裁判字號：臺灣臺北地方法院92年訴字第3814號民事判決
裁判日期：民國93年03月17日
裁判案由：返還不當得利
臺灣臺北地方法院民事判決九十二年度訴字第三八一四號
原告國防部後備司令部法定代理人 薛石民 訴訟代理人辛○○
王昧爽律師複代理人甲○○被告戊○○
庚○○丙○○丁○○華泓建設股份有限公司法定代理人乙○○共同訴訟代理人 陳錦芳 律師共同複代理人己○○右當事人間請求返還不當得利事件，本院於中華民國九十三年三月二日言詞辯論終結，判決如左：
主文被告戊○○應給付原告新台幣玖拾柒萬陸仟壹佰柒拾柒元，及民國九十二年八月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並自民國九十二年八月一日起至返還土地之日止，按月給付原告新台幣壹萬柒仟零叁拾叁元。
被告庚○○應給付原告新台幣壹佰玖拾伍萬貳仟叁佰伍拾伍元，及自民國九十二年八月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並自民國九十二年八月一日起至返還土地之日止，按月給付原告新台幣叁萬肆仟零陸拾柒元。
被告丙○○應給付原告新台幣壹佰貳拾貳萬零貳佰貳拾貳元及自民國九十二年八月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並自民國九十二年八月一日起至返還土地之日止，按月給付原告新台幣貳萬壹仟貳佰玖拾貳元。
被告丁○○應給付原告新台幣玖拾柒萬陸仟壹佰柒拾柒元及自民國九十二年八月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算利之利息；並自民國九十二年八月一日起至返還土地之日止，按月給付原告新台幣壹萬柒仟零叁拾叁元。
被告華泓建設股份有限公司應給付原告新台幣柒拾叁萬貳仟壹佰叁拾叁元及自民國九十二年八月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並自民國九十二年八月一日起至返還土地之日止，按月給付原告新台幣壹萬貳仟柒佰柒拾伍元。
訴訟費用由被告戊○○負擔二四分之四，被告庚○○負擔二四分之八，被告丙○○負擔二四分之五，被告華泓建設股份有限公司負擔二四分之三，餘由被告丁○○負擔。
本判決第一項關於被告戊○○應給付原告新台幣玖拾柒萬陸仟壹佰柒拾柒元部分，於原告以新台幣叁拾叁萬元為被告戊○○供擔保後，得假執行；但被告戊○○如以新台幣玖拾柒萬陸仟壹佰柒拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。又自民國九十二年八月二十五日起至返還土地之日止，被告戊○○應給付之各期金額，於清償期屆至時，於原告各以新台幣陸仟元為被告戊○○供擔保後，亦得假執行；但被告戊○○如以新台幣壹萬柒仟零叁拾叁元，為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項關於被告庚○○應給付原告新台幣壹佰玖拾伍萬貳仟叁佰伍拾伍元部分，於原告以新台幣陸拾陸萬元為被告庚○○供擔保後，得假執行；但被告庚○○如以新台幣壹佰玖拾伍萬貳仟叁佰伍拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。又自民國九十二年八月二十五日起至返還土地之日止，被告庚○○應給付之各期金額，於清償期屆至時，於原告各以新台幣壹萬貳仟元為被告庚○○供擔保後，亦得假執行；但被告庚○○如以新台幣叁萬肆仟零陸拾柒元，為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項關於被告丙○○應給付原告新台幣壹佰貳拾貳萬零貳佰貳拾貳元部分，於原告以新台幣肆拾壹萬元為被告丙○○供擔保後，得假執行；但被告丙○○如以新台幣壹佰貳拾貳萬零貳佰貳拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。又自民國九十二年八月二十五日起至返還土地之日止，被告丙○○應給付之各期金額，於清償期屆至時，於原告各以新台幣捌仟元為被告丙○○供擔保後，亦得假執行；但被告丙○○如以新台幣貳萬壹仟貳佰玖拾貳元，為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第四項關於被告丁○○應給付原告新台幣玖拾柒萬陸仟壹佰柒拾柒元部分，於原告以新台幣叁拾叁萬元為被告丁○○供擔保後，得假執行；但被告丁○○如以新台幣玖拾柒萬陸仟壹佰柒拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。