臺灣臺北地方法院92年度訴字第5757號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院92年訴字第5757號民事判決

裁判日期：民國93年06月14日

裁判案由：拆屋還地等

臺灣臺北地方法院民事判決九十二年度訴字第五七五七號
原告丁○○原告丙○○原告戊○○原告乙○○原告甲○○
樓原告庚○○原告辛○○右七人共同訴訟代理人 楊金順 律師複代理人 曾朝誠 律師被告名遠汽車有限公司法定代理人己○○訴訟代理人 吳仲立 律師右當事人間拆屋還地等事件，本院於中華民國九十三年五月三十一日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應將座落於台北縣新店市○○段八五、八五之一、八六、九一地號之土地騰空返還予原告等及全體所有權人。
二、被告應給付原告丁○○新台幣（下同）參拾肆萬陸仟零捌拾伍元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；暨自九十二年十二月一日起至拆屋還地之日止，按月以陸萬玖仟貳佰壹拾柒元計算之損害金。
三、被告應給付原告丙○○捌萬陸仟伍佰貳拾伍元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；暨自九十二年十二月一日起至拆屋還地之日止，按月以壹萬柒仟參佰零伍元計算之損害金。
四、被告應給付原告戊○○捌萬陸仟伍佰貳拾伍元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；暨自九十二年十二月一日起至拆屋還地之日止，按月以壹萬柒仟參佰零伍元計算之損害金。
五、被告應給付原告乙○○壹拾柒萬參仟零肆拾伍元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；暨自九十二年十二月一日起至拆屋還地之日止，按月以參萬肆仟陸佰零玖元計算之損害金。
六、被告應給付原告甲○○參拾參萬柒仟陸佰玖拾伍元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；暨自九十二年十二月一日起至拆屋還地之日止，按月以陸萬柒仟伍佰參拾玖元計算之損害金。
七、被告應給付原告庚○○參拾參萬柒仟陸佰玖拾伍元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；暨自九十二年十二月一日起至拆屋還地之日止，按月以陸萬柒仟伍佰參拾玖元計算之損害金。
八、被告應給付原告辛○○參拾參萬柒仟陸佰玖拾伍元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；暨自民國九十二年十二月一日起至拆屋還地之日止，按月以陸萬柒仟伍佰參拾玖元計算之損害金。
九、第一項至第八項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、訴外人 于愛國 、 李樹桂 、 于建五 、 錢彥超 、原告丙○○、原告戊○○、原告乙○○、及原告丁○○等八人，於民國九十一年十二月九日將渠等所共有、座落於台北縣新店市○○○段七張小段八八之一八、八八之二十、八八之七一地號之三筆土地（土地重測後更改地號為台北縣新店市○○段九一、八六、八五、八五之一等地號，以下簡稱系爭土地）出租予被告，並簽訂土地租賃合約書（以下簡稱系爭租約），約定租賃期間自九十二年一月一日至民國九十二年六月三十日止，共計六個月。惟訴外人錢彥超業於九十一年十二月十九日死亡，其財產上之一切權利、義務由原告甲○○、原告庚○○及原告辛○○共同繼承。詎租期屆至後，被告仍未返還系爭土地，致原告無法對系爭土地為使用收益，受有相當租金之損害。經原告丁○○等人於九十二年六月十八日以存證信函通知被告並表明「租約期滿後本人將收回土地自用，不再出租」之意思表示。並於同年七月十一日、八月十二日及九月十八日分別以存證信函及律師函多次催告被告速將系爭土地騰空返還予全體所有權人，惟被告均置之未理。爰依民法第七百六十七條前段及第八百二十一條規定，請求被告騰空返還系爭土地，並依民法第一百七十九條規定，請求被告給付相當於租金之損害（計算式詳如附表一）。
