裁判字號：臺灣桃園地方法院106年重訴字第221號民事判決
裁判日期：民國106年12月22日
裁判案由：分割共有物
臺灣桃園地方法院民事判決106年度重訴字第221號原告 王妙庭
王淳祥 王杰南 共同訴訟代理人 唐永洪 律師
呂浩瑋 律師上一人複代理人 楊雅馨 律師被告 王木連
王淳忠 兼上二人訴訟代理人 王淳欽 被告 王光雄 訴訟代理人 楊肅欣 律師複代理人 劉睿哲 律師上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國106年11月8日辯論終結，判決如下：
主文原告王淳祥、王杰南與被告王木連、王光雄共有如附表一所示之土地准予變價分割，所得價金由附表一所示之共有人按該附表所示應有部分之比例分配。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣捌仟參佰貳拾肆元，由附表一所示之共有人按該附表所示應有部分之比例負擔，其餘之訴訟費用新臺幣壹拾萬陸仟捌佰壹拾貳元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：座落桃園市○○區○○段○○○號土地（面積4535.42平方公尺，下稱系爭13地號土地），同段34地號土地（面積251.06平方公尺，下稱系爭34地號土地），為兩造所共有，各人應有部分如附表一、二所示。系爭13地號土地上雖因已興建農舍，並核發使用執照，桃園市大溪地政事務所固函稱依農業用地興建農舍辦法第12條限制，非經解除套繪管制不得分割云云，惟依最高法院105年度台上字第154號判決及臺灣高等法院臺中分院104年度上易字第105號判決要旨所示，共有物原物分割並不受農業用地興建農舍辦法第12條限制，是本件原告訴請系爭13地號土地為原物分割於法有據，然因現實上地政機關就已申請興建農舍之農業用地經法院判決共有物分割確定者，非經解除套繪，已不再受理分割登記，而解除套繪困難重重，故系爭13地號土地於現實上原物分配予兩造，顯有困難，原告請求就系爭13地號土地依民法第824條第2項第2款規定為變價分割，並依應有部分之比例分配價金予各共有人。另系爭34地號土地亦無不能分割之情事，又無不可分割之約定，惟就分割方法無法達成一致，延宕至今，未能分割完成，原告並請求就系爭34地號土地亦為變價分割，及依應有部分之比例分配價金予各共有人。並聲明：㈠原告王妙庭與被告王木連、王淳欽、王淳忠、王光雄共有之系爭13地號土地准予變價分割，並依如附表二所示之應有部分比例分配價金；㈡原告王淳祥、王杰南與被告王木連、王光雄共有之系爭34地號土地准予變價分割，並依如附表一所示之應有部分比例分配價金（見本院卷第81、89頁）。
二、被告方面：㈠被告王木連、王淳忠、王淳欽等3人則主張：系爭13地號土
地曾經本院97年度重訴字第99號判決（下稱前確定判決）分割確定，於前確定判決後，兩造亦有分割協議（即和解書，見本院卷第60至62頁），依系爭13地號土地之目前使用現況，應依附圖一所示之方案為分割，較符合上開分割協議書之內容。且系爭13地號土地公告市值約新臺幣（下同）4千萬元，市場交易價格約8千萬元，恐只有少數資產家才有資力標售，將會中斷現有土地之農業使用，非土地共有人所願，並會造成被告王木連之現住房屋及同段16地號土地成為袋地，故變價分割應非可行方案，因此就系爭13地號土地主張應依附圖一所示之方案予以分割，至於系爭34地號土地同意以變價方式分割（見本院卷第89、94頁）。
㈡被告王光雄部分：系爭13地號土地重測前之地號為桃園縣○
