裁判字號：臺灣嘉義地方法院95年重訴字第102號民事判決
裁判日期：民國98年09月30日
裁判案由：損害賠償
臺灣嘉義地方法院民事判決95年度重訴字第102號原告 余碧珠 訴訟代理人 方文賢 律師被告宏都建設股份有限公司法定代理人 陳弘毅 訴訟代理人 潘洋鴻
黃文力 律師複代理人 何永福 律師上列當事人間損害賠償事件，本院於民國98年9月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣壹佰貳拾參萬參仟玖佰壹拾捌元，及自民國九十五年十一月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十一，其餘由原告負擔。
本判決於原告以新臺幣肆拾貳萬元供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣壹佰貳拾參萬參仟玖佰壹拾捌元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告起訴先備位聲明原為：「一、被告應給付原告新台幣1,049萬3,106元，其中新台幣925萬元自民國95年1月1日起，其中新台幣117萬8,954元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息」、「被告應給付原告新台幣588萬5,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息」，嗣後於言詞辯論期日主張先備位聲明減縮為：「一、被告應給付原告新台幣1,079萬3,106元，其中新台幣925萬元自民國95年1月1日起，其中新台幣154萬3,106元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按息百分之5計算之利息」、「
一、被告應給付原告新台幣573萬6,918元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息」，並於民國97年4月21日言詞辯論期日撤回對家具、毛筆物品受潮毀損新台幣（下同）1萬元之請求。原告所為減縮聲明，經核與法尚無不合，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：㈠緣原告於94年1月間向被告以預售方式購買其坐落嘉義縣太
保市○○段第218等地號土地上案名「磐石」編號第I5戶之房地（下稱系爭房地）總價金為925萬元，此有雙方所訂立之「預定房屋土地買賣合約書」所載可稽。而上開房地被告於94年底交付原告（由被告員工 曾焜彬 代理交屋），原告亦已付清所有價款。惟上開原告所買受房屋部分（下稱系爭房屋），經被告交屋後，原告於95年4月1日遷入居住，即於同年5月間因天雨等情形而陸續發現諸多瑕疵，已使原告不堪居住使用，受害嚴重，即如台灣省建築師公會95年9月26日鑑定報告書之鑑定結果所示：「（三）一樓客廳窗戶漏水；
（七）二樓置物間窗戶漏水；（九）三樓客廳二座窗戶漏水；（十）小房間窗戶漏水；（十一）主臥室樑柱漏水；（十二）主臥室落地窗及三座窗戶皆漏水，落地窗已有注打防水劑，其他窗戶經勘查顯示窗台埋設太低致水難以排出；（十三）三樓至四樓梯間窗戶漏水，..現場窗邊牆面仍有滲水跡象；（十四）四樓後房間二座窗戶漏水；（十五）四樓後房間屋角漏水；（十六）四樓浴室窗戶漏水；（十七）四樓前房間二座窗戶漏水；（十八）四樓浴室窗戶、屋角漏水；
