臺灣高雄地方法院民事判決
112年度雄簡字第1392號
原告 鄭羽君
即反訴被告
訴訟代理人 鄭光佑
陳贈吉 律師
即反訴原告
訴訟代理人 蔡文元 律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國（下同）113年5月29日辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應自門牌號碼高雄市○○區○○路00號4樓之2房屋（下稱系爭房屋）遷出，並將系爭房屋返還原告。
二、被告應給付原告新臺幣貳萬肆仟柒佰肆拾貳元，及自民國一百一十二年六月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
三、被告應自民國一百一十一年十二月十一日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣捌仟元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、本訴訴訟費用由被告負擔。
六、本判決第一至三項得假執行。但被告如以新臺幣捌拾萬元為原告預供擔保，免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。
八、反訴原告之訴駁回。
九、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面∶
一、被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。民事訴訟法第259條及第260條第1項分別設有規定。又民事訴訟法第260條第1項所稱之「相牽連」者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係(參見最高法院91年度台抗字第440號民事裁判意旨)。原告即反訴被告鄭羽君(下稱鄭羽君)起訴主張與被告即反訴原告蔡明哲（下稱蔡明哲）間就系爭房屋原有租賃關係存在（下稱系爭租約），但蔡明哲遲付租金逾2個月，鄭羽君已依法終止租約，因此依照系爭租約第14條第2項、民法第767條第1項前段請求蔡明哲遷讓返還系爭房屋，並依照系爭租約第3、4條約定請求蔡明哲給付積欠之租金以及依照系爭租約第14條第4項請求按月給付相當月租金以及違約金新臺幣(下同)12,000元。蔡明哲則以鄭羽君依民國110年度雄院民公嫻字第02750號公證書（下稱系爭公證書）暨所附之系爭租約（下稱系爭執行名義）向本院對其聲請強制執行（本院113年度司執字第4000號，下稱系爭執行事件），然系爭房屋浴室外之牆壁油漆嚴重剝落、壁癌嚴重（下稱系爭瑕疵），鄭羽君未維修系爭瑕疵，使系爭房屋不合於約定使用、收益之狀態，其得行使同時履行抗辯權，拒絕給付租金。且鄭羽君終止租約時，扣除其前已給付之押租金以及溢繳之租金，所積欠之租金未達兩個月，鄭羽君終止租約為不合法，亦不得對其請求租金、違約金。縱使終止租約合法，因系爭瑕疵，其亦得依民法第347條準用同法第359條之規定請求酌減租金。且系爭租約所約定之違約金亦屬過高，應予酌減，因此依強制執行法第14條第1項、民事訴訟法第247條第1項，提起反訴，請求撤銷系爭執行事件之強制執行程序；確認系爭公證書對其租金債權101,000元不存在；確認系爭公證書對其按月給付12,000元違約金之債權不存在。據此，本訴及反訴請求請求撤銷系爭執行事件之強制執行程序；確認系爭公證書對其租金債權不存在，所主張之原因事實皆因兩造間就系爭房屋是否已合法終止租約而衍生，二者之訴訟資料在審判上具有共通性，且兩造之攻擊防禦方法亦相牽連，依前說明，蔡明哲提起反訴請求撤銷系爭執行事件之強制執行程序；確認系爭公證書對其租金債權不存在，核無不合，應予准許之。又反訴訴訟標的價額雖應適用通常程序，但兩造同意適用簡易程序，有本院113年2月27日言詞辯論筆錄可憑（本院卷第237頁），依民事訴訟法第435條第1項，仍應適用簡易程序，併此敘明。
