裁判字號：最高法院94年台上字第1961號民事判決
裁判日期：民國94年10月27日
裁判案由：返還價金
最高法院民事判決九十四年度台上字第一九六一號
上訴人冠德建設股份有限公司法定代理人 馬玉山 訴訟代理人 梁穗昌 律師被上訴人甲○○
13樓上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國九十三年四月六日台灣高等法院第二審判決（九十二年度上字第一一三八號），提起上訴，本院判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人其餘上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件被上訴人主張：上訴人在坐落於台北縣中和市○○段興建「冠德快易居」大廈預售屋，伊於民國八十八年七月二十六日因友人之介紹前往參觀，經上訴人之銷售人員解說，其所預售之房屋室內可施作夾層，一坪足當二坪使用，並有樣品屋之展示。伊因而與之簽訂房地預定買賣契約書（以下稱系爭買賣契約書），以總價新台幣（以下同）二千九百二十四萬元預購其中A1-25樓、A2-25樓、A3-25樓、A3-24樓四戶及編號208、209、210三個停車位。並依約如期繳交各期款共計五百七十一萬元。詎嗣後發現上訴人預售房屋之室內高度不足，無法施作夾層供人居住使用，與伊所預期之價值，差異甚大，顯有不實之廣告行為。伊乃於九十一年二月四日依系爭買賣契約第十五條之約定，函請上訴人准予暫緩繳交期款，並委請介紹人 林文洋 前往交涉，均未獲置理。乃上訴人竟以伊未依限繳款，通知伊解除契約並沒收所繳價款。惟上訴人之解除契約不合法，其沒收伊已繳之價款，顯屬無據，並對伊應負損害賠償責任，伊得請求退還已繳價金等情。爰依民法第二百二十六條、第二百五十二條規定，求命上訴人給付五百七十一萬元並加計法定遲延利息之判決。（第一審判命上訴人給付二百七十八萬六千元本息，駁回被上訴人其餘之訴，被上訴人就依消費者保護法第五十一條規定，請求上訴人賠償三倍懲罰金之部分，未據聲明不服。上訴人對其敗訴部分提起上訴，被上訴人就其餘敗訴部分亦提起附帶上訴。原審判決將第一審命上訴人給付超過二百二十一萬一千二百元本息部分予以廢棄，改判駁回被上訴人此部分之訴及附帶上訴，並駁回上訴人其餘之上訴，上訴人就原審駁回其餘上訴部分提起第三審上訴）。
上訴人則以：被上訴人係個人理財因素，而要求退屋或緩期繳款，伊不同意，經通知被上訴人限期繳交期款，被上訴人仍拒不繳納，乃解除買賣契約，並以上訴人所繳交之價款作為違約金沒收，並無不當，且無過高情事，被上訴人請求退還已繳價金，顯失依據等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為命上訴人給付二百二十一萬一千二百元本息部分之判決，駁回其上訴，無非以：被上訴人主張伊向上訴人預購前揭房地及停車位，已如期繳交期款共計五百七十一萬元；上訴人以伊未依限繳納期款而通知解約，並沒收所繳價款等事實，為上訴人所不爭執，且有系爭契約書、客戶付款狀況表、存證信函影本為憑，堪信為真實。被上訴人主張上訴人所預售房屋之室內高度不足，無法施作夾層供人居住使用，而與被上訴人所預期之價值，差異甚大，顯有不實之廣告行為云云，為上訴人所否認，查上訴人所興建之「冠德快易居」房屋，係地上二十五層、地下五層之大廈，地上一樓至第十四樓之房屋高度為四．五公尺，十五樓以上之房屋高度為三．二公尺，被上訴人所預購者則為第二十四樓、第二十五樓，其房屋高度為三．二公尺，非有夾層設計之房屋等事實，為被上訴人所不爭執，且有系爭契約書、所附之「各樓層戶別之用途」表、房屋平面圖、平面圖之廣告紙足憑，被上訴人於參觀樣品屋時，並未決定預購之樓層，上訴人之銷售員亦僅建議房屋得為夾層之設計，並未告知夾層之設計為合法、或其所預售者為有夾層之設計。