（十九）四樓天窗漏水；（二十）鐵爬梯旁邊壁面漏水；（二三）四樓陽台於邊緣有積水之痕跡；（二五）地下室漏水參水、現樓梯角落、平頂、牆角地樑及地面均有不明原因之滲水；（二六）地下室天花板水泥漆脫落，經勘查應係滲水造成。（二十）鐵爬梯旁邊壁面漏水。」。而於本件訴訟中，再經高雄市建築師公會鑑定，亦確有如上之缺失，此稽之卷附高雄市建築師公會第00000000號鑑定報告書可明。依該高雄市建築師公會鑑定報告書第4-5頁所示系爭房屋「瑕疵項目」之「造成原因」，均為被告公司之施工瑕疵或施工未完成，尤其房屋之漏水及滲水嚴重（按依上開高雄市建築師公會鑑定報告書所示，窗戶漏水乃因週邊填充不實，窗台過高過平，排水坡度不佳，施工瑕疵所致，修繕方法應鑿除週邊填縫，再以1：2防水砂漿密實填縫，外層表面貼丁掛磚及抿石子，室內牆面1：3粉光漆水泥漆；地下室漏水滲水，乃因內外牆未作防水處理，PVC排水管邊有漏水，修繕方法應外牆挖開，加築灌12CM3000PSI混泥土，再以1：2防水水泥粉光，磁磚重貼）。惟被告公司就上開房屋缺失之修繕，竟專事敷衍塞責，僅以在漏水處鑽孔注打防水劑之方式處理，乃與上開高雄市建築師公會鑑定報告書所示該些瑕疵之正確修繕工法不符，其未見實效，不待贅言。
㈡本件中，原告於遷入系爭房屋後，於95年5月間因天雨而發
現房屋漏水及物品潮溼發霉，經通知被告前來修復，被告除一再藉詞推拖外，就漏水部分竟僅以在漏水處鑽孔注打防水劑之方式處理，然未見實際功效已如上述。且因防水劑之防水效能僅約有3年之久，而施工中不僅使室內物件滴到藥劑、蒙上灰塵，藥劑刺鼻味道久久不散，造成原告家居十分不便，更影響原告日常之書法創作（按原告於95年11月1日在台中市稅捐稽徵處藝術走廊個展、96年在台南社教館、高雄市立文化中心均有個展及其他聯展，因此事件而難靜心創作，憂心如焚），使原告之精神感受痛苦萬分，因之而有睡眠障礙、焦慮等症狀，不得不就醫診療，另原告亦因系爭房屋之階梯高度參差不一等瑕疵，致摔跌受有「雙側膝挫傷」，精神上亦痛苦不堪，就此亦有卷附鼎和診所95.10.19診斷證明書、長庚紀念醫院嘉義分院96.1.5診斷證明書所載可稽。
㈢就先位聲明部分：
1.系爭房屋全棟計有22扇窗戶，竟已有16扇（以上）會漏水，而被告僅以在漏水處鑽孔注打防水劑之方式處理，未有實際功效，且防水劑之防水效能僅約有3年之久，超過年限，將故態復萌，顯難真正修復。另地下室之滲水亦顯難修復。再者，主臥室樑柱漏水嚴重，應係污水管道破損滲漏，難以修復，而被告就興建房屋所使用之水泥，疑有灰渣。凡此，均甚影響房屋之安全結構。
2.基上所述，系爭房屋迄今仍有多項重大瑕疵，被告之給付不符債之本旨。顯有嚴重妨礙房屋使用之重大瑕疵，且部分亦屬難以修復，已係不堪居住，原告茲以本書狀之送達，為解除系爭房地買賣契約之意思表示。是依上引條文及民法第259條、第260條之規定，被告應返還所受領原告之價款及負損害賠償之責，茲分述如下：
①原告迄至95年1月1日前已繳付被告系爭房地價款計925萬元。
②系爭買賣契約已經原告合法解除，被告應返還原告已給付之契稅、代書費等計10萬8,954元。
③書法作品之受潮汙染毀損：按原告係書法名家，其作品亦為
鈞院收購典藏，而因被告公司之瑕疵給付，致書法作品受損嚴重，而 經鈞院 囑託國立台南藝術大學為鑑定，由該大學以
97.10.28南藝古物字第0970004387號函載稱：「…檢測結果顯示7件書法作品確實為外來水害而受潮毀損，並於編號No.6滔掏春水作品上發現疑似填縫用PU發泡劑的殘留…書法作品毀損檢測費用為37,950元整；預估修復費用340,400元整。」，此亦有卷附該「書法作品毀損檢測報告」可稽。至於，被告公司所稱原告之書法作品不屬古物，無須花費鉅額修理費予以修復之必要云云，惟以上開國立台南藝術大學之鑑定意見，並未載稱本件應以古物修復所需之特殊材料為修復，且所列「材料費」亦僅為4,000元，足見被告公司上開所辯應不足採。
