裁判字號：臺灣臺南地方法院105年重訴字第292號民事判決
裁判日期：民國107年01月30日
裁判案由：返還不當得利等
臺灣臺南地方法院民事判決105年度重訴字第292號原告 蘇東治 訴訟代理人 蘇志軒 被告 蘇東華
蘇慶麟 共同訴訟代理人 郭國益 律師上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國107年1月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第3款定有明文。查原告原起訴請求：被告應給付原告新臺幣（下同）667萬9,714.5元，及自105年10月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。嗣於訴狀送達被告後，於民國106年4月19日本院準備程序期日當庭將訴之聲明變更為：被告應給付原告667萬9,714.5元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見本院卷第85頁反面）。核原告所為，係為減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭法條之規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：附表二所示建物（下稱系爭建物）為被告蘇慶麟所有，系爭建物無權占用原告所有如附表一所示土地（下稱系爭土地），且被告蘇東華負責收取系爭建物之租金，故被告2人均受有占有使用系爭土地之利益，致原告受有無法使用系爭土地之損害，爰依不當得利之法律關係，請求被告給付自100年10月13日起至105年10月12日止，共計5年之相當於租金之不當得利等語。並聲明：被告應給付原告66
7萬9,714.5元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告則辯以：㈠系爭建物於76年2月26日由原告興建，而被告蘇東華於77年
2月7日向原告購買系爭建物，嗣因原告拒不辦理所有權移轉登記，被告蘇東華乃於81年間起訴請求原告履行契約，經本院81年度重訴字第13號、臺灣高等法院臺南分院81年度上字第209號及最高法院82年度台上字第663號判決勝訴確定在案，原告應將系爭建物於辦理所有權第一次登記後，將所有權移轉登記予被告蘇東華，故被告蘇東華於82年11月18日為系爭建物第一次所有權登記，嗣於96年9月12日以贈與為原因將系爭建物所有權移轉登記予被告蘇慶麟，故依民法第
425條之1第1項規定，原告與被告蘇慶麟間就系爭建物所占用之土地即系爭土地如附圖所示編號A、B、C部分，有法定租賃關係存在，被告蘇慶麟自非無權占有系爭土地，被告蘇東華更無占有系爭土地之事實。
㈡再者，系爭土地如附圖所示編號D部分，現為臺南市○○區
○○○街之道路，被告並無占有該部分土地，原告請求被告給付相當於租金之不當得利，實無理由。
㈢並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭土地為原告所有，其中如附表一所示編號1、3之土地屬住宅區，編號2之土地屬道路用地。
㈡系爭建物於76年2月26日由原告興建，被告蘇東華於82年11
月18日為建物第一次所有權登記，嗣於96年9月12日以贈與為原因將系爭建物所有權移轉登記予被告蘇慶麟，系爭建物之舊門牌號碼為臺南縣○○鄉○○村000○0號。
㈢被告蘇東華於81年間起訴請求原告履行契約，經本院81年度
重訴字第13號、臺灣高等法院臺南分院81年度上字第209號及最高法院82年度台上字第663號判決勝訴確定在案，原告應將建物門牌號碼臺南縣○○鄉○○村000○0號房屋1棟及石棉瓦造廠房1間於辦理所有權第一次登記後，將所有權移轉登記予被告蘇東華。
㈣系爭土地如附圖所示編號A、B、C部分，為系爭建物占用
系爭土地之面積及位置，該占用面積及位置與原告移轉所有權予被告蘇東華時之建物面積及位置相同；系爭土地如附圖所示編號D部分，現況為臺南市○○區○○○街之柏油道路。
㈤系爭土地自99年起迄至105年之申報地價如下：
⒈99年1月：1,440元/平方公尺。
⒉102年1月：1,680元/平方公尺。
⒊105年1月：2,560元/平方公尺。
㈥系爭土地臨臺南市○○區○○○街，北側有公園，附近有住
家、 保生 宮，其與嘉南藥理大學、奇美博物館、國道一高速公路及東西向86快速道路之相對位置，如本院卷第130至13
5頁之電子地圖所示。㈦系爭建物現出租予他人，租賃契約係以被告蘇慶麟為出租人。
四、兩造之爭執事項：㈠被告蘇慶麟抗辯兩造間就系爭建物所占用之土地即系爭土地
如附圖所示編號A、B、C部分，有民法第425條之1之法定租賃關係存在，是否有理由？㈡被告抗辯系爭土地如附圖所示編號D部分為既成道路，被告
並未占有使用，是否有理由？㈢原告主張被告無權占用系爭土地，請求被告應給付原告自10
0年10月13日起至105年10月12日止之相當於租金之不當得利，是否有理由？如有理由，金額若干？
