裁判字號：臺灣高等法院97年抗字第2095號民事裁定
裁判日期：民國98年03月25日
裁判案由：聲明異議
臺灣高等法院民事裁定97年度抗字第2095號抗告人新豐資產管理股份有限公司法定代理人甲○○代理人 陳益盛 律師抗告人因與相對人乙○○間拍賣抵押物事件聲明異議，對於中華民國97年11月12日臺灣桃園地方法院97年度事聲字第64號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：
主文抗告駁回。
抗告訴訟費用由抗告人負擔。
理由
一、聲請及抗告理由略以：本件抵押權設定日期為民國80年3月14日，而系爭坐落於桃園縣中壢市○○段31、32、32-1地號土地（下稱系爭土地）於抵押權設定時其上並無建物存在，此得由80年7月7日林務局農林航空測量所作成之空照圖得知，債務人 吳雄忠 於將系爭土地出租與相對人乙○○時，土地租賃契約中約定「甲方(即吳雄忠)同意乙方(即相對人)於承租之土地上興建建物，目前土地上未保存登記之鐵皮屋係前承租人 劉清秀 興建，該建物於92年6月10日已讓渡於乙方」，可知系爭土地上之建物係由前承租人劉清秀所建，系爭土地設定時並未有建物存在。依系爭建物之謄本得知，該一樓地面層面積合計
933.47平方公尺，而系爭土地面積合計1,087.47平方公尺，建物面積約占土地面積之85.84%，系爭建物即無成為其他建物附屬物之可能。故原裁定認系爭建物為鄰地建物之附屬物，但系爭建物與鄰地建物之地面面積比為52%比48%，大面積建物反遭認定為小面積建物之附屬，有違常理，爰請求廢棄原裁定等語。
二、按土地所有人，於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物者，抵押權人於必要時，得將其建築物與土地併付拍賣，但對於建築物之價金，無優先受清償之權，民法第877條定有明文。此規定之立法意旨，其目的在使土地與地上建物歸屬同一人所有，簡化法律關係為同一用益性，而例外准許對於無執行名義之地上建築物，仍得予併付拍賣。「民法第877條係為保護抵押權人之利益，及社會之經濟而設之規定，故於土地抵押後，在其上營造之建築物，雖非土地所有人所建，但於抵押權實行時，該建築物若與抵押之土地已歸一人所有，則為貫徹上開立法目的，宜解為有該條之適用，得於必要時，將土地抵押後，在其上營造之建築物，與該土地併付拍賣」（最高法院89年台抗字第352號判例參照）。準此，得予併付拍賣之要件，須拍賣時土地與地上建物歸屬同一人所有，始得為之。
三、經查：㈠抗告人係執借據、約定書、臺灣桃園地方法院（下稱桃園地
院）84年度拍字第928號裁定暨確定證明書、本院84年度抗字第1946號裁定等件為執行名義，聲請就系爭土地為強制執行，並對系爭土地上之未辦理保存登記建物聲請併付拍賣，此為兩造所不爭執。本件最高限額抵押權係成立於80年3月14日，為原裁定所肯認（原裁定第2頁之三、㈠），抗告人主張抵押權設定日期並非90年11月12日云云（抗告狀第2、3頁），應屬抗告人對原裁定之誤會，合先敘明。
㈡依桃園地院95年度執字第19540號卷（下稱執行卷）附之土
地租賃契約協議書所示（執行卷第72、73頁），吳雄忠與劉清秀於79年5月31日訂定前揭協議書，吳雄忠將系爭土地出租與劉清秀，租期自79年6月1日起到95年5月31日止，租賃期限為15年，租金每個月新台幣（下同）8萬元，「本土地租賃使用範圍除本土地及原有建物外，如乙方（即劉清秀）必須增建，除徵得甲方（即吳雄忠）同意才可增建，但必須以甲方名義申請，此增建物所有權屬于甲方，租賃契約關係中止時，乙方不得請求任何補償或任何異議，同時甲方保留有請求乙方排除此增建物之權利，以便恢復原狀」，之後吳雄忠向桃園縣中壢市農會貸款，並於80年3月14日將系爭土地設定最高限額抵押權5千萬元與桃園縣中壢市農會（執行卷第4至8頁），吳雄忠自83年10月11日起即未依約繳納貸款本息，桃園地院於84年6月30日以84年度拍字第928號裁定准許桃園縣中壢市農會拍賣系爭土地之聲請，中壢