裁判字號：臺灣 苗栗 地方法院101年苗簡字第619號民事判決
裁判日期：民國102年05月31日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣苗栗地方法院民事簡易判決101年度苗簡字第619號原告 黎煥盛 被告 李光榮
邱菊廷 李明洲 李貞慧 李明育 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於102年5月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告李光榮應自門牌號碼為苗栗縣頭份鎮○○里0鄰○○○00號房屋（如附圖所示A、B部分建物，稅籍編號為Z00000000000）遷出，並將房屋返還原告。
被告李光榮應給付原告新臺幣壹拾叁萬零伍佰元，並自一０一年十一月二十九日起至返還上開房屋之日止每月二十日給付原告新臺幣伍仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告李光榮負擔五分之四，餘由原告負擔。
本判決一、二項得假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第3款、第256條分別定有明文。查原告起訴時原聲明：㈠終止租約。㈡被告應連帶清償積欠租金新臺幣（下同）454,000元及返還房屋；嗣於民國101年11月23日具狀變更第2項聲明中有關稅金部分為：
被告應連帶清償119,000元；復於102年1月15日言詞辯論期日將聲明變更為：㈠被告應自苗栗縣頭份鎮○○里0鄰○○○00號房屋遷出，並將房屋返還原告。㈡被告應連帶給付原告119,000元；最後於102年5月21日言詞辯論期日擴張上開第2項聲明為：被告應連帶給付原告119,000元及自10
1年9月20日起至返還房屋之日止每月20日給付5,000元之不當得利。核原告上開訴之變更屬減縮或擴張應受判決事項之聲明，並補充及更正事實上之陳述，揆諸前揭規定，應予准許。
二、被告李明洲、李貞慧、李明育經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
三、原告起訴主張略以：㈠緣被告李光榮自84年10月21日起以月租5,000元向原告承租
如附圖所示A、B部分即門牌號碼為苗栗縣頭份鎮○○里0鄰○○○00號之房屋（以下簡稱系爭房屋），被告邱菊廷為連帶保證人，其餘被告等人皆居住於系爭房屋，迄至101年
9月11日止共積欠租金454,000元，扣除經調解成立之金額外，尚積欠119,000元。原告爰終止租約，並請求被告等人返還房屋及給付積欠的租金，爰依法提起本訴。
㈡對於被告之抗辯陳述略以：
⑴坐落於苗栗縣○○鎮○○段○○○○號土地（以下簡稱系爭
土地）被告李光榮與其兄弟各二分之一，在系爭土地上有兩棟房子，其中有一棟是被告的哥哥的，一棟是被告李光榮的，因為被告李光榮欠原告錢，原告於80幾年時聲請強制執行，因鑑價結果不符原告債權，後來原告與被告李光榮和解，將系爭房屋移轉給原告以抵原告之債權，原告再將系爭房屋租給被告李光榮。
⑵原告並無擅自拿取被告李光榮之印鑑辦理過戶，辦理過戶
需申請印鑑證明，且要有公辦代書，原告幫被告李光榮清償華南銀行的欠款後，才將系爭房屋過戶到原告名下。⑶原告向被告李光榮所買的系爭房屋，是法院去現場履勘那
棟三層樓的建物，依照謄本係坐落在苗栗縣○○鎮○○段○○○○○○號土地，惟鎮公所從來沒有來收取地上權租金，經法院測量之後，原告始知系爭房屋坐○○○鎮○○段○○○○○○號土地上面。
㈢並聲明：
⑴被告應自系爭房屋遷出，並將系爭房屋返還原告。
⑵被告應連帶給付原告119,000元，並自101年9月20日起至返還系爭房屋之日止每月20日給付原告5,000元。
四、被告方面：㈠被告李光榮：
⑴被告因生意失敗向原告借錢，故應原告要求將系爭房屋設
定（抵押）予原告，並無將系爭房屋出賣予原告之事，系爭房屋係原告拿取被告印鑑擅自辦理過戶，並將房屋之納稅義務人及水電繳款人皆變成原告的名字。
⑵被告邱菊廷已與祭祀公業 徐始祖 嘗簽訂苗栗縣○○鎮○○
段○○○○○○號土地即系爭房屋基地之買賣契約，該地之所有權移轉登記現正辦理中。
⑶並聲明：原告之訴駁回。
㈡被告邱菊廷：
被告李明洲、李明育皆住在系爭房屋，但被告李貞慧已經結婚，沒無住在系爭房屋，僅戶籍設在這裡。
㈢被告李明洲、李貞慧、李明育未曾於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
五、得心證之理由：㈠原告主張被告李光榮自84年10月21日起以月租5仟元向原告
