理系爭消費標的物之產權移轉及相關地政業務，其委任事務即包含實價登錄之申報。次按兩造所簽訂之房屋土地預定買賣契約書第22條第2款前段「所有權移轉登記規費、印花稅、契稅、代辦手續費及各項附加稅捐由甲方（即買方）負擔」，依此，被告代收並代付地政士實價登錄費用，並非無據。
㈢、關於本件鑑定報告，被告表示意見如下：
⑴、客浴馬桶安裝品牌牌不同部分：⒈本件鑑定人未依鈞院囑託鑑定之為「如為不同品牌，有無價
格之差異，差異為何？」，係詢問「不同品牌價格之差異」而竟以不相干之「修復價金」建議每戶應減少價金12,000元云云，顯然偏離鈞院囑託鑑定之意旨。
⒉又系爭大樓之主浴馬桶為羅曼尼R8018單體馬桶，客浴馬桶
為他牌R4030分體馬桶（部分買受人申請變更為羅曼尼R8018單體馬桶），依客戶變更設計申請單，兩品牌馬桶「價格之差異」僅為1,188元，惟鑑定報告建議每戶應減少之價金12,000元，竟高達上開兩品牌價格差異之10倍，由此更可見其已逾越鈞院囑託鑑定意旨、答非所問，顯不可採。
⒊於系爭大樓銷售時，供客戶參觀之實景樣品屋，即分別在主
浴陳列羅曼尼R8018單體馬桶及在客浴陳列他牌R4030分體馬桶；且系爭大樓共172戶，其中約34戶申請將客浴換成與主浴相同之羅曼尼R8018單體馬桶，原告李尉誠即為其中1戶。
由此可知，原告及其他買受人於購屋時即已知悉主浴及客浴之馬桶為不同品牌型號，系爭房地買賣契約第25頁【衛浴設備】第四點所載「馬桶採用美國羅曼尼品牌」係就主浴而言，並有包含原告在內等買受人向被告申請變更，將客浴換成與主浴相同之羅曼尼R8018單體馬桶，則鑑定報告逕稱：客浴廁中（C戶除外）所安裝馬桶品牌，並不符合甲乙雙方當初所約定的品牌為羅曼尼Allen云云，顯未查明上開事實，自不可採。
⒋另，鈞院囑託鑑定事項為「有無馬桶蓋尺寸明顯不合而有不
符合通常使用之情形？」，係詢問有無不符合「通常使用」，然鑑定報告僅泛稱：在日後馬桶使用上也會造成使用者的諸多不便利和美觀上的不愉快感受，所以，其價格感隨之也將會有所減損云云，惟究竟有何「諸多不便利」？鑑定報告並未敘明理由，且研究顯示，馬桶蓋之作用在於遮住馬桶孔洞，避免沖水時馬桶內之瞬間氣旋將病菌或微生物帶到空中，故若闔上馬桶蓋時能遮住馬桶座孔洞，應即屬符合「通常使用」。另究竟何謂「美觀上的不愉快感受」？亦非客觀具體，倘若無功能上之瑕疵，則馬桶蓋尺寸非必然須與馬桶邊緣相等，實不影響鈞院詢問之「通常使用」，鑑定人僅憑其主觀好惡即以一言論斷，未檢附相關資料、未敘明不符合通常使用之客觀具體理由，流於恣意、有失專業。
⒌上述鑑定人所建議減少價金數額係（主要係參考鑑定手冊內
單價表並另考慮安裝、搬運、吊裝、工地清理、觀感、使用效能‧‧‧等因素所推得修復價金）云云，惟鑑定手冊內單價表內容為何？考慮其他因素之依據為何？鑑定人究竟如何以該等因素「推得」修復價金？客觀市價資料及計算式為何？綜觀整份鑑定報告，均付之闕如，此鑑定結果形同鑑定人之一口價，無從驗證其正確性，有礙被告答辯，自不足取。⒍何況依鑑定報告第4、5頁及附件十一現況記錄相關照片，僅
於A戶、B戶記載客浴馬桶品牌之事項，及於A戶記載客浴馬桶蓋尺寸之事項，故其餘戶別更無原告所述之瑕疵存在。
⑵、主浴馬桶褪色部分：⒈鑑定報告雖稱：該馬桶材質確有明顯褪色的現象云云，惟細
觀附件十一所指主浴馬桶顏色部分，實際上為另外安裝之電腦免治馬桶蓋，鑑定報告將兩者混為一談，本項鑑定已不足採。