○鎮○○段○○○○號土地（下稱重測前289地號土地），業經前確定判決分割確定在案，故原告就系爭13地號土地再提起本件分割共有物訴訟，已違反一事不再理原則，況之後兩造亦已就重測前289地號土地達成分割協議（見本院卷第60至63頁），兩造應受該分割協議之拘束，並依約履行分割協議，而不得任意提起分割共有物訴訟，故原告就系爭13地號土地再提起本件分割共有物訴訟，應予駁回。又被告王光雄已在系爭13地號土地上興建農舍，是系爭13地號土地屬於農業發展條例第18條所規範之興建農舍之農地，且依本院卷第20頁所附之桃園市大溪地政事務所函文所示，系爭13地號土地，係坐落埔頂都市計畫區內之農業區土地，並已興建農舍，核發使用執照，其土地共有物分割，應受農業用地興建農舍辦法第12條限制，即非經解除套繪管制不得分割，而系爭13地號土地既尚未經解除套繪管制，自不得分割，原告訴請分割，於法有違，不應准許，倘若認為系爭13地號土地得以分割，被告王光雄亦同意如附圖一所示之分割方案進行分割。至於系爭34地號土地同意以變價方式分割（見本院卷第89頁）。
三、兩造不爭執之事實：㈠系爭2筆土地，為兩造所共有，其面積、兩造之應有部分分
別詳如附表一、二所示，並有系爭2筆土地之登記第一類謄本在卷可按（見本院卷第23至27頁）。
㈡系爭13地號土地重測前之地號為桃園縣○○鎮○○段000地
號土地（本院卷第23頁之登記謄本、第67頁之重測清單參照），其上已興建農舍，使用執照核發日期為102年7月30日（本院卷第23頁之登記謄本參照），又依桃園市大溪地政事務所106年4月28日溪地測字第1060005695號函說明：系爭13地號土地，係坐落「埔頂都市計畫區」內之農業區土地，並已興建農舍，核發使用執照，其土地共有物分割，按「農業用地興建農舍辦法」第12條限制，非經解除套繪管制不得分割（見本院卷第20頁），且系爭13地號土地至今仍未解除套繪管制。
四、本院之判斷：㈠就系爭34地號土地部分：
⒈按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。民法第823條第1項、第824條第1、2、3項分別定有明文。又定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，但須以其方法適當者為限。法院裁判分割共有物，須斟酌各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質及價值、經濟效用，符合公平經濟原則，其分割方法始得謂為適當。
⒉系爭34地號土地為附表一所示之兩造所共有，惟無法達成分
割之協議，又無不能分割之約定，亦無不得分割之限制等情，為該兩造所不爭執，是原告王淳祥、王杰南依民法第823條第1項規定請求裁判分割系爭34地號土地，為有理由，應予准許。依系爭34地號土地之登記謄本所示（見本院卷第26頁），該土地面積僅251.06平方公尺，並屬特定農業區之農牧用地，再觀諸卷附之地籍圖謄本所示（見本院卷第10頁），可見系爭34地號土地為一狹長形之土地，若再依各共有人之應有部分細分，各共有人分得之面積分別為原告王淳祥、王杰南各31.38平方公尺、被告王木連為125.53平方公尺、被告王光雄為62.77平方公尺，將導致土地細碎，實不利於農牧使用，故原物分配之方法顯非適當。原告王淳祥、王杰南主張採用變價分割之分割方法，其餘共有人即被告王木連、王光雄亦均同意以變價方式分割（見本院卷第89頁），衡情依變賣分割之方式，在自由市場競爭之情形下，將使系爭34地號土地之市場價值極大化，對於共有人所得分配之利益，顯較有利，況依民法第824條第7項已增訂：「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。」之內容，核其立法理由，乃共有物變價分割之裁判係賦予各共有人變賣共有物，分配價金之權利，故於變價分配之執行程序，為使共有人仍能繼續其投資規劃，維持共有物之經濟效益，並兼顧共有人對共有物之特殊感情，爰增訂變價分配時，共有人有依相同條件優先承買之權，故若兩造共有人認有繼續持有所有權之必要，仍得於變價分配之執行程序時，行使依相同條件優先承買之權利。從而，本院參酌系爭34地號土地之面積、形狀、經濟效用、兩造之利益及意願等一切情狀，認系爭34地號土地不適宜原物分割，應以變價後價金按共有人應有部分比例分配，較能兼顧兩造共有人之利益，而屬適當。