二、民事訴訟法第253條規定：當事人不得就已起訴之事件，於訴訟繫屬中，更行起訴。係指當事人提起訴訟後，在訴訟繫屬中，原告或被告不得更以他造為被告，就同一訴訟標的，提起新訴或反訴而言。而訴訟標的，係指為確定私權所主張或不認之法律關係，欲法院對之加以裁判者。至法律關係，乃法律所定為權利主體之人，對於人或物所生之權利義務關係。因此，確認之訴之訴訟標的，乃原告對被告以訴或反訴要求法院以判決對之確定之法律關係。又前訴以某請求為訴訟標的求為給付判決，而後訴以該請求為訴訟標的，求為積極或消極之確認判決，雖在上開法條禁止重訴之列，惟仍須前後二訴之訴訟標的同一，始有適用……故所謂同一事件，必同一當事人就同一為訴訟標的之法律關係（權利義務關係）為同一之請求，始足當之（最高法院101年度台抗字第703號民事裁定意旨參照）。又前後兩訴是否同一事件，應依㈠前後兩訴之當事人是否相同；㈡前後兩訴之訴訟標的是否相同；㈢前後兩訴之聲明，是否相同、相反或可以代用等三個因素決定之，亦有最高法院73年度台抗字第518號民事裁判要旨可資參照。蔡明哲上開提起確認系爭公證書對其按月給付12,000元違約金之債權不存在，本訴與反訴僅是當事人互易地位，應認當事人相同。上開提起確認違約金債權不存在之訴訟標的，乃要求法院以判決對之確定違約金之法律關係，此與鄭羽君起訴所主張之依照系爭租約第14條第4項請求按月給付違約金，乃同一違約金之法律關係（權利義務關係），自為相同之訴訟標的。再者，反訴聲明第三項求為確認違約金債權不存在，亦可由本訴請求給付違約金代用之。亦即本院就蔡明哲請求確認違約金債權不存在部分，於准駁鄭羽君違約金之請求時亦會認定之。故上開蔡明哲反訴請求確認違約金債權不存在部分，與鄭羽君訴之聲明第三項請求給付違約金，為同一事件，蔡明哲此部分提起反訴應認違反民事訴訟法第253條規定，且無法補正，應依同法第249條第1項第7款規定予以駁回。
貳、實體部分：
一、本訴兩造主張：
鄭羽君主張：蔡明哲向訴外人 陳芳玉 承租系爭房屋數年，前於110年12月29日續簽系爭租約並辦理公證，約定租賃期間自111年1月1日至112年12月31日止；每月租金新臺幣（下同））6,000元，應於每月10日前給付。其於111年6月22日向陳芳玉購買系爭房屋及所坐落土地，並於111年7月15日完成所有權移轉登記，依據民法第425條第1項規定，系爭租約關係對兩造間繼續存在。陳芳玉業將上情告知蔡明哲，且因蔡明哲已支付111年7月份租金，故陳芳玉通知蔡明哲自111年8月1日起，由其收取租金。詎料蔡明哲拒絕給付租金，自111年8月1日起迄同年10月30日止，共3個月之租金未給付。其乃依據系爭租約第13條、第16條第1項第2款約定，於111年10月25日寄發高雄灣仔内郵局204號存證信函（下稱系爭催告函），催告被告應於文到5日内清償積欠租金18,000元，並通知被告將於111年12月31日終止系爭租約。被告於111年10月26日收受系爭催告函後迄至111年11月1日為止僅給付原告1,000元。其再依系爭租約第16條第1項第2款及第2項第2款約定，於111年11月2日寄發高雄灣仔内郵局213號存證信函（下稱系爭終止函），通知蔡明哲將於111年12月10日終止系爭租約，蔡明哲於終止日前依約搬離並返還系爭房屋，經蔡明哲於111年11月3日收受系爭終止函。因蔡明哲迄今尚未搬離返還系爭房屋，且計算至111年12月10日，共積欠租金24,742元，以及應按月給付相當月租金額及違約金12,000元。因此依照系爭租約第3、4條、第14條第2、4項、民法第767條第1項前段，提起本件訴訟，請求法院判決：㈠蔡明哲應自系爭房屋遷出，並將系爭房屋返還鄭羽君；㈡蔡明哲應給付鄭羽君24,742元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；㈢蔡明哲應自111年12月11日起至返還系爭房屋之日止，按月給付鄭羽君12,000元。並 陳明 願供擔保，請准宣告假執行。
