臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決 108年度中簡字第319號
原 告 葉景閎
被 告 施存根
上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國108年4月12日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠訴外人 張玉英 於民國106年8月21日向訴外人 簡錦秀 購買彰化
市○○段1492、1490、1487、1488、1483、1484、1478、14
82地號等8筆7人共有之土地（合計1082.21平方公尺，約327
.3685坪，下合稱系爭土地），並於同日簽訂買賣合約書，
約定買賣總價款為新臺幣（下同）1,103萬6,216元（此價金
含買方張玉英負擔之土地增值稅款）。依合約書，價款分四
期交付，張玉英當日即將第一期款100萬元存入履約保證專
戶，並於107年2月21日應給付第二期款100萬元。上開合約
書第15條第1款約定，系爭土地須於107年1月31日申報土地
增值稅，若買方不配合申報，此合約無條件解除，價金返還
買方，代書費4,000元及履約保證費用6,621元由雙方平均負
擔。
㈡原告於106年8月至同年10月間，帶被告至系爭土地現場勘查
及至訴外人張玉英住處洽談是否由被告購買系爭土地時，並
未告知被告訴外人張玉英已於106年8月21日簽約購買系爭土
地乙事。被告不知道訴外人張玉英已經簽約，以為訴外人張
玉英、 呂旭栩 及原告三人是居間仲介的角色。惟被告竟為規
避支付原告的仲介費，將原告及張玉英排除在外，於106年
10月間與訴外人 王志恆 數次夥同至系爭土地之地主代表簡錦
秀的住處，洽談購買系爭土地，並於106年11月3日以王志恆
之名義與地主代表簡錦秀就系爭土地簽立預定土地買賣契約
書。被告應係與地主簡錦秀或其配偶 顏三郎 有密約，讓地主
不提供證件配合申報辦理土地增值稅，讓張玉英與簡錦秀的
合約解除，被告再於107年2月8日以自行名義與原告簽立不
動產買賣契約，以982萬1,055元買受系爭土地，於107年3月
5日完成登記。
㈢被告為規避支付原告仲介費，故意拒絕透過原告訂立買賣契
約，由被告自己與地主代表簡錦秀簽立買賣契約，依最高法
院58年台上字第2929號判例見解及誠實信用原則，被告仍應
給付原告仲介費。爰依上開判例見解，請求被告給付原告按
張玉英當初就系爭土地之買價1,103萬6,216萬元的4％，計
算應給付原告之仲介費即44萬1,448元，並聲明：被告應給
付原告44萬1,448元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日
止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告則以：
㈠被告並未委託原告居間仲介，被告亦未與訴外人張玉英間就
系爭土地為任何買賣協議。被告當初係經由訴外人 張雪麗 告
知，得知張雪麗姑姑張玉英欲為系爭土地之地主仲介出售系
爭土地，被告遂與張雪麗一同至系爭土地現場勘查，當時張
玉英代地主開價，每坪5萬元，被告認為高於行情，故未為
任何決定。本件張雪麗原為買方即被告的仲介人，張玉英則
為賣方之仲介人，原告並非被告的仲介人。
㈡至於張玉英以其名義於106年8月21日與地主簽訂之買賣契約
書，被告原先並不知情。被告係於106年10月間某日，與張
雪麗在彰化某咖啡廳，巧遇系爭土地地主代表簡錦秀之配偶
證人顏三郎後，在聊天過程中方知悉證人張玉英已先與地主
代表簽訂系爭土地買賣契約，嗣後被告與訴外人王志恆至簡
錦秀住處閱覽張玉英與簡錦秀之合約後，認張玉英購買誠意
不足，僅出資100萬元，並有6個月期間可找尋其他願出高價
的買主購買系爭土地，以賺取差價。被告知悉張玉英有買賣
契約存在後，由王志恆以其名義與地主代表簡錦秀於106年
11月3日簽立預定土地買賣契約書。被告並非利用原告提供
的資訊與系爭土地之地主代表接洽，被告並未與簡錦秀密約
要求簡錦秀不要提供任何證件給代書辦理土地增值稅，故意
使張玉英先前之契約解除等語，資為抗辯，並聲明：⒈原告
之訴駁回。⒉如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執