承租系爭房屋，並由被告邱菊廷為租賃契約承租人之連帶保證人，被告李明洲、李明育等人皆居住於系爭房屋等情，業據其提出房屋租賃契約書、被告等人之戶籍謄本等件為證，且為被告李光榮、邱菊廷所不爭執，又被告李明洲、李明育於言詞辯論期日不到場爭執，復未提出書狀以供本院斟酌，依民事訴訟法第280條第3項準用同條第1項，視為自認原告主張之事實，是堪認原告上開之主張為真實。
㈡原告原主張坐落於苗栗縣○○鎮○○段○○○○號（重測前為
○○段00000地號）土地上之同段84建號（重測前為43建號）建物，即門牌號碼為苗栗縣頭份鎮○○里0鄰○○○00號房屋為其所有，並提出該建物之建築改良物所有權狀為證（見本院卷第17頁）。經查，依上開權狀記載該建物為「土造之平房」，原告之權利範圍為「2分之1」，而該土造房屋早己不存在等情，亦據兩造於102年1月15日言詞辯論期日兩造陳述在卷。再依原告於該言詞辯論期日陳述：「（84號建物根據謄本記載是土造、一層樓建物，現在是否是如此？）當初買賣已經改建為鋼筋水泥、三層樓建物。」、「我們定的契約就是鋼筋水泥的這間房屋。」、「（新的建物是否有稅單？）我有稅單。」等語（見本院卷第52頁），復參苗栗縣政府稅務局竹南分局102年1月25日苗稅竹房字第0000000000函檢附該址之房屋稅籍證明書（見本院卷第64頁），門牌號碼為苗栗縣頭份鎮○○里0鄰○○○00號房屋之稅籍編號為Z00000000000、三層鋼筋混凝土造房屋，與原告提出之101年房屋稅繳款書上之稅籍編號相同（見本院卷第53頁），亦與原告所述其與被告李光榮買賣時已改建為鋼筋水泥、三層樓建物等語相符。是原告與被告李光榮間訂立買賣契約、租賃契約書及欲請求被告返還之標的物，應為門牌號碼為苗栗縣頭份鎮○○里0鄰○○○00號、稅籍編號為Z00000000000之房屋，即如附圖（102年3月13日苗栗縣頭份地政事務所土地複丈成果圖）所示A、B部分之建物，合先敘明。
㈢按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租
人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約；租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第451條、第455條分別定有明文。又房屋租賃出租人非因下列情形之一者，不得收回房屋：三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，土地法第100條第3款亦有明文。查本件原告與被告李光榮就系爭房屋租賃所定租賃期限為84年10月20日至85年10月20日止，有原告提出之上開房屋租賃契約書可稽。
惟被告李光榮於租賃期間屆滿後仍居住於系爭房屋，且原告並未為反對之意思表示，則依上開民法第451條規定，原告與被告李光榮間就系爭房屋視為以不定期限繼續契約，即其等間就系爭房屋成立不定期限租賃契約。另原告主張被告李光榮至101年9月11日止共積欠租金454,000元，扣除93年間經調解成立之金額335,000元外，至本件101年10月3日起訴時另積欠119,000元等情，被告李光榮於本院審理期間並未爭執，自堪信原告上開主張為真實。姑不論上開調解成立之租金是否已給付，即以調解後，起訴前尚積欠之租金119,000元計算，業已超過2期租金1萬元甚多（依其等租賃契約書所載，並無擔保金之存在）。另原告於起訴前之101年9月17日亦以郵局存證信函催告被告李光榮於10日內給付積欠之租金，有原告提出之頭份郵局第240號存證信函影本在卷可稽（本院卷第18頁），被告李光榮對此亦未爭執，故原告上開主張亦可採信為真實。查被告李光榮既已積欠原告租金達2個月以上，且經原告催告仍未給付，已如前述。是原告自依上開土地法第100條第3款規定終止其等間就系爭房屋不定期租賃契約。而原告以本件起訴狀繕本送達被告李光榮為終止租賃契約之意思表示，該書狀已於101年10月18日寄存被告李光榮住所所轄之苗栗縣警察局頭份分局頭份派出所，此有送達證書在卷可稽（見本院卷第21頁），依民事訴訟法第138條第2項規定，自寄存之日起經過10日即101年11月28日發生送達之效力。是原告與被告李光榮間之上開租賃契約已於101年11月28日終止，被告李光榮依民法第45
5條規定，負有將系爭房屋返還予原告之義務。從而，原告請求被告李光榮返還系爭房屋，為有理由，應予准許。
㈣雖被告李光榮以系爭房屋原係設定抵押予原告以擔保原告債