市農會於85年11月5日併入台灣省農會（執行卷第18至25頁），台灣省農會於90年9月14日併入臺灣銀行（執行卷第26至35頁），吳雄忠於92年6月10日復將系爭土地出租與乙○○（執行卷第129頁），同日劉清秀將其所有之系爭廠房讓渡與乙○○（本院按，所讓渡之廠房為未經保存登記建物，劉清秀所讓渡者係未辦保存登記建物之事實上處分權）（執行卷第128頁），臺灣銀行再於92年7月1日改制為股份有限公司（執行卷第36頁），吳雄忠與乙○○於95年5月18日訂定土地租賃契約書，吳雄忠將系爭土地出租與乙○○，租賃期限自95年
6月1日起至101年5月31日止，每月租金5,000元，並經公證（執行卷第57-59頁）。台灣銀行股份有限公司係於95年6月
26日向原法院聲請本件強制執行，抗告人嗣於96年12月18日向原法院陳報債權讓與之事實，吳雄忠於執行程序進行中一再陳稱系爭土地上之建物為劉清秀所興建（執行卷74頁、
153頁），且並無改建，僅有修繕及增建，增建部分與原有建物連在一起等語（見執行卷第153至154頁），原法院於現場履勘時，地政事務所人員陳稱「空照圖所示之原始建物與事後加蓋部分具有構造上同一性，已成為同一建物，並無構造上之獨立性」、相對人乙○○亦稱「前後兩部分均作為汽車展售場與維修場，二部分並無經濟使用上之獨立性。」等語（執行卷第245頁）。
㈢吳雄忠與劉清秀79年5月30日簽訂之土地租賃契約協議書第7
條載明「本土地租賃使用範圍除本土地及『原有建物』外，如乙方必須增建，除徵得甲方同意才可增建，但必須以甲方名義申請，此增建物所有權屬于甲方‧‧‧」（執行卷第73頁），參酌林務局農林航空測量所拍攝之空照圖（執行卷第
224、225頁），系爭土地於79年5月30日訂定租賃契約時其上已有建物存在，要堪認定。雖抗告人主張系爭抵押權設定時其上並無建物存在云云，惟衡以常情，劉清秀自79年6月1日起承租系爭土地，至80年3月14日系爭抵押權設定時已逾9個月，劉清秀以每月8萬元之高額租金承租土地卻未使用，實難想像。系爭建物係未經辦理保存登記之建物，自92年6月間起辦理房屋稅籍課稅，納稅義務人記載為乙○○，有96年8月1日桃園縣政府稅捐稽徵處中壢分處桃稅壢貳字第0960507091號函附於執行卷笫166頁可稽，就財產上之外觀而言，因系爭建物未辦理登記，依房屋納稅義務人之稅籍資料，可推定乙○○就系爭建物擁有事實上之處分權。乙○○於92年6月10日向吳雄忠承租系爭土地，同日劉清秀將土地上之建物（即廠房）讓渡乙○○（執行卷第128、129頁），參照地政事務所人員陳稱「空照圖所示之原始建物與事後加蓋部分具有構造上同一性，已成為同一建物，並無構造上之獨立性」等語，足證系爭土地於79年5月30日租賃契約訂定時其上已有建物存在，後來經第三人劉清秀、乙○○擴大加蓋建物範圍，而該原始建物與事後加蓋部分無論在構造上與使用上，均為一體，不具有獨立性，是系爭建物於系爭土地設定抵押權前即已存在，要屬無疑。至於系爭建物中何者為主建物，何者為附屬建物，因原始建物與事後加蓋部分具有構造上同一性，已成為同一建物，並無構造上獨立性可言，抗告人該部分主張與本件爭執無涉，併此敘明。
㈣綜上，系爭建物在系爭土地設定抵押權前即已興建；嗣後執
行法院95年度執字第19540號強制執行拍賣抵押土地時，系爭建物亦非歸屬執行債務人吳雄忠所有。參酌首開說明，本件抵押土地與地上建物既非歸屬同一人所有，自不合於得予併付拍賣之要件。抗告人對原法院駁回其聲明異議不服，執詞指摘原裁定不當，請求廢棄原裁定，為無理由，應予駁回。
四、據上論結，本件抗告為無理由，裁定如主文。中華民國98年3月25日
民事第二庭
審判長法官吳謙仁
法官李瓊蔭法官蘇瑞華正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受後10日內委任律師為訴訟代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新台幣１千元。
中華民國98年3月27日
書記官賴以真