裁判字號：臺灣臺北地方法院91年簡上字第591號民事判決
裁判日期：民國92年04月18日
裁判案由：減少價金
臺灣臺北地方法院民事判決九十一年度簡上字五九一號
上訴人啟聖實業股份有限公司法定代理人丙○○訴訟代理人 陳國雄 律師複代理人乙○○住台北市○○○路○段○○○號十五樓
送達代收人陳國雄律師住台北市○○○路○段○○○號十五被上訴人甲○○住台北市○○路○段○○巷○弄○號六樓右當事人間請求減少價金事件，上訴人對於中華民國九十一年七月十二日臺灣臺北地方法院新店簡易庭九十一年店簡字第四四號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決廢棄。㈡駁回被上訴人在第一審簡易之訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠系爭車位所在之房屋基地乃坐落於台北市○○區○○段三小段一○七地號土地
上，惟上開地號土地之一部分因遭訴外人 王積祝 、 陳榮柱 、 劉瑞山 （已歿）、 趙李聰 等人無權占有，經上訴人與上開訴外人協調無效，又須遵守系爭房地之完工期限條件下，僅得變更設計，而上開無權占有事件，正由鈞院另案審理中。系爭車位右前方之樑柱因變更設計，致進出車道縮減，應屬公共設施之變更，依兩造間所簽立之房地預定買賣合約書第十二條第一項及同條第二項第三款約定，上訴人不僅得變更設計圖施工，對於公共設施部分，亦有合法修改權限。另依系爭買賣合約書第二十五條特約條款第一項約定，被上訴人對於上訴人之變更設計及施工應無條件同意，不得異議，是被上訴人為此請求減少價金，並無理由。
㈡再依系爭房地預訂買賣合約書附件㈢之車位平面圖上所列備註，有關公共設施
之位置有所變更而影響法定停車位之配置時，被上訴人同意配合，此一約定均經兩造用印，被上訴人不可能不知，被上訴人於簽訂系爭契約時既已同意配合，自無權再為本訴之主張。原審依大華不動產鑑定股份有限公司（下稱大華公司）之鑑定報告，做出對上訴人不利之判決似嫌過於草率，蓋上訴人嗣後委託中華徵信所對系爭車位另行鑑定，其鑑定報告即與上開大華公司之鑑定報告不同，足見原審僅依大華公司之鑑定報告並不客觀云云。實則，上訴人給付予被上訴人之系爭車位客觀市場價值與被上訴人所給付之買賣價款於當時顯稱相當，僅因嗣後整體產業市場蕭條等不景氣因素效應而至今跌至一百三十萬元，然當時被上訴人所給付之價款既與系爭停車位之市場價值相當，即無請求減少價金餘地。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提房地預訂買賣合約書影本、中華徵信所企業股份有限公司不動產時值鑑價報告影本等件為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：駁回上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠上訴人若係以所謂完工期限之壓力下只得變更設計云云，即有失誠信，蓋上訴
人與被上訴人係於八十七年九月六日簽訂「國家山莊」房地預訂買賣合約書，。完工期限僅在訂約後始發生，在訂約時上訴人並未告知有變更原設計情事，何以在同年月十二日，短短六日內即變更另家建築師事務所，並完成變更設計圖，如此效率顯有為常情，完工期限之說亦屬牽強。上訴人自預售、簽約、交屋均未曾告知變更設計致造成被上訴人車道縮減情事，上訴人蓄意隱匿對被上訴人重大不利益情事甚明。系爭買賣合約書第二十一條第一項及同條第三項明白約定上訴人須保證系爭房地並無產權糾葛，若有上開糾葛其所受之損害應由上訴人負完全賠償責任，上訴人所指因他人占用須變更設計情事，即屬產權糾葛，其因此所需之設計變更，該瑕疵所造成之損失自應由上訴人負瑕疵擔保責任。又依民法第二百四十七條之一規定，預先要求他方當事人拋棄或限制其權利，或者預先約定減輕或免除一方契約當事人責任之約定者，若其情形顯失公平，該約定自屬無效，另依消費者保護法第十二條規定，定型化契約之約定條款若顯然違反誠信原則，其約定無效。本件被上訴人以高價購得僅能倒車出庫之停車位，上訴人此等任意變更設計並要求被上訴人無條件承受之作為，顯然違反上開規定。
㈡上訴人復援引合約書第二十五條第一項約定，然綜觀該條文並未言及法定停車
位及車道之變更及其處理方式，何來不爭執之說？上訴人復以語意不明之契約，作為對被上訴人不利益之辯解，依消費者保護法第十一條第二項規定，解釋定型化契約，自應以有利於消費者之方式解釋，是縱使系爭契約條款可解釋為免除上訴人之責任，亦應認為此種解釋結果對被上訴人顯不公平，應屬無效。