⒉鈞院囑託鑑定事項為「其價值有無差異？數額為何？」，係
詢問褪色產品與無褪色產品間「價值有無差異」，然依鑑定人竟以不相干之「修復價金」建議每戶應減少價金12,000元云云，顯然偏離鈞院囑託鑑定之意旨。況且，參考客戶變更設計申請單之電腦免治馬桶蓋價格約為6,681元，可自行拆卸及安裝，縱使以「修復」觀點而言，鑑定報告建議每戶應減少之價金12,000元，竟達電腦免治馬桶蓋價格約2倍，亦可見其已逾越鈞院囑託鑑定意旨、答非所問，顯無可採。
⒊鑑定人建議減少價金部分欠缺客觀市價資料及計算式，無從驗證其正確性，並不足採。
⒋依鑑定報告第4、5頁及附件十一現況記錄相關照片，僅於B
戶、C戶記載主浴馬桶顏色之事項，故其餘戶別更無原告所述之瑕疵存在。
⑶、客浴窗戶之開法有無進水之虞部分依鑑定報告所述，無從證明原告主張之瑕疵存在。
⑷、廚具材質部分⒈鈞院囑託鑑定事項為「二者有無價值差異，差異為何？」
，係詢問結晶烤漆面板與櫻花牌水晶面板有無「價值差異」，然鑑定人竟以不相干之「修復價金」建議每戶應減少價金22,000元云云，顯然偏離鈞院囑託鑑定之意旨。且依台灣櫻花股份有限公司說明二者因品牌關係，市場價格互有高低，惟差異不大，均算同階產品(鈞院卷58頁)，反觀鑑定報告未斟酌客觀市場價格差異情形、未檢附相關資料，竟建議每戶應減少之價金高達22,000元，由此更可見其已逾越鈞院囑託鑑定意旨、答非所問，顯不足採。
⒉鑑定人建議減少價金部分亦未提出客觀市價資料及計算式，客觀性無從驗證，不足採信。
⑸、設置存水彎部分⒈依據兩造契約書內容，均無存水彎之記載，且鑑定報告之
附件亦無應施作存水彎之法令規定，則鑑定報告逕稱：被告應該是沒有依規定及約定內容安裝存水彎設備云云，即有疑義。再者，鑑定報告第9、14頁稱：依照工程常規，在施作集合住宅排水系統時，本即應該於各該戶地面樓板下方施作排水系統的同時即需一併設置專屬的存水彎設備，被告未依規施作存水彎設備云云，然經查詢建築法規相關資料及詢問建築師，得知鑑定人所謂「工程常規」，並無明文規定，更非業界之慣例、常規，只要設有大樓之總存水彎即可，鑑定報告妄稱未施作「專屬」於各戶之存水彎即為違規云云，並無根據。
⒉鈞院囑託鑑定事項為「價值是否有因此減損」，然鑑定人
竟以不相干之「修復價金」建議每戶應減少價金29,000元云云，顯然偏離鈞院囑託鑑定之意旨、答非所問。
⒊鑑定人建議減少價金部分亦未提出客觀市價資料及計算式，客觀性無從驗證，不足採信。
⑹、氣密窗依契約為內拆或外拆設計部分⒈既然可將窗戶由內自窗框拆卸而下，依相同方式、相同拆卸
軌跡，即可將窗戶由內安裝回窗框，惟鑑定報告先認定可將窗戶由內拆下，後竟以當時無法裝回而認定不合於所謂「內拆式」云云，顯然違背一般物理常情。又鑑定報告稱：由於每一樘窗戶窗片重量不輕，人假如是站在室內欲將其窗片拆下清潔尚且可以達成，但如需再將所拆下各窗片一一回裝窗框內，依現場實測結果，終究是無法完成的云云，然窗片重量並非判斷窗戶為內拆式或外拆式之標準，鑑定人以窗片重量不輕而稱窗戶非內拆式，亦有違誤。
⒉鈞院囑託鑑定事項為「有無價值之差異」，鑑定人竟以不相
干之「修復價金」建議每戶應減少價金28,000元云云，顯然偏離鈞院囑託鑑定之意旨、答非所問，自不足採。
⒊鑑定人建議減少價金部分亦未提出客觀市價資料及計算式，客觀性無從驗證，不足採信。
⑺、工作陽台安裝鋁窗部分⒈鑑定報告既已表示「在工作陽台女兒牆上方安裝鋁窗，那是
