臺灣花蓮地方法院民事簡易判決 108年度花原簡字第41號
原 告 周昱霖
被 告 林陽証
訴訟代理人 蘇彥彰 律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國108年10月2日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按分別提起之數宗訴訟，其訴訟標的相牽連或得以一訴主張
者，法院得命合併辯論。命合併辯論之數宗訴訟，得合併裁
判。民事訴訟法第205條第1至2項定有明文。又該條文所謂
之法院，應指該等訴訟事件均繫屬同一審級之同一法院，倘
已分屬不同審級法院，自無上開規定之適用。經查，原告向
本院提出「民事告訴狀」、「民事告訴補狀」，請求將本件
與另案即本院107年度花原小字第47號民事事件（該事件下
稱前案）於本審合併處理等語（見本院卷第3頁、第48頁）
。然本件為民事簡易事件之第一審訴訟程序，由本院花蓮簡
易庭審理，前案事件於原告在本件提出上開聲請當時第一審
訴訟程序已為終結，並經原告於該事件中提起上訴，復由本
院民事庭之合議庭以小額訴訟事件之第二審訴訟程序（案號
：本院108年度原小上字第1號）審理中，有本院調取之該卷
宗核閱無誤，是以，前案與本件為不同審級之法院審理，依
上開說明，並無法由本院花蓮簡易庭於本件合併審理，故原
告上開聲請，於法不合，不應准許，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列
各款情形之一者，不在此限：一、被告同意者。被告於訴之
變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更
或追加。民事訴訟法第255條第1項第1款及第2項分別定有明
文。原告原起訴請求：被告應將門牌號碼為花蓮縣新城鄉加
灣25之2號房屋（下稱系爭房屋），毀損部分修復後全部遷
讓返還原告；給付原告新臺幣（下同）178,200元，及自民
國108年8月20日起至遷讓之日止按月租金1賠9,000元按月計
算賠償，按起訴狀繕本送達時至清償起按年息5%計算之利息
至清償日止。回復原狀房屋隔間、天花板、水電照明等，點
交房屋；房屋毀損未修復時由原告請人修復費用，由被告償
付之。請依職權宣告假執行等語（見本院卷第3頁），復於
本院審理時變更訴之聲明為：被告應給付原告296,334元等
語（見本院卷第127頁）。又被告就上開原告訴之變更追加
並未表示異議，且已為本案之言詞辯論（見本院卷第127至
128頁），依上開規定，視為同意原告上開訴之變更追加，
故原告本件所為訴之變更追加，應為准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告曾向原告承租系爭房屋，並於105年6月25日
訂立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間為
105年7月1日至107年6月30日間，每月租金為4,500元。被告
於前案自認於106年2月23日終止系爭租約，但並未將房屋點
交返還原告，經原告多次以口頭、通訊軟體LINE、電話簡訊
、存證信函等通知被告點交還屋，被告均為拒絕。經法院於
108年8月6日至現場勘驗後，被告於現場交付鑰匙並還屋予
原告。另被告稱有將房屋鑰匙寄還原告部分，原告雖有收到
宅配通知，但不知道裡面是什麼東西，且有當場打包裹上所
留寄件人電話，一直響無人接聽，因原告不知道寄件人用意
，也不知道該鑰匙是什麼鑰匙，原告就在上面留下要當場點
交作為回覆並請宅配人員退回。原告依系爭租約第6條第3項
約定，請求被告支付106年2月23日至108年8月6日止，共30
個月未還屋之違約金共27萬元。另系爭房屋遭被告拆除隔間
、門板、天花板等，原告不知情亦未同意，原告 爰依 系爭租
