臺灣臺中地方法院民事判決 102年度中簡字第944號
原 告 黃梅媛
訴訟代理人 何岳儒 律師
複代理人 陳怡錚 律師
被 告 楊書銘
兼上一人
訴訟代理人 曾坤炳
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國102年7月24日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告楊書銘應將坐落臺中市○區○○○路○段○號A1房屋清空返
還原告。
被告楊書銘應給付原告新臺幣伍拾萬壹仟陸佰陸拾柒元，及自民
國102年4月16日起，至清償日止，按年息百分之5計算之利息；
並自民國102年4月16日起至交還前項房屋之日止，按月連帶給付
原告新臺幣柒萬元。
被告應連帶給付原告新臺幣貳拾壹萬元，及被告楊書銘自民國10
2年4月16日起、被告曾坤炳自民國102年5月23日起，均至清償日
止，按年息百分之5計算之利息；並自民國101年12月11日起至交
還前項房屋之日止，按月連帶給付原告新臺幣貳萬元，及分別自
次月12日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳萬貳仟叁佰捌拾肆元由被告連帶負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣叁佰叁拾肆萬
零肆佰伍拾陸元為原告供擔保，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面：本件兩造因建築物定期租賃關係所生之爭執涉訟
，依係民事訴訟法第427條第2項第1款規定，應適用簡易訴
訟程序。
乙、兩造爭執要旨：
一、原告主張略以：
㈠被告楊書銘與原告於民國100年8月12日訂立租賃契約，向原
告承租主文第1項所示房屋，被告曾坤炳為連帶保證人，訂
約時之租賃條件概要載明係經營火鍋店，租約第5條第2項約
定作餐飲業（店鋪），兩造並言明不得經營八大行業。租賃
期間自100年8月16日起至105年8月15日止，每月租金7萬元
（預付租金至101年11月15日止）。詎被告陸續以「自由海
洋美食事業有限公司」、「自由海洋雪茄館有限公司」、「
FreedomOcean」名稱，經營附設DJ檯之飲酒店，違反契約
約定。
㈡被告將系爭店面作為飲酒店使用情形，經臺中市政府都發局
100年12月12日中市都測字第0000000000號函通知原告應依
規停止使用，臺中市政府101年3月16日府授都測字第000000
0000號函裁處停止使用及課以行政罰鍰；原告曾據以寄發存
證信函、律師函，要求被告停止違法使用，暨以被告違反契
約第9條第1項而終止租約，惟其後上述行政處分經臺中市政
府府授都測字第0000000000號函撤銷。然臺中市政府其後仍
由都發局101年7月2日中市都管字第00000000000號函謂建物
做「飲酒店業（使用類組B3類組）」，101年8月21日中市都
管字第00000000000號函謂建物作「飲酒店業附設DJ檯（使
用類組B1類組）」，違反建築法第73條規定，限期恢復原狀
或補辦手續，逾期未改善勒令停止營業。原告於101年7月17
日寄發律師函，要求被告回復作為「G3店舖」，因被告置之
不理，原告以101年9月7日存證信函終止契約及請求1個月內
返還房屋，被告楊書銘於101年9月10日收受，應於101年10
月10日返還房屋，詎竟回函謂其將申設新公司，新公司營運
前提供建物贊助公益社團舉辦活動，顯然違反契約第5條第1
項不得擅交他人使用之約定。若認起訴狀所載原終止事由不
合法，原告亦據此終止事由（以原證13送達為終止契約時點
），另原告於102年6月發現被告將系爭店面供作政黨參選人
服務處之用，併予敘明。
㈢上述都發局101年7月2日、8月21日行政處分，固經訴願決定
撤銷，惟訴願決定並未推翻「違規經營飲酒店附設DJ檯」裁
罰事實，僅因受處分人名稱誤植（見101年11月14日府授法
訴字第0000000000號訴願決定書理由四），或有違裁罰基準