不符合台灣現行建築法令的」，則現場未安裝鋁窗，係符合法令規定，有何減損價值可言？鑑定報告之認定顯有疑義。再者，依兩造房地買賣契約書第36頁第十章第三點記載，工作陽台鋁窗係屬免費贈送，不含於房地總價款內，故現場未安裝鋁窗，並無減損何等價值，更無減少價金可言。
⒉鑑定人建議減少價金部分亦未提出客觀市價資料及計算式，客觀性無從驗證，不足採信。
㈣、並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、得心證之理由
㈠、原告李尉誠、林于仙、方玉香、張舒祺分別購買被告銷售之裕國豐順社區K棟12樓、J棟9樓、J棟7樓、H棟15樓等情，有兩造房屋土地買賣契約書在卷足憑。原告主張被告所出賣交付之房屋有瑕疵，依民法第359條主張減少價金並依第179條請支返還已付之價金，及債務不履行之法律關係請求減少價金或損害賠償；另主張實價登錄費用應由被告負擔，被告要求原告支出為不當得利，而為被告所否認，並以前詞置辯。是本件之爭點應為：⑴系爭房屋有無原告主張之瑕疵？⑵原告主張減少價金或債務不履行之損害賠償有無理由？⑶如有理由，被告得請求之數額為何？⑷原告請求返還支出實際登錄費用之不當得利，有無理由。
㈡、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。按民法第354條、第359條定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號民事判例意旨參照）。又買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第三百六十條定有明文。又出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且應可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任（最高法院87年度台上字第575號民事裁判意旨參照）。
㈢、茲就原告主張之瑕疵及得否請求之情形如下：
⑴、原告主張依據合約載明客浴馬桶是美國羅曼尼品牌，實際安
裝為大陸航標品牌BOLINA，尺寸明顯不同，為有瑕疵。本件經臺中市大臺中建築師公會鑑定結果認客浴部分（除原告李尉誠部分經約定變更設置馬桶品牌外），不符合雙方約定之品牌羅曼尼Allen，依照工程慣不同品牌衛浴設備，雖然功能或相近，但由於「品牌價值感」不同，必然造成兩者價差；會勘時，標的物浴廁馬桶蓋尺寸大小確與馬桶有明顯不合之情形，此尺寸不合之瑕疵，在日後馬桶使用上也會造成使用者諸多不便利或美觀上之不愉快感受，價格感也會有減損（見鑑定報告書第6頁）。雖然被告辯稱馬桶品牌縱有不同，然並無缺少通常使用之瑕疵。惟兩造既已約明客浴馬桶品牌為羅曼尼，而實際安裝之他牌馬桶亦不具有相當之價值，自應認有減少價值之瑕疵，且被告未依債之本旨而提出給付，亦構成民法227條不完全給付之情形。又依據被告所提出原告李尉誠原客浴之他牌馬桶換成羅曼尼品牌馬桶，追加羅曼尼馬桶單價為3,058元，而追減他牌馬桶單價為1870元，有客戶變更設計申請單在卷為憑（見本院卷㈡第17頁），則二者實際價差應1188元（3,058元-1,870元）。又雖據該公會鑑定依建築工程慣例，此部分瑕疵，每戶（除原告李尉誠外）應減少價金12,000元，惟本件既有實際價格做為依據，即無依建築工程慣例之餘地。又鑑定人雖未進入原告方玉香住宅勘查實際安裝情形，然被告既係統一安裝客浴馬桶，且大部分係安裝非羅曼尼品牌，被告復未提出原告方玉香有如原告李尉誠有申請客戶變更之情形，衡情應可認定原告方玉香安裝者亦屬他牌之馬桶。