約第4條第5項約定，請求被告給付回復原狀費用52,750元。
另被告使用系爭房屋之電費尚欠繳584元，原告已於108年8
月6日先行墊付，故依系爭租約第7條第1項約定，請求被告
償還584元。以上金額抵扣被告已預付之4個月租金18,000元
及押金9,000元後，被告尚需給付原告296,334元等語，並聲
明：被告應給付原告296,334元。
二、被告則以：被告於105年7月間即因無法使用系爭房屋而有意
解約交還房屋，但前案審理過程中原告均不同意解約，並持
續主張系爭租約有效而不願自被告處收回房屋，且拒不返還
租金及押金予被告，被告自亦無從交還房屋及鑰匙，故於前
案繫屬法院期間，被告只能將房屋維持閒置狀況，並未實際
使用該屋，但未將屋內留存之傢俱及修繕施工用具完全搬離
。兩造於前案107年12月13日法院審理時經法院勸諭一同至
系爭房屋查看後，因屋內尚有被告部分傢俱物品未完全搬離
，兩造當場合意由被告搬完後再交還原告，雖未約定具體時
程，被告仍於同月16日將屋內整理完畢，惟一時之間雙方行
程未能配合，以致被告無法交還房屋及鑰匙，至108年1月18
日，此時被告已收受前案第一審民事判決書，確認系爭租約
已合法終止，遂於當日直接以宅配方式將房屋鑰匙寄還原告
，信件包裹外已明載為鑰匙，不料原告拒收該包裹而於同月
21日退回被告。被告自始自終並無任何無權占用系爭房屋之
行為，故原告主張被告遲未返還房屋而應付違約金之請求為
無理由。另外，原告主張被告毀損房屋而請求回復原狀費用
部分，由被告提出之照片及法院至現場履勘之情況可知，系
爭房屋十分老舊且屋況不佳，故承租時原告即已同意被告進
行整修以符合一般日常生活水準，且由現場情況可知屋內牆
壁樑柱等結構上確係停留於整修中途之狀況，被告所為之整
修行為主觀上既係得原告之同意，又未對該屋為何毀損滅失
情事，被告自無須支付回復費用。另原告亦自陳系爭租約已
自106年2月23日即已合法終止，則自該日起被告即無須支付
電費，實則被告基於與人為善之負責心態，避免原告被斷電
並追繳電費，於租約終止後仍持續繳納電費2年以上，故原
告請求被告給付電費584元，亦屬無理由等語，並聲明：原
告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執
行。
三、本院之判斷：
㈠兩造曾於105年6月25日簽訂系爭租約書，約定由被告向原告
承租系爭房屋，每月租金為4,500元，有該租約書1份附卷可
參（見本院卷第6頁），且為兩造所不爭執，應可信為真。
㈡原告請求被告給付違約金27萬元部分：
1.按系爭租約第6條第3項固約定：因乙方（即被告）違約或乙
方於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期
滿之翌日起，乙方應支付按房租月計壹倍計算之違約金等語
（見本院卷第6頁）。惟按約定之違約金額過高者，法院得
減至相當之數額，民法第252條亦有明文。故約定之違約金
苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無
應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院
得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年
台上字第1612號判例意旨可參）。至於是否相當，即須依一
般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟
酌之標準（最高法院79年台上字第1915號判例意旨參照）。
2.原告主張系爭租約已於106年2月23日終止，至被告返還房屋
之日即108年8月6日返還房屋期間，被告經原告要求，均未
返還房屋，故依系爭租約第6條第3項約定，請求被告給付上
開期間之違約金共27萬元（違約月數為30個月）。被告則以
