裁判字號：臺灣高等法院98年重上更(二)字第51號民事判決
裁判日期：民國99年02月09日
裁判案由：拆屋還地
臺灣高等法院民事判決98年度重上更㈡字第51號
上訴人元利建設企業股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人 江東原 律師
邱靖貽 律師 趙文銘 律師被上訴人 台北 市政府法定代理人乙○○被上訴人台北市文山區公所法定代理人丙○○共同訴訟代理人 古明峯 律師
游成淵 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國95年11月
16日臺灣臺北地方法院95年度重訴字第867號第一審判決提起上訴，經最高法院第二次發回更審，本院於99年1月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用除確定部分外，由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人主張：㈠台北市○○區○○段一小段440地號土地（重測前為內湖段
溝子口小段10之32、24等地號）為上訴人所有，詎被上訴人台北市政府於民國58年間，無權占用該筆土地面積90.37平方公尺部分（下稱系爭土地），並建造建號1469建物即門牌號碼台北市○○路○段290之1號（下稱系爭建物），而交由被上訴人台北市文山區公所（下稱文山區公所）管理、使用。系爭土地雖僅占440地號土地總面積之千分之二，但妨礙上訴人就該筆土地進行整體規劃、開發與建設，損失難以估算。爰依民法第767條、第179條規定，求為判命：㈠台北市政府應拆除系爭建物，並返還系爭土地予被上訴人，另文山區公所應自系爭建物遷出。㈡台北市政府、文山區公所應自
95年3月22日起至返還系爭土地之日止，按月給付新台幣（下同）1萬7,740元。
㈡惟原審僅判命被上訴人等應自95年3月22日起至返還系爭土
地予上訴人之日止，按月給付上訴人1萬7,740元，而駁回上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分提起上訴，被上訴人亦就其敗訴部分提起附帶上訴。經本院前審判決上訴及附帶上訴均駁回。上訴人聲明不服，被上訴人就其敗訴部分則未聲明不服，已告確定。嗣經最高法院第一次廢棄發回，本院前審判決上訴人勝訴。被上訴人復聲明不服，經最高法院第二次廢棄發回）。上訴人並聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人台北市政府應將其所有坐落於台北市○○區○○段一小段第440地號土地上、門牌號碼為台北市○○路○段290之1號、建號為台北市○○區○○段一小段第1469號之建物拆除，並將該部分土地騰空返還予上訴人。被上訴人台北市文山區公所應自前開建物遷出。
二、被上訴人則以：440地號土地為上訴人所有，系爭建物則為台北市政府所有，而由文山區公所管理、使用。又440地號土地原為社團法人中國國民黨（下稱國民黨）所有，於58年間同意提供系爭土地供當時之木柵區公所興建系爭建物作為社區活動中心，並於62年間興建完成，現仍為文山區社區活動中心。嗣後上訴人向國民黨買受440地號土地，則上訴人自應繼受國民黨與當時木柵區公所間就系爭建物基地之使用借貸關係。另上訴人明知系爭土地之使用分區為機關用地（公共設施用地），亦明知系爭建物坐落其上多年，卻仍向國民黨買受系爭土地，則應認其默示同意被上訴人繼續使用系爭土地。又系爭土地既為機關用地，則台北市政府縱然拆除系爭建物返還土地與上訴人，然上訴人仍無法開發興建住宅及大樓，卻將造成台北市文山區市民喪失從事社區活動之處所，故被上訴人行使權利違反公共利益，應非法之所許等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：㈠台北市○○區○○段一小段440地號土地，面積3萬6,327.82
平方公尺，原為訴外人國民黨所有，於58年間國民黨同意提供系爭土地予當時之台北市木柵區公所興建系爭建物作為社區活動中心。系爭建物於62年間興建完成，占用基地面積為
