裁判字號：臺灣臺北地方法院91年簡上字第232號民事判決
裁判日期：民國91年12月31日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺北地方法院民事判決九十一年度簡上字第二三二號
上訴人甲○○訴訟代理人 王昧爽 律師複代理人 余西鈞 律師被上訴人乙○○訴訟代理人丙○○右當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國九十一年一月三十一日，本院台北簡易庭九十年度北簡字第一六二四二號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
上訴人聲請預供擔保，免為假執行部分，應予駁回。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決不利於上訴人部分廢棄。
（二）右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
（三）如受不利之判決，願供擔保，請准免為假執行。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）本件原審傳訊證人 陳麗真 到庭作證稱：「原告（指被上訴人）有承諾可以出租十年，但是原告說要配合每年的消費指數更新合約，所以契約就按年訂定。」按上訴人向被上訴人承租門牌號碼為台北市○○○路○段○○號房屋，當時雙方口頭約定，租賃期限以十年為期，第一年即八十九年七月十五日起至九十年七月十四日止，每月租金為新台幣（下同）伍萬叁仟元，每月十五日繳納租金，第二年以後，逐年按生活指數調整租金，被上訴人並聲稱系爭房屋前一個房客，也是租期十年。而每年訂約只為調整租金，被上訴人並保證一定出租予上訴人十年。按，「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即成立。」民法第一百五十三條第一項定有明文。本件兩造既已約定租期為十年，該約定已生契約效力。所以，本件兩造之租賃契約，應為自八十九年七月十五日起至九十九年七月十四日，共十年。
（二）另雙方約定第二年以後，每年按生活指數調整租金，所以第二年即九十年六月間，被上訴人要求第二年租金，調整為每月陸萬元，上訴人同意，但被上訴人臨時又以軍方命令不得出租為理由，拒絕在書面契約上簽字。是雙方第二年雖未簽訂書面契約，因書面契約僅是調整租金之依據，而雙方租期十年之約定，並未變更。因此，被上訴人無權要求上訴人遷讓房屋。
（三）又雙方第一年之書面契約最後註記「軍方通知改建或拆除」時，上訴人應即遷出。但系爭房屋被上訴人在第一審時，係主張軍方要求收回自住，與書面契約上註記之改建或拆除要件不合，被上訴人自不能以要求收回自住，解除或終止十年租約。再依據被上訴人在第一審起訴狀所附證物之正式通知，所載內容為被上訴人通知上訴人，要求上訴人於九十年七月三十一日前遷讓房屋，並非如起訴狀所載，九十年七月十五日到期，由此證明雙方之租賃契約為十年。所以，被上訴人欲提前解約，而以正式通知九十年七月三十一日前，要求上訴人遷讓房屋。則由被上訴人所發正式通知之文件，證明雙方之租約，確為十年。另被上訴人提前解約，使上訴人因整修系爭房屋花費之鉅大金錢，無法收回。據此，上訴人不同意提前解除契約。
三、證據：除援用原審之立證方法外，補提聲請訊問證人 陳麗貞 。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）系爭房屋目前由詳和不動產仲介經紀有限公司（下稱詳和公司）占有使用中，爰依民法第七百六十七條之規定，追加詳和公司為被告，請求遷讓房屋。
（二）上訴人指稱被上訴人將系爭房屋出租予上訴人使用，雙方口頭約定租賃期限為十年，並非事實。因系爭房屋為軍舍，必需受軍方軍眷管制條例之約束。故在房屋租賃契約第十九條之後加註：「甲方（指被上訴人）、乙方（指上訴人）雙方於簽定租約期間內，甲方因不可抗拒之理由，需配合軍方改建、拆建、遷建之計劃時，乙方需配合甲方搬離此房屋，並將房屋無條件返還甲方。」是綜合上述即知，一年之租約，即租約第十九條之後加註但書，又怎可能會有上訴人抗辯所稱：「口頭十年租賃期限之承諾。」又被上訴人之眷舍為四知九村，長期一直有遷建、改建之計劃，由軍方及眷戶共同推選其中一戶 李海濤 為自治會長，定期開會檢討，並傳達軍方要求各眷戶配合之事項，各眷戶不可能有獨立自主之權利。故口頭承諾租期十年，係上訴人狡辯，不足採信。
