臺灣高雄地方法院91年度訴字第3742號民事判決

裁判字號：臺灣高雄地方法院91年訴字第3742號民事判決

裁判日期：民國92年06月27日

裁判案由：返還價金

臺灣高雄地方法院民事判決九十一年度訴字第三七四二號
原告甲○○訴訟代理人 郭憲彰 律師被告百立建設股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人 何俊墩 律師
李玲玲 律師 李宏文 律師右當事人間返還價金事件，本院判決如左：
主文被告應給付原告新台幣貳佰叁拾捌萬叁仟貳佰元，及自民國九十一年十二月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之三，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣柒拾玖萬伍仟元供擔保後得假執行，但被告如於假執行程序實施前以新台幣貳佰叁拾捌萬肆仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：⑴被告應給付原告新台幣（下同）四百二十四萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
⑵訴訟費用由被告負擔。
⑶願供擔保，請准為假執行之宣告。
二、陳述：⑴兩造於民國九十一年七月十二日就坐落高雄市○○區○○○段○○○○號，面
積二二九０平方公尺，權利範圍一萬分之九六之土地及其上同段建號四０五０號，即門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號二十三樓之六房屋暨車位，簽訂買賣合約，價金分別為七百六十九萬元、七百六十九萬元、一百五十萬元，合計一千六百八十八萬元，簽約至今原告業已支付定金、簽約金及繳付證件、稅單核發等費用共四百二十四萬元。
⑵九十一年十月二十九日原告接獲被告通知辦理銀行對保手續，發現系爭房屋存
有違建之瑕疵，交涉期間，被告又發函催告對保，原告乃發函表示解除契約並要求退還四百二十四萬元，詎被告復於十一月二十五日發函表示若未付清餘款，逾期即以該函視為解除契約之意思表示。
⑶本件兩造所為不動產及車位買賣，因被告所提供資訊不完整及未提供契約審閱
期，致原告於訂約後始發現房屋有違建問題，因而解除契約，依民法第二百五十九條之規定，被告即應將受領之給付加計利息返還原告。
三、證據：提出買賣契約書、匯款單、存證信函為證。並聲請訊問證人 張仁弘 、黃釋碩、 李敏鳳 。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行之宣告。
二、陳述：⑴就原告主張訂約價格、所收價款等事實不爭執。
⑵原告所謂違建部分，係因看屋者認為該部分若予增建，可增加使用面積，被告
始不計成本，加蓋鋼樑與舖板，但石材尚未完成，係待客戶選擇指定，故屬增建並未計入權狀面積，且原告係購買成屋，看過標的物數次，並經被告職員告知，明知該部分屬贈送之增建，並未計價，原告稱係對保時始發現增建等語並非實在。
⑶增建部分為原告所明知，且未計價，自未有減少物之價值或通常效用，自非屬
物之瑕疵。縱認屬瑕疵，惟因原告於買受時即已明知，無物之擔保責任之適用，況該增建部分尚未交付，原告於交屋前大可決定不欲增建，而由被告拆除，但原告根本未指定石材，亦未表示拆除，復未定期催告，即主張解除契約，亦與法不合。
⑷又原告於簽約後至今，均未對約定條款有何意見，早已逾審閱期間而無意見，
自無再以契約審閱期為由而主張，況原告所爭執事項亦非合約條款問題。再本件買賣為成屋，被告所提供平面圖，銷售時並未以此為之，係原告於簽約後為設計隔間，而由被告於九十一年八月二十六日寄予原告。
⑸原告違約致被告損失管銷費用，依去年不動產投資興建業之平均費用為百分之
二十九，加上預期利益之損失及再銷售之跌價損失，本件違約金以總價金百分之二十計亦未過高。
三、證據：提出現場照片、平面圖、登記簿、九十一年度不動產業所得額及利潤標準為證。
理由
一、原告起訴主張兩造於九十一年七月十二日就坐落高雄市○○區○○○段七四五地號土地及其上建物即門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號二十三樓之六房屋暨車位，簽訂買賣合約，簽約至今原告業已支付定金、簽約金、繳付證件及稅單核發等費用共四百二十四萬元，惟因被告所提供資訊不完整及未提供契約審閱期，致原告於訂約後始發現房屋有違建問題，因而解除契約，依民法第二百五十九條之規定，被告即應將受領之給付加計利息返還原告等語。被告則以：該增建部分並未計入權狀面積，且原告係購買成屋，看過標的物數次，並經被告職員告知，明知該部分屬贈送之增建，並未計價，自未有減少物之價值或通常效用，縱認屬瑕疵，惟因原告於買受時即已明知，亦無物之擔保責任之適用，況該增建部分尚未交付，原告復未定期催告，即主張解除契約，亦與法不合。再原告於簽約後至今，均未對約定條款有何意見，早已逾審閱期間。又原告違約致被告損失管銷費用，依去年不動產投資興建業之平均費用為百分之二十九，加上預期利益之損失及再銷售之跌價損失，本件違約金以總價金百分之二十計亦未過高等語資為抗辯。
