裁判字號：最高法院92年台上字第2258號民事判決
裁判日期：民國92年10月17日
裁判案由：返還無權占有土地等
最高法院民事判決九十二年度台上字第二二五八號
上訴人乙○○
丙○○甲○○共同訴訟代理人 張豐守 律師被上訴人丁○○右當事人間請求返還無權占有土地等事件，上訴人對於中華民國九十一年七月十日台灣高等法院台中分院第二審更審判決︵九十年度上更㈠字第三七號︶，提起上訴，本院判決如左：
主文原判決關於駁回上訴人之上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理由本件被上訴人主張：坐落彰化縣○○鎮○○段○○○號土地︵下稱系爭土地︶為伊所有，其上分別建有如第一審判決主文所示分別為上訴人乙○○、丙○○、甲○○所有之房屋︵下稱系爭房屋︶，上訴人無權占用系爭土地，伊依民法第七百六十七條規定，得請求上訴人拆除房屋返還土地等情，求為命上訴人各將其所有之系爭房屋拆除並交還土地予伊之判決︵被上訴人另請求第一審共同被告 余永鏗 自如原審判決主文第三項所示之土地遷讓部分，經第一審判決如其聲明，未據余永鏗聲明不服；被上訴人另請求第一審共同被告 姜蕭秀霞 拆屋還地部分，經原審為被上訴人敗訴之判決，未據被上訴人聲明不服，均已告確定︶。
上訴人則以：系爭土地原屬訴外人 詹泊 所有，登記為其妻 詹江 裁之名義，詹泊於民國六十八年間提供建商即乙○○合建，房屋建竣後，房屋部分登記為乙○○或買受人即其餘上訴人所有，土地部分因詹泊負債未解決而經法院拍賣，由被上訴人拍定，法院之拍賣公告既經註明：﹁地上房屋已完成，拍賣後不點交﹂，乃被上訴人明知上情，仍買受系爭土地，自有容忍房屋建在該土地上之意思，足見伊等並非無權占有系爭土地，被上訴人行使物上請求權顯構成濫用權利及違反誠信原則等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：被上訴人主張其為系爭土地之所有人，上訴人所有之系爭房屋坐落於系爭土地上，有土地登記簿謄本、第一審囑託彰化縣員林地政事務所勘測之建物測量成果圖足稽，堪信為真實。兩造所爭執者，厥為上訴人有否合法占有使用系爭土地之權源？經查系爭土地原登記為 詹江裁 所有，乃詹泊於六十三年間與詹江裁婚姻關係存續中所買受，而以詹江裁名義登記為所有權人，嗣後由詹泊及詹江裁、 詹錠 、詹 蔡秀媚 提供包括系爭土地在內等多筆土地予乙○○及訴外人 周水吉 合建，約定地主分得十分之四，建商分得十分之六之房屋、基地，系爭土地部分共建十九棟房屋，詹泊可分得其中四棟︵或五棟︶等情，業據詹泊及乙○○於另被上訴人與 王巧萸 、 劉翠霞 間請求拆屋交地事件中證述明確，有各該等民事判決影本可考，與證人即系爭房屋建造時工地負責人 張玉美 於原審之證詞，大致相符。依七十四年六月四日修正前民法第一千零十六條、第一千零十七條第二項之規定，系爭土地雖登記為詹泊之妻詹江裁所有，其所有權仍應屬於詹泊，上訴人辯稱系爭土地原為詹泊所有，系爭房屋為詹泊與乙○○所合建云云，堪信為真正。惟系爭房屋依合建契約，並非分配予詹泊所有，為不爭之事實，自無系爭房屋與系爭土地同屬詹泊一人所有，而有最高法院四十八年台上字第一四五七號判例適用之問題。上訴人另稱合建契約嗣後已因詹泊負有債務，而重新協議，改依比例分配金錢，其性質應屬合夥契約云云，既與上述詹泊業已分得五棟房屋之情形不符，且詹泊於台灣高等法院台中分院八十二年度上字第四八五號拆屋交地事件中，亦否認曾收到乙○○分配之金錢，則上訴人所指合夥契約一事，即屬不能證明，亦難謂系爭房屋為詹泊與乙○○公同共有，而有上開判例適用之餘地。其次，土地使用同意書僅係同意他人使用土地而已，其同意使用之效力僅存在於契約當事人之間，而不及於契約當事人以外之人，即其僅具債權契約之性質。被上訴人雖因拍定買受系爭土地，而繼受取得該地之所有權，然被上訴人並未因此當然繼受前手之債權債務關係，上訴人據此對抗該債權契約以外之被上訴人，主張渠等係有權占有，即無可採；又台灣彰化地方法院執行處在七十二年執字第一八四號執行事件拍賣公告中雖註明﹁全部買賣標的物均有第三人建物，其法律關係不詳，拍定後均不點交。﹂字樣，然該公告並未註明建物之占有土地是基於地上權或租賃關係之情事，執行法院不予點交，係因有非執行債務人之第三人之建物或第三人占有建物才不點交，並非表示拍定土地後不可訴請占有者拆屋交地，自不影響被上訴人對之行使其所有權，被上訴人既非系爭土地之抵押權人，上訴人亦未舉證證明被上訴人有何明知系爭房屋為原地主詹泊與乙○○所合建，詹泊曾出具土地使用同意書等情，自難徒憑被上訴人之母 謝水菜 為系爭土地之抵押權人，及拍賣公告與查封筆錄上之記載，即遽謂被上訴人明知上情，其於買受系爭土地後訴請上訴人拆屋交地係違反誠信原則。