裁判字號：臺灣臺北地方法院92年訴字第5388號民事判決
裁判日期：民國93年07月16日
裁判案由：減少價金
臺灣臺北地方法院民事判決九十二年度訴字第五三八八號
原告甲○○訴訟代理人乙○○
洪維煌 律師右一人複代理人丁○○
丙○○被告達立建設股份有限公司法定代理人戊○○訴訟代理人 黃啟倫 律師右當事人間請求減少價金事件，經本院於民國九十三年六月二十三日言詞辯論終結，判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：原告於民國九十一年八月四日向被告購買坐落台北市○○區○○段一小段二八四、二八五地號土地所有權應有部分，及其上門牌號碼台北市○○○路二段九二巷一弄六號五樓之二新第來亨編號七Ｃ棟五樓之房屋，合約總價新台幣（下同）五百七十二萬元，原告所購買之房屋高度為挑高五米八。詎建造完成被告預備交付之上開房屋其高度僅二米八五，其餘高度均係占用公共區域，日後有遭拆除之虞，系爭七Ｃ棟五樓房屋自有使用與交換價值嚴重減損之瑕疵，依民法第三百五十九條規定原告得請求被告減少價金。以系爭七Ｃ棟五樓房屋所在地之合理市價每平方公尺四‧三六萬元計算上開瑕疵所應減少之金額為每平方公尺十‧一七萬元（原告購買價格14.53萬元-合理市價4.36萬元=10.17萬元），總計應減少之價金為四百萬零二千九百元（10.17萬元×39.36平方公尺=400.29萬元），被告受領原告此部分買賣價款，即無法律上原因而受有利益，並致原告受有損害，應依民法第一百七十九規定返還等情。爰求為命被告給付四百萬二千九百元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計付法定遲延利息之判決；並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
被告則以：兩造並未約定原告所購買之系爭七Ｃ棟五樓房屋高度為五米八，原告於購買時即已知悉所謂五米八之高度係包括其所購買之房屋及屋頂層之高度，屋頂層部分原告僅有專用權，如有不能使用之風險，應由原告承擔。原告所主張消費者應有三十日以內合理審閱期間之規定，係消費者保護法九十二年一月二十二日修正公布於第十一條之一所增訂，然原告於九十一年八月四日即已簽立系爭土地及房屋買賣契約，自無該條文之適用。況該條文僅是規範企業經營者不得要求消費者何時簽約，如未為此要求，應認企業經營者已留給消費者合理審閱期間。
又系爭房屋買賣契約第二十四條約定並未違反消費者保護法第十一條之一、第二十條規定，亦無第十二條所規定顯失公平而無效之情形等語，資為抗辯。而聲明求為原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願預供擔保請准宣告免為假執行。
二、原告主張其於九十一年八月四日向被告購買坐落於台北市○○區○○段一小段二
八四、二八五地號土地所有權應有部分，及其上門牌號碼台北市○○○路○段○○巷○弄○號五樓之二新第來亨編號七Ｃ棟五樓房屋，合約總價五百七十二萬元，原告已付清全部買賣價款之事實，業據提出土地買賣契約書、房屋買賣契約書及交屋繳款明細單各乙份為證（見本院卷第八頁至第三九頁），並為被告所不爭，堪信為真實。至原告主張被告應返還買賣價金四百萬二千九百元部分，則為被告所否認，並以前開情詞置辯。經查：
（一）原告主張其所購買之系爭七Ｃ棟五樓房屋之高度兩造已約定為五米八，但被告預備交付之房屋高度僅二米八五。被告則否認有所謂高度五米八之約定。查兩造簽立之系爭土地及房屋買賣契約書上，並未記載原告所購買房屋之高度若干。若如原告所述其以總價五百七十二萬元購買系爭面積僅九‧一八坪之房屋，即係因其房屋高度達五米八云云，則原告理應要求被告將此重要事項載入系爭土地及房屋買賣契約書內。原告再云系爭七Ｃ棟之四樓房屋高度為三米八、房屋總價為三百九十八萬元，然被告交付之系爭七Ｃ棟五樓房屋高度僅二米八五，售價卻高達五百七十二萬元，可見確有系爭七Ｃ棟五樓房屋高度為五米八之約定。