（見101年11月15日府授法訴字第0000000000號訴願決定書
理由四、五）。則被告將建物供作B1飲酒店業附設DJ播放檯
，提供表演節目供人娛樂及提供場地供人跳舞，屬八大行業
之中的酒吧與舞場，臺中市政府地方稅務局民權分局101年9
月24日中市稅民分字第0000000000號函亦已通知在案，足徵
被告確違反租約第5條第2項約定。爰依民法第455條、第767
條第1項前段規定請求遷讓房屋，暨租約終止後之不當得利
（聲明第2項），暨契約第9條第1項（聲明第3項）、第10條
第2項之違約金（聲明第三項）、懲罰性違約金（聲明第四
項），及賠償律師費、訴訟費等語。
㈣並聲明：⒈如主文第1項所示。⒉被告應自民國101年9月11
日起至遷讓上開房屋之日止，按月連帶給付原告新臺幣（下
同）7萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息
百分之5計算之利息。⒊被告應連帶給付原告21萬元，及自
起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計
算之利息。⒋被告應自101年9月11日起至遷讓房屋之日止，
按日連帶給付原告以4,667元計算之懲罰性違約金，及自起
訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利
息。
三、被告抗辯略以：
㈠兩造只約定不能做八大行業使用，而被告經營行業不屬於社
會秩序維護法第18條、與社會秩序或善良風俗有關之特種工
商行業（其範圍經主管機關內政部以81年6月26日內政部台
內警字第818157號公告之「特種工商業範圍表」所示）。
㈡關於「建築物使用類組」，臺中市政府稽查過程，也有認定
仍為Ｇ3類組（店舖、餐廳、飲食店、飲料店）使用，也有
認定為Ｂ3類組（飲酒店[無陪侍，供應酒精飲料之餐飲服務
場所，包括啤酒屋]），聯合稽查認定結果並不一致。臺中
市都發局101年7月2日、8月21日兩次行政處分，經被告提起
訴願，臺中市都發局於同年11月14日、11月15日分別以府授
法訴字第0000000000號、第0000000000號決定書撤銷原處分
另為適法之處分。雖然訴願決定書內認為本件變更為Ｂ1的
使用場所，原處分既然撤銷，其認定完全無效。被告並不認
為系爭店面有作為Ｂ1場所使用，即未違反租賃契約。
㈢被告未收到原證13，不過被告確實有通知原告因為無法營業
，所以暫時給公益社團做公益使用，被告曾坤炳本人就是公
益社團的理事長。被告沒有違約，原告是因不了解，才誤以
為被告違約，原告所列的行政處分也都撤銷等語。
㈣並聲明：駁回原告之訴。
丙、得心證之理由：
一、原告係以其先前就被告楊書銘陸續以「自由海洋美食事業有
限公司」、「自由海洋雪茄館有限公司」、「FreedomOcean
」名稱，在系爭建物內經營附設DJ檯之飲酒店，違反契約第
5條第2項應作餐飲業（店鋪），並言明不得經營八大行業之
約定，多次寄發存證信函、律師函要求回復原狀及回復使用
類組（G3店鋪），因被告置之不理，原告以101年9月7日存
證信函終止契約，被告楊書銘於101年9月10日收受，應於10
1年10月10日返還房屋；若認該終止契約不合法，因被告於
101年9月11日回函謂其將申設新公司，新公司營運前提供建
物贊助公益社團舉辦活動，顯然違反契約第5條第1項不得擅
交他人使用之約定，原告並寄發律師函（原證13）表明終止
契約意旨，自應以原證13律師函送達時為契約終止日期（另
原告於102年6月發現被告將系爭店面供作政黨參選人服務處
之用），而依民法第455條、第767條第1項前段規定，請求
遷讓房屋，暨租約終止後之不當得利（聲明第2項），暨契
約第9條第1項（聲明第3項）、第10條第2項違約金（聲明第
三項）、懲罰性違約金（聲明第四項），及賠償律師費、訴
訟費。而被告以前揭情詞置辯。據此，本院應審究者為：⒈
兩造租約第5條第2項約定作餐飲業、店鋪，應如何解釋？被
告是否擅自變更使用類組？暨是否有兩造租約第9條第1項約
定「違反本契約不當使用房屋」情形？⒉兩造契約是否因原