90.37平方公尺，計4層，含地下層總面積393.92平方公尺，另附屬建物陽台7.98平方公尺。80年10月9日第一次登記為台北市政府所有，由文山區公所管理。嗣上訴人以買賣為原因，於94年10月27日取得該筆土地所有權，有土地謄本、建物謄本、土地使用權證明書影本、位置圖、現場照片等在卷可稽（見原審卷第7、10、44、66至74頁）。
㈡系爭土地地目為「建」，現使用分區為機關用地（公共設施用地），有土地分區查詢單附卷可按（見原審卷第56頁）。
㈢被上訴人台北市政府依都市計畫法第27條第1項第4款規定，
於94年4月11日提出「變更台北市○○區○○路一段中興山莊附近地區主要計畫案」，指出因中興山莊南側機關用地（包含本筆土地）現況已為住宅使用，使用分區變更應考量土地與建築物所有權人之權益，且鄰近地區土地使用係以住宅區為主，為配合毗鄰土地使用分區之整體規劃，應變更為住宅區等情。系爭變更計畫案業於97年4月15日經台北市都市計畫委員會第581次委員會審議通過，並於98年9月15日經內政部以台內營字第0980166537號函核定並轉報行政院備案，嗣經台北市政府於98年10月7日以府都規字第09804257300號函公告實施，復於98年10月15日以府都規字第0983614500號函公告實施「擬定台北市○○區○○路一段中興山莊附近地區細部計劃案」，有上開變更計畫案、細部計劃案、台北市都市計畫委員會議紀錄、內政部都市計畫委員會審議案件情形一覽表及第706次會議紀錄影本可證（見本院96年度重上更一字第183號卷第33至54、186至190頁、本院卷第34至97頁）。
㈣系爭建物現供文山區華興里之實踐民眾活動中心使用，而該
活動中心之使用率為：93年為62%、94年為52.1%、95年為49%，96年起因本件拆屋還地事件，經台北市政府民政局以96年9月26日北市民二字第09632482900號函同意不計算使用率。其租金收入為：93年為6萬6,253元、94年為3萬5,452元、95年為1萬9,088元、96年為2萬5,053元，97年1月為5,461元等情，有被上訴人製作之93年至97年（1月）租金收入及使用率統計表、場地使用申請書、常態班課程表及台北市政府上開函文影本可稽（見本院更一卷第99至129頁）。㈤文山區華興里之區民活動中心，包括設於系爭建物之實踐民
眾活動中心，另有位於台北市○○路○段○○○號3樓之1之永建區民活動中心，有台北市文山區民眾活動中心一覽表可按（見本院96年度重上字第19號卷第49頁）。
四、兩造爭執要點為：㈠被上訴人台北市政府所有之系爭建物，是否無權占有系爭土地？上訴人得否請求台北市政府拆屋還地，並請求文山區公所自系爭建物（基地）遷出？茲就兩造爭點及本院得心證理由分述如下：
㈠依誠信原則，上訴人不得主張被上訴人為無權占有：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。經查上訴人為系爭土地之所有人，被上訴人台北市政府、文山區公所則分別為系爭建物之所有人與管理人，有土地及建物登記謄本、土地使用權證明書影本在卷可稽（見原審卷第7、10、44頁），亦為被上訴人所不爭執。從而系爭土地雖為上訴人所有，但被上訴人占有系爭土地若有正當權源，即非無權占有。⒉經查訴外人國民黨於58年間同意提供系爭土地予當時之台北
市木柵區公所興建系爭建物作為社區活動中心，被上訴人並未給付任何對價；80年10月9日第一次登記為被上訴人台北市政府所有，並由被上訴人文山區公所管理。嗣由上訴人以買賣為原因，於94年10月27日取得系爭土地所有權，均如前述。則解釋國民黨與台北市政府間之真意，應認為二者之間就系爭土地成立使用借貸關係，並非租賃關係。惟被上訴人辯稱：上訴人取得系爭土地所有權之時，即已知悉被上訴人繼續占有系爭土地，亦為兩造所不爭執。
⒊又上訴人雖主張：國民黨早於上訴人取得系爭土地所有權登