然查原告所購買之系爭七Ｃ棟五樓房屋為頂樓，為兩造所不爭，並有台北市政府工務局使用執照附表及建築北向立面圖各乙份在卷可查（見本院卷第一九二頁至第一九四頁），而一般不動產買賣，愈高樓層房屋之每坪單價通常較低樓層房屋為高；再按各共有人雖僅能本於其所有權之作用，按其應有部分對於共有物之全部有使用收益權（民法第八百十八條第一項規定參照）。惟全體共有人可就其共有物訂定分管契約，各共有人就其分管部分自有使用權存在（最高法院九十一年度台上字第二四七七號判決要旨參照）。查上開屋頂層為各區分所有權人分別共有，而各該區分所有權人已簽立地下層、屋頂及法定空地分管協議書，同意該屋頂層由頂樓所有權人使用，為兩造所不爭，並有地下層、屋頂及法定空地分管協議書乙份在卷可查（見本院卷第六一頁至第六三頁），原告既較其他區分所有權人多出屋頂層專用權，則原告購買系爭七Ｃ棟五樓房屋自必需支付較其他樓層更高之單價。自不能以原告支付之每坪單價高於該棟四樓房屋，即認定兩造就系爭七Ｃ棟五樓房屋之高度約定必須達五米八。又不動產之買賣價格除與地點位置有關外，尚包括屋齡、建材、所屬學區、景觀、建築樓層數、座向等其他因素，然原告所提出之台北市中山區周圍房地價格比較表（見本院卷第四三頁），僅有列載面積、交易總價、房地總面積及每平方公尺單價。自不能以該房地價格比較表認定因系爭七Ｃ棟五樓房屋之樓層高度較一般房屋為高致原告必須支付較高價格。原告此部分主張，自不足取。
（二）原告復主張被告提供之廣告圖說有上、下層設計，且被告已將系爭七Ｃ棟五樓房屋及屋頂層打通裝修為上下層，故被告應提供高度為五米八之房屋云云。惟查上開廣告平面圖並非系爭土地及房屋買賣契約之附圖，為原告所自陳（見本院卷第五三頁及第七十頁），買賣契約所載附圖僅有一層平面層（見本院卷第六四頁），且系爭房屋買賣契約第二十四條第三款約定：「本契約銷售工地現場所提供有關之宣傳、廣告文件、資料、樣品屋及其創意空間隔層之裝潢，買方完全認知了解，僅供買賣雙方於銷售時之參考，並非本買賣合約內容之一部分，‧‧‧」，並在該條文處蓋有原告印文並經原告簽名（見本院卷第三四頁至第三五頁之房屋買賣契約書），且原告提出之上開廣告圖說其上業已加註「傢俱配置參考圖」等語（見本院卷第七七頁及第一０二頁），足認原告已明確知悉上開廣告圖說所繪製之上下樓層利用，僅為被告對原告房屋傢俱配置之建議，並非系爭土地及房屋買賣契約之內容（最高法院九十一年度台上字第八九號判決要旨參照）。又全體區分所有權人既已同意屋頂層由原告使用，則原告可使用之高度除其買受之系爭七Ｃ棟五樓房屋外，尚包括其可專用屋頂層部分。系爭七Ｃ棟五樓房屋高度為二米八五，屋頂層之高度則為二米八，有台北市政府工務局使用執照附表乙份在卷可查（見本院卷第一九四頁），故原告可使用之高度合計為五米六五（五樓高度2.85+屋頂層2.8=5.65），此高度亦符合被告上開廣告圖說所建議以上下層方式裝潢。自不能以被告提供上開廣告圖說即認定被告應交付之系爭七Ｃ棟五樓房屋之高度應為五米八。又上開屋頂層與系爭七Ｃ棟五樓房屋雖已打通施作夾層均供住家使用，為兩造所不爭，並經證人乙○○到場證述明確（見本院卷第一八九頁），惟證人乙○○到場證稱：被告應交付之房屋包括五樓及六樓（見本院卷第一八九頁）等語，然原告所購買之標的物僅有系爭七Ｃ棟五樓房屋，已如前述，可見原告於訂約時即已知悉被告應交付所謂挑高之房屋，實際係包括原告買受之系爭七Ｃ棟五樓房屋及屋頂層，則系爭七Ｃ棟五樓房屋及屋頂層現雖已打通施作夾層，然此充其量僅能認為有於使用執照取得後擅自變更建物用途之情事（屋頂層係供樓梯間、機房及水箱使用，見本院卷第一九四頁之台北市政府工務局使用執照附表），仍不能認為被告應交付之系爭七Ｃ棟五樓房屋之高度應為五米八。原告此部分主張，仍不足取。