⑵、原告主張主浴馬桶材質有褪色情形，具有瑕疵乙節，本件雖
經臺中市大臺中建築師公會現場勘查時，明顯察覺馬桶材質有明顯褪色現象，並認可能係設備製作不良且在出廠時品管不嚴格所致，因馬桶除基本排泄功能外，外觀有令人愉悅感受，亦屬衛浴設備價值選擇要件之一，認馬桶於短短數年發生褪色現象，並非常態，應認屬瑕疵，有價值之減損，並建議減少價金12000元等語（見鑑定報告書第6至7頁）。惟查，依據鑑定報告書所附照片所示（見鑑定報告書第92頁、100頁、106頁），僅有原告李尉誠、林于仙、張舒祺部分，並無方玉香J棟7樓之照片外，且依照片顯示主浴馬桶顏色不一部分，實際上係馬桶體及電腦免治馬桶蓋部分為二種顏色，而電腦免治馬桶蓋部分既與馬桶體分屬不同品牌，其製成過程本有不同，已難認馬桶體與電腦免治馬桶蓋呈不同顏色，即屬褪色而有瑕疵。再者，兩造既未特別約定電腦免治馬桶品牌，且本件電腦免治馬桶蓋並無無法使用或故障之情形，亦難認有何效用上之瑕疵，此外，依據被告所提客戶變更設計申請書（見本院卷㈡第18頁），電腦免治馬桶蓋每個亦僅6,681元，上開鑑定結果認因褪色而減少價值12,000元，亦無可採。
⑶、原告主張氣密窗部分，合約及接待中心展示皆為內拆設計，
但實際成屋卻屬向外拆之設計，紗窗在最外側，除安全上明顯有疑慮外，亦礙於有掉落之危險而無法自行拆卸清洗，且日前下雨時氣密窗竟有嚴重滲水之瑕疵。惟據臺中市大臺中建築師公會於現場勘查後，認客浴廁現場實際所安裝之窗戶開法，於一般工程上俗稱為「對拉窗」，至有無因此開法而有進水之虞？一般而言，現行只要是依正常施工規範程序安裝門窗，且其所安裝鋁窗品質也合乎標準，一般而言，尚不致於因此開法而有進水之虞，因現場勘查時未下大雨，故未能實地檢測有無原告所陳有明顯漏水情形（見鑑定報告書第7頁）。是此部分尚難認原告就瑕疵部分盡其舉證之責。
⑷、原告主張依據兩造合約約定廚具材質為結晶烤漆面板，實際
上卻為水晶面板，兩者等級顯有落差，為有瑕疵。查，兩造對於約定廚具材質為結晶烤漆面板，實際安裝為櫻花牌水晶面板乙節，為兩造所不爭執。被告雖以台灣櫻花股份有限公司函文說明：「2.彩晶門板製程：‧‧‧市面上也有以結晶鋼烤門板稱之」、「3.水晶門板製程有二種：‧‧‧」、「彩晶與水晶門板材質與製程相仿，二者因品牌關係，市場價格互有高低，惟差異不大，均算同階產品」等語(本院卷㈠58頁)，否認有何瑕疵。惟台灣櫻花股份有限公司既為被告之合作廠商，其上開說明是否有偏頗被告，已非無疑，況且已兩造已明白約定使用者為結晶烤漆面板，與被告實際安裝者不同，自應有探究其間是否有效用或價值減損之情形。本件經臺中市大臺中建築師公會現場勘查比對結果，認現場安裝是以類水晶板其他材質為主要表面材，其底材則似為塑合板材料組合成之廚具面板；但是，雙方約定是「結晶烤漆面板」，在工程上，也就是表面材料應該採用「烤漆」方式來製作，而其底部材料一般則通常是採用金屬材料來作底材較為合理；二者使用表面材料及底部材料均有不同，廚具價值也產生差異及價格減損，減損價金約22,000元（見鑑定報告書第8頁）。本院審之兩造不動產買賣契約既已約定保證之品質，被告所提出既欠缺其保證之品質，自屬有瑕疵，且產生價格之減損，是原告此部分請求減少價金或債務不履行之損害賠償22,000元，堪屬可採。