五、得心證之理由：㈠被告蘇慶麟抗辯兩造間就系爭建物所占用之土地即系爭土地
如附圖所示編號A、B、C部分，有民法第425條之1之法定租賃關係存在，是否有理由？⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1項定有明文。次按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院48年台上字第1457號判例意旨參照）。而所謂「房屋承買人」，並應擴及於未經建物所有權第一次登記之房屋事實上處分權人（最高法院100年度台上字第2103號判決意旨參照）。另依最高法院73年度第5次民事庭會議決議：「土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，依本院48年台上字第1457號判例，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，參照該判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃。至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判。其再因轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第42
5條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係。」且上開最高法院判例意旨，已增訂為民法第425條之1規定，並於88年4月21日由總統令公布，並經民法債編施行法第36條第2項明定自89年5月5日施行。該增訂條文規定雖未經民法債編施行法明定具有溯及效力，惟發生於民法第425條之1規定生效施行前之房屋及土地轉讓事實，倘與上開實務見解內容相符，仍得援用上開實務見解及法理（最高法院95年度台上字第169號及99年度台上字第2344號判決意旨參照）。
⒉經查，系爭土地及建物原均同屬一人即原告所有，被告蘇東
華於77年間向原告購買系爭建物時，系爭建物雖尚未辦理保存登記，然依前揭說明，實仍有最高法院48年台上字第1457號判例意旨及其法理之適用，即應推斷土地所有人即原告默許系爭建物繼續使用系爭土地如附圖所示編號A、B、C部分，在系爭建物得使用之期限內，系爭建物受讓人即被告蘇東華與原告間有租賃法律關係存在。再者，被告蘇東華於82年11月18日為系爭建物第一次所有權登記，嗣於96年9月12日以贈與為原因將系爭建物所有權移轉登記予被告蘇慶麟時，兩造間並無反對之特約，是仍應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故系爭建物所有權之承受人即被告蘇慶麟對土地所有人即原告，均繼續其原來之租賃關係。從而，被告蘇慶麟抗辯系爭建物所占用之土地即附圖所示編號A、B、C部分，其與原告有民法第425條之1第1項所定之租賃關係存在，尚屬有據。原告主張被告蘇慶麟無權占用系爭土地如附圖所示編號A、B、C部分，即非可採。
㈡被告抗辯系爭土地如附圖編號D部分為既成道路，被告並未
占有使用，是否有理由？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
民事訴訟法第277條定有明文。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告不能先舉證，以證實自己主張之事實為真實，則應駁回原告之請求，最高法院17年上字第917號著有判例足參。經查，本件原告主張被告無權占有系爭土地如附圖所示編號D部分，固提出現場照片為證（見本院卷第72、75頁），然被告否認該等照片上之車輛為其所有，原告復未提出相關事證證明被告確有占有系爭土地如附圖所示編號D部分之事實，則原告主張被告無權占有系爭土地如附圖所示編號D部分是否真實，已非無疑。
⒉又觀諸臺南市仁德區公所106年5月2日南仁所建字第1060
278688號函暨所附建築線套繪書圖（見本院卷第121至123頁），系爭土地如附圖所示編號D部分已認定為既成巷路，復經本院會同兩造及地政人員至現場勘驗，系爭土地如附圖所示編號D部分之現況為鋪設柏油之道路，該道路為臺南市○○區○○○街之一部分，有本院現場勘驗筆錄及現場照片在卷可稽（見本院卷第165至171頁），益徵系爭土地如附圖所示編號D部分目前係供作公眾通行，而非被告自行占有使用甚明。是原告主張被告無權占有系爭土地如附圖所示編號D部分，洵非可採。
㈢原告主張被告無權占用系爭土地，請求被告應給付原告自10
0年10月13日起至105年10月12日止之相當於租金之不當得利，是否有理由？如有理由，金額若干？⒈關於系爭土地如附圖所示編號A、B、C部分，自100年10