㈡就系爭13地號土地部分：
⒈系爭13地號土地係坐落「埔頂都市計畫區」內之農業區土地
，其上已興建農舍，並於102年7月30日核發使用執照，主管機關業於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示，現套繪管制尚未解除等情，為兩造所不爭執，並有登記謄本、桃園市大溪地政事務所106年4月28日溪地測字第1060005695號函在卷可憑（見本院卷第20、23頁），自堪信為真實。
⒉除法令另有規定、因物之使用目的不能分割或契約約定有不
分割之期限者外，共有人得隨時請求分割共有物，民法第82
3條第1項定有明文。又已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割，為農業用地興建農舍辦法第12條第2項所明定。是上開農業用地興建農舍辦法關於已申請興建農舍之農業用地，未經解除套繪管制不得辦理分割之規定，即為民法第
823條第1項所謂「除法令另有規定」之分割限制。查系爭13地號土地屬都市計畫區域內農業區土地，係屬農業發展條例第3條第10款規定所稱之農業用地，自有農業發展條例第18條、農業用地興建農舍辦法等法令，關於農業用地申請興建農舍暨其管制措施之適用，而系爭13地號土地前既係整筆提供作為興建農舍使用，並因之受套繪管制，且現套繪管制尚未解除，則揆諸前揭法令規定，原告就系爭13地號土地之分割請求權應受限制，目前尚不得請求辦理分割。
⒊原告雖主張現行農業用地興建農舍辦法第12條第2項上開限
制農地共有人請求分割權利之規定，已超越農業發展條例母法之授權範圍，應不生效力云云。惟查：
①農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人；農舍應與其坐
落用地併同移轉或併同設定抵押權；已申請興建農舍之農業用地不得重複申請，農業發展條例第18條第4項定有明文。
依上開條文之規定，供作申請興建農舍使用之農業用地，農地所有人之處分權應受限制，不得單獨移轉該農業用地之所有權或設定抵押權，以免造成農舍與農地所有權分離，或有肇致分離之危險。又法院裁判分割共有物而以原物分配於各共有人時，係使共有關係變更為單獨所有，其性質為共有人間應有部分之交換，自屬處分行為，如係變賣共有物而以價金分配於共有人，即係以處分共有物為分割之方法，均以共有人之處分權存在為前提，如共有人就共有物並無處分權可資行使，法院即無從基此為裁判分割（最高法院69年台上第1134號判例意旨參照），則法院裁判分割共有物，既係透過形成判決處分共有物，農業發展條例第18條第4項關於供作申請興建農舍使用之農業用地，農地所有人處分權應受限制之規定，法院為裁判分割時，自亦應以其為審判之依據。
②普通法院法官對於行政命令（含法規命令《即授權命令》、
行政規則、職權命令、行政釋示），固得行使違法審查權，如認行政命令與憲法或法律牴觸者，法院得逕認為無效，並拒絕適用，不受其拘束（司法院院解字第4012號解釋、司法院大法官會議第38號、第137號、第216號、第371號解釋意旨參照）。而以法律授權主管機關發布命令為補充規定（即法規命令）者，內容須符合立法意旨，且不得逾越母法規定之範圍；其在母法概括授權下所發布者，是否超越法律授權，不應拘泥於法條所用之文字，而應就該法律本身之立法目的、整體規定之關聯意義，以及為增進公共利益所必要等節綜合判斷（司法院大法官會議第375號、第612號解釋意旨參照）。又法規命令（即授權命令）乃行政機關為執行法律之需，本於法律之授權，而在細節方面所制定之法規範。由於法規命令在性質上為立法者意志的延伸，具有補充、追加立法者所未完成之法律效力，相較於純屬行政意志所為之職權命令，其正當性基礎有所不同，普通法院在行使違法審查權時，就此具有法律授權之法規命令，更應依「司法自制」之原則，就行政機關的形成自由（裁量）給予相當程度的尊重，除有更強的正當性基礎外，不應擅加指摘，任意將法規命令解釋為無效或逕排除其適用，以免流於司法專斷恣意，破壞權力分立之原則。