行。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第71至72頁，配合判決書之製
作，於不影響要旨下，調整或更正部分文字用語）：
㈠、張玉英於106年8月21日向簡錦秀購買系爭土地，並於同日簽
訂買賣合約書，約定買賣總價款為1,103萬6,216元整（此價
金含買方張玉英負擔之土地增值稅款）。依合約書，價款分
四期交付，張玉英當日即將第一期款100萬元存入履約保證
專戶，並於107年2月21日應給付第二期款100萬元。
㈡、上開合約書第15條第1款約定，系爭土地須於107年1月31日
申報土地增值稅，若買方不配合申報，此合約無條件解除，
價金返還買方，代書費4,000元及履約保證費用6,621元由雙
方平均負擔。
㈢、簡錦秀於107年1月31日前未交付申報土地增值稅之文件（如
土地共有人之身分證及印章）予簡錦秀或雙方委託之 王麗英
代書。
㈣、張玉英未於107年1月31日前申報土地增值稅。
㈤、張玉英於107年2月18日寄發存證信函催告簡錦秀應履行申報
土地增值稅所需之協力義務，惟簡錦秀未履行，張玉英乃依
買賣合約第8條第1款，行使契約解除權。
㈥、簡錦秀於106年11月3日與訴外人王志恆就系爭土地簽立「預
定土地買賣契約書」（見本院卷第95至105頁）。
㈦、簡錦秀於107年2月8日與被告簽立被證一不動產買賣契約書
，將系爭土地以總價982萬1,055元出售予被告，每坪約3萬
元，並於107年3月5日完成所有權移轉登記。
四、本院之判斷：
㈠按媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報
酬。但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒
之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠
實信用原則，仍應支付報酬（最高法院58年度台上字第2929
號判例意旨可資參照）。上開判例之意旨，應係委託人為避
免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自
己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應
支付報酬。蓋在委託期間內，媒介居間人為委託議價所進行
之活動支出，均為其營運成本，由媒介居間人自行負擔。媒
介居間人願意付出勞力、時間、費用之原因，在於若經由媒
介居間人之斡旋、議價，買賣雙方契約成立後，委託人應給
付媒介居間人相當之服務報酬。因此，上開判例之目的，應
在於避免買賣雙方已透過居間仲介者達成一定合意，竟欲規
避仲介費用之支出，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而私
下另行交易之情形。從而，上開判例，解釋上限於居間仲介
者已達到媒介就緒之程度，即所媒介之雙方就買賣契約必要
之點（價金、標的物），已達意思合致，對於非必要之點，
如經當事人已表示意思者，亦已達意思合致時，方有適用（
臺灣高等法院103年度上易字第760號民事判決亦類此見解）
。故本件之爭點為：⒈原告是否已先行媒介就緒？⒉被告有
無故意拒絕訂約情事﹖經查：
⒈原告並未使買賣雙方意思合致，並未達媒介就緒之程度：
原告雖主張其為買方即被告之媒介居間仲介人（見補字卷第
13至14頁），惟為被告所否認，並抗辯：原告並非被告之仲
介人，訴外人張雪麗方為被告之仲介人，兩造間並無居間之
法律關係等語置辯（見本院卷第45至47頁），則原告未能就
兩造間有居間契約之事實，舉證以實其說，已難為有利於原
告之認定。況且，原告於本院審理時自承：當初我有勸張玉
英每坪3萬8,000元賣給被告，但被告說要保證給設計師畫圖
，給他參考，還要保證水土保持可以過，蓋房子要6米路，
而本來只有4米，他說你沒有保障這樣，我沒有辦法跟你買
。我說，我做仲介，只有賺一點費用，怎麼保證到這樣等語
（見本院卷第114頁）。準此，可知兩造在談論之過程，對
於被告已為表示之契約非必要之點，例如保證給設計師畫圖
、保證水土保持可以過，保證有6米路等內容，因原告無法
