裁判字號：臺灣新北地方法院108年訴字第2454號民事判決
裁判日期：民國108年11月12日
裁判案由：返還租賃房屋等
臺灣新北地方法院民事判決108年度訴字第2454號原告 江吳淑慧 被告 林柏錚 上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，經本院於民國108年10月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落新北市○○區○○路○○○巷○號二樓房屋全部遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣捌萬捌仟元，並自民國一０八年七月五日起至遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣陸仟伍佰元。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第3款定有明文。查原告起訴時原聲明為：被告應將被告應將坐落新北市○○區○○路○○○巷○號2樓房屋（下稱系爭房屋）全部遷讓返還原告。並給付租金新臺幣（下同）100,000元及自民國108年7月5日起至遷讓之日止按月賠償6,500元。（見本院108年度板簡字第2006號卷<下稱板簡卷>第11頁），嗣於本院108年10月8日言詞辯論期日當庭將訴之聲明中之給付租金100,000元部分，變更為給付租金88,000元（見本院卷第33頁）。經核原告所為聲明之變更，其請求之基礎事實為同一，且其請求金額之增加屬減縮應受判決事項之聲明，與前揭規定相符，應予准許。
二、本件被告均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠被告於99年10月1日向原告承租系爭房屋，雙方約定租期1
年，即自99年10月1日起至100年9月30日止，每月租金6,500元，於每月5日前給付，雙方並訂有租賃契約書（下稱系爭租約）為憑，被告並交付押租金1萬2,000元，另租期屆滿時，除經原告同意繼續出租外，被告應將系爭房屋騰空返還原告。其後，被告於系爭租約租期屆滿後，系爭房屋仍由被告繼續承租使用，並繼續繳納租金，但並未另訂書面契約。
㈡詎被告自106年7月5日起即未繳納租金，且屢經原告催討
未果，本件以押租金租賃後，被告積欠租金8萬8,000元，經原告於108年5月27日以存證信函通知被告終止租約，並催告被告應清償積欠之租金及遷出系爭房屋，惟被告收受該存證信函後，仍不清償其所積欠之租金及遷讓系爭房屋。
㈢為此，原告依民法第440條第1項、第2項前段、第455條
前段、第767條第1項前段、土地法第100條第3款規定，聲明請求：如主文所示。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
三、原告主張之事實，業據提出爭租約、存證信函暨回執等件為證（見板簡卷第13至21頁、本院卷第37頁），且被告經本院合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀爭執或否認原告之主張，依民事訴訟法第280條第3項前段準用同條第1項前段，視同自認，是堪信原告上開主張為真實。
四、按民法第451條規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」，本件兩造就系爭房屋原約定之租賃期間於100年9月30日屆滿後，承租人即被告仍繼續為租賃物之占有使用，且原告並未表示反對之意思，則依上開規定，應視為以不定期限繼續契約。次按民法第440條第1項、第
2項規定：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」、「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」。又（不定期租賃）出租人非因下列情形之一，不得收回房屋：…三承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時，土地法第100條第3款亦有明文。原告以存證信函通知被告終止系爭租約，並以起訴狀表示終止租約之意思表示，有存證信函及固執、送達證書附卷可稽（見板簡卷第21頁、第29頁、第31頁、本院卷第37頁），被告收受存證信函、起訴狀繕本時，已積欠租金達2個月以上，且被告既已收受原告終止租約之意思表示，則原告主張系爭租約已終止，堪以認定，原告請求被告返還系爭房屋，自屬有據。
五、再按「承租人應依約定日期，支付租金。」、「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。」、「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」，民法第439條前段、第455條前段、第179條前段分別定有明文。又無權占用他人房屋或土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得請求占用人返還該利益（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。再所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金數額，而不受法定租金額之限制。本件兩造間之租賃契約既已經原告合法終止，則原告除得依上開法文規定，請求被告返還系爭租賃房屋外，原告依租賃契約請求被告給付租賃契約終止前積欠之租金，並依不當得利之法律關係，請求被告給付自108年7月5日起，迄被告返還系爭房屋時止，按月給付相當於租金之不當得利，亦屬有據。
六、從而，原告依上述規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，並請求被告給付其積欠租金8萬8,000元，及自108年7月5日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付其6,500元，即如
主文第1項所示，為有理由，應予准許。
叁、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中華民國108年11月12日
民事第三庭法官李世貴以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年11月12日
書記官連思斐