又自民國九十二年八月二十五日起至返還土地之日止，被告丁○○應給付之各期金額，於清償期屆至時，於原告各以新台幣陸仟元為被告丁○○供擔保後，亦得假執行；但被告丁○○如以新台幣壹萬柒仟零叁拾叁元，為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第五項關於被告華泓建設股份有限公司應給付原告新台幣柒拾叁萬貳仟壹佰叁拾叁元部分，於原告以新台幣貳拾伍萬元為被告華泓建設股份有限公司供擔保後，得假執行；但被告華泓建設股份有限公司如以新台幣柒拾叁萬貳仟壹佰叁拾叁元為原告預供擔保，得免為假執行。又自民國九十二年八月二十五日起至返還土地之日止，被告華泓建設股份有限公司應給付之各期金額，於清償期屆至時，於原告各以新台幣伍仟元為被告華泓建設股份有限公司供擔保後，亦得假執行；但被告華泓建設股份有限公司如以新台幣壹萬貳仟柒佰柒拾伍元，為原告預供擔保，得免為假執行。
事實
甲、原告方面：
壹、聲明：如主文第一至五項所示，並願供擔保，請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、本件系爭台北市○○區○○段一小段地號二四二之三地號之國有土地，為原告所管理，詎被告等人無法律上之原因，占用系爭地， 於渠 等共有坐落於上開土地上之建物（四層，建物門牌號碼分別為台北市○○區○○路一段五五、五五之一、五五之二、五五之三號）經營百花飯店，各該建物所有權人及其應有部分如下：台北市○○區○○路一段五五號部分：被告戊○○2/6、被告庚○○1/3、被告丙○○1/6、被告華泓建設股份有限公司（以下簡稱華泓公司）1/6，台北市○○區○○路一段五五之一號部分：被告戊○○2/6、被告庚○○1/3、被告丙○○1/6、被告華泓公司1/6，台北市○○區○○路一段五五之二號部分：被告庚○○1/3、被告丙○○1/6、被告華泓公司1/6、被告丁○○1/3，台北市○○區○○路一段五五之三號部分：被告庚○○1/3、被告丙○○1/3、被告丁○○1/3，是被告無法律上之原因占用原告管理之土地而受有相當於租金之不當利益，致原告受損害，為此依不當得利之法律關係，訴請被告返還自八十七年八月一日起至返還土地之日止之不當得利。
二、本件系爭土地及其上建物位於台北市鬧區前有中華電信總公司，旁有上海新城社區、中正紀念堂、國民黨中央黨部，附近有銀行、餐廳、學校、休閒場所，生活機能方便，房屋及土地價值甚高，為台北市高級住宅及辦公場所，爰依土地法第一百零五條準用同法第九十七條規定，請求以系爭土地申報地價（即公告地價）年息百分之五計算不當得利。而本件系爭土地八十七年六月以後之申報地價為每平方公尺九萬八千九百元，八十九年七月以後調整為每平方公尺十一萬二千元，則被告等應給付原告八十七年八月一日以降五年之不當得利總額為五百八十五萬七千零六十四元；自九十二年八月一日起每月之不當得利為十萬二千二百元，以被告就四層樓之建物所有應有部分比例（被告戊○○占全部面積之4/24、被告庚○○占8/24、被告丙○○占5/24、被告丁○○占4/24、被告華泓公司占3/24）計算不當得利，故被告應給付原告如訴之聲明所示之不當得利金額。而本件系爭房屋及土地價值甚高，原告僅依土地法規定，請求依土地申報地價年息百分之五計算不當利，僅及法定請求之一半，已屬偏低，並無過高之事。
三、又系爭土地原係原告為照顧安頓國軍遺眷，無償供 胡宗南 之妻即訴外人 葉霞翟 自建房屋使用，今遺眷葉霞翟已遷離系爭建物，由被告等購買取得，則使用目的已終了，其無償使用土地之法律上原因已不存在，而被告並無法律上之原因，占有使用系爭土地受有利益，致原告受有損害，原告依法自得向被告等請求相當於租金之不當得利。另本件系爭土地為「國有土地」依平均地權條例施行細則第二十一條：「公有土地，以各該宗土地之公告地價為申報地價，免予申報。」之規定，不必申報地價，而是以公告地價為申報地價，原告依土地登記謄本上之申報地價計算不當得利，合於土地法第九十七條規定。
四、本件系爭土地面積為二一九平方公尺，而地上建物層次一層面積為一三六點二四平方公尺，依建築法第三條定頒之「實施區域計劃地區建築管理辦法」第四條規定，甲、乙種建築用地之建蔽率為百分之六十。又依都市計劃法台北市施行細則第二十三條規定，建蔽率住宅區為十分之六。本件土地位處繁華之住宅區，面積為二一九平方公尺，依建蔽率百分之六十計算，其建物面應為一三一點四平方公尺（每一層）而系爭之建物面積為一三六點二四平方公尺，已超過建蔽率規定。又依建築法第十一條第二項規定，建築基地應留設「法定空地」作為建物前後左右之道路或與其他建物之距離，第三項「法定空地不得分割、移轉」及「重複使用」。故本件系爭土地未被建物占用之空地土地，為建築法上之「法定空地」，原告已無法單獨使用，自應視同被告等占用，一併計算不當得利。