蔡明哲則以∶系爭租約租期業經兩造合意延長至114年12月31日，且租金為6,000元，其前已給付押租金6,000元，復於111年10月31日給付租金1,000元，計算至鄭羽君寄發系爭終止函時，為3個月租金未繳，扣除上開押租金及1,000元租金，尚餘11,000元未給付，未達2個月租金額12,000元，鄭羽君終止租約自屬非法。且陳芳玉自110年1月1日起至111年5月10日止（共17個月），每月向蔡明哲收取租金7,000元，合計溢收租金17,000元，鄭羽君應繼受之。系爭房屋存在系爭瑕疵，已經影響其合理居住使用之狀態，其得行使同時履行抗辯權拒絕給付租金，亦得主張免除租金，自無積欠租金可言。縱令其應給付租金，因系爭瑕疵，每月租金亦應減少2,000元。佐以高雄市政府於系爭房屋所處之社區即前峰國宅所提供之住宅每月租金僅為3,500元，且同一社區，坪數位置相似之房屋，實價登錄亦僅為5,000元，鄭羽君所請求之違約金顯過高，應予酌減等語為辯。
二、反訴兩造主張∶
蔡明哲主張∶鄭羽君持系爭租約、系爭公證書對其聲請強制執行遷讓系爭房屋；給付鄭羽君租金101,000元；按月給付違約金12,000元。惟系爭租約既至114年12月31日期滿，且系爭房屋存在系爭瑕疵，其得主張同時履行抗辯權拒絕給付租金以及免除租金，鄭羽君終止租約不合法。縱認其應給付租金、違約金，亦應酌減之，因此依照強制執行法第14條第2項、民事訴訟法第247條第1項提起本件訴訟，請求法院判決∶㈠系爭執行事件之強制執行程序應予撤銷；㈡確認鄭羽君持系爭公證書，對蔡明哲請求101,000元之租金債權不存在；㈢確認鄭羽君持系爭公證書對蔡明哲請求自113年1月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付鄭羽君12,000元之違約金債權不存在。
鄭羽君則以∶其合法終止系爭租約，且系爭租約租賃期間至遲於112年12月31日屆滿，其持系爭公證書請求蔡明哲遷讓房屋，應有理由。縱使系爭租約於111年12月10日尚未合法終止，蔡明哲亦應給付租金。蔡明哲不能證明系爭房屋有何不能使用情形，亦無自行修繕系爭房屋，且多次拒絕陳芳玉進行修繕，不得拒絕給付租金。17,000元為陳芳玉所收取，蔡明哲對其主張抵銷並無理由。蔡明哲請求確認違約金債權不存在部分，違反民事訴訟法第253條，應予駁回等語為辯。
三、雙方不爭執事項∶
㈠對原證1至原證6、被證2至被證5形式上真正不爭執（本院卷第134、135頁）。
㈡蔡明哲向陳芳玉承租系爭房屋數年，前於110年12月29日續簽系爭租約並辦理公證。系爭租約第2、3條約定，租賃期間自111年1月1日至112年12月31日止；每月租金6,000元，應於每月10日前給付。（本院卷第135頁）。
㈢鄭羽君於111年6月22日向陳芳玉購買系爭房屋及所坐落土地，並於111年7月15日完成所有權移轉登記，系爭租約關係對蔡明哲繼續存在。陳芳玉將房屋出售情形告知蔡明哲，且因蔡明哲已支付111年7月份租金，故陳芳玉通知蔡明哲自111年8月1日起，由鄭羽君開始收取租金（本院卷第135頁）。
㈣自111年8月1日起迄同年10月30日止，蔡明哲均無給付鄭羽君租金。鄭羽君依據系爭租約第16條第1項第2款約定，委請律師於同年10月25日寄發系爭催告函，催告蔡明哲應於文到5日内清償所欠租金18,000元，同時依系爭租約第13條約定，於二個月前通知蔡明哲將於同年12月31日終止系爭租約。蔡明哲於同年10月26日收受系爭催告函後迄至同年10月31日為止僅給付鄭羽君1,000元，故鄭羽君再依據系爭租約第16條第1項第2款及第2項第2款約定，委請律師在租約終止日前30日，於同年11月2日寄發系爭終止函，通知蔡明哲將於同年12月10日終止系爭租約，並請蔡明哲在租約終止日前依約搬離並返還系爭房屋，經蔡明哲於111年11月3日收受系爭終止函。（本院卷第135、136、330頁）
㈤系爭房屋於111年6月前即有如被證2即系爭瑕疵存在（本院卷第179、180頁）。
㈥系爭公證書此一執行名義於110年12月29日成立。
四、本件爭點即為∶㈠蔡明哲主張同時履行抗辯拒絕給付租金有理由？㈡蔡明哲主張酌減租金有理由？㈢鄭羽君終止租約是否須扣抵押租金？鄭羽君終止租約有無理由？㈣若終止租約無理由，系爭租約是否仍存續？㈤鄭羽君得否請求租金、違約金以及其數額？㈥蔡明哲是否應遷讓返還系爭房屋？系爭執行事件之強制執行程序應否撤銷?以下敘述法院為判斷之理由∶