⑸、原告主張廚房衛浴及工作陽台依約定需有存水彎，被告未設
置為有瑕疵。依據兩造房屋土地預定買賣契約書附件（五）裕國豐順建材及設備表【給排水設備】三、各戶家事陽台均預留洗衣機、洗滌槽水龍口與排水口，排水管存水彎設計。被告辯稱兩造並無約定存水彎設計云云，尚無足採。而據臺中市大臺中建築師公會勘查現查結果：各戶只是在排水水槽下方，將排水塑膠軟管作成S型類似存水彎的方擬取代常見之存水彎，兩造亦於現場表示無存水彎設置；一般而言，依照工程常規，在施作集合住宅排水系統時，本即應該於各該戶地面樓板下方施作排水系統之同時一併設置專屬之存水彎設備，俾便日後能達到防臭、防蟲功能及可方便清理管路內異物阻塞物等機能存水彎設備，如只是將水槽下方排水塑膠軟管施作S型類似存水彎之方式，那確定將無法達到上述存水彎功能；尤其鋼筋混凝土造建築物使用年限一般為50至55年，故完善合乎規定的排水系統相形重要，此部分瑕疵必然會造成房屋價值上之減損，每戶建議減少價金29,000元（見鑑定報告書第8至9頁）。本件被告既未依約約定安裝存水彎，致欠缺約定之效用（排水系統防臭、防蟲、清理阻塞物等效用），且未依債之本旨提出給付，自應負瑕疵擔保及債務不履行之損害賠償責任，是此部分，原告請求減少價金或賠償損害29,000元，為屬有據。
⑹、原告主張被告未依約設置內拆式氣密窗，且因此造成滲水，
為有瑕疵。被告固不否認有約定設置內拆式氣密窗，且辯稱其係依內拆式設計安裝等語。依據臺中市大臺中建築師公會現場勘查並實際拆裝測試結果認：各鑑定戶現場實際所安裝之氣密窗並不合於約定之所謂「內拆式」氣密窗。因所謂「內拆式」氣密窗，究其原由最主要是希望住戶日後如需維修清理大樓窗戶時，住戶只需人在室內即可以順利將各窗拆下清理並能再將它順利安裝回去；這種維護方式，對住戶人身而言比安全。現場安裝之氣密窗，由於每一樘窗戶窗片重量不輕，假如占在室內欲將窗片拆下清潔尚且可完成，但如需再將之所拆下各窗片一一再回裝窗框內，依現場測試結果，終究無法完成。現場安裝之氣密窗無法達到原來約定效用，亦造成房屋價值減損金額約28,000元（見鑑定報告書第10頁）。本件被告既未依約安裝內拆式氣密窗，並有欠缺約定效用，且未依債之本旨提出給付，自屬有瑕疵且屬債務不履行，此部分原告請求28,000元，洵屬有據。
⑺、原告主張被告承諾於工作陽台女兒牆無償安裝鋁窗而未履行
，請求減少價金等語。惟依據臺中市大臺中建築師公會於現場勘查，認於工作陽台女兒牆上方增作安裝鋁門窗，屬增建行為，為陽台外推之違建做法，並不符合台灣現行法令（見鑑定報告書第11頁）。縱被告強加施作，亦可能因違章而遭拆除之可能。本件被告因礙於法令而未予施作，固屬與約定有違，惟依據兩造契約書約定此部分係免費贈送並不含於總價款內（見契約書第36頁），則縱本件未安裝鋁窗，亦無房屋價值減損或造成原告損失之情形，故原告此部分請求，應屬無據。
⑻、原告雖主張實價登錄費用非屬代辦手續費，應由委任代書之