二、依系爭租約第六條約定：「本契約期限屆滿後，乙方（即被告）如需繼續租賃，應於九十二年五月一日前以書面通知甲方，並應於九十二年五月十五日前完成簽約手續。但若甲方另有使用目的，無法續約時，乙方不得異議。」，被告從未通知原告等人有繼續租用土地之意思，且兩造亦未有簽訂新契約之合意，已發生阻止續約之效力。
三、退步言之，被告抗辯系爭租約應視為不定期限繼續契約亦有違誠信原則，應屬權利濫用：
（一）被告於系爭租約屆滿前已收受原告等人之存證信函，表明不為繼續出租之意思表示，惟被告從未質疑其合法性，卻於本件訴訟中抗辯原告未經全體出租人之同意所為之終止行為應屬不合法，其抗辯明顯有違誠信原則。
（二）被告明知系爭土地將面臨市地重劃，出租人將屆期收回，蓋系爭土地先前租約之租期均為一年，而系爭租約因考慮到市地重劃問題才以半年為租賃期間，被告於訂約之初已知悉系爭土地於租賃期間屆滿後，所有權人將回收土地辦理市地重劃，已有阻止續約之效力，故被告之抗辯顯與民法第四百五十一條規定所
四、被告於九十二年七月二日、八月五日所寄發之支票，收件人均為訴外人 洪錦秀 ，而非土地所有權人之任何一人，且未有任何文字表明係以支付租金之意思而支付，是以，被告早已知悉訴外人洪錦秀係有權代理全體所有權人向被告為意思表示，訴外人洪錦秀亦有權代理全體所有權人向被告為不續租之意思表示。訴外人洪錦秀乃代理系爭土地全體所有權人向被告表明不再續約，並退還被告所寄發之支票兩紙，是被告質疑訴外人洪錦秀所撰發之存證信函未得全體所有人之同意，顯屬卸責之詞。
五、系爭土地乃坐落於繁華之新店市○○路上，其土地價值已遠高於申報地價，且被告使用系爭土地係用以營業獲取利潤，並非供居住之用。被告營業所得遠超過原租金之約定，故倘依申報地價計算租金之損害，顯有違公平正義原則。
參、證據：提出土地登記謄本、租賃合約書、存證信函、律師函及回執為證。
乙、被告方面：
壹、聲明：
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、如受不利判決，願預供現金或同面額之中國信託商業銀行可轉讓定期存單為擔保，請准宣告免為假執行。
貳、陳述：
一、原告並未對被告合法表示反對續租：
（一）依原告所述，訴外人錢彥超業於九十一年十二月十九日死亡，其財產上之一切權利、義務由原告甲○○、原告庚○○及原告辛○○共同繼承，則反對續租之意思表示，自當由原告甲○○、原告庚○○及原告辛○○為之，惟原告所提出之存證信函日期分別為九十二年六月十二日、七月十一日、八月十二日，均在訴外人錢彥超死亡後，惟竟以訴外人錢彥超為寄件人之一，顯見前開存證信函應屬偽造，不生任何效力。
（二）又細繹前開存證信函，反對續租之出租人尚包括訴外人于愛國、李樹桂及于建五，惟本件原告並未列該三人，顯見系爭租約租期屆滿前，實際向被告表示反對續租者，充其量僅為出租人中之數人，並非全體出租人。應係有人偽以訴外人于愛國、李樹桂及于建五之名義寄發存證信函。
二、被告於約定之租期屆滿後，仍基於給付租金之意思表示按約交付支票，經原告提示部分支票後獲款六十萬五千元，約為四個月之租金，依民法第四百五十一條之規定，系爭租約自應視為以不定期限繼續契約。
三、依土地法第九十七條第一項規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價年息百分之十為限。惟所謂「申報總價」，並非指「公告現值」，原告以系爭土地公告現值計算損害金，顯有違誤。