（三）按消費者保護法第十一條之一第一項雖規定，企業經營者與消費者訂定定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。惟姑不論原告簽立系爭房屋買賣契約是否有消費者保護法第十一條之一第一項規定之適用，然該條之規定係規範企業經營者，必須給予消費者合理之審閱期間，不可限制消費者必須於何時簽定契約。查原告於簽立系爭房屋買賣契約之前，原告不能證明被告有要求其必須於何期間內簽立契約，何時必須將契約書收回，應認被告已留予原告合理之契約審閱期間。原告縱未看清系爭房屋買賣契約之內容即於契約書上簽名用印，然因原告非不得於簽名前就各該文書內容予以詳讀，原告既有此機會卻於未完全瞭解契約內容前即於契約書上簽名，係對其自身權利之拋棄，並非法所不許，被告並無違反消費者保護法第十一條之一第一項規定之情事。至證人乙○○所證述：被告要求原告應先簽約後方能將契約書攜回（見本院卷第一八八頁）乙節。依消費者保護法第十一條之一規定僅是要求應給予消費者合理審閱期間，但未規範消費者審閱契約書之地點，被告既僅是要求原告必須簽約後方能將契約書攜出現場，則原告仍能在現場詳閱契約書之內容，如有疑問，亦非必於當日即為簽約，仍不能以此認定被告有要求原告必須於若干期間內簽立契約。次按消費者保護法第二十二條雖規定，企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。惟該條之立法意旨係基於保護消費者權益之立場，禁止企業經營者在廣告上、契約書或契約附屬文件上聲明或表示該廣告僅具參考價值，以排除廣告內容成為其日後履行契約義務之範圍。該規定既是以保護消費者為目的，其禁止之對象應僅限於利用商業廣告推銷商品或服務之企業經營者，而不及於被保護之消費者，則為尊重當事人私法自治之表現，不致使契約當事人在訂立契約之諮詢、考量、磋商與讓步，因建商之廣告與之衝突而化為烏有，亦有敦促當事人在個別契約時，應具備一定常識或知識，不得在兩造已有明確約定之情況下，仍藉由消費者保護法第二十二條規定，誤植並推翻當事人在締約時之真意，故應認被保護之消費者應可拋棄法律之保護，而同意排除廣告內容成為契約內容之一部分。查兩造所簽立之系爭房屋買賣契約所附之平面圖僅有一層，且上開廣告圖說已註明為傢俱配置參考圖，而被告預備交付原告可使用之高度復為系爭七Ｃ棟五樓房屋加上屋頂層，堪認兩造已明確約定不將上開廣告圖說作為系爭房屋買賣契約之內容，故系爭房屋買賣契約第二十四條第三款將廣告文件排除為系爭買賣契約內容一部之約定，並未違反消費者保護法第二十二條規定。又被告既無交付原告樓高五米八房屋之義務，則系爭房屋買賣契約第二十四條第三款所載將原告主張可認定被告應交付五米八高度房屋之上開廣告圖說排除為買賣契約內容一部之約定，即非被告為免除或規避其契約義務。從而，被告抗辯原告簽立系爭土地及房屋買賣契約之前，被告未給予三十日以內合理審閱期間，復約定廣告非屬兩造契約內容，且片面免除或歸避其應負之契約義務，故系爭房屋買賣契約第二十四條第三款約定違反消費者保護法第十一條之一第一項、第二十二條，且對消費者顯失公平，依消費者保護法第十二條及第十一條之一第二項規定，應屬無效云云，自不足取。
三、綜上所述，原告不能證明被告應交付之系爭七Ｃ棟五樓房屋之高度為五米八，則原告以系爭七Ｃ棟五樓房屋之高度不足五米八，依民法第一百七十九條規定請求被告返還已付買賣價款四百萬二千九百元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息，洵屬無據，應予駁回。至原告假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
四、兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，均毋庸再予論述，附此敘明。
五、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華民國九十三年七月十六日
民事第三庭法官黃書苑右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀。
中華民國九十三年七月十六日
書記官趙郁涵