權，然原告卻拿取其印鑑擅自辦理過戶，並將房屋之納稅義務人及水電繳款人皆變成原告的名字等語為資抗辯。惟被告李光榮上開主張為原告所否認，並主張辦理過戶需要申請印鑑證明且要有公辦代書，系爭房屋是80幾年被告李光榮移轉給原告以抵償原告之債權，原告再將系爭房屋租予被告李光榮等語。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。被告李光榮主張系爭房屋原係為供擔保原告債權設定，惟原告擅自將之辦理過戶云云，既為原告所否認，則被告李光榮就此有利之事實，自應舉證證明之。況且，其2人於84年9月24日就系爭房屋成立租賃契約，其中原告為出租人，被告為承租人等情，亦有上開租賃契約書可稽，並為被告李光榮所不爭執；再者，因被告李光榮於租約成立後未依約給付全部租金，至93年7月20日止尚積欠原告租金335,000元，經原告聲請苗栗縣頭份鎮調解委員會調解，其2人並於同年7月15日就積欠租金給付一事達成協議，亦有原告提出之調解書影本1份在卷可稽（本院卷第9頁），並為被告李光榮所不爭執。是系爭房屋如係原告利用其執有被告李光榮印鑑之機會擅自辦理過戶者，被告李光榮何以於84年間願意與原告就「其所有，而遭原告擅自過戶之房屋」成立租賃契約，又何以於9年後之93年間與原告調解成立，同意分期給付積欠之租金。凡此種種，均足以證明被告李光榮上開主張，並非事實。從而，被告李光榮上開抗辯，尚不足採。
㈤再按受僱人、學徒、家屬或基於其他類似之關係，受他人之
指示，而對於物有管領之力者，僅該他人為占有人，民法第
942條定有明文。經查，系爭房屋之承租人為被告李光榮，而被告邱菊廷、李明洲、李明育分別為被告李光榮之配偶、兒子，且皆設籍並居住於系爭房屋，其等即為被告李光榮之家屬，應僅為系爭房屋之占有輔助人；另被告李貞慧雖設籍於系爭房屋，然其已結婚，並未居住於系爭房屋，此業據被告李光榮、邱菊廷陳述在卷，並為原告所不爭執，自堪信號被告李光榮、邱菊廷上開主張為真實。被告李貞慧既未實際居住、占有系爭房屋，其即非系爭房屋之占有人。被告李貞慧既未占有系爭房屋，被告邱菊廷、李明洲、李明育既屬系爭房屋之占有輔助人，均如前述，其等均非系爭房屋之占有人，是原告請求被告邱菊廷、李明洲、李貞慧、李明育遷讓並返還系爭房屋，自有未合。
㈥復按承租人應依約定日期，支付租金；無法律上之原因而受
利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第439條第1項、第179條分別定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為其要件，故其請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。故如無權占用他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決參照）。經查被告李光榮向原告承租系爭房屋，其自負有給付租金之義務，是原告請求被告李光榮給付101年9月11日以前之租金119,000元及自101年9月20日至101年11月28日租賃契約終止之租金11,500元（計算式：【5,000元×2】＋【5,000元÷30×9】＝11,500元，元以下四捨五入），共計130,500元，為有理由。又兩造之租賃契約已終止，被告李光榮仍居住使用系爭房屋，其自屬無權占用而使原告受有無法使用收益系爭房屋之損害，被告李光榮自應給付原告相當於租金之不當得利。而系爭房屋每月租金為5,000元，是原告請求被告自101年11月29日起至返還系爭房屋之日止每月20日給付5,000元，亦屬有理，自應准許。
㈦另原告主張被告邱菊廷為租賃契約之連帶保證人，請求其與
被告李光榮連帶給付租金及不當得利等語。經查，原告與被告李光榮間依民法第451條規定成立不定期限租賃契約，已如上述，而該不定期限租賃契約，其性質屬於法定更新，該項規定乃基於保護承租人之利益而設，並非為出租人之利益而設。是關於保證人所為之保證，除非經其同意外，不應使其負延長保證之責任，此亦可參照民法第755條之規定自明。本件被告邱菊廷既未表示同意負延長之保證責任，則原告主張其就租金及不當得利部分應負連帶保證責任云云，應非可採。另被告李明洲、李貞慧、李明育並非系爭房屋之占有人，已如前述。從而，原告請求被告李明洲、李貞慧、李明育連帶給付租金及不當得利，亦屬無據，不應准許。
六、綜上所述，原告請求被告李光榮返還系爭房屋並給付130,50
0元，及自101年11月29日起至返還系爭房屋之日止每月20日給付5,000元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。
七、本件係依民事訴訟法第427條第2項第1款規定適用簡易程序所為被告李光榮敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，本院應依職權宣告假執行。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均與判決結果不生影響，爰無庸逐一論述，附此敘明。
九、訴訟費用之依據：民事訴訟法第79條。中華民國102年5月31日
苗栗簡易庭法官潘進順以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官王明玉中華民國102年5月31日