④人格權受侵害之賠償：按原告因系爭房屋之瑕疵及修復，嚴
重影響家居品質，兼得意作品遭受潮毀損難以參展等情事，使原告之精神感受痛苦萬分，因之而有睡眠障礙、焦慮等症狀，且因系爭房屋之階梯高度參差不一等瑕疵，致摔跌而受有「雙側膝挫傷」，更有甚者，因此房屋瑕疵糾紛，原告遭被告實施假處分及提出侵權求償訴訟，精神上飽受困擾，亦痛苦不堪，爰請求100萬元之慰藉金。
3.又按，原告主張解除契約，是否顯失公平？茲分述如下：①按實務見解所認，民法第359條但書解除契約顯失公平之情
形，係指解除契約後，出賣人之損害遠較買受人因瑕疵所生之損害為大而言。本件系爭房屋之瑕疵，漏水、滲水嚴重，已有台灣省建築師公會95年9月26日鑑定報告書及高雄市建築師公會第00000000號鑑定報告書所載可明，顯有減少其價值及通常效用之瑕疵，已如前述。而以本件中，買受人即原告僅為一般消費者，因系爭房屋瑕疵，不僅已有無法正常居住使用之損害，亦有整體交易價值大幅減損之損害，而被告則為資力雄厚之公司，興建大批高價房屋，獲取豐盈利潤，兩者間對損害之承受能力，顯然有天壤之別。是本件如准解除契約，被告雖須負回復原狀返還原告已給付價金之義務，惟仍可保有系爭房屋及基地之所有權，且其對系爭房屋瑕疵具修復之能力，顯較可彌補其損失，況系爭房屋之瑕疵係可歸責於被告，而原告則純屬無辜之消費者，是衡量雙方當事人利益，應可認解除契約所造成出賣人之損害應小於買受人因系爭房屋瑕疵所造成之損害。原告主張解除契約，並無顯失公平之情事。
②本件買賣物之瑕疵雖僅存在於系爭房屋，而不及於基地部分
，惟原告仍得依民法第363條第2項規定解除全部契約，併為敘明。
③至於，被告抗辯「原告就系爭房地移轉登記業已支付之契稅
、代書費等計10萬8,954元，乃本屬買賣中原告應負擔之費用，請求賠償無理由」云云。惟則，契約於解除後，系爭房地乃應返還被告，原告並未享有該房地，況係因可歸責於被告之事由而致有回復原狀情事，是該契稅、代書費等費用之損失，依民法第259條、第260條之規定，原告自得就此損失向被告求償，是被告此之抗辯應無理由。
㈣就備位聲明部分：
1.如鈞院認本件系爭房屋之瑕疵尚非重大，解除契約顯失公平者，則：
①系爭房屋如上所述之瑕疵，其修復費用依高雄市建築師公
會第00000000號鑑定報告書所示，其修繕工程項目費用共為43萬1,518元，此亦有卷附該鑑定報告書可稽。
②系爭房屋瑕疵所生房屋價值之減損約277萬5,000元（3成）。
③因系爭房屋瑕疵嚴重，且被告公司對瑕疵之修繕推諉塞責
，致系爭房屋自95年4月1日遷入起迄今猶不適人居，原告不得不於95年9月間遷出系爭房屋而在外居住，而在遷出前，因房屋瑕疵嚴重，原告實未享有使用該房屋之利益，反受其害，是原告不能正常使用該房屋之損失即相當於房屋租金之損失且須繳管理費，以該房屋每月租金連同管理費應有3萬元為計算，原告就此至少有111萬元之損失（略以95.4.1起算至98.4.30止，計37個月，計算式：37x30,000=1,110,000元）。
2.按所謂不完全給付，即債務人雖為給付，而給付之內容並不符合債務本旨，違反誠信與衡平之原則稱之。不完全給付係因債務人之積極的給付，以致債權人遭受損害，因此又稱債權的積極侵害。而不完全給付之要件須：1.債務人為給付。2.須給付為不完全。3.須可歸責於債務人。又按，出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任（參見最高法院77年第7次民事庭決議(一)）。本件中系爭房屋之買賣，乃屬於預售屋買賣，此參見「預訂房屋土地買賣合約書」所載甚明。是系爭房屋之瑕疵，顯屬雙方買賣契約成立後始產生，乃因被告之不完全給付，允無疑義。是本件系爭房屋具有物之瑕疵，除應由出賣人即被告負瑕疵擔保責任外，另因瑕疵之發生係可歸責於被告之事由所致，是被告同時構成不完全給付之債務不履行責任，亦無疑義。