保證，亦無法說服賣方為保證。故本院認依本事件之性質，
買賣契約並未因原告媒介而成立（民法第153條規定可資參
照），難認原告已先行達「媒介就緒」之程度。
⒉被告並無故意拒絕簽訂媒介就緒之契約：
本件被告固未透過原告簽訂系爭土地之買賣契約，於106年
10月間與訴外人王志恆數次夥同至系爭土地之地主代表簡錦
秀的住處，洽談購買系爭土地。於106年11月3日以王志恆之
名義與地主代表簡錦秀簽立預定土地買賣契約書。被告再於
107年2月8日與原告簽立不動產買賣契約，以982萬1,055元
買受系爭土地，於107年3月5日完成登記等情，為被告所自
承（見本院卷第115頁），並有預定土地買賣契約書在卷可
佐（見本院卷第95至105頁）。然查：①依證人張雪麗於本
院證稱：我跟被告是好朋友的關係，被告做建商，我幫忙仲
介土地，有好的土地會仲介給被告。張玉英是我的姑姑。我
於106年7月、8月有聽我妹妹去我姑姑張玉英住處，知道姑
姑那邊有仲介出售土地，我就想可以仲介被告去看，這樣我
跟我姑姑可以一人賺一邊。我帶被告去看系爭土地現場的那
一次，張玉英、呂旭栩及原告三人都在，他們三人合夥做仲
介。我跟被告於106年10月有在彰化的咖啡廳遇到顏三郎先
生，在那之前我並不認識顏三郎，當時他在講他在附近有一
塊土地，剛賣走，講一講，我說可能是同一塊。當天在咖啡
廳是巧遇。顏三郎說他是賣給一個姓張的。我想說賣掉就算
了，我就沒有再管了。我當初有跟我姑姑出價，知道我姑姑
買了之後，我也就沒有再處理，就不好意思跟被告提這件事
情等語（見本院卷第117至118頁），核與②證人顏三郎證述
：我是簡錦秀的先生。我當初在彰化的咖啡廳是巧遇被告，
並非事先有約。在那一次碰面之前，被告並無去過我家。當
時在聊天的過程中，我有提到我有塊土地要賣，我跟人家簽
約了，有提到買方是張太太。我在咖啡廳並沒有給被告看買
賣合約。被告過幾天後才去我家。我是在電話中告訴被告我
家住處。被告並沒有跟我密約，請我們這邊不要提供任何證
件給代書辦理土地增值稅，讓我們跟張玉英解約。我們是跟
被告約定，如果期限到了，原告不買的話，我們才賣給被告
。當初106年11月3日為什麼買方使用王志恆的名字我不清楚
，因為買方要用什麼名字是他們的自由等語等語（見本院卷
第119至120頁）情節相符。③參以原告亦自承：我並未告知
被告證人張玉英已經跟地主簽約，被告以為證人張玉英、呂
旭栩及原告三人是賣方的仲介等語明確（見本院卷第114頁
）。足認被告於106年10月間某日在彰化某咖啡廳巧遇證人
顏三郎後，在聊天過程中方知悉證人張玉英已先與地主代表
簽訂系爭土地買賣契約，方於106年11月3日以王志恆之名義
與地主代表簡錦秀簽立預定土地買賣契約書。被告再於107
年2月8日與原告簽立不動產買賣契約，以982萬1,055元買受
系爭土地，於107年3月5日完成登記。被告並非利用原告提
供的資訊與系爭土地之地主代表接洽，被告與地主代表簡錦
秀的買賣契約磋商，亦係由被告完成。準此，難認被告係故
意拒絕透過原告訂立已媒介就緒之契約。
⒊從而，原告主張本件是媒介居間，依上開判例意旨，請求被
告給付原告仲介費等語，應屬無據。
五、綜上所述，原告依最高法院58年度台上字第2929號判例意旨
，訴請被告應給付原告44萬1,448元，及自起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無
理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及證據，經本
院審酌後，認與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併予
敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國108年4月30日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官高士傑
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴
者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年4月30日
書記官陳采瑜