被告負擔該等費用，被告僅對K9住戶退費，對其他住戶一概不理，被告應依不當得利返還。查，我國自100年12月30日起實施不動產買賣實價登錄制度，依據平均地權條例第47條規定：土地所有權移轉或設定典權時，權利人及義務人應於訂定契約之日起30日內，檢同契約及有關文件，共同申請土地所有權移轉或設定典權登記，並共同申報其土地移轉現值。但依規定得由權利人單獨申請登記者，權利人得單獨申報其移轉現值。權利人應於買賣案件辦竣所有權移轉登記30日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。前項買賣案件，有下列情形之一者，權利人免申報登錄成交案件實際資訊：㈠買賣案件委託地政士申請登記者，應由地政士申報登錄。㈡買賣案件委由不動產經紀業居間或代理成交，除依前款規定委託地政士申請登記者外，應由不動產經紀業申報登錄。是為避免重覆申報登錄，買賣案件委託地政士申請登記者，應由地政士申報登錄。買賣案件委由不動產經紀業居間或代理成交，除依前述規定委託地政士申請登記者外，應由不動產經紀業申報登錄。若無委由地政士登記亦無委由經紀業居間或代理成交者，則應由權利人申報。本件係由地政士申請登錄乙節，為兩造所不爭。惟究地政士應向何人收取規費乙節，則法並無明文。而依據兩造不動產契約書並未明定由被告負擔，然依據兩造不動產契約書第二十二條第二款：「所有權移轉登記規費、印花稅、契稅、代辦手續費、貸款保險費及各項附加稅捐由甲方（即原告）負擔」，實價登記既應於辦竣所有權移轉30日內即應申報，則屬所有權移轉相關事項，所生之規費，解釋上亦應由原告負擔。況且，辦理實價登錄費用已由原告交予地政士向主管機關繳納申報，被告既無申報或負擔義務，自無不當得利可言。
⑼、另被告雖爭執本件鑑定人上開鑑定減少價金數額部分，並未
提出相關客觀資料及計算式云云，然執行鑑定之人係臺中市大臺中建築師公會指派之 許振武 建築師，其本於專業及經驗所為之鑑定，應有一定之可信程度。被告僅空言指摘而未提出上開鑑定減少價值數額有何偏離建築專業及經驗之認定，自難認被告所辯可採。
⑽、另被告雖主張原告就上開瑕疵，依通常程序檢查即應發現，
原告未於期限內主張，即不得再為請求云云。惟本件除客浴馬桶品牌不一外，氣密窗之拆裝方式、廚具材質、存水彎之設置，均涉及專業認定，非一般消費者一望即知，況且，縱本件有逾瑕疵通知期間之情形，原告亦有未依債之本旨提出給付，且實際給付之內容與應給付之價值有減損之情形，原告亦得依債務不履行之法律關係，請求被告損害賠償。準此，是本件原告可請求數額，原告李尉誠部分為79,000元【計算式：22,000元+29,000元+28,000元=79,000元】，原告林于仙、方玉香、張舒祺各為80,188元【計算式：1,188元+22,000元+29,000元+2,8000元=80,188元】，逾此部分之請求，尚屬無據。
四、綜上所述，本件原告請求被告應給付原告李尉誠79,000元、林于仙、方玉香、張舒祺各80,188元，及均自起訴狀繕本送達翌日即105年4月27日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行。原告勝訴部分金額未逾50萬元，應由本院依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權宣告假執行。並准被告分別提供相當金額為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不一一論述。
七、據上論結，原告之訴一部有理由，一部無理由，應依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如
主文。中華民國107年5月15日
民事第五庭法官李慧瑜正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年5月15日
書記官洪玉堂