告101年9月7日存證信函所為意思表示，而生終止效力？⒊
兩造契約是否因原告委由律師所寄發原證13律師函，而生終
止效力？
二、被告有無租約第9條第1項「違反契約不當使用房屋」情形：
㈠按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句。民法第98條定有明文。又解釋當事人之契約，應以當
事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及
其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（
最高法院39年台上第1053號判例意旨參照）。是解釋契約，
應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意
，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易
上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，
從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之
基礎。
㈡兩造均不否認締約時提到不能做八大行業，而所謂八大行業
原非法律專業字彙，且因新聞媒體、報章雜誌或民間不精確
之使用，則私人間磋商契約條件時，口語間若使用此類不精
確之語彙，當事人真意為何，仍以以契約文字為依據。查被
告楊書銘與原告於民國100年8月12日訂立租賃契約，向原告
承租系爭房屋，而依原告提出經公證之房屋租賃契約書，第
五條第2款約定「租賃物之使用規定：二、本房屋係供餐飲
業（店鋪），乙方不得變更使用方式，乙方不得變更使用方
式，或違反大樓管理方式使用」；另由原告所提出，其當初
委由專業之不動產仲介締約當時，傳真之「租賃條件概要」
，內容詳載「案址：臺中市○區○○○路○段0號A1」、「
出租人：黃梅媛」、「承租方：楊書銘（ 海芙蓉 火鍋）」、
「準備期：簽約日起90天」，此外並就租金數額、押金、租
期詳予記載，有「租賃條件概要」在卷可憑。而上述第五條
第2款「本房屋係供餐飲業（店鋪）」，其中「餐飲業」字
樣，後方原亦括弧為「（火鍋）」，並手寫將「火鍋」2字
修正為「店舖」。而依一般商業習慣，承租房屋以經營餐廳
使用，就餐廳屬性、客層、經營類型均有所規劃，以進而考
量承租標的物之屋內空間大小、動線及相關設施，以覓得適
當店面，則兩造締約時，尚因應日後裝潢、營業之需求，並
約定裝潢期間三個月免付租金（見系爭租約第2條），依此
觀之，兩造應係因應餐飲業極易因大眾口味變化而變換餐點
內容，如將原規劃之餐點內容「火鍋」載入契約文字，日後
承租人可能因季節因素欲調整菜單而遭受出租人刁難，乃將
契約第五條第2款「餐飲業（火鍋）」修正為「餐飲業（店
鋪）」，則此處所謂餐飲業（店鋪），仍應以兩造磋商締約
過程所預料、經營火鍋、正餐，提供一般社會大眾用餐之餐
飲場所理解之，而不得認為可包含以飲酒、音樂跳舞等娛樂
目的為主之場所。至於兩造固不否認原告曾100年10月13日
變更使用類組由「G3（店鋪）」變更為「B3（餐廳）」（見
被證1變更使用執照申請書），惟其中「B3」已註記（餐廳
），兩造既未就此另有特約，此部分變更資料，僅得認為原
告係配合被告經營餐廳之需求而提供資料辦理之，被告如抗
辯原告已就其經營之行業同意擴張其範圍，應由被告舉證。
㈢而被告承租系爭建物後，實係經營附設DJ檯之飲酒店，此為
被告所不否認，依上述說明，此種使用情形，顯與兩造締約
當時，原告所預期被告所規劃以一般大眾為對象，欲提供火
鍋、熱食等正餐之餐飲（店舖）有顯著差距，其間並使原告
多次蒙受臺中市政府都發局、臺中市政府多次來函要求停止
飲酒店之使用，則無論相關行政爭訟之結果如何，均應認為
被告有違反契約第9條第1項「違反契約不當使用房屋」之情
形。
三、返還租賃房屋、不當得利、違約金之請求：
㈠原告已於101年9月7日寄發存證信函（見原證11），表明依