故上訴人所展示之樣品屋，雖有夾層之設計，但非以預售夾層屋作為其廣告內容，尚難以此即認「夾層屋」為系爭買賣契約之一部。況被上訴人係從事營造業者，對於所買受之房屋樓高僅三．二公尺之房屋，不能為夾層之設計，亦知之甚稔。且其訂約買受，嗣通知上訴人，請求同意其緩繳房地價款時，並無隻字片語指摘上訴人有其買受房屋可施作夾層之不實廣告之行為、或有其他違約情事，而係以個人理財因素，作為請求退屋、返還已繳價款之原因。益徵被上訴人係在與上訴人協商合意解除契約，請求返還已繳價款，因未獲上訴人同意，臨訟以上訴人之樣品屋有夾層之設計，而據以指摘上訴人有廣告不實之行為，至為明確。按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第二百五十四條定有明文。被上訴人雖於九十一年二月四日函請上訴人同意「緩繳」，但上訴人並未同意，被上訴人自有依所定期限給付價金之義務。經上訴人通知繳款，被上訴人未依限繳付，自應負給付遲延責任。被上訴人給付遲延，上訴人再以郵局存證信函通知解除系爭買賣契約，於法並無不合。是上訴人以被上訴人違約為由將被上訴人所繳價金沒收，洵屬有據。又解除契約後，上訴人將被上訴人所預購之前揭房地再予出售，亦不生給付不能之問題，被上訴人請求上訴人損害賠償，亦於法無據。再按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。而兩造所約定之違約金是否過高，法院須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額。本件上訴人於解除契約後，依系爭買賣契約第十五條第一項之約定，得沒收依買賣標的物總價款百分之二十計算之懲罰性違約金。審酌解除契約時，被上訴人已繳五百七十一萬元，上訴人受有五百七十一萬元及孳息得周轉使用之利益，暨被上訴人停止繳款時八十九年財政部核定之當年度同業利潤標準百分之十二，並參以國內房地產價格普遍低迷之客觀情況，上訴人沒收被上訴人所繳價金五百七十一萬元已占總價金二千九百二十四萬元百分之二十，尚嫌過高，應以百分之十二，即三百五十萬八千八百元方為相當，逾此金額應予返還被上訴人。從而，被上訴人本於解除契約返還價金請求權之法律關係，訴請上訴人返還價金二百二十一萬一千二百元本息，於法有據，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
按出賣人因買受人不履行債務而解除契約，如買賣標的物之市價於解約前已有跌落，其價值低於原定買賣價金，出賣人之財產即因而減少，難謂其未受損害，法院審酌約定之違約金金額是否過高，自應予斟酌。上訴人一再主張：系爭房屋於九十一年間解約前已因房地產景氣低迷，由原本之市價二千九百二十四萬元貶值為二千四百萬餘元，上訴人受有四百九十三萬元之跌價損失；又上訴人委託訴外人住易實業股份有限公司出售系爭房地予被上訴人，支付該公司服務費一百四十六萬二千元及派遣員工進行銷售事項之接洽及處理，支出費用及管理成本一百四十六萬二千元，受有銷售及管理費用之損失，均屬因被上訴人違約所生之損害，應計入違約金由被上訴人賠償，違約金其以五百七十一萬元價金作違約金沒收並未過高等語，並提出買賣合約、業務企劃合約書、損益表為證（見一審卷第一四九～第一五八頁、原審卷第三○頁、三一頁）。倘非虛妄，上開損失，能否謂非因被上訴人違約所受之損害，尚非無疑。此與上訴人究得沒收若干價金充作違約金及被上訴人得請求上訴人返還價金之多寡攸關，尚待原審查明審認，原審於核減違約金時就此未加以審究，非無判決理由不備之違法。上訴論旨，指摘原判決於其不利部分為不當，聲明廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中華民國九十四年十月二十七日
最高法院民事第八庭
審判長法官劉福來
法官陳重瑜法官黃秀得法官葉勝利法官黃義豐本件正本證明與原本無異
書記官中華民國九十四年十一月八日
Ａ