㈠蔡明哲主張同時履行抗辯拒絕給付租金無理由：
⒈按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。民法第430條定有明文。又出租人應以合於所約定居住使用之租賃住宅，交付承租人，並應於租賃期間保持其合於居住使用之狀態。出租人應於簽訂租賃契約前，向承租人說明由出租人負責修繕項目及範圍，並提供有修繕必要時之聯絡方式。前項由出租人負責修繕者，如出租人未於承租人所定適當期限內修繕，承租人得自行修繕並請求出租人償還其費用或於約定之租金中扣除。租賃住宅市場發展及管理條例（下稱租賃管理條例）第8條亦有明文。又出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條雖有明文。惟租賃物發生待修繕之情形時，若不為修繕整體租賃物即無從為約定之使用收益時，承租人雖得為同時履行抗辯；若待修繕瑕疪不影響整體租賃物約定之使用收益，承租人既得催告修繕或自行修繕而請求償還或以修繕費扣抵租金，應不得主張同時履行抗辯而拒付租金，此方符合租賃雙方權益的衡平。
⒉蔡明哲雖主張鄭羽君未提供合於租約約定使用之系爭房屋及履行出租人修繕義務，其得主張民法第264條第1項之同時履行抗辯權，拒絕給付租金，亦得免除其給付租金義務。惟查，蔡明哲承租系爭房屋達數年之久，若系爭房屋不合於所約定使用，蔡明哲豈能居住甚久，迄今仍不搬離。佐以蔡明哲曾於111年5月3日表示「母親說浴室外牆之壁癌，尚能堪用，目前無須讓蔡太太花錢修繕」等語，經陳芳玉於111年5月4、6日兩次再向蔡明哲確認是否進行修繕，經蔡明哲在111年5月7日明確回覆：「暫緩修理」等語，有LINE對話紀錄（本院卷第184至188頁）。足見並非出租人不願修繕，而是蔡明哲自行請求暫緩修繕。若系爭瑕疵已使系爭房屋整體達不合約定使用收益之程度，蔡明哲豈會暫緩修理，故蔡明哲主張系爭房屋不合於約定使用，顯無可採。且系爭瑕疵經本院勘驗蔡明哲所提出之影片光碟，為浴室牆壁之油漆剝落，部分牆面有綠色或黑色斑點，有本院勘驗筆錄可憑（本院卷第237-238頁）。系爭瑕疵應為房屋年久且臨浴室濕氣較重所導致，雖不能避免粉塵存在，但僅為局部如此，若非刻意剝離，亦不會經常有粉塵飛揚，不能認為已達不能使用之程度。蔡明哲雖以部分剝落處即位於餐桌旁，其可能吸入、吃入粉塵，並影響其及其母之身體健康云云。但此等瑕疵可透過重新油漆予以處理，並非難以處理之重大瑕疵。系爭房屋作為遮風避雨、防阻他人任意侵入、窺視以及作為休憩起居之居住功能亦無喪失，難認達不能依約定為使用收益。且對照蔡明哲所提出之格局圖（本院卷第295頁），雖浴室緊鄰餐廳，但餐廳與客廳就作為用餐環境之功能而言，本可相互取代，蔡明哲及其家人非不得至客廳用餐，上開瑕疵尚不至於使蔡明哲及其家人無法用餐或必須吸入粉塵才能用餐，益證系爭房屋並無不合於約定使用之狀態。依前揭說明，即便鄭羽君未修繕，因系爭瑕疵不影響系爭房屋整體合於約定使用之狀態，蔡明哲僅得終止租約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，並無拒絕給付租金之權利，蔡明哲主張同時履行抗辯權，為無理由。又蔡明哲既告知出租人暫緩修繕，又主張免除租金，亦無可採。
㈡蔡明哲主張酌減租金無理由：
依前說明，承租人就瑕疵可主張者為終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。法律既已保障承租人得自行修繕再從租金中扣除，若瑕疵對於承租人起居生活確有影響，承租人即得自為修繕，再扣除租金，無須另行扣減每月租金。何況，蔡明哲並無提出其自行修繕之證明，且對出租人告以暫緩修理，再主張減少租金，顯無可採。蔡明哲雖主張準用民法359條物之瑕疵減少價金之規定以減少租金。惟民法買賣之物之瑕疵以危險移轉時瑕疵已存在為前提，蔡明哲於111年4月29日始向鄭羽君反應系爭瑕疵，有LINE對話紀錄可憑（本院卷第117-123頁），無據可認系爭瑕疵於系爭房屋交付蔡明哲時已存在。何況，依民法第355條，買受人於契約成立時知有物之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。參照前揭LINE對話，蔡明哲早在系爭租約訂立前即已承租系爭房屋多年，若有瑕疵存在，蔡明哲亦已知悉，仍與陳芳玉訂立系爭租約，依照民法第347條準用買賣規定，亦不得主張瑕疵。因此，蔡明哲請求減少租金，顯無可採，應予駁回。