據契約第9條終止契約，並請求1個月內返還房屋，自應認為
已發生終止契約之效力。被告楊書銘並於101年9月10日收受
存證信函，此為被告所不否認，可認兩造契約於101年9月10
日即已發生終止之效力。則被告楊書銘於兩造契約終止後，
自應依原告所定返還房屋期限，即於101年10月10日返還房
屋。則被告抗辯兩造契約並未合法終止，為無理由，原告依
據所有物返還請求權及租賃物返還請求權之規定，請求被告
楊書銘將前述系爭建物返還原告，即應准許。
㈡按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
，為民法第179條所明定。其得請求返還之範圍，應以對方
所受之利益為度。原告依據民法第179條規定，請求被告楊
書銘自租約屆滿之翌日即102年9月11日起，按月返還相當於
租金數額即每月7萬元之不當得利，尚無不合，而原告請求
加計利息，其中起訴狀繕本送達時已屆期部分（即101年9月
11日至102年4月15日，共7月又5日），合計501,667元（700
00×7又5/30＝501667，元以下四捨五入），應自102年4月
16日起，至清償日止，按年息百分之5計算之利息，其後自
102年4月16日起，應按月給付7萬元。而原告此部分請求，
既基於無權占有他人房屋之不當得利而為主張，並非基於契
約有所請求，其請求被告曾坤炳負連帶給付義務，則屬無憑
。
㈢違約金：本件租賃契約第9條第1項關於違反契約不當使用房
屋，約定為：「不待期限屆滿，甲方得逕行終止租約，乙方
必須賠償三個月租金做為賠償金」；第十條約定：乙方於租
賃關係消滅之翌日起至交還房屋之日止，乙方應按日加課2
倍之懲罰性違約金予甲方」。而按約定之違約金額過高者，
法院得減至相當之數額，為民法第252條所明定，此規定乃
賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並
平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限。本院審酌系爭房
屋位於臺中市○區○○○路一段之鬧區內，前由被告經營雪
茄館、飲酒店附設DJ檯，即至兩造衍生爭議後，被告則擬用
以舉辦活動，及提供候選人選務相關場所使用，堪信其地點
便利、位置良好；另參酌被告締約當時以經營火鍋餐飲店為
由，獲取租期長達5年、每月租金7萬元之條件與原告締約，
而其後無實際經營火鍋店之計畫，且自承已解散公司，難認
目前有何確切計畫，惟仍無意返還租賃物，可見被告當初締
約條件必甚優渥，暨被告之違約情事，於締約後未久即衍生
爭議，屢遭稽查，原告備受困擾等情，因認兩造契約第9條
第1項之違約金，並無核減之必要；而契約第10條第1項之違
約金，按每月租金額二倍計算，仍屬過高，爰核減為每月2
萬元，並因原告依契約第9條第1項請求之3個月租金數額違
約金已全部准許，爰僅自租約屆滿後第4個月即101年12月11
日起算違約金，暨自次月12日加計遲延利息（101年12月違
約金，自102年1月12日加計遲延利息，依此類推），原告請
求超過部分之違約金，即屬無據。此部分被告曾坤炳為租賃
契約之連帶保證人，自應連帶賠償。
四、從而，原告請求如主文第1、2、3項所示，為有理由，應予
准許，逾此部分，為無理由，應予駁回。
五、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰引用同法第38
9條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。並依同法第392
條依職權宣告免為假執行。
六、兩造其餘攻擊、防禦方法及主張，經審酌後，均與結論無涉
，爰不一一贅述，併此敘明。
丁、訴訟費用負擔及假執行、免假執行宣告之依據：民事訴訟法
第79條、第85條第2項、第390條第2項、第392條，判決如主
文。
中華民國102年8月14日
臺中簡易庭法官林慧貞
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國102年8月14日
書記官