二、原告主張兩造於九十一年七月十二日就坐落高雄市○○區○○○段○○○○號，土地及其上門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號二十三樓之六房屋暨車位，簽訂買賣合約，總價金為一千六百八十八萬元，簽約至今原告業已支付定金、簽約金及繳付證件、稅單核發等費用共四百二十四萬元等事實，為被告所不否認，並經原告提出買賣契約書、匯款單為證，是此部份之事實堪信為真，此外，則為被告以前揭情詞置辯，是本件應審究者為：⑴原告有否可主張解除契約之事由？⑵若無，則被告主張原告違約而解除契約，是否有理？解約後，沒收之金額是否過高？茲分述如下：
⑴按「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供
消費者審閱全部條款內容。」「違反前項規定者，該條款不構成契約之內容。」消費者保護法施行細則第十一條第一項、第二項前段定有明文。此立法目的在於使消費者充分了解契約內容，避免消費者於匆忙間不及了解其依契約所得主張之權利及應負之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害。本件被告於其印製之完成屋建物買賣契約書，已以與其他條款字體大小相同、顏色較深之文字於該契約書之始載明：「本契約於簽訂前已經乙方（即原告）攜回審閱五天，並經雙方磋商後合意訂定條款如左」等情，有該契約書在卷可憑，足見被告並無刻意隱匿原告得以審閱契約之期間利益。又本件買賣標的物為完成屋，原告於簽約前，業經被告售屋人員數次帶領前往觀看，此業經證人張仁弘即被告售屋人員到庭證稱：「當時原告來看現場，是我擔任接待。由我帶原告到現場看四種格局。接著原告選擇樓中樓格局，當場我主動告知挑空部分是公司增建贈送給客戶增加室內使用坪數，且有做消防灑水設備。之後，原告又來看現場三次，期間格局並無做任何變動，而且有帶原告去選擇浴室磁磚。當時結構都已經完成，但地板還沒有鋪設石材。樓中樓部分地板，當時已經鋪設完成。中間隔間來沒有作，要由原告決定。整體結構已經完成，樓中樓地板也已經完工。」「第三次原告來看現場時，有選擇地磚、磁磚，之後原告要決定隔間大小，我們有寄發隔間的圖給原告，但原告就沒有消息了。」「有告知原告樓中樓部分面積是權狀外的。」（見本院九十二年二月二十六日言詞辯論筆錄）是依證人張仁弘所證，原告於簽約購買前，業經多次觀看系爭完成屋，且經現場銷售人員告知挑空增建部分係被告為使客戶能增加使用坪數而加建贈送，故而，系爭房屋買賣契約之條款雖僅訂五天之審閱期間，且實際上原告未經攜回審閱，而係當場翻閱簽訂契約，惟買賣標的物既經原告多次前往觀看，並經被告公司現場銷售人員解說買賣標的物之實際狀況，另證人李敏鳳即負責簽約人亦證稱：「我是在現場人員與吳先生交涉確定後，再負責簽約。在吳先生確定後，我再將契約及相關資料備齊後，將契約交給吳先生簽約。」（見本院九十二年四月三十日言詞辯論筆錄）故原告對於所欲買賣之標的物情況應有一定之了解，且係在審酌考量後，始會在現場翻閱契約後，未為攜回，立即無異議的簽訂契約，是於此一情況下，被告於契約上既以不同顏色之字體載明原告有審閱期，以促使原告得充分了解契約內容，避免於匆忙間簽訂契約而受有損害，與消費者保護法施行細則第十一條第一項所欲規範之意旨並無不符，而原告於簽約前已數次看過標的務實況，簽約當時又已審閱過契約書，明瞭有此一審閱期間，則其自願於當日與被告簽約，顯係於簽約前已充分了解系爭房、地買賣契約之權利義務關係，而拋棄該契約審閱期間之利益，是原告認被告違反消費者保護法施行細則第十一條第一項審閱期間之規定，而主張部分契約條款無效云云，即無可採。
⑵又兩造於簽約時，被告雖未將該房屋之設計圖同時交付原告閱覽，而係簽約後
之九十一年八月二十六日因被告請原告告知空間之規劃，而經被告要求始寄予原告，業經被告 陳明 ，並有登記簿在卷可稽，惟雙方買賣之房屋既為完成屋，而非預售屋，且原告於購屋之前，亦已數次前往觀看，並經被告銷售人員告知挑空增建部分為被告所贈送，以增加得利用之空間，已如前述，是被告對於房屋現況中之挑空增建部分係額外增建之情，並無隱瞞不告知原告之行為，另依買賣契約書所載，買賣之房屋係如所有權狀所載，而該所有權狀於簽約時亦已附於契約書之後，亦為兩造所不爭執，則原告於簽約前，既經售屋人員告知挑空增建部分係贈送，且簽約時亦知所有權狀所記載之內容、買賣之範圍，足見兩造對於買賣標的物之認知並無不一致，是而設計圖有無於簽約前交付原告，並不因而使原告對於所購買之房屋現況中，該挑空部分之增建，係被告額外增建贈送一節，認為係有對價，而有所誤會，並因而陷於錯誤，是原告主張被告未公開房屋資訊，使原告陷於錯誤云云，亦無所據。
⑶按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買
受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。民法第三百五十四條第一項定有明文。是有關民法第三百五十四條有關物之瑕疵擔保規定，本應於危險移轉後始有適用，惟出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，則在特定物之買賣，依法律規範之目的，在物之瑕疵不能修補，或雖能修補而出賣人表示不願為之者，始應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權，並得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益（最高法院八十九年度台上字第一０八五號裁判足參）。本件為完成屋買賣，系爭買賣房屋之挑空部分為被告所增建加送，而為原告所知悉，已如前述，是該部分應非屬買賣之標的物，另該部分之建材與原結構體並非一致，於交屋前亦可拆除回復原狀，此業據被告陳明在卷，是該挑空增建部分縱屬違建，惟一方面因其本為原告所明知，係屬被告所贈送，而非買賣之標的物，故並未減少其通常及預定之效用，一方面該瑕疵又非不能補正，是原告遽而因物有瑕疵，而主張解除契約，即非有據。