3.就原告所主張「系爭房屋瑕疵所生房屋價值之減損約2,775,000元（3成）」以言，除如之前所述，依民法第359條所定，買受人即原告本即得因系爭房屋有瑕疵而主張減少價金，至於該瑕疵有無經修復，應僅係該價金（若未修復）應減較多或（已修復）應減較少數額而已，並非可謂如瑕疵業經修復即無減少價金之問題，此觀該法文乃定為「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金」甚明，即「縱會好不完全」，按諸社會一般常情，自應折價，不待贅言。而此情事，亦與民法第227條第2項所定因不完全給付應為賠償之規定相當，原告認系爭房屋之瑕疵，縱經修復，其交易價值應至少已減少3成，自應由被告賠償。
㈤因之聲明：
先位訴之聲明：
1.被告應給付原告1,079萬3,106元，其中925萬元自95年1月1日起，其中154萬3,106元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
2.原告願供擔保，請宣告准為假執行。備位訴之聲明：
1.被告應給付原告573萬6,918元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。
2.原告願供擔保，請宣告准為假執行。
二、被告則以下列言詞置辯，並聲明：1.原告之訴暨其假執行之聲請駁回。2.若受不利益判決，願供擔保請准免為假執行。
1.就先位之訴部分：①就兩造成立買賣契約，原告已給付925萬元，及被告於94年底交屋乙事，不爭執。
②原告主張系爭房屋有重大瑕疵等，並非事實，被告特予否認，且不同意原告之解約：
⑴原告主張系爭房屋有重大瑕疵等，並非事實，被告特予否認
。按系爭房屋經原告會同臺灣省土木技師公會人員鑑定，其鑑定結論為：1、按圖施工無誤；混凝土強度與品質符合設計圖說與相關規範；3、鋼筋配置與品質符合設計圖說與規範；4、構才尺寸符合設計圖說；5、本鑑定標的物之結構安全應無疑慮，顯見系爭房屋並無重大瑕疵。
⑵本件被告所交付之房屋並無原告所主張之重大瑕疵存在，且
已交屋1年，原告在內居住使用甚久，房屋之價值已折損甚鉅，故原告解除契約之主張，顯然有失公平，應不合法。
⑶本件被告出售之房屋雖有些許小瑕疵，但情形並非重大，原
告主張解除契約，對被告而言顯失公平，依民法第359條之規定，其僅得請求減少價金，而不得請求解除契約，故其主張解除契約，應無理由。次按民法第227條第2項固規定「因不完全給付而生前項以外損害者，債權人並得請求賠償」，然依其立法理由「二、不完全給付如為加害給付，除發生原來債務不履行之損害外，更發生超過履行利益之損害，例如出賣人交付病雞致買受人之雞群亦感染而死亡…」，顯見民法第227條第2項規定應限於加害給付之情，始有適用。本件被告僅為給付物有小瑕疵之情形，並無加害給付之情，且被告亦否認原告受有135萬400元之損害，則原告請求被告賠償135萬400元部分，應無理由。
⑷按物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任及侵權
行為損害賠償責任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同，出賣人縱應負物之瑕疵擔保責任，亦不必然應負不完全給付之債務不履行責任或侵權行為損害賠償責任，此有最高法院97年度台上字第1817號判決可稽。本件被告出售之房屋縱有些許小瑕疵，仍非債務不履行，依上開最高法院97年度台上字第1817號判決所示，應無民法第227條之1之適用，則原告請求人格權受侵害之賠償100萬元等，均無理由。⑸既然原告解除契約之主張並無理由，則原告先位聲明之各主張，即應一併予以駁回。