③農業發展條例第18條第1項至第4項興建農舍之農民資格、
最高樓地板面積、農舍建蔽率、容積率、最大基層建築面積與高度、許可條件、申請程序、興建方式、許可之撤銷或廢止及其他應遵行事項之辦法，由內政部會同中央主管機關定之，為農業發展條例第18條第5項所明定，農業用地興建農舍辦法即係依照上開條文之法律明文授權，由內政部會同中央主管機關（即行政院農業委員會）所訂定之法規命令（見農業用地興建農舍辦法第1條）。且上開條文之授權範圍，除興建農舍之農民資格、最高樓地板面積、農舍建蔽率、容積率、最大基層建築面積與高度、許可條件、申請程序、興建方式、許可之撤銷或廢止等事項外，行政主管機關尚得就興建農舍之「其他應遵行事項」訂定辦法。又農業發展條例係為確保農業永續發展，因應農業國際化及自由化，促進農地合理利用，調整農業產業結構，穩定農業產銷，增進農民所得及福利，提高農民生活水準所制定（農業發展條例第1條規定），農業發展條例第18條第1項至第4項所為之規定，則在於透過限制興建農舍，以及限制農業用地供興建農舍後之使用與處分，以達到該條例促進農地合理利用之立法目的。故農業發展條例第18條第5項所稱興建農舍之「其他應遵行事項」，其授權範圍，自應包含許可申請並興建農舍完畢後，規範限制該農業用地或農舍之使用與處分（含分割）等事項，原告指稱農業發展條例第18條第5項並未授權主管機關得訂定興建農舍後之限制分割辦法云云，尚有誤會。再者，農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權，農業發展條例第18條第4項中段既定有明文，另申請興建農舍之該筆農業用地面積不得小於0.25公頃，且同一筆農業用地僅能申請興建一棟農舍，農舍之農業用地不得重複申請，亦為農業用地興建農舍辦法第2條第1項第3款、第9條第2項第6款、農業發展條例第18條第4項後段所明定。是以，農業用地興建農舍辦法第12條第2項關於已申請興建農舍之農業用地，未經解除套繪管制不得辦理分割之規定，其訂定目的除在於落實農業發展條例第18條第4項中段，對於農地所有人處分權限制（不得單獨移轉該農業用地之所有權或設定抵押權）之法律規定外，並在於避免興建農舍後再藉分割方式分割成為數筆土地，造成農舍與其坐落農地面積、比例不符法令規定（即農地面積需達0.25公頃、農舍用地面積不得超過該農地面積百分之10）之問題，更寓有避免供農舍使用之農業用地過度細分，俾使該農業用地能確供農業使用（農業發展條例第18條第2項規定參照），以確保農業永續發展之公益目的，上開農業用地興建農舍辦法之規定，自未逾越農業發展條例之授權範圍，原告主張農業用地興建農舍辦法第12條第2項之限制分割規定，已逾越母法之授權，應不生效力云云，自不可採。
④至內政部雖曾於103年4月29日，以台內營字第1030804511
號函釋稱：已興建農舍之農業用地經法院判決共有物分割確定者，申請人得檢附法院確定判決書向地政機關申辦分割，惟仍須依據農業用地興建農舍辦法第12條第2項至第4項等規定辦理解除套繪管制事宜等語。惟因上開函釋，未考量農業用地興建農舍辦法上開分割限制之規範意旨，並有混淆「分割限制」與「分割效力」二者之虞，已據內政部於105年
4月27日，以台內營字第10508049062號函釋公告停止適用，足見尚未解除套繪管制之農地，縱因法院未適用上開農業用地興建農舍辦法第12條第2項之規定而予以裁判分割，仍無法據以向地政機關辦理分割登記，併予敘明。
⑤民法第824條第2項第2款規定之變價分割，係法院透過形
