岡山簡易庭103年度岡簡字第74號民事判決

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　103年度岡簡字第74號
原　　　告　國城建設股份有限公司
法定代理人　 蔡麗環
訴訟代理人　 黃如流 律師
　　　　　　 黃培鈞 律師
原　　　告　 洪平森
訴訟代理人　 陳華珊
被　　　告　 楊智惠
訴訟代理人　 陳國隆
上列當事人間給付違約金等事件，本院於民國103年11月26日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無
民事訴訟法第386條所列各款情事，爰依原告之聲請，由其
一造辯論而為判決，合先敘明。
二、原告主張：原告為建設公司，推出「高雄小城」預售屋買賣
，被告於101年11月23日向原告購買坐落高雄市路○區○○
段○○○○○○○號土地及其上建物即編號H8房屋乙戶（下稱系爭
房屋），原告為維護社區整體環境，提高社區生活品質，與
被告於買賣契約書附件訂立特別承諾書約定「買方同意維持
本件標的物上之房屋的建築設計原貌，不增建、不改變外觀
。」、「買方違背本承諾書之規定，買方應立即給付以買賣
總價百分之十五懲罰性違約金予賣方」，惟被告購買上開房
屋並交屋後，未維持系爭房屋之建築設計原貌，竟擅自增建
如附圖所示A部份之採光罩，顯已違反上開特別承諾書之約
定，原告爰依上開特別承諾書之法律關係請求被告拆除如附
圖所示A部份，面積7.59平方公尺之採光罩，並請求被告給
付國城建設股份有限公司違約金新臺幣（下同）177萬元及
自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五
計算之利息。暨自起訴狀繕本送達翌日起至拆除採光罩回復
原狀之日止，按日給付原告11萬8千元，並准供擔保宣告假
執行。
三、被告抗辯：被告購買系爭房屋時，被告公司業務主管胡經理
告知可以蓋採光罩，並提出材質以原木搭建，於搭建中由被
告公司副總 許鳳仙 與銷售統揚廣告公司副總代表與原告開會
協調結論將目前採光罩前方與側方內縮，並由銷售統揚公司
支付拆除與重建費用，經協調會隔日拆除後，被告公司竟未
依協調會結論立即重建，卻以被告公司設計考量、採購議價
人員出國、材料準備等理由拖延，最後竟以無協商答應重建
之事，原告只好依協調會結論自費重建採光罩，且上開特別
承諾書之約定，其條文僅規範買方規定與罰則，賣方全無規
範，其符合消費者保護法所規定定型化契約中之條款違反誠
信原則，對消費者顯失公平，其約定無效等語，請求駁回原
告之訴。
四、法院判斷：
(一)本件被告所簽立之上開特別承諾書，是否為買賣契約之一部
分？
查，本件土地買賣契約書第18條已約定「買方應遵守本約特
別承諾書之規定附件(五)，買方如有違反依特別承諾書之約
定處理。」，有該契約書一份附卷可稽，是上開特別承諾書
之約定，已成為買賣契約內容之一部分，原告必須遵守該約
定，至為明確。
(二)被告是否有違反上開特別承諾書之約定內容？
本件被告購買系爭土地與房屋，經登記為所有權人後，確實
於車庫之上方加蓋遮雨棚（即採光罩）之事實，業經本院至
現場履勘屬實，並製有勘驗筆錄及複丈成果圖一份附卷可參
，而該遮雨棚面積有7.59平方公尺，依被告所述係因為從鐵
門車庫要進入屋內的大門上方是裸空，所以才會加蓋遮雨棚
，原告認該遮雨棚已違反上開特別承諾書第三條所約定「買
方同意維持本件標的物上之房屋的建築設計原貌，不增建、
不改變外觀。」等語。是本件爭點在於該遮雨棚是否屬改變
建築設計原貌？是否屬增建、改變外觀？
經查，上開特別承諾書第三條約定「買方同意維持本件標的
物上之房屋的建築設計原貌，不增建、不改變外觀」，第六
條約定「買方違背本承諾書之規定，買方應立即給付以買賣
總價百分之十五懲罰性違約金予賣方....賣方並得解除
前開房屋買賣契約，若該標的物產權已登記在買方名下時，
買方應無條件將產權登記返還賣方，（買方亦同意賣方得直
接辦理產權移轉登記）。」顯見上開約定事由之違反可構成
解除契約事由，應屬影響契約效力之重大嚴重事由，始足當
之，故可知所謂買方之增建行為，需已嚴重影響到原建築設
計原貌與變更其外觀，始符合增建之定義，此時賣方始得請
求金額相當高之懲罰性違約金，甚至可解除買賣契約，至為
明確。次查本件遮雨棚的位置確實係搭建於車庫的上方，該
房屋由車庫至大門上方確屬裸空，下雨時確實無遮蔽物，亦
經本院至現場勘驗屬實，並有照片一張附卷可參，是一般透
天住宅之車庫有設計裸空，也有設計遮雨棚，係隨個人生活
需要與便利而設計搭建，本件被告於勘驗中自陳係為生活之
便利，並沒有影響整體美觀及其他住戶等語，又查該遮雨棚
確實施作於該房屋鐵門裡之車庫上方，並無影響到原設計原
貌，亦無變更其外觀，純係為達遮雨之功能，避免雨天車子
淋雨，住戶進入大門被雨所淋，而所為之施作行為，該範圍
亦僅7.59平方公尺，不足以認定係屬違反設計原貌變更外觀
之增建行為，是本院認尚不構成違約行為。
(三)綜上，原告認被告違反特別承諾書之約定，即屬無據，所為
請求被告拆除如附圖所示A部份，面積7.59平方公尺，及請
求被告給付違約金177萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清
償日止，按週年利率百分之五計算之利息。暨自起訴狀繕本
送達翌日起至拆除如附圖所示A部份採光罩回復原狀之日止
，按日給付原告11萬8千元，並准供擔保宣告假執行，均屬
無據，為無理由，應予駁回。
五、結論，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1
項，第78條，判決如主文。
中華民國103年12月10日
岡山簡易庭法官沈建興
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國103年12月10日
書記官蕭主恩