記之前，即於94年6月28日發函通知被上訴人台北市文山區公所終止系爭使用借貸契約云云，固據其提出函文影本為證（見本院卷第171頁）。惟按借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之，民法第470條第1項本文定有規定。經查國民黨與台北市政府締結使用借貸契約之目的，在於提供系爭土地興建系爭建物作為社區活動中心之用，且至本件言詞辯論終結時止，台北市政府仍辯稱：系爭建物每年度之使用率均已達「台北市區民活動中心設置管理要點」之規定，而系爭土地之開發，必引眾多人口遷入，更須有活動中心供里民使用，況系爭土地僅占440地號土地之小部分，並不影響整體土地開發；而上訴人請求拆屋還地，則將造成台北市文山區之居民，喪失可聚集從事社教活動之處所等語，有言詞辯論意旨狀可稽（見本院卷第127頁）。因此參酌契約之旨趣，並顧及雙方當事人之利益衡量，應認為台北市政府依系爭使用借貸之目的尚未使用完畢，國民黨之終止系爭使用借貸契約並不合法，系爭契約仍屬有效存在。是上訴人此部分主張，並不可採。
⒋而民法上之債權契約，除法律有特別規定外，固僅於特定人
間發生其法律上之效力。惟按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條第2項定有明文。次按依司法院大法官釋字第349號解釋意旨：「最高法院48年度台上字第1065號判例，認為『共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在』，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用。」則依此為反面解釋，應認為物之受讓人若知悉讓與人已就該物與第三人間另訂有債權契約，而猶於該契約成立後惡意受讓該物之所有權者，參照上開大法官解釋及民法第
148條所揭櫫之誠信原則，該受讓人亦仍應受讓與人原訂債權契約之拘束（最高法院90年度台上字第1060號判決意旨參照）。故上訴人於取得系爭土地所有權時，既已知悉訴外人國民黨與被上訴人台北市政府間另訂有使用借貸契約，猶仍受讓系爭土地所有權，則依上說明，上訴人即應受國民黨原訂使用借貸契約之拘束，不得否定被上訴人有權占有系爭土地。
㈡上訴人請求台北市政府拆屋還地，並請求文山區公所自系爭建物（基地）遷出，為權利濫用，不應准許：
⒈按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目
的，民法第148條第1項前段定有明文。復按權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院
71年台上字第737號判例意旨參照）。⒉經查被上訴人台北市政府固已依都市計畫法第27條第1項第4
款規定，於94年4月11日提出「變更台北市○○區○○路一段中興山莊附近地區主要計畫案」，指出因中興山莊南側機關用地（包含本筆土地）現況已為住宅使用，使用分區變更應考量土地與建築物所有權人之權益，且鄰近地區土地使用係以住宅區為主，為配合毗鄰土地使用分區之整體規劃，應變更為住宅區等情。系爭變更計畫案業於97年4月15日經台北市都市計畫委員會審議通過，並於98年9月15日經內政部函核定並轉報行政院備案，嗣經台北市政府於98年10月7日公告實施，復於98年10月15日公告實施「擬定台北市○○區○○路一段中興山莊附近地區細部計劃案」，有上開變更計畫案、細部計劃案、台北市都市計畫委員會議紀錄、內政部都市計畫委員會審議案件情形一覽表及第706次會議紀錄影本可證（見本院96年度重上更一字第183號卷第33至54、186至190頁、本院卷第34至97頁）。
⒊又上訴人固然主張：於系爭變更計畫案中無償捐贈高達32.3
％之土地面積（約2.13公頃，見本院卷第54頁）予台北市政府作為回饋，較其他類似變更計畫案所設定之30％捐贈比例更高；且為增加社區居民活動空間、提升整體社區生活品質，上訴人更額外提供1,650平方公尺（約500坪，見本院卷第54頁）樓地板面積之公益性設施予被上訴人台北市政府或需求機關，作為拆除系爭建物後，補充地區性公共設施之用云云。惟上訴人僅泛稱將無償捐贈土地並提供公益性設施，但並未特定其具體位置，則該等土地與設施是否足以作為拆除系爭建物後補充地區性公共設施之用，即屬不能證明。此外系爭土地面積僅為90.37平方公尺，而440地號土地面積高達36327.82平方公尺，則系爭土地面積僅占440地號土地面積約千分之二；且系爭建物坐落於440地號土地之西北側邊緣地區，為鋼筋混凝土造四層樓建物（另有地下層），有土地及建物登記謄本及現場位置圖可證（見原審卷第7、10、66頁）。因此綜合系爭土地及建物之位置與面積觀察，台北市政府如拆除系爭建物後，將系爭土地返還上訴人，且文山區公所自系爭建物（基地）遷出，對上訴人而言所獲得之利益極為有限；但440地號土地之使用分區既已變更為住宅區，則地區人口將日益增加，顯然更需要系爭建物以充足區民活動中心，並提供市民交誼活動之用。從而依照上述說明，應認為上訴人請求台北市政府拆屋還地，並請求文山區公所自系爭建物（基地）遷出，係為權利濫用，不應准許。