叁、證據：提出系爭土地登記謄本、地籍圖謄本、土地公告現值及公告地價明細各一
件、建物登記謄本四件為證，並聲請勘驗現場並囑託地政機關測量被告實際占用面積。
乙、被告方面：
壹、聲明：
一、原告之訴駁回。
二、如受不利判決，願供擔保請准免予假執行。
貳、陳述：
一、本件坐○○○區○○段○○段二四二之三地號土地上之建物（門牌號碼分別為台北市○○區○○路一段五五、五五之一、五五之二、五五之三號）為被告所共有，系爭土地前經土地所有權人同意提供予訴外人胡宗南及其配偶葉霞翟等建築房屋使用，故系爭建物係並非違建，被告等嗣後取得建物所有權，即非無法律上原因占有系爭土地。
二、原告依其所提「公告地價」為被告不當得利之計算標準，核與土地法第九十七條規定應以「申報地價」規定不符。被告等所有之建物登記總面積非與原告土地面積相同，原告以土地總面積作為被告等建物占用之面積，自非正當。而原告以土地公告地價年息百分之五計算，實屬太高。
理由
一、本件原告起訴主張：本件系爭台北市○○區○○段一小段地號二四二之三地號之國有土地（面積二一九平方公尺），為原告所管理，而被告共有之建物門牌號碼分別為台北市○○區○○路一段五五、五五之一、五五之二、五五之三號建物（被告之應有部分如下：台北市○○區○○路一段五五號部分：被告戊○○2/6、被告庚○○1/3、被告丙○○1/6、被告華泓公司1/6，台北市○○區○○路一段五五之一號部分：被告戊○○2/6、被告庚○○1/3、被告丙○○1/6、被告華泓公司1/6，台北市○○區○○路一段五五之二號部分：被告庚○○1/3、被告丙○○1/6、被告華泓公司1/6、被告丁○○1/3，台北市○○區○○路一段五五之三號部分：被告庚○○1/3、被告丙○○1/3、被告丁○○1/3），未經原告同意坐落於前開土地之上，被告並於該處經營百花飯店，是被告無法律上之原因占用原告管理之土地而受有相當於租金之不當利益，致原告受損害，為此依不當得利之法律關係，訴請被告返還自八十七年八月一日起至返還土地之日止所受之不當利益及法定遲延利息如聲明所示等情。被告則以：被告所共有之系爭建物係經土地所有權人同意提供土地供訴外人胡宗南及其配偶葉霞翟等建築房屋使用，並非違建，故被告嗣後取得建物所有權，即非無法律上原因占有原告土地。又原告主張依系爭土地之公告地價為不當得利之計算標準，核與土地法第九十七條規定應以申報地價計算之規定不符。又被告等所有之建物登記總面積非與原告土地面積相同，原告以土地總面積作為被告等建物占用之面積，自非正當，而原告以土地公告地價年息百分之五計算不當得利亦屬過高等語，資為抗辯。
二、經查本件⑴系爭台北市○○區○○段一小段地號二四二之三號土地為國有土地，原告為管理機關。⑵被告共有之門牌號碼台北市○○區○○路一段五五、五五之
一、五五之二、五五之三號建物，坐落於系爭台北市○○區○○段一小段第二四二之三地號之土地上，並由被告依各人應有部分之比例使用收益，被告就各建物之應有部分如下：①、台北市○○區○○路一段五五號建物部分：被告戊○○為2/6、被告庚○○為1/3、被告丙○○為1/6、被告華泓公司為1/6。②、台北市○○區○○路一段五五之一號建物部分：被告戊○○為2/6、被告庚○○為1/3、被告丙○○為1/6、被告華泓公司為1/6。③、台北市○○區○○路一段五五之二號建物部分：被告庚○○1/3、被告丙○○1/6、被告華泓公司1/6、被告丁○○1/3。④、台北市○○區○○路一段五五之三號建物部分：被告庚○○1/3、被告丙○○1/3、被告丁○○1/3。⑶系爭建物非由被告原始起造，被告係以買賣方式取得系爭建物等情，為兩造所不爭執，且有土地登記謄本、建物登記謄本在卷足憑，自堪信為真實。至原告主張被告無法律上原因，占有使用系土地，受有相當於租金之利益，致原告受有損害等語，則為被告所否認，且以前揭詞情置辯，是本件應審酌者厥為：被告占用使用系爭台北市○○區○○段一小段第二四二之三地號之土地有無合法使用權源、被告占有使用面積為何、被告占用系爭土地如無法律上之原因，其所受利益（即應返還之利益）範圍為何、以系爭土地公告地價年息百分之五為據計算每年所受利益，是否過高等項，茲論述如下：
（一）、有關被告占用系爭土地有無合法權源部分：