參、證據：提出支票為證。
丙、本院依職權會同台北縣新店地政事務所履勘現場（台北縣新店市○○段九一、八
六、八五、八五之一地號土地）。理由
一、原告起訴主張訴外人于愛國、李樹桂、于建五、錢彥超、原告丙○○、原告戊○○、原告乙○○、及原告丁○○等八人，於民國九十一年十二月九日將所共有，坐落於台北縣新店市○○○段七張小段八八之一八、八八之二十、八八之七一地號之三筆土地（土地重測後更改地號為台北縣新店市○○段九一、八六、八五、八五之一等地號出租予被告，約定租賃期間自九十二年一月一日至民國九十二年六月三十日止，共計六個月。惟訴外人錢彥超業於九十一年十二月十九日死亡，原告甲○○、原告庚○○及原告辛○○為其繼承人。詎租期屆至後，被告仍未返還系爭土地，致原告無法對系爭土地為使用收益，受有相當租金之損害。經原告丁○○等人多次以存證信函及律師函催告被告速將系爭土地騰空返還予全體所有權人，惟被告均置之未理。爰依民法第七百六十七條前段及第八百二十一條規定，請求被告騰空返還系爭土地，並依民法第一百七十九條規定，請求被告給付如訴之聲明所示之金額；被告則以原告所提出反對續租之存證信函竟以當時已死亡之訴外人錢彥超為寄件人之一，其反對續租之意思表示並不合法，被告於租期屆滿後仍繼續給付四個月租金，兩造間租約應以不定期限繼續，且原告以公告現值而非申報總價計算損害金，與土地法第九十七條之規定不合等語，資為抗辯。
二、原告主張訴外人于愛國、李樹桂、于建五、錢彥超、原告丙○○、原告戊○○、原告乙○○、及原告丁○○等八人，於民國九十一年十二月九日將所共有，坐落於台北縣新店市○○○段七張小段八八之一八、八八之二十、八八之七一地號之三筆土地（土地重測後更改地號為台北縣新店市○○段九一、八六、八五、八五之一等地號出租予被告，約定租賃期間自九十二年一月一日至民國九十二年六月三十日止，共計六個月，每月租金十五萬五千元，以及訴外人錢彥超業於九十一年十二月十九日死亡，原告甲○○、原告庚○○及原告辛○○為其繼承人之事實，業據其提出土地登記謄本、地租賃合約書等件為證，核屬相符，且為兩造所不爭執，自堪信為真實。
三、本件應審酌之爭點為：（一）兩造間是否仍有租約存在？原告得否請求返還系爭土地？（二）原告得否請求被告返還不當得利？茲分述如下：
（一）兩造間是否仍有租約存在？原告得否請求返還系爭土地？
按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第四百五十一條定有明文。租賃契約中訂明續租應另訂契約者，於租期屆滿時，雖可發生阻止續約之效力（最高法院五十五年台上字第二七六號判例參照），然此僅使租約不因出租人於期滿時未立即表示反對續租而當然發生默示更新之效果，非謂租賃雙方不得另以其他行為默示更新其租約。經查：
１．系爭租約第六條約定：「本契約期限屆滿後，乙方（即被告）如需繼續租賃，
應於九十二年五月一日前以書面通知甲方，並應於九十二年五月十五日前完成簽約手續。但若甲方另有使用目的，無法續約時，乙方不得異議。」，此有土地租賃合約書在卷可稽，兩造既已約定租期屆滿後如欲續租應另訂租約，揆諸前開說明，租期屆滿後被告雖繼續使用系爭土地，雖出租人未立即表示反對續租，尚不當然成為不定期租賃。
２．惟被告除於締約之初曾依系爭租約第四條給付面額為四十五萬元之支票一紙以
為押租金外，於租期屆滿後尚另給付相當於一個月份租金，面額十五萬五千元之支票一紙，原告均已兌現，此有支票影本二紙在卷可稽，原告對曾兌現前開支票一節並不爭執，惟辯稱伊認為該款項係違約金云云，然查：四十五萬元之支票兩造約定係作為押租金，原告兌現該支票係認為被告有應以押租金賠償之款項，並非用以充抵租期屆滿後之租金，客觀上尚為被告所得知悉，然另紙十五萬五千元之支票並非基於兩造原租賃契約所為之給付，其數額復相當於一個月之租金額，被告主張係用以給付原租期屆滿後續租之租金，核與前開客觀情事相當，亦為原告收受支票時所可得而知，原告雖主張伊認為該款項係違約金，然此僅為原告單方內心之想法，並非他人所得知悉，自應認為原告於租期屆滿後仍有收受被告一個月份租金之行為。