2.就備位聲明部分：①原告主張之各種瑕疵，除小部分有之外，其餘被告均予以否認。
②對於原告所提出之臺灣省建築師公會鑑定報告，由於係原告
自己私請鑑定，且未告知被告會同鑑定，其鑑定亦係依原告個人之陳述作成，該私請鑑定違反民事訴訟法第326條「鑑定人由受訴法院選任，並定其人數」之規定，應不可採。
③原告備位聲明主張請求修繕時程為365日該屋以每日3,000元
之租金計算要求賠償109萬5,000元之賠償等，被告特予以否認，且不同意其主張。另本件房屋縱有小瑕疵要修繕，亦僅為局部修繕，日數也不多，原告主張365日且每日以3,000元計算租金，實無理由。
三、下列事項為兩造所不爭執，應堪認定：㈠原告於94年1月，以925萬元之價格，向被告購買系爭房地，原告於95年4月1日遷入居住。
㈡系爭房屋有如高雄市建築師工會鑑定報告所載之瑕疵，瑕疵之修復費用為43萬1,518元。
㈢因房屋上開瑕疵，致原告之書法作品破損，修復費用為34萬400元。
四、兩造爭執事項（本院依當事人主張，調整若干文字敘述）：㈠上開瑕疵是否屬於重大瑕疵，原告得否因此主張解約，並請求返還價金暨賠償代書費、契稅等。
㈡上開瑕疵是否致房屋價值減損3成，約277萬5,000元。
㈢原告是否受有未使用房屋之損害，並支出房屋管理費共111萬元。
㈣原告是否有搬家費之損害5萬元。
㈤被告是否得請求精神損害賠償100萬元。
㈥原告支出台灣省建築師公會嘉義縣市辦事處鑑定費3萬元及 蔡明宏 建築師鑑定費4萬元得否請求被告賠償。
五、本院之判斷：㈠上開瑕疵是否屬於重大瑕疵，原告得否因此主張解約，並請求返還價金暨賠償代書費、契稅等。
1.按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依法應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」民法第359條定有明文。經本院囑託高雄市建築師公會鑑定結果，認為系爭房屋有下列主要瑕疵：①門窗週邊漏水，係因填縫材不實、有空隙，以及窗台過高、過平，影響排水。②地下1層防水施工不佳，自側院澆水及滲入地下1層牆內且該處管線密集防水效果不佳。③部分施工不良，廚房天花板粉刷表面粗面起砂粒，地下1層粉刷層呈現洞狀脫落，地面磁磚出現切狹小片狀屬施工收尾不佳，浴室外面磚出現大小不一磚縫一處為施工美觀瑕疵。④部分未施作防水粉刷，部分防水粉刷未施作完成，露台外牆磁磚與地坪地磚縫隙一處未完成收尾，1樓側外牆底開窗週邊留縫隙未施工完成。⑤4樓爬梯邊牆即是內屋角水漬痕跡，有自屋頂漏水痕跡，此有高雄市建築師公會鑑定案號：00000000鑑定報告書1份可憑（見外置證物），是系爭房屋確有漏水、粉刷不良或工程未收尾等瑕疵，應可認定。
2.按所謂解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言。最高法院93年度台上字第1825號判決參照，本件若解除契約，被告將收回系爭房屋，並支付價金等予原告，但若不許解除契約，原告勢必繼續使用系爭房屋，故是否顯失公平，應視上開瑕疵是否已達影響結構安全之危險，致原告無法為通常之居住使用。查系爭房屋雖有上開瑕疵，然鑑定證人 楊兆松 、 周芸鋒 證稱：系爭房屋應該沒有結構的問題等語（本院98年8月19日審理筆錄參照），且系爭房屋瑕疵多屬漏水、粉刷不良或工程未收尾等，已如上述，可知上開瑕疵並未影響結構安全，而達致人無法安全居住之程度，自不能認為瑕疵重大至足以達到解約之程度。本院認原告以此主張解除契約，尚非可採。