㈢退步言之，本件應類推適用民法第425條第1項規定：
⒈按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓
與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第425條第1項定有明文。而該項規定之立法基礎，應係在於所有人於取得該物之所有權之前，已明知或可得而知使用人持續占有標的物之事實，卻仍然願意受讓該物所有權，而與現在之使用人發生法益衝突，其可避免風險卻不予避免；但使用人於取得使用權時，無從得知、亦無法避免將來與新所有人間發生法益衝突，故兩相權宜結果，不應由使用人承擔嗣後由所有人所造成之風險。從而應認為該項規定意旨，在於宣示已合法取得標的物占有之人，於其合法占有期間內，得持續依其原先之信賴，而為標的物之使用或收益，至該期間依法終止之時；不至於僅因標的物所有權之變更，即提前消滅自己之合法占有權源。因此該規定不但具有保護善意第三人之作用，且在維持物之價值、保障正當信賴及促進經濟活動上，扮演重要功能。
⒉從而在「使用人取得標的物之使用權在先，並繼續占有之中
，而所有人取得該物之所有權在後，造成使用人與所有人發生法益衝突」之情形，應有該項規定之適用，以就風險為合理分配，並符合效率之要求。而使用借貸並無相同於民法第425條之規定，即屬於法律漏洞。因此應以土地使用借貸人已建築房屋占有該土地而具備公示之狀態，任何第三人受讓該土地時，均有可能知悉其占有狀態之公示性為宜，將民法第425條規定類推適用於使用借貸關係之存續，且借用人占有標的物中，該物所有權移轉於第三人之情形（參見 詹森林 教授著，「最高法院2002年度契約法判決之研究」，民事法理與判決研究㈤，第209至211頁，2007年初版； 吳從周 教授著，「債權物權化、推定租賃關係與誠信原則－最高法院95年度第16次民事庭會議決議評釋」，台灣法學雜誌，第111期，第9至13、17至18頁，2008年9月）。
⒊則本件就台北市政府經國民黨同意而取得系爭土地使用權在
先、且國民黨將系爭土地所有權讓與上訴人在後之情形而言，顯然與民法第425條第1項規定之構成要件事實相類似，且台北市政府已建築房屋占有系爭土地，即具備公示之狀態，上訴人受讓系爭土地時，即有可以知悉其占有狀態之公示性，因此就該項規定之規範目的觀察，為了合理分配風險，以維持物之價值，並保障正當信賴及促進經濟活動，本件即應為相同之處理，故依上說明，應類推適用民法第425條第1項規定。從而上訴人受讓系爭土地所有權後，應類推適用民法第425條第1項規定，認為國民黨與台北市政府間之使用借貸契約，對於上訴人仍繼續存在，故被上訴人占有系爭土地自為有權占有，上訴人即不得請求台北市政府拆屋還地，亦不得請求文山區公所自系爭建物遷出。
五、綜上所述，上訴人請求被上訴人台北市政府拆屋還地，並請求被上訴人文山區公所自系爭建物遷出，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，但結論並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經本院審酌後認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。
中華民國99年2月9日
民事第七庭
審判長法官鄭三源
法官呂太郎法官邱琦正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國99年2月11日
書記官廖艷莉附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。