㈢鄭羽君終止租約不須扣抵押租金，終止租約有理由：
⒈按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，土地法第100條第3款雖有明文。惟「為維護人民居住權，健全租賃住宅市場，保障租賃當事人權益，發展租賃住宅服務業，特制定本條例。」、「押金：指承租人為擔保租賃住宅之損害賠償行為及處理遺留物責任，預為支付之金錢。」「租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償：承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經定相當期限催告仍拒繳」，租賃管理條例第1條、第3條第13款、第10條第2款亦有明文。租賃管理條例訂立於土地法後，且專為住宅租賃而設，就租賃房屋為居住之情形，自應優先於土地法為適用。且押金乃承租人擔保租賃住宅之損害賠償行為及處理遺留物責任，預為支付之金錢。若須扣除後才得以終止租約，則終止租約後若租賃物尚有其他損壞，出租人將無押金之保障，亦非公平。因此就租賃房屋為居住之定期租賃，若承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經定相當期限催告仍拒繳，出租人即得提前終止租賃契約，無庸再扣抵押金。
⒉依照前揭不爭執事項，自111年8月1日起迄同年9月30日止，蔡明哲應給付12,000元之租金而未給付，依照系爭租約第16條第1項第2款租賃期間有下列情形之一，甲方（即繼受陳芳玉之鄭羽君）得提前終止租約⑵乙方（即蔡明哲）遲付租金之總額，達二個月之租金額（本院卷第17頁），故鄭羽君已得終止租約。鄭羽君於111年10月25日為催告後，蔡明哲僅於同年月31日給付1,000元，顯然積欠17,000元租金，已超過2個月之租金12,000元，鄭羽君終止系爭租約自屬合法，系爭租約業於111年12月10日合法終止，應可認定。雙方雖不爭執陳芳玉自110年1月1日起至111年5月10日止（共17個月），每月向蔡明哲收取租金7,000元，合計溢收租金17,000元。惟此為陳芳玉與蔡明哲之法律關係，亦無證據可認為上開17,000元已經交付給鄭羽君，蔡明哲主張鄭羽君應繼受之，並與之抵銷遲付之租金，並無可採。鄭羽君終止租約為有理由，關於系爭租約租期是否延長乙節，即無再為論述之必要，附此敘明。
㈣鄭羽君得請求租金以及違約金每月合計8,000元：
蔡明哲自111年8月1日迄今均無給付租金（本院卷第330頁），計算至111年12月10日即為25,935元（計算式：6,000元×（4+10/31）＝25,935。小數點以下四捨五入，下同）。扣除蔡明哲已給付之1,000元，蔡明哲尚應給付租金24,935元。鄭羽君訴之聲明㈡請求蔡明哲給付24,742元及自起訴狀繕本送達翌日即112年6月30日（本院卷第67頁送達證書參照）起至清償日止按週年利率5%計算之利息，應予准許。系爭租約第14條第4項約定租約終止時若蔡明哲未返還系爭房屋，出租人即鄭羽君得向蔡明哲未返還系爭房屋期間之相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金（下稱系爭違約金），至返還為止（本院卷第16頁）。系爭租約於111年12月10日合法終止，蔡明哲卻未返還系爭房屋，鄭羽君自得請求按月給付相當月租金額6,000元。又系爭違約金並無特別訂定為懲罰性違約金，依照民法第250條第2項視為因不履行而生損害之賠償總額。系爭房屋未返還，鄭羽君所受之損害主要為無法出租獲取較高租金之期待利益。