３．原告雖主張伊於九十二年六月十八日以存證信函通知被告並表明「租約期滿後
本人將收回土地自用，不再出租」之意思表示，並於同年七月十一日、八月十二日及九月十八日分別以存證信函及律師函多次催告被告速將系爭土地騰空返還予全體所有權人，並提出存證信函、律師函、掛號郵件收件回執等件為證，然查：系爭租約之出租人為訴外人于愛國、 于建武 、 李樹貴 、錢彥超、原告丙○○、戊○○、乙○○、丁○○共八人，終止租約之意思表示自應由出租人全體共同為之，如其中有部分出租人已死亡者，則應由其全體繼承人與其餘出租人共同為之，始為合法。訴外人錢彥超已於九十一年十二月十九日死亡，原告甲○○、庚○○、辛○○為其繼承人，此有然原告所提出九十二年六月十八日、九十二年七月十一日、九十二年八月十二日之存證信函，均仍列當時已死亡之訴外人錢彥超為寄件人，此有存證信函在卷可稽，訴外人錢彥超既已死亡，顯不可能為終止租約之意思表示，是以該存證信函所為終止租約不再續租之表示顯非合法。至於九十二年九月十八日之律師函主旨則稱「為代當事人丁○○先生等人催告．．．土地騰空返還予 苑文章 先生等所有權人．．．」，並未載明為催告之人究為何人，且說明欄係記載「茲據當事人丁○○先生來所委稱．．．」，副本收受者亦僅原告丁○○一人，佐以本件原告亦非系爭租約之全體出租人及繼承人，尚無從認為前開律師函中委託律師為催告之當事人包含系爭租約之全體出租人及繼承人。甚且，律師函內係表示原告丁○○等人前曾多次催告返還系爭土地，被告均不履行，倘不於一個月內返還，將依法訴追民事責任請求賠償等語，此有景德法律事務所函在卷可考，依其函文內容，當事人僅表示限期返還土地，否則將請求損害賠償，亦未表示終止租約，亦無從以該律師函認為原告曾為終止租約之意思表示。
４．綜上，系爭租約期滿後，被告仍繼續使用系爭土地，然原告並未合法為反對續
租或終止租約之意思表示，尚曾收受被告所給付一個月份租金，揆諸民法第四百五十一條之規定，應認為兩造業已成立以原訂條件繼續租賃之不定期租賃契約。原告既未舉證證明其有何可合法終止此一不定期租賃契約之事由，以及其曾於何時合法表示終止此一不定期租賃契約，自應認為兩造間就系爭土地上有租賃關係存在，從而，被告繼續占有使用系爭土地即有合法權源，並非無權占有，原告依民法第七百六十七條、第八百二十一條規定請求被告返還系爭土地，即屬無據，應予駁回。
（二）原告得否請求被告返還不當得利？
按不當得利之請求須以被告無法律上原因而受利益，致原告受損害者，始足當之，此觀民法第一百七十九條規定自明。兩造間就系爭土地既仍有不定期租賃關係存在，被告使用收益系爭土地即有法律上原因，原告僅得依租賃契約請求給付租金，尚不生不當得利之問題，從而，原告依民法第一百七十九條請求被告返還如訴之聲明第二項至第八項金額之不當得利，即屬無據，應予駁回。
四、綜上所述，原告依民法第七百六十七條、第八百二十一條規定請求被告返還系爭土地，及依民法第一百七十九條請求被告返還如訴之聲明第二項至第八項金額之不當得利，為無理由，應予駁回。
五、原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
七、據上論結：原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中華民國九十三年六月十四日
民事第六庭法官陳怡雯正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十三年六月十七日
書記官謝梅琴