月13日起至105年10月12日止究為何人所占有一節，原告固主張為被告蘇東華、蘇慶麟占有，惟被告蘇東華於96年9月12日即將系爭建物贈與被告蘇慶麟，為兩造所不爭執，且原告亦自陳訴外人 洪文生 係向被告蘇慶麟承租系爭建物等語（見本院卷第190頁反面），自難認被告蘇東華為占有系爭土地之人。是原告主張被告蘇東華無權占有系爭土地如附圖所示編號A、B、C部分，其得依不當得利之法律關係，請求被告蘇東華給付相當於租金之不當得利云云，即屬無據。
⒉按民法第425條之1第1項之立法理由謂：「僅將土地或僅
將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃」，足見出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋得使用期限內，繼續「合法使用」該房屋所坐落之土地。除別有約定外，縱該房屋所有權人須支付相當之對價，非可當然「無償使用」該土地，然仍不影響其對於房屋坐落土地之「有權使用」，即無不當得利或侵權行為之可言。此項規定，於房屋所有權人原有合法使用坐落土地之所有權及地上權，而僅將房屋所有權或僅將土地所有權或地上權之全部或一部讓與他人，或將土地所有權或地上權及房屋所有權同時或先後讓與相異之人時，亦可類推適用。至該土地權利人得依租賃之法律關係，請求房屋權利人給付租金，要屬別一問題（最高法院93年度台上字第1328號判決要旨參照）。
⒊經查，被告蘇慶麟就系爭土地如附圖所示編號A、B、C部
分，有民法第425條之1第1項所定租賃關係存在，並非無權占有，已認定如前，揆諸前揭說明，原告依據不當得利之法律關係，請求被告蘇慶麟給付原告自100年10月13日起至
105年10月12日止之相當於租金之不當得利，即非有理。又原告未能舉證證明被告有何無權占有系爭土地如附圖所示編號D部分，亦如前述，則原告就此部分請求被告返還相當於租金之不當得利，亦屬無據。
六、綜上所述，原告主張被告無權占有系爭土地，尚非有理。從而，原告本於不當得利法律關係，請求被告應給付原告667萬9,714.5元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
七、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院斟酌後，認為均不足影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國107年1月30日
民事第三庭審判長法官蘇正賢
法官陳尹捷法官潘明彥以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年2月5日
書記官湯正裕┌─────────────────────────────────────┐│附表一（土地）：所有權人：蘇東治│├─┬────────────────┬────┬────┬────────┤││土地坐落│面積││││編├────┬────┬───┬──┼────┤權利範圍│重測前││號│縣市○鄉鎮市區○段│地號│平方公尺│││├─┼────┼────┼───┼──┼────┼────┼────────┤│1│臺南市○○○區○○○段│1068│50.95│全部│大甲段754-3地號│├─┼────┼────┼───┼──┼────┼────┼────────┤│2│臺南市○○○區○○○段│1069│264.87│全部│大甲段754-2地號│├─┼────┼────┼───┼──┼────┼────┼────────┤│3│臺南市○○○區○○○段│1070│438.95│全部│大甲段754地號│└─┴────┴────┴───┴──┴────┴────┴────────┘┌──────────────────────────────────────────┐│附表二（建物）︰所有權人：蘇慶麟│├─┬───────┬──────┬────┬────┬───────┬───┬───┤│││││建築式樣│建物面積││││編││││├─┬─┬─┬─┤權利│重測前││││││主要建築│一│騎│合│面│││││建號│建物門牌│基地坐落│││││積││││││││材料及││││││││號││││││││單│範圍│││││││房屋層數│層│樓│計│位│││├─┼───────┼──────┼────┼────┼─┼─┼─┼─┼───┼───┤│1│臺南市仁德區保│臺南市仁德區│臺南市仁│1層工業│17│0│17│平│全部│大甲段│││生段218建號│大甲村行大一│德區保生│用│5.││5.│方││658建││││街437號│段1070、│鋼造│14││14│公││號│││││1071地號│││││尺│││├─┼───────┼──────┼────┼────┼─┼─┼─┼─┼───┼───┤│2│臺南市仁德區保│臺南市仁德區│臺南市仁│1層住家│71│18│90│平│全部│大甲段│││生段219建號│大甲村行大一│德區保生│用│.7│.6│.4│方││659建││││街437號│段1070、│加強磚造│7│9│6│公││號│││││1071地號│││││尺│││└─┴───────┴──────┴────┴────┴─┴─┴─┴─┴───┴───┘