板橋簡易庭98年度板簡字第2137號民事宣示筆錄

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄　　98年度板簡字第2137號
原　　　告　甲○○
訴訟代理人　乙○○
被　　　告　合豐帝國銀座公寓大廈管理委員會
法定代理人　戊○○
被　　　告　丙○○
前列二人共同
訴訟代理人　丁○○
上列當事人間98年度板簡字第2137號請求損害賠償事件，於中華
民國98年11月5日辯論終結，於中華民國98年11月19日下午4時整
，在本院板橋簡易庭公開宣示判決，出席職員如下：
　　　　法　官　程萬全
　　　　書記官　石于倩
　　　　通　譯　廖玲玲
朗讀案由，當事人均未到
法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下
：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
理由要領
一、本件原告起訴主張：
（一）原告所有坐落於台北縣土城市○○路○號6樓之房屋外牆係
屬原告之私有部分，依民法第765條之規定，原告得自由
使用收益，外人不得干涉。且經鈞院板橋簡易庭98年度板
簡字第762號判決在案，而上開房屋外牆原告自民國（下
同）95年8月21日起即出租與訴外人台灣麥當勞餐廳股份
有限公司土城中央分公司（以下稱麥當勞公司）作廣告看
板，且租約中亦經麥當勞公司表明續約之意，詎料被告卻
無理取鬧，竟於97年5月21日寄存證信函予麥當勞公司語
多恐嚇，致麥當勞公司心生恐懼，屆期不敢與原告續約，
而轉向他人租用外牆，使原告產生可期待收益之損害，每
年新台幣（下同）66,667元，以一期租約2年計算，原告
至少已受有133,334元之損害，應由被告賠償，而本件原
租約屆滿日為97年8月20日，原告原得預期自97年8月21日
起繼續享有上開每年租金之利益，今被告之侵權行為，致
原告受有損害，爰一併請求被告支付自97年8月21日起至
清償日止，按年息百分之5計算之利息爰依侵權行為之法
律關係提起本訴，求為判決被告應給付原告133334元及自
97年8月21日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息
等情，業據提出臺灣板橋地方法院98年度板簡字第762號
宣示判決筆錄、租任契約書、存證信函、照片等件為證。
（二）對於被告抗辯之陳述：
⑴本大廈招牌廣告管理辦法，其訂定及實施日在本人出租給
麥當勞公司之後，不能溯及既往，且該辦法不適用於私權
之外牆。
⑵被告所引用之判例與本案不同，不能比喻援引。
⑶臺灣板橋地方法院98年度板簡字第762號案，原係被告合
豐帝國銀座公寓大廈管理委員會代表人丙○○及另一被告
，故依民法第188條規定，被告丙○○應連帶負損害賠償
責任。
⑷查合豐帝國銀座公寓大廈社區規約第3條7規定：區分所有
權人會議之決議，未經下列各款事項辦理者，不生效力，
（一）專有部分經依區分所有權人會議約定共用部分者，
應經該專有部分區分所有權人同意，渠明之侵權竟還提告
致敗訴，居心不良可見一般。
二、被告則以：
（一）系爭外牆面屬於原告社區之共有共用部分，業經合豐帝國
銀座公寓大廈社區區分所有權人會議決議並載明於規約，
原告主張屬於其私有部分，並非有據：
⑴查「合豐帝國銀座公寓大廈社區規約」第2條第3款規定：
「本公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部
分之防空避難設備，為共用部分，非經規約或區分所有權
人會議，或管理委員會之決議，不得懸掛或設置廣告物。
」此有社區規約可證。
⑵實務上亦有諸多判決認為外牆面屬於共用部分：
①稽之臺灣高等法院86年度上字第141號判決要旨：「按
公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標
有明確界線得區分為數部分之建築物及其基地，又公寓
大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及防空避難室非依法
令規定，並經區分所有權人會議之決議，不得有變更構
造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為，
公寓大廈管理條例第3條第1款、第8條第1項分別定有明
文，本件系爭圍牆(包括鐵捲門)依上說明既屬建物所
有人所共有，且為系爭大樓之外牆，自應有公寓大廈管
理條例之適用……」即公寓大廈之外牆面，為全體區分
所有權人所共有及共用。
②臺灣基隆地方法院94年度訴字第175號判決亦認為：「
四、按公寓大廈管理條例所稱之公寓大廈，係指構造上
或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分
為數部分之建築物及其基地，而該條例所稱之共用部分
，則指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之
附屬建築物，而供共同使用者；公寓大廈共用部分不得
獨立使用供做專有部分，公寓大廈基礎、主要樑柱、承
重牆壁、樓地板及屋頂之構造，並不得為約定專用部分
；公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部
分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、
鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該
公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，
經向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者，應受
該規約或區分所有權人會議決議之限制；……公寓大廈
管理條例第3條第1項第1款、第4款、第7條第1項第3款
、第8條第1項……系爭建物自係公寓大廈管理條例所稱
之公寓大廈，其外牆即屬公寓大廈之共用部分，而由各
區分所有權人共有，……」足證，本案原告所指出租予
第三人台灣麥當勞餐廳股份有限公司土城中央分公司之
外牆面，應屬社區全體區分所有權人之共有及共用部分
，而非原告之私有部分。
（二）原告未經管理委員會同意，擅自於系爭外牆面設置廣告物
，已違反社區規約及公寓大廈管理條例之規定，依法可以
請求其拆除廣告物：
⑴按「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部
分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵
鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓
大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直
轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者，應受該規約或
區分所有權人會議決議之限制。住戶違反前項規定，管理
負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報
請主管機關依第四十九條第一項規定處理，該住戶並應於
一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人
或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。」公寓大
廈管理條例第8條定有明文。
⑵而「合豐帝國銀座公寓大廈社區規約」第2條第3款規定：
「本公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部
分之防空避難設備，為共用部分，非經規約或區分所有權
人會議，或管理委員會之決議，不得懸掛或設置廣告物。
」又經區分所有權人會議決議授權管理委員會訂定之「合
豐帝國銀座公寓大廈招牌廣告管理辦法」規定，係授權管
理委員會統一出租外牆面，且租金收益應歸屬社區所有。
因此，原告欲在外牆面設置廣告物，自應符合上開規定。
⑶惟查，原告於系爭外牆面設置廣告物並未依上開規定辦理
，顯已違反上開社區規約、廣告物管理辦法及公寓大廈管
理條例第8條第1項規定。為此，被告管理委員會依法執行
公寓大廈管理維護工作，通知住戶及設置廣告物之業者限
期改善，於法有據，並非侵權行為。
（三）原告主張有期待利益之損害，並非有據：
⑴依上開公寓大廈管理條例第8條及規約規定，原告欲在外
牆面設置廣告物本應依規約規定辦理，其擅自設置廣告物
違法違規在先，依法本有拆除廣告物回復原狀之義務，其
縱受有損害，亦不得請求賠償。
⑵況按「民法第二百十六條規定，損害賠償除法律另有規定
或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害（積極損害
）及所失利益（消極損害）為限。既存利益減少所受之積
極損害，須與責任原因事實具有相當因果關係，始足當之
。又依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事
，可得預期之利益，視為所失利益。該所失利益，固不以
現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利益，亦非指僅
有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依
已定之計劃、設備或其他特別情事，具有客觀之確定性。
」最高95台上2895號判決要旨參照。本件原告與第三人麥
當勞土城中央分公司簽訂之「廣告物設置租賃契約書」租
期至97年8月20日屆滿，渠等既未重新訂立租約，且無客
觀情事足以證明該第三人有與原告續訂原租約之義務，則
原告所稱受有期待利益之損害，即非可採。
（四）又被告丙○○僅係擔任第九屆管理委員會之主任委員，依
法為管理委員會之法定代理人，就原告違規設置廣告物之
行為，依公寓大廈管理條例第八條規定執行制止原告違規
行為者，乃被告管理委員會而非被告丙○○個人所為，原
告依民法第184條規定併請求被告丙○○共同賠償其損害
云云，非有理由。
（五）綜前，原告於公寓大廈之外牆面違規設置廣告物之行為，
已違反公寓大廈管理條例第8條及社區規約之規定，被告
管理委員會依法執行職務，並非侵權行為，原告請求顯屬
無據，請駁回原告之訴等語置辯。並聲明：原告之訴駁回
；訴訟費用由原告負擔。業據提出合豐帝國銀座公寓大廈
社區規約影本乙份為證。
三、本件原告起訴主張之事實，固據其提出本院98年度板簡上字
第762號判決、租賃契約書、存證信函及照片等影本為證，
而被告對於原告住於該處固不爭執，惟以上前詞資為抗辯，
經查，按「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專
有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、
鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓
大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄
市、縣(市)主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分
所有權人會議決議之限制。住戶違反前項規定，管理負責人
或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機
關依第四十九條第一項規定處理，該住戶並應於一個月內回
復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會
回復原狀，其費用由該住戶負擔。」，公寓大廈管理條例第
八條定有明文。而系爭之「合豐帝國銀座公寓大廈社區規約
」第二條第三款係規定：「本公寓大廈周圍上下、外牆面、
樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，為共用部分，非
經規約或區分所有權人會議，或管理委員會之決議，不得懸
掛或設置廣告物。」，又經區分所有權人會議決議授權管理
委員會訂定之「合豐帝國銀座公寓大廈招牌廣告管理辦法」
規定，係授權管理委員會統一出租外牆面，且租金收益應歸
屬社區所有，有各該規定在卷可參。
四、是以，本件原告欲出租建物之外牆面，在建物之外牆面設置
廣告物，自應遵循公寓大廈管理條例之規定以及其述之約定
。惟查，原告欲自行於系爭外牆面設置廣告物而並未依上開
規定辦理，顯與上開社區之規約規定不合。為此，被告之管
理委員會或主任委員依據規約之約定執行公寓大廈管理維護
工作，通知住戶及設置廣告物之業者限期改善，僅係執行公
寓大廈之管理維護之事項，自屬於法有據，原告如就外牆之
使用或權利有所爭執，僅得循法律途徑予以解決，然殊難逕
以認定被告等即有何侵權行為而應予損害賠償，是原告之主
張難認為有理由，其訴應予駁回。
中華民國98年11月19日
臺灣板橋地方法院板橋簡易庭
書記 官石于倩
法官程萬全
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國98年11月19日
書記官石于倩