系爭房屋面積為62.99平方公尺，換算約19.05坪（小數點第二位以下四捨五入），系爭房屋所在社區之房屋租金單價為每坪200元至868元，有系爭房屋建物登記第一類謄本、兩造所不爭執之實價登錄資料在卷可稽（本院卷第19頁、253至254頁、289頁），換算後系爭房屋之租金約在3,810元至16,535元之間。本院審酌系爭房屋並非臨路可為店面，且確實有系爭瑕疵存在，以及兩造原本所約定之租金數額等相關情事，認蔡明哲應給付之違約金應酌減為每月2,000元為適當，逾此部分之請求則屬無據，應予駁回。綜上，鄭羽君訴之聲明㈢請求按月給付租金、違約金部分，於請求蔡明哲按月給付8,000元範圍內為有理由，應予准許，逾此部分則無理由，應予駁回。
㈤系爭執行事件之強制執行程序無庸撤銷：
按執行名義成立後，如有消滅或妨礙債權人請求之事由發生，債務人得於強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴，強制執行法第14條第1項定有明文。鄭羽君以系爭執行名義請求強制執行蔡明哲自系爭房屋遷出並將系爭房屋返還鄭羽君、111年8月至112年12月共17個月之租金101,000元（已扣除蔡明哲先前給付之1,000元租金）以及自113年1月1日起按月給付鄭羽君租金及違約金12,000元，經本院系爭執行事件受理，業經本院調閱系爭執行事件核閱屬實。蔡明哲債務人異議之訴所主張之事由為執行名義成立後之事由，業經蔡明哲陳明在卷（本院卷第331頁），惟蔡明哲應將系爭房屋返還鄭羽君以及給付租金等情，業經本院論斷如前，並無消滅或妨礙鄭羽君事由存在，蔡明哲此部分請求撤銷強制執行程序以及確認上開101,000元租金債權不存在部分，均無理由，應予駁回。至於請求確認按月給付12,000元違約金債權不存在部分，違反民事訴訟法第253條規定，業經本院論述如前，於茲不贅。
六、綜上所述，蔡明哲主張酌減或免除租金以及同時履行抗辯均無理由，蔡明哲積欠租金不給付，系爭租約業於111年12月10日合法終止，蔡明哲自應返還系爭房屋並給付所積欠之租金以及按月給付相當月租金額及違約金合計8,000元。鄭羽君本訴請求㈠蔡明哲應自系爭房屋遷出，並將系爭房屋返還鄭羽君；㈡蔡明哲應給付鄭羽君24,742元，及自12年6月30日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢蔡明哲應自111年12月11日起至返還系爭房屋之日止，按月給付鄭羽君8,000元部分，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。蔡明哲反訴請求㈠本院系爭執行事件之強制執行程序應予撤銷；㈡確認鄭羽君持有系爭公證書，對蔡明哲請求之101,000元之租金債權不存在；㈢確認鄭羽君持系爭公證書對蔡明哲請求自113年1月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付鄭羽君12,000元之違約金債權不存在部分，均無理由，應予駁回。
七、本件訴訟係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為蔡明哲敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行，並依職權宣告蔡明哲得供擔保免為假執行。鄭羽君敗訴部分，假執行聲請則無理由，應予駁回。又鄭羽君本訴部分雖部分敗訴，惟敗訴部分依法不併算其價額，因此訴訟費用仍諭知由本訴被告蔡明哲負擔。
八、本件事證已臻明確，雙方其餘攻擊防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，因此不逐一論列，附帶說明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78、79條。
中 華 民 國 113 年 6 月 26 日
高雄簡易庭法官黃宣撫
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 6 月 26 日
書記官吳紫瑄