１、經查，本件系爭土地前經原告同意國軍遺眷即訴外人葉霞翟無償使用建屋居所有權人同意提供予訴外人葉霞翟建築房屋使用，被告嗣後取得建物所有權，即非無法律上原因占有系爭土地云云，則為原告所否認，並主張因訴外人葉霞翟已遷離系爭建物，則其無償使用土地之法律上原因已不存在，被告雖購得系爭建物，但其占用系爭土地並無法律上之原因等語。
２、按國軍官兵之軍眷獲准配住眷舍或於眷村範圍內之公有土地上建築眷舍（列為公產管理）居住，核其使用眷舍房地之性質為使用借貸，目的在安定國軍眷屬生活，使官兵無後顧之憂，以振奮士氣，提高戰力。是倘借用之國軍官兵及軍眷有喪失其與所屬機關之任職關係、未予進住、出租或轉售他人或經營工商業之事，當然應認依借貸之目的，已使用完畢，使用借貸契約因而消滅（四十五年國防部訂頒之國軍（在臺）軍眷業務處理辦法、最高法院九十一年台上字第一九二六號判例意旨參照）。本件系爭土地前經原告同意國軍眷屬即訴外人葉霞翟無償使用建屋居住一節，固為兩造所不爭執，惟上開建物，業經原起造人葉霞翟出售，嗣由被告購得，被告並於其上經營百花飯店，並將部分出租他人經營通訊業等情，則有建物登記謄本在卷可稽，且經本院履勘現場製有勘驗筆錄附卷足憑，是系爭土地於訴外人葉霞翟出售之時，依借貸之目的，即應認已使用完畢，原告與訴外人葉霞翟使用借貸契約因之消滅，訴外人葉霞翟已不得再行使用系爭土地，尤無權同意被告使用系爭土地。況本件縱原告其與訴外人葉霞翟間尚存使用借貸關係，唯使用借貸為無償契約，屬貸與人與使用人之特定關係，除當事人另有特約外，無移轉其權利於第三人之可言（最高法院四十九年台上字第三八一號判例參照），是被告亦不得執訴外人葉霞翟與原告間之使用借貸關係據以為其占有使用系爭土地之權源；此外，被告就其確有使用系爭土地之合法權源等有利於己之事實，復未能舉證以實其說，是原告主張被告占用其管理之系爭土地無合法之權源一事，即堪信為真實，被告空言其非無法律上原因占有系爭土地云云，自無可採，
（二）、次查，本件被告共有建物共占用系爭土地面積僅為一八九平方公尺（如卷附
土地複丈成果圖A、B（或E）、C、D（或F、G、H、I）、J部分所示）一節，固經台北市建成地政事務所測量屬實，並繪製土地複丈成果圖在卷可參，惟被告就系爭土地之使用，除共有建物及附屬（增建）建物基地所占用土地一八九平方公尺外，尚於所餘系爭土地空地部分四週植樹以與鄰地區隔一事，則經本院履勘現場無訛（九十二年十月十七日勘驗測量筆錄參照），是被告占用者係系爭土地之全部（二一九平方公尺）一節，自足認定。被告辯稱系爭建物登記總面積與系爭土地面積不同，原告以土地總面積作為被告等建物占用之面積，自非正當云云，亦無可取。
（三）、又按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百
七十九條定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，最高法院六十一年台上字第一六九五號著有判例參照。土地法第九十七條第一項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。」此項規定，於租用基地建築房屋之情形亦準用之；又法定地價係指土地所有權人依土地法所申報之地價，惟公有土地則以土地之公告地價為申報地價，免予申報，土地法第一百零五條、第一百四十八條，平均地權條例施行細則第二十一條亦有明文。本件被告自取得系爭建物所有權之時起即無權占用原告管理之土地，已如前述，則被告自斯時起即取得相當於租金之不當得利，原告請求被告返還其所受上開不當利益，自屬有據。而本件系爭土地坐落於臺北市○○區○○路一段，附近台大醫學院、台大法學院、泰北中學分校、金毆女中、金華小學、電信總局、市政府建管處、國家圖書館、國家音樂廳、國家劇院等學校機關林立，交通便捷，住商機能均佳等情，有勘驗筆錄（暨系爭土地環境位置圖乙份）附卷足憑。本院審酌上開情形，併參酌被告占有系爭土地之全部及首揭各規定，認原告所得請求相當於租金利益之不當得利，以系爭土地之公告地價年息百分之五計算被告每年所受之不當利益尚稱允當，又系爭土地八十六年七月至八十九年六月間之公告地價為每平方公尺九萬八千九百元、八十九年七月至今之公告地價為每平方公尺十一萬二千元一節，有台北市政府地政處之公告地價明細在卷足憑，而被告依各人應有部分之比例使用收益系爭建物等情，亦如前述，則各被告依應有部分比例占有使用系爭土地，每年應給付原告相當於租金之不當得利數額之計算公式為：（占用系爭土地面積（平方公尺）×公告地價×被告應有部分比例）×5﹪），依此計算各被告應返還自八十七年八月一日起至九十二年七月三十一日止五年所受不當利益，並自九十二年八月一日起至返還系爭土地之日止，每月應返還渠等占有系爭土地所受相當於租金利益之金額分別如附表一、二所示，原告請求被告分別給付如附表一所示之金額，暨自九十二年八月一日起至交還系爭土地之日止，按月給付原告如附表二所示之金額及自起訴狀繕本送達後之九十二年八月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，洵屬有據。