上詞置辯。
3.經查，系爭租約因被告合法行使終止權而於106年2月23日終
止等重要爭點，業經前案法院為實質審理作出判斷為認定，
且本件兩造為前案之當事人，亦於前案就該爭點各自充分攻
擊防禦，此有本院調取之前案卷宗核閱無誤，故依據爭點效
理論，兩造並不得於本件再做相反之主張，是系爭租約已於
106年2月23日因被告行使終止權而為終止等節，應可認定。
4.再者，原告曾提出兩造於107年12月13日相約至系爭房屋點
交之錄音光碟（見本院卷第61之1頁），經本院於108年7月
17日言詞辯論期日當庭勘驗，勘驗結果為「(1)時間00：00
：27：原告：你東西都搬完了嗎？(2)時間00：00：28：被
告：還沒。(3)時間00：00：29：原告：那怎麼辦？(4)時間
00：00：30：被告：我昨天才聯絡那個。(5)時間00：00：3
1：原告：那你還要再搬啦。(6)時間00：00：32：被告：對
啊。(7)時間00：00：33：原告：那這些東西怎麼辦？(8)時
間00：00：34：被告：再搬啦。(9)時間00：00：35：原告
：還是你搬完以後再交給我。(10)時間00：00：37：被告：
好啊。」等內容（見本院卷第73頁背面）。由該錄音光碟內
容，並參酌原告提出之107年12月13日系爭房屋內照片（見
本院卷第10頁），及兩造上開所述，可知被告至少於107年
12月13日當天在系爭房屋內確實仍留有物品。由此等客觀事
證觀之，被告於終止系爭租約日即106年2月23日起至107年
12月13日間確實未將房屋全部騰空。另被告辯稱其已於107
年12月16日將房屋全部騰空並於108年1月18日將房屋鑰匙寄
還原告，但原告於108年1月21日拒收等節，有提出寄送鑰匙
包裹照片1份為證（見本院卷第70頁），另原告於本院審理
時亦稱「此包裹我確實有被宅配通知，但是我不知道裡面是
什麼東西，而且是什麼意思，我針對包裹上面留的寄件人電
話，有當場打電話，但是一直響都沒有人接聽，宅配人員就
說他不能等，並問我是否要收，因為我不知道寄件人的用意
，且我也不知道該鑰匙是什麼鑰匙，我就在上面留下要當場
點交作為回覆並請宅配人員退回。因為我認為當場點交都會
失敗，這可能是法律訴訟上的房子的鑰匙，但我不能確定，
我怎麼可能接受這樣的點交方式，這是雙方責任風險的問題
。」等語（見本院卷第74頁），亦即原告亦不否認有收到被
告所寄包裹但予以退件之事實，又返還系爭房屋於本件並未
約定形式，依常情，承租人僅要將房屋內其所有物品清空完
畢並返還房屋鑰匙予出租人即可，並無需兩造一同至現場為
「點交」之形式，又由上開寄還包裹照片可知被告確實有於
108年1月間將房屋鑰匙寄還原告等情，另本院曾於108年8月
6日偕同兩造至系爭房屋勘驗，由現場所拍攝之照片觀之（
見本院卷第87至99頁），被告確實已有騰空房屋，是以，原
告雖拒收上述包裹，但被告既已於108年1月間將系爭房屋鑰
匙寄還原告，且107年12月13日兩造即已至系爭房屋處討論
交屋之事，原告顯難有誤認被告所寄還之鑰匙非屬系爭房屋
鑰匙之可能，是原告既明知此事卻於108年1月21日接獲宅配
通知時拒收此包裹，此應屬對於被告返還房屋之給付為拒絕
受領之行為，故該日應可認為被告已將房屋返還原告之日，
被告自該日起即無須再負未返還房屋之違約之責。
5.至於自106年2月23日系爭租約終止日起至108年1月21日被告
返還房屋之日之期間，被告雖辯稱因前案審理過程中原告均
不同意解約，並持續主張系爭租約有效而不願自被告處收回
房屋，且拒不返還租金及押金予被告，被告自亦無從交還房
屋及鑰匙，故於前案繫屬法院期間，被告只能將房屋維持閒
置狀況，並未實際使用該屋等語。然查，系爭租約既為被告
主動行使終止權而於106年2月23日終止，被告本可於該日將
系爭房屋鑰匙交還原告（例如：以併同存證信函或包裹方式
寄送還原告），及於該日先前即將屋內被告物品清空等，以