3.原告既不得解除契約，自無回復原狀、損害賠償（民法第259條、第260條參照）可資主張，故原告不得請求返還契稅、代書費、地價稅及房屋稅等。
㈡上開瑕疵是否致房屋價值減損3成，約277萬5,000元。
1.按「損害賠償之目的在於填補所生之損害，其應回復者，係損害事故發生前之應有狀態，自應將事故發生後之變動狀況悉數考量在內。故於物被毀損時，被害人除得請求修補或賠償修復費用，以填補技術性貶值之損失而回復物之物理性原狀外，就其物因毀損所減少之交易價值，亦得請求賠償，以填補交易性貶值之損失而回復物之價值性原狀。」為最高法院93年台上字第381號判決闡釋在案。故所謂交易性貶值係指物經修復後仍存在之交易價值減少，係現代修復技術無法排除之被毀損物的貶值而言。本件鑑定證人楊兆松證稱：系爭房屋我們有鑽心，地下室牆壁鋼筋有明顯生鏽，其他各樓層也有生鏽狀況，鋼筋生鏽對房子的影響，如地震側向來時，比較會影響結構，房子比較容易龜裂，龜裂當然容易漏水，且油漆會容易白華現象，就是壁癌，鋼筋生鏽，一般沒有這樣修復的等語，周芸鋒證稱：系爭房屋地下室瑕疵比較嚴重，鏽片數量比較多，大概多五分之一，顏色比較深，房子鋼筋生鏽，沒有人會拆掉房子修復鋼筋等語，參照鑑定報告所附編號54、60照片，3樓前臥室W11窗戶下面牆取樣之混凝土有斷開裂痕，且嚴重滲水，編號51照片，地下室漏水滲水，樓梯角落、平頂、牆角地樑、地面均有滲水等情形以觀，系爭房屋因施工不實，已至水氣滲入牆面之程度，故鑑定人楊兆松、周芸鋒所稱：系爭房屋有鋼筋生鏽情形等語，應堪採信。系爭房屋於94年年底交屋，迄鑑定人96年10月26日最後1次會勘現場，不過2年時間，竟已生牆面滲水、鋼筋生鏽狀況，足見瑕疵嚴重之程度，應非一般房屋隨時間老化而生鏽、漏水可比。再者，系爭房屋業已完工交屋，欲完全修復瑕疵，勢必刨除牆面、更換鋼筋，惟此舉將影響房屋結構，並不可行，故系爭房屋上開瑕疵，應屬無可修復。從而，系爭房屋因被告施工不實，而有牆面滲水、鋼筋生鏽等無法修復之瑕疵，堪可認定。
2.按89年2月9日修正之民事訴訟法第222條第2項增訂，當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，該增訂含有證明責任規範存在價值，損害額證明極度困難時，法院基於全辯論意旨及調查證據結果，仍不能獲得損害賠償額確信時，俾使權利容易實現，減輕損害額證明之舉證責任，最高法院93年台上字第2213號判決意旨參照。系爭房屋有牆面滲水、鋼筋生鏽等無法修復之瑕疵，已如上述，系爭房屋於94年年底交屋，迄今已近4年，若令原告需舉證證明系爭有瑕疵房屋於4年前之市價，其證明顯有重大困難。本院審酌系爭房屋之瑕疵狀況、在公開市場中交易之難度等因素，認為應有房價百分之十之損害，鑑定證人周芸鋒證稱：百分之十折舊跑不掉等語亦同，系爭房屋房價為462萬元，故交易性貶值應為46萬2,000元（計算式：4,620,000÷10＝462,000）。
至本院囑託中華不動產估價師聯合事務所雖認為系爭房屋因施工瑕疵之市場價值減損額為129萬5,000元，然綜觀其內容，係以經濟現況、其他市場交易案例為鑑定基礎，對系爭房屋瑕疵狀況為何？對交易之影響？僅泛言「本次係評估勘估標的修復完畢後之價值，依前述房屋市場價值的減低，除物理性、功能性減損之實體修復工程費用外，尚包括不動產在實體以外及功能性修復過後，於市場上受心理層面上的影響以及一些工程技術無法修復或替代部分所導致的市場價值減損，由此可知，勘估標的瑕疵修復完畢後之價值異同於無瑕疵之同性質房屋」等語（專案報告第35頁參照），未見具體說明，故本院認為上開專案報告實不足採。
㈢原告是否受有未使用房屋之損害，並支出房屋管理費共111萬元。