三、綜上所述，本件被告無法律上之原因，占有使用原告管理之系爭國有土地，受有利益，致土地所有權人受有損害，是原告以管理機關之身分，依不當得利之法律關係訴請各被告返還如附表一所示相當於租金之不當得利及法定遲延利息，暨自九十二年一月一日起至被告遷讓返還系爭土地之日止，按月返還原告相當於租金之不當得利如附表二所示，為有理由，應予准許。
四、本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經核與判決之結果不生影響，無庸逐一論述，併予敘明。
五、本判決兩造分別 陳明 願供擔保，請求宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
六、結論：本件原告之訴為有理由，爰依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中華民國九十三年三月十七日
民事第四庭法官周玫芳右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀。
中華民國九十三年三月二十二日
書記官郭麗琴附表一、八十七年八月一日至九十二年七月三十一日之不當得利計算式：占用系爭土地面積（219平方公尺）×當年公告地（98900元）×被告應有部
分比例）×5﹪×（1+11/12）年（元以下四捨五入）
壹、八十七年八月一日至八十九年六月三十日
一、被告戊○○：219×98900×4/24×5﹪×（1+11/12）=000000
0、被告庚○○：219×98900×8/24×5﹪×（1+11/12）=000000
0、被告丙○○：219×98900×5/24×5﹪×（1+11/12）=000000
0、被告華泓建設股份有限公司：219×98900×3/24×5﹪×（1+11/12）=000000
0、被告丁○○：219×98900×4/24×5﹪×（1+11/12）=000000
0、八十九年七月一日至九十二年七月三十一日
一、被告戊○○：219×112000×4/24×5﹪×（3+1/12）=000000
0、被告庚○○：219×112000×8/24×5﹪×（3+1/12）=0000000
0、被告丙○○：219×112000×5/24×5﹪×（3+1/12）=000000
0、被告華泓建設股份有限公司：219×112000×3/24×5﹪×（3+1/12）=000000
0、被告丁○○：219×112000×4/24×5﹪×（3+1/12）=630233
參、合計
一、被告戊○○：345944+630233=000000
0、被告庚○○：691888+0000000=0000000
0、被告丙○○：432430+787792=0000000
0、被告華泓建設股份有限公司：259458+472675=000000
0、被告丁○○：345944+630233=976177附表二：
九十二年八月一日起每月之不當得利計算式：占用系爭土地面積（219平方公尺）×公告地價（000000元）×被告應有部
分比例）×5﹪×（1/12）年（元以下四捨五入）
一、被告戊○○：219×112000×4/24×5﹪×（1/12）=17033
二、被告庚○○：219×112000×8/24×5﹪×（1/12）=34067
三、被告丙○○：219×112000×5/24×5﹪×（1/12）=21292
四、被告華泓建設股份有限公司：219×112000×3/24×5﹪×（1/12）=12775
五、被告丁○○：219×112000×4/24×5﹪×（1/12）=17033民事訴訟法第三百九十條(應依聲請宣告假執行之判決)原告陳明在執行前可供擔保而聲請宣告假執行者，雖無前項釋明，法院應定相當之擔保額，宣告供擔保後，得為假執行。
民事訴訟法第三百九十二條法院得依聲請或依職權，宣告被告預供擔保，或將請求標的物提存而免為假執行。