（三）另上訴人聲請訊問之證人陳麗真，係上訴人設立之詳和公司股東，每月房屋租金，亦由證人陳麗真開立支票支付，在承租期間內支票履遭退票，並經列為拒絕往來戶，誠信遭質疑，則證人陳麗貞與上訴人之關係密切，不具證人之資格，所言亦不足採信。又被上訴人發現上訴人在租賃期間內，租金履遭退票，向國稅局詳述查證上訴人之信用時，始知上訴人自八十八年起至今，已積欠國家稅款及交通罰單二十餘件，依常理判斷，被上訴人不可能於租約到期日後，繼續與上訴人續約之理。再者，被上訴人於租賃契約到期前一個月，即九十年六月六日，接獲軍方要求眷舍房屋收回、遷建，故正式通知上訴人不再續約，上訴人並於九十年六月三十日，簽下切結書，同意返還。未料，屆期上訴人卻不搬離，並交付被上訴人一張清單，索取壹佰貳拾餘萬元，揚言被上訴人若不付款，委任王昧爽律師可使訴訟拖兩年。
（四）被上訴人於九十一年三月十二日，依法提出強制執行聲請狀，然因系爭房屋為上訴人將自己所設立之詳和公司遷入營業，無償佔用，致無法強制執行令其遷出，本院以北院錦九十一民執宙字第五八三五號強制執行事件，經執行結果，以債務人現無財產可供執行，發給被上訴人債權憑證。嗣被上訴人再於九十一年三月二十日，不得已另行起訴詳和公司。
三、證據：除援用原審之立證方法外，補提房屋租賃契約書、遷建改建計劃書、詳和公司股東名冊、退票通知單、欠稅證明、正式不續約通知、索賠清單、宣示判決筆錄、強制執行聲請狀、債權憑證、被上訴人對詳和公司民事起訴書、詳和公司民事答辯狀、照片各一份為證。
理由
甲、程序上之事由：按，「對於簡易程序之第一審裁判，得上訴或抗告於管轄之地方法院，其審判以合議行之。當事人於前項上訴程序，為訴之變更、追加或提起反訴，致應適用通常訴訟程序者，不得為之。第一項之上訴及抗告程序，準用第四百三十四條第一項、第四百三十四條之一及第三編第一章、第四編之規定。對於依第四百二十七條第五項規定改用通常訴訟程序所為之裁判，得上訴或抗告於管轄之高等法院。」民事訴訟第四百三十六條之一定有明文。本件被上訴人於原審係基於租賃契約，請求上訴人遷讓系爭房屋及給付租金。嗣被上訴人於本件簡易訴訟之第二審程序中，主張依民法第七百六十七條之規定，追加詳和公司為被告，是依首揭民事訴訟第四百三十六條之一規定，被上訴人所為訴之追加，應適用通常訴訟程序，本院自無從准許。況被上訴人亦於九十一年三月二十日，另行以本院九十一年度北簡字第五六○○號民事事件，請求詳和公司遷出系爭房屋，此亦有起訴狀影本、答辯狀影本在卷。則被上訴人此部分之追加，亦違反民事訴訟法第二百五十三條，有關重複起訴之規定。故被上訴人於本院行使闡明權，闡明上情後，仍執意主張追加詳和公司，本院僅得另以裁定，駁回被上訴人之追加，核先敘明。
乙、得心證之理由：
一、被上訴人於原審起訴主張：上訴人於八十九年七月十五日，與被上訴人簽訂房屋租賃契約書一份，向被上訴人承租門牌號碼為台北市○○○路○段○○號之房屋，約定租期自八十九年七月十五日起至九十年七月十四日止，每月租金為伍萬叁仟元。嗣系爭房屋因軍方通知需收回自住，被上訴人特於九十年六月三十日，租賃契約屆滿前，通知上訴人不再續租，且上訴人於租賃契約租期屆至後，亦未交付租金，被上訴人亦無續約之意願，上開租賃契約當然終止。爰依租賃物返還請求權，請求上訴人遷讓系爭房屋，並依上開租賃契約第六條之約定，請求上訴人自九十年七月十五日起至返還房屋之日止，按租金五倍計算之違約金等語。上訴人則以：系爭房屋之租賃期間，業經兩造約定為十年，被上訴人自無提前終止權云云，資為抗辯。
二、兩造不爭執之事實：
（一）被上訴人主張上訴人於八十九年七月十五日，與被上訴人簽訂房屋租賃契約書一份，向被上訴人承租門牌號碼為台北市○○○路○段○○號之房屋，每月租金為伍萬叁仟元之事實，業據其提出房屋租賃契約書一份，亦為上訴人所自認，自堪信為真實。
（二）被上訴人復主張其曾於九十年六月三十日，租賃契約屆滿前，通知上訴人不再續租，且上訴人於租賃契約租期屆至後，亦未交付租金之事實，亦為上訴人所不爭執，亦堪信為真實。
三、兩造爭執之爭點：至被上訴人另主張依上開房屋租賃契約書，約定租期自八十九年七月十五日起至九十年七月十四日止，上訴人應於租賃期間屆滿，返還系爭房屋之部分；則被上訴人否認之，並以前揭情詞抗辯之。是本件兩造爭執之爭點，即在於：兩造是否約定系爭房屋之租賃期間為十年？
四、關於本件之爭點，分述如下；經查，依兩造簽訂之房屋租賃契約書第二條約定：「租賃期限經甲（指被上訴人）乙（指上訴人）雙方洽訂為一年，自八十九年七月十五日起至九十年七月十四日止。」此有兩造均不爭執之房屋租賃契約書在卷。另依民事訴訟法第二百七十七條規定：「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。」本件依上開房屋租賃契約書第二條之約定，租賃期間為一年，惟上訴人抗辯稱上開租約之租賃期間，兩造另以口頭之方式，約定為十年云云。則依前述民事訴訟法第二百七十七條所規定舉證責任分配之法則，上訴人自應就兩造另以口頭之方式，合意約定租賃期間約為十年，此一有利於己之事實，負舉證之責任。而上訴人就此抗辯，係聲請訊問證人陳麗貞，以為證明。