⑷依雙方所簽訂之完成屋建物買賣契約書第十一條、完成屋土地買賣契約書第十
條、汽車停車位買賣契約書第四條分別約定：「於簽訂本契約後乙方不買或不按期日付款時視為違約，其所付定金及價款應由甲方（即被告）沒收並得不經催告解除本契約。」「倘乙方違約止買或未照本契約各款之約定，經甲方催告後仍不履行者，甲方得解除本約，乙方願將已繳之款項，由甲方沒收，抵作甲方之損害賠償金。」此有該契約書足參，又兩造簽訂系爭房地買賣契約後，原告雖已前後繳交定金、簽約金、繳付證件費用等費用，惟被告於九十一年十一月十五日以存證信函催告原告配合辦理銀行貸款之對保手續時，原告竟以不符合解除契約之違建問題拒絕為對保手續，並片面解除契約，故被告乃於九十一年十一月二十五日再以存證信函解除契約，此有該三份存證信函在卷可證，是依上開約定條款所示，原告既先違約未為對保手續，則被告依上開契約條款所約定，解除系爭房地及停車位買賣契約，自屬合法而生解除契約之效力。
⑸次按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金；違約金，除當事人另
有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第二百五十條定有明文。查兩造簽訂之系爭完成屋建物買賣契約第十一條第一項約定：「於簽訂本契約後乙方不買或不按期日付款時視為違約，其所付定金及價款應由甲方（即被告）沒收並得不經催告解除本契約。」完成屋土地買賣契約書第十條前段亦有相同之約定，此有該契約書在卷可憑，另汽車停車位買賣契約書第四條亦約定：「倘乙方違約止買或未照本契約各款之約定，經甲方催告後仍不履行者，甲方得解除本約，乙方願將已繳之款項，由甲方沒收，抵作甲方之損害賠償金。」此亦有該契約書足參，而被告亦自陳在原告違約時，所有已繳交價金，均轉作違約金（見本院九十二年四月九日言詞辯論筆錄），是綜觀契約書條款及該等條文觀之，在原告違約時，被告除得沒收原告已支付之價款充作損害金外，並未規定得請求其他賠償，則此違約金之性質，應屬損害賠償總額性質違約金之約定，殆無疑義。
⑹又「當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金」、「約定之違約金過
高者，法院得減至相當之數額」，民法第二百五十條第一項、第二百五十二條分別定有明文。而衡量違約金是否過高是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準。約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，最高法院四十九年台上字第八○七號、五十一年度台上字一九號判例意旨足資參照。本件當事人所約定之違約金，其性質係損害賠償總額性之違約金，已如前述，而被告因原告之違約，自受有如履行系爭買賣契約所預期利益之損失，而系爭買賣契約自九十一年七月十二日簽訂契約至因原告未如期繳交價款，而由被告於九十一年十一月二十五日解除契約，其間已過四月餘日，而有關不動產投資興建業於九十一年度淨利率有百分之十一，此有九十一年度營利事業各業所得額及同業利潤標準在卷可參，而本件買賣總價金達一千六百八十八萬元，另本件自立約迄解約期間內，原告共已給付四百二十四萬元，是參酌不動產投資興建業於九十一年度之投資淨利率、本件系爭買賣為完成屋及上開約定買賣價金等情，認本件違約金應以一百八十五萬六千八百元為適當。
三、綜上所述，原告主張解除契約本不合法，惟因原告未依約履行，而遭被告解除契約，則原告所繳交之價款依約即應視為違約金而由被告沒收之，但因原告繳交之價款達四百二十四萬元，經本院審酌後，認此一約定之違約金金額過高，而應予酌減為一百八十五萬六千八百元，故於扣除違約金後，被告尚應返還原告二百三十八萬三千二百元，從而，原告請求被告給付二百三十八萬三千二百元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十一年十二月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，應予准許，至逾此部份之請求，即無理由，應予駁回。
四、本件兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行，或免為假執行之宣告，經核原告勝訴部分均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之，至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。
五、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國九十二年六月二十七日
臺灣高雄地方法院民事第二庭~B法官楊國祥右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國九十二年六月二十七日~B法院書記官凃光聰