原告主張自95年4月起，即未住在系爭房屋，受有未使用房屋之損害，並支出系爭房屋管理費111萬乙節，被告否認之。查原告就未使用房屋損害部分，固然提出房屋網路出租廣告2份為證，惟就其未使用系爭房屋之事實，未能舉證以實其說，故此部分主張即難憑採；就管理費部分，原告固提出社區管理費收繳通知、公共管理費用分攤收繳單為證，惟原告既不能舉證證明其未使用房屋，則其繳納管理費，縱然屬實，亦難謂受有損失。故原告主張受有未使用房屋之損害111萬元，尚難憑採。
㈣原告是否有搬家費之損害5萬元。
原告主張受有支出第1次搬進去住及發現瑕疵後搬離之費用5萬元損害乙情，被告否認之。原告就此未能舉證以實其說，此部分主張自難採取。
㈤被告是否得請求精神損害賠償100萬元。
次按不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第195條第1項前段定有明文；又上開規定，於債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用之，固為民法第227條之1所明定。惟損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件，故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院48年台上字第481號判例參照）。經查，被告就其依系爭買賣契約所負交屋債務為不完全之給付，係侵害原告就系爭房屋之財產權，並非侵害原告之人格權。雖原告主張伊因為系爭房屋之瑕疵及修復，嚴重影響家居品質，得意作品遭受潮毀損難以參展等情事，使原告之精神感受痛苦萬分，因之而有睡眠障礙、焦慮等症狀云云，惟此僅屬其個人主觀上感受，尚非因被告不完全給付直接侵害所造成，自無適用民法第227條之1準用民法第195條第1項前段規定之餘地。是原告本於上開規定，請求被告賠償非財產上損害之慰藉金100萬元，應屬無據。
㈥原告支出台灣省建築師公會嘉義縣市辦事處鑑定費3萬元及蔡明宏建築師鑑定費4萬元得否請求被告賠償。
經查，此部分為原告訴訟前自行委請鑑定者者，並非本件之損害或訴訟費用，自不得主張。
㈦綜上，原告得請求之金額為123萬3,918元（計算式：431,518＋340,400＋462,000＝1,233,918）。
六、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第2項定明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。同法第233條第1項本文、第203條亦定有明文。本件原告依據債務不履行之法律關係訴請被告賠償123萬3,918元，及自起訴狀繕本送達翌日即95年11月4日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，於法自有未合，應予駁回。
七、原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保，請求宣告假執行、免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，併准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後，核於本件判決之結果均無影響，自毋庸一一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國98年9月30日
民事第一庭法官張鶴齡以上正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國98年9月30日
書記官王博昭