是依證人陳麗貞於原審證稱：「八十九年六月間，在台北市○○○路○段的承租地，我陪同被告（即上訴人）前往與原告（即被上訴人）訂約，當時前房客也在場，原本被告是希望合約訂長一點，但是原告是說要配合每年的消費指數更新合約，所以契約就按年訂定，後來知道是軍方的房屋，原告有告知如果該屋有軍方改建或拆除，被告願意遷出，九十年六月間原告有打電話給被告詢問是否續約，並告知提高租金，經協調租金定為新台幣陸萬元，但是後來原告有告知軍方希望系爭標的物收回自住，不准出租，兩造於是沒有再續約，被告仍居於現址，當時被告希望約定長一點，原告有承諾可以出租十年。」等情。又證人陳麗貞復於本院審理時證稱，被上訴人確實承諾出租系爭房屋予上訴人十年，但以書面簽訂之租約，租賃期間僅簽訂一年等語。可知被上訴人於簽訂上開房屋租賃契約書之初，縱有承諾上開租賃標的物得出租十年，但仍告知上訴人房屋租賃契約書應按年簽訂；且上訴人亦明知系爭房屋如有軍方通知改建或拆除等情事，上訴人應即遷出。則上訴人抗抗辯稱兩造簽訂之上開房屋租賃契約書，約定之租賃期間為十年，自不足採信。
五、按，「乙方（指上訴人）於租期屆滿時，除經甲方（指被上訴人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金，至遷讓完了之日為止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」兩造簽訂之房屋租賃契約書第六條約定有明文。本件依兩造簽訂之房屋租賃契約書第二條約定，租賃期間自八十九年七月十五日起至九十年七月十四日止，且上訴人抗辯稱兩造約定之租賃期間為十年，並不足採，已如前爭點部分所述。則被上訴人主張依首揭房屋租賃契約書第六條之約定，上訴人於租賃期間屆滿即九十一年七月十五日後，仍未遷出系爭房屋，應給付被上訴人按租金五倍計算之違約金，自屬有據。次按，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額；民法第二百五十二條亦定有明文。末按，違約金之約定苟有過高情事，法院即得依職權核減至相當之數額，非必由債務人請求核減；最高法院七十九年台上字第一六一二號、四十九年台上字第八○七號判例，均可資參照。本件依兩造簽訂之上開房屋租賃契約書第六條雖約定，被上訴人得向上訴人請求按租金五倍之違約金，然本院斟酌被上訴人所受之損害及社會情狀，認被上訴人請求之違約金額，仍屬過高，應酌減為按月以伍萬叁仟元計算，始為相當。從而，被上訴人依租賃物返還請求權，訴請上訴人返還房屋，並依房屋租賃契約第六條之約定，請求上訴人自九十年七月十五日起至返還房屋之日止，按月給付伍萬叁仟元之範圍內，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，不應准許，應予駁回。則原審為命上訴人應遷出系爭房屋返還被上訴人；並應自九十年七月十五日起至返還房屋之日止，按月給付被上訴人伍萬叁仟元；且駁回被上訴人其餘之訴，另就本件係因房屋定期租賃所生之爭執涉訟，而為上訴人敗訴之判決，就被上訴人勝訴部分，依民事訴訟法第三百八十九條第一項第三款規定，依職權宣告假執行，經核均無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，不應准許，上訴人之上訴，應予駁回。
丙、至上訴人另聲請反供擔保，免為假執行部分，因依民事訴訟法四百三十六條之一第三項準用同法第四百六十三條，再準用同法第三百九十二條規定，以及依最高法院八十九年度第一次民事庭會議決議表示：「民事訴訟法第三百九十二條規定之假執行程序實施前，係指執行法院對於債務人強制其履行之行為以前而言。其情形應分別依執行事件之性質定之，例如就執行標的物為拍定、變賣或物之交付前即屬之。」本件被上訴人於原審判決後，即已就其勝訴部分，以本院九十一年度民執字第五八三五號強制執行事件，聲請假執行，且該執行程序業已終結，此有本院九十一年三月二十日之執行通知、債權憑證在卷。則上訴人於上開執行程序終結後，聲請反供擔保，免為假執行，本院自無從准許，應予駁回。
丁、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條、第三百八十九條第一項第三款，判決如主文。中華民國九十一年十二月三十一日
民事第六庭審判長法官林惠瑜
法官陳怡雯法官姜悌文右為正本係照原本作成本件當事人須以本判決適用法律顯有錯誤為上訴理由，並委任律師為訴訟代理人時，始得於本判決送達後二十日內向本院提起上訴狀，如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補具上訴理由（均按他造當事人之人數附繕本），並經本院許可後方得上訴最高法院。
中華民國九十一年十二月三十一日
法院書記官陳鳳瀴