成判決處分共有物，將共有物變賣後，以價金分配於共有人，該裁判分割方法，勢必造成農舍及其所坐落農業用地所有權分離之結果，顯與農業發展條例第18條第4項中段規定之農舍應與其坐落用地併同移轉之規定有違（前開內政部105年4月27日台內營字第10508049062號函釋意旨，亦明白表示：農業用地興建農舍辦法第12條第2項所稱，已興建農舍之共有農業用地辦理分割之限制規定，包含法院判決變賣分割之情形在內）。又共有之不動產，如依民法第824條第2項第1款但書、第3項規定，將原物分配於部分共有人，再以金錢補償未獲分配之共有人之價格補償分割方法，且依民法第824條之1第4項規定，應受補償之共有人，就其補償金額，對於補償義務人所分得之不動產，有抵押權。足見價格補償之分割方法，非但與農業發展條例第18條第4項中段規定之農舍應與其坐落用地併同設定抵押權之規定不符，且若獲分配取得共有物之共有人（即補償義務人）資力不足，無法提出補償時，即將造成未獲分配之其他共有人（即法定抵押權人）聲請拍賣農地之情形，而導致農舍與農地所有權分離之結果。綜上，足認農業用地興建農舍辦法第12條第2項關於已申請興建農舍之農業用地，未經解除套繪管制不得辦理分割之規定，不僅限制原物分割，變價分割或價格補償之分割方式，亦均在應受限制之列，故原告主張就系爭13地號土地得採變價分割云云，亦無足採。
⒋系爭13地號土地，原既經共有人（並及於其繼受人）同意興
建農舍，因之而受套繪管制，亦係因該同意行為始受管制並限制分割，並非權利無端受到限制。系爭13地號土地之套繪管制既尚未解除，揆諸前揭法令規定與說明，在未經申辦解除套繪管制前，即不得要求法院無視於上開法令之規定，逕行違法裁判分割系爭13地號土地，從而原告訴請就系爭13地號土地予以裁判分割，為無理由。
五、綜上所述，系爭34地號土地依其使用目的及經濟效益，不宜原物分割，應以變價分割之方式為當，原告依民法第823條第1項、第824條第2項第2款之規定，請求裁判變價分割，為有理由，應予准許，爰判決如主文第1項所示。至系爭13地號土地為農地，其上已興建農舍，應受農業發展條例、農業用地興建農舍辦法之限制，在解除套繪管制前，尚不得分割，從而，原告本於民法第823條、第824條共有物分割請求權之法律關係，請求分割系爭13地號土地，為無理由，應予駁回。又分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，原告就系爭34地號土地之請求，雖屬有據，然被告之應訴乃法律規定不得不然，其所為抗辯乃為伸張或防衛權利所必須，是此部分訴訟費用新臺幣8,324元，應由附表一所示之兩造按該附表所示之應有部分之比例分擔。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第80條之1，判決如主文。
中華民國106年12月22日
民事第二庭法官曾家貽以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年12月22日
書記官吳秋慧附表一：即桃園市○○區○○段○○○號土地、面積251.06平方公
尺┌──┬────┬──────┐│編號│共有人│應有部分│├──┼────┼──────┤│１│王光雄│1/4│├──┼────┼──────┤│２│王木連│2/4│├──┼────┼──────┤│３│王淳祥│1/8│├──┼────┼──────┤│４│王杰南│1/8│└──┴────┴──────┘附表二：即桃園市○○區○○段○○○號土地、面積4535.42平方
公尺┌──┬────┬───────┐│編號│共有人│應有部分│├──┼────┼───────┤│１│王木連│32998/226771│├──┼────┼───────┤│２│王光雄│150341/453542│├──┼────┼───────┤│３│王妙庭│10434/453542及││││1/4│├──┼────┼───────┤│４│王淳忠│1/8│├──┼────┼───────┤│５│王淳欽│1/8│└──┴────┴───────┘