完成返還房屋之手續，此並不會因當時原告主張系爭租約有
效或因兩造間有前案訴訟進行中而有何困難或無法完成之情
形，故被告上開所辯，顯不可採。是以，被告既未依系爭租
約第6條第3項約定，於系爭租約終止日即106年2月23日將房
屋清空交還原告，則自翌日即106年2月24日起至108年1月20
日間，被告自應負違約即未將系爭房屋返還予原告之責。
6.原告於本件雖請求被告給付以30個月計算，每月9,000元，
共27萬元之違約金，然被告違反系爭租約第6條第3項約定未
返還系爭房屋之期間為106年2月24日起至108年1月20日間（
下稱系爭期間），合計22個月又27天，已如上述，故原告請
求超過上開期間之違約金部分，即屬無理由，又就系爭期間
之違約金部分，依系爭租約第6條第3項約定，係按房租月計
1倍計算之違約金即每月9,000元（計算式：4,500×2＝9,00
0）計算，故該期間之違約金合計應為206,100元《計算式：
（22＋27/30）×9,000＝206,100》。然查，依卷附之花蓮
縣地方稅務局108年4月8日花稅財字第1080005864號函（見
本院卷第28至29頁）附系爭房屋之房屋課稅現值僅5,200元
，再參酌卷附之系爭房屋照片（見本院卷第10頁、第68至69
頁、第87至99頁）所示房屋狀況，可徵系爭房屋屋況誠屬不
佳，價值應為不高。另由本件被告違約之情況觀之，依原告
提出之107年12月13日系爭房屋內部照片（見本院卷第10頁
）可知，屋內僅有被告所留之部分施工工具及些許物品，且
屋內並未裝潢成可供人通常居住使用之情況等情。次由被告
於前案所提出之其他房屋租賃契約書（見前案一審卷第16至
20頁）內容，亦可知被告確實已另尋他屋居住，根本未曾入
住過系爭房屋等情。另由兩造所提出之105年間系爭房屋出
租予被告當時之房屋照片（見本院卷第10頁、第68至69頁）
觀之，該屋當時屋況確實十分簡陋，顯難為居住使用。且參
酌本院調取之花蓮地檢署105年度他字第1075號偵查卷、106
年度交查字第321號偵查卷、106年度偵字第776號偵查卷等
卷宗所附之 周惠竹 告訴狀及其相關書狀、及不起訴處分書等
，可知兩造於105年6月25日訂立系爭租約後，原告胞姊周惠
竹即以系爭房屋為其所有等為由，陸續對兩造提起竊佔、毀
損、竊盜等刑事告訴，復經花蓮地檢署檢察官偵查後，於10
7年2月27日以106年度偵字第776號為不起訴處分，並已確定
在案等情，亦即被告於承租後即遭他人提出刑事侵占房屋等
告訴，可推知被告於承租系爭房屋時起，亦難能就系爭房屋
為通常居住使用。據上，被告原本係以租賃系爭房屋供居住
使用，但因原告與其胞姊周惠竹間就系爭房屋所有權之紛爭
，導致被告於承租後均無法居住使用，因而嗣經被告合法終
止系爭租約，且被告僅將原本要裝潢之工具物品部分置於系
爭房屋，並未曾將系爭房屋用以居住使用，甚至還另行租屋
居住，故被告於系爭期間並未就系爭房屋有何積極使用而取
得現實上之利益，參酌系爭房屋之課稅價值僅5,200元，可
徵原告因被告本件違約所受之損害應為不高，但依上開約定
，被告卻要負擔高達206,100元之違約金，衡情顯然有失公
平，故參以原告所受損失，及被告因此所得受之利益等，依
上開規定及說明，本院認本件應依民法第251條規定減少被
告應負之違約金，並減至為2萬元，始屬合理。
㈢原告請求被告給付房屋回復原狀費用52,750元部分：
1.系爭租約第4條第5項約定：房屋有改裝設施之必要，乙方（
即被告）取得甲方（即原告）之同意後得自行裝設，但不得
損害原有建築，乙方於交還房屋時應負責回復原狀乙方建設
依甲方認屬建設性除外並歸屬甲方等語（見本院卷第6頁）
。
2.原告主張系爭房屋遭被告拆除隔間、門板、天花板等，原告
不知情亦未同意，原告爰依系爭租約第4條第5項約定，請求
被告給付房屋回復原狀費用52,750元等語，並提出估價單1