再系爭房屋於合建當時，本非分配予被上訴人之前手詹泊所有，自不生上開系爭房屋與系爭土地均為詹泊所有，而僅以系爭土地設定抵押之問題，上訴人既自承詹江裁於六十三年先以系爭土地設定抵押給被上訴人之母謝水菜，後於六十八、六十九年又設定抵押給乙○○，而系爭房屋係於七十年後始陸續建竣，有被上訴人所提建築改良物登記簿謄本足參，則系爭土地於設定抵押時，系爭房屋尚未存在，即無民法第八百七十六條法定地上權規定之適用。再者，民法第一百四十八條係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內。又權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。系爭土地係被上訴人於七十二年間以新台幣︵下同︶八百萬零一千元買受，乙○○於系爭土地上所建房屋共十九戶，每戶之買賣價格當時約七十萬元，十九戶合計約一千三百萬元等情，業據兩造各自陳明。準此，被上訴人既已支付高達八百萬元之價格購買系爭土地，則其請求上訴人三人返還無權占有之土地，已難謂所得之利益極少。況以系爭土地面積為二、八四九平方公尺計，被上訴人係以每平方公尺二八○八元之價格承買，而目前系爭土地之公告現值每平方公尺已上揚至一九、○○○元，有被上訴人所提土地登記謄本影本足據，反之，系爭房屋則因折舊之故，價值容有減損，則系爭土地之價值非必低於系爭房屋之價值。兩相權衡後，要難認被上訴人請求上訴人返還無權占有之土地，有權利濫用之情事。基上所述，上訴人三人所有之系爭房屋無合法占有使用系爭土地之權源，被上訴人本於系爭土地所有權人之地位，依民法第七百六十七條之規定，請求上訴人三人將其所有之系爭房屋拆除，並交還土地，洵屬有據等詞，為其判斷之基礎。
按權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋︵本院七十一年台上字第七三七號判例參照︶。又行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第一百四十八條第二項定有明文。查被上訴人於七十二年間以八百萬零一千元向執行法院拍定買受系爭土地，並於七十二年五月二十七日登記︵原因發生日期為七十二年五月十六日︶為該土地之所有人，而債權人乙○○即本件上訴人於七十二年一月二十五日查封系爭土地時，即表示：﹁土地上有債權人︵乙○○︶與債務人︵詹泊等︶合建之建物，其建物尚在建築中尚未完成﹂，復於同年二月二十六日表示：﹁債權人與債務人在查封之土地上合建之建物現已全部完成﹂，並均記載於筆錄，而前開筆錄並經公告閱覽，公告且記載系爭土地上有第三人之建物︵見原審更字卷第一二三｜一二五頁、第一二六頁正、反面︶。又依卷附建築改良物登記簿影本之登載，系爭房屋分別於七十三年三月九日、七十四年四月十七日辦理第一次所有權登記，而建築完成日期為七十一年八月二十六日、七十二年三月二十八日︵見一審卷㈠第一二頁以下︶，若此，被上訴人取得系爭土地時，系爭房屋已建築完成，且無從隱匿，上訴人既參與投標為拍定人，依一般社會生活驗則，自應已悉該公告事項內容及系爭土地上有系爭房屋之存在。原審未詳細勾稽此卷附資料，即以上訴人非系爭土地之抵押權人，上訴人亦未舉證證明被上訴人有何明知系爭房屋為原地主詹泊與上訴人乙○○所合建為由，而為不利上訴人之論斷，於法已有未合。其次，被上訴人取得系爭土地後，系爭房屋始辦理第一次所有權登記，倘被上訴人不同意系爭房屋占有系爭土地上，於彼時即可異議，甚或對之爭訟，唯其不然，被上訴人取得系爭土地後，系爭土地土地登記簿為系爭房屋之建號登記，此是否顯示被上訴人不行使拆屋還地請求權，並默示同意系爭房屋於可以使用之期限內，有權繼續使用該基地，並引起上訴人之正當信任？亦待研酌。倘是，嗣後被上訴人再本於民法第七百六十七條物上請求權提起本件訴訟，請求上訴人拆除系爭房屋，可否謂非權利之濫用？或無違誠信原則？即非無疑義。再者，系爭房屋使用之基地，以其地面層計算，似非占用系爭土地之全部，倘單以系爭房屋占有之基地價值，與系爭房屋之價值比較，是否價值懸殊？其情形如何？原審未予究明，以資判斷被上訴人本件請求是否以損害他人為主要目的，亦屬可議。另系爭土地公告現值之昇漲，是否因系爭房屋之興建完成及有人居住之緣故？倘是，可否僅以系爭土地公告現值之昇漲，及系爭房屋因折舊致價值容有減損，即認被上訴人請求上訴人拆除房屋並返還系爭土地，非權利濫用或無違誠信原則，更有研求之餘地。上訴論旨，指摘原判決關於上訴人敗訴部分為不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中華民國九十二年十月十七日
最高法院民事第六庭
審判長法官吳正一
法官劉福來法官鄭玉山法官蘇達志法官沈方維右正本證明與原本無異
書記官中華民國九十二年十一月六日