份為證（見本院卷第107頁）。被告則以前詞置辯。
3.經查，由上開房屋照片觀之（見本院卷第10頁、第68至69頁
），系爭房屋於出租於被告當時，屋況條件十分不佳。另參
以被告於105年11月10日在花蓮縣警察局新城分局偵查隊經
警方詢問時陳稱「...後來我將房子出租給林陽証，我有授
權給林陽証先生做處理，整理那些花草，房屋裡面的東西都
是以前繼父 徐鳳展 留下來的，也都是陳舊可能不堪使用，所
以林陽証住進去要整理，我當然也讓他整理...」等語（見
花蓮地檢署105年度他字第1075號偵查卷第53頁），並衡以
上開照片內容，足見系爭房屋出租予被告當時，因屋況不佳
，被告為求可以居住使用，被告始為整理修繕系爭房屋，且
於當時已取得原告之授權同意。是以，被告既因原告同意始
就系爭房屋為修繕整理，原告事後自不得再以被告未經其同
意拆除上開隔間、門板、天花板等而請求被告賠償費用，故
原告依上開規定，請求被告給付回復原狀費用，自屬無據。
㈣原告請求被告給付電費584元部分：
1.系爭租約第7條第1項約定：「由乙方（即被告）負擔，房屋
之租賃稅捐、復水電、水電、瓦斯費必須繳納之稅捐自行負
擔。」（見本院卷第6頁）
2.原告主張被告使用系爭房屋之電費尚欠繳584元，原告已於
108年8月6日先行墊付，故依系爭租約第7條第1項約定，請
求被告償還584元等語，並提出電費繳費憑證等件為證（見
本院卷第105至106頁）。被告則以上詞置辯。
3.經查，系爭租約已於106年2月23日終止，且被告應已於108
年1月21日將系爭房屋返還原告，已如上述。另由上開電費
繳費憑證內容觀之，該電費費用包括108年2月26日至108年5
月1日間之接電費400元、設備維持費49元、電費65元等，及
108年5月2日至108年6月30日間之電費70元等，該費用均發
生在被告返還房屋之後，原告又未能證明該等費用為被告所
使用產生，故原告依上開規定，請求被告償還，並無理由。
㈤原告本件總共得請求被告給付之金額：
1.二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得
以其債務，與他方之債務，互為抵銷。民法第334條第1項前
段定有明文。
2.經查，原告本件共請求被告給付違約金27萬元、回復原狀費
用52750元、電費584元等，共計296,334元，經本院審酌後
，僅違約金部分於2萬元內之範圍為有理由，其餘請求均無
理由，故本件原告原得請求之金額即為2萬元。另原告於本
件亦主張以上金額抵扣被告已預付之租金18,000元及押金9,
000元，又參酌前案確定判決內容（見本院卷第14至16頁）
，可知原告對被告尚負有應返還被告租金46,650元，及押金
9,000元，合計為55,650元等債務，且均屆清償期，故原告
依上開規定，於本件以此對被告之押租金債務為抵銷後，原
告已無任何金額可資請求，據此，原告於本件並不得再請求
被告給付任何金額。
四、綜上所述，原告雖依系爭租約約定請求上開違約金、回復原
狀費用及電費等，惟經本院審酌後僅於2萬元之違約金請求
部分有理由，其餘部分為無理由。又原告另以其對被告之債
務於本件行使抵銷權，經抵銷後，原告已無任何金額可資請
求，從而，原告依上開約定，請求被告給付296,334元，為
無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判
決之結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國108年10月18日
花蓮簡易庭法官鍾志雄
上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。如委
任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年10月18日
書記官賴心瑜