上訴人復引系爭合約書附件㈢之車位平面圖，認被上訴人於簽訂系爭合約書時已同意配合，被上訴人無權再為主張云云。然查系爭附件㈢所附之車位平面圖係不實之車位平面圖，蓋此圖隱匿車道縮減之事實，違反誠信，致被上訴人蒙受重大不利益，該約定內容應屬無效。又縱認系爭契約約定條款並非無效，惟所謂同意配合之真意為何？同意配合應本於平等互惠之原則，被上訴人豈有無條件同意配合車道縮減致造成被上訴人重大不利益之理。
三、證據：援用第一審所提證據。理由
一、本件被上訴人起訴主張其於八十七年九月六日與上訴人就坐落於台北市○○區○○段三小段一○七地號土地及其上之建物即門牌號碼台北市○○區○○里○○○鄰○○路○段○○巷依弄六號六樓簽訂房地預訂買賣合約書，該合約書簽訂時上訴人曾提供車位平面圖供被上訴人審酌，其在評估後同意購買系爭房地及停車位，詎簽約後上訴人竟任意變更系爭停車位設計，致使完工後之停車位車道縮減，其無法順利使用系爭停車位，系爭停車位之市場價值顯然已受影響，為此訴請上訴人減少停車位之價金等語；上訴人則以系爭停車位之出入路徑所以變更設計，係因系爭土地前遭他人非法占用，其為排除侵害已耗費相當時日，迫於完工期限壓力下，始變更設計，惟依雙方所簽訂之系爭合約書約定，被上訴人應無條件同意上訴人變更系爭停車位，其既須無條件同意上訴人之變更設計，即不得再因變更設計再請求減少價金云云置辯。
二、本件兩造均不否認就系爭房地簽訂有買賣合約書，上訴人對於系爭停車位因變更設計致其完工後之實品與兩造簽訂契約時所附之停車位平面圖不同一節亦不爭執。兩造所爭議者，僅在於：㈠依約被上訴人須同意上訴人之變更設計，是以，被上訴人得否再主張減少價金；㈡系爭停車位變更設計後，是否確有減少其價值？以上二者，茲分別析論如下：
㈠依兩造所不爭執之系爭買賣合約書第十二條第一項約定：「本預售屋建築構造種
類（主要結構）係為鋼筋混凝土造，其規格賣方（即上訴人）應依照建築主管機關核准之圖說（含變更設計圖說）為準。」，同條第二項第三款復約定：「賣方為維護社區建築物整體之搭配，保有各向立面、公共設施及庭園植栽等修改權。」；再依合約書第二十五條特約條款第一項記載：「本社區台電配電室、消防幫浦室、水箱及幫浦室、發電機室、消防及管道間等公共設施之位置，依照工務局核發之建築執照圖（含變更設計圖說）所標示位置設置，．．．賣方對其設備有所必要轉移位置及增設時，買方（即被上訴人）應無條件同意且不得做任何要求或為異議之主張。」，另依合約書附件㈢車位平面圖備註欄所載：「賣方如因地下一樓之台電配電室、消防幫浦室、水箱及幫浦室、發電機室、消防及管道間等公共設施之位置有所變更，而影響法定停車位之配置，買方同意配合。」等契約條款，可知上訴人確係得因外部情況影響而變更系爭建物之設計規劃，對此被上訴人應予同意且配合。可資質疑者，乃系爭契約書第二十五條第一項以及附件㈢所載因台電配電室、消防幫浦室、水箱及幫浦室、發電機室、消防及管道間等公共設施之位置或設備有所必要轉移或增設時，被上訴人所謂之「應無條件同意且不得做任何要求或為異議之主張」，以及「同意配合」等文字究係何意？按上揭第二十五條第一項之約定意旨，主要係因配電室等公共設施位置之轉移或增設，係為謀全體住戶之共同利益及公共安全，為免因不同住戶間意見相左致影響全體住戶之共同利益及公共安全，即有限制住戶對於上開公共設施之增設或轉移不得為任何要求或異議之必要，此所謂不得做任何要求或異議，係針對上揭公共設施之「轉移位置」或「增設」，申言之，對於「是否轉移」、「轉移之位置」，以及「增設與否」、「增設何處」等事項不得做任何要求或異議，並非指對於「停車位」之「轉移位置」或「增設」問題不得提出要求或異議！雖附件㈢停車位平面圖備註欄亦記載被上訴人須「同意配合」等語，惟所謂同意配合，乃指同意配合上揭公共設施之「轉移位置」、「增設」等事項，非謂因同意配合後，其因此權利受損部分之請求權即因此一併放棄！以本件為例，被上訴人並未反對上訴人變更設計，亦即被上訴人對於上訴人之變更設計行為確已「同意配合」，且未曾提出「異議」。而本件上訴人所以變更停車位之設計，據上訴人所述，係因訴外人王積祝、陳榮柱、劉瑞山、趙李聰等人無權占有，經上訴人與上開訴外人協調無效而提起訴訟，在必須遵守系爭房地之完工期限下，乃變更系爭停車位之設計云云。若上訴人此說屬實，則此種變更設計原因顯然並非公共設施之轉移或增設，是否仍得適用上開約定，顯有疑問！被上訴人是否仍須無條件配合或不得為任何要求、異議？縱認仍有上述約定之適用，惟被上訴人之配合及不為異議，並不等同於被上訴人即放棄其法律上受保護之權利，換言之，被上訴人若認為其權利受有侵害，雖不能拒絕設計之變更，然仍得請求受損權利之彌補，上訴人以上揭約定辯稱被上訴人既已同意變更，已不得請求減少價金云云，顯係將「同意變更」視同「放棄損害之彌補」，其論據顯然違誤。本件被上訴人依約固應同意上訴人變更設計，然不等於被上訴人不得請求上訴人彌補其因此所受之損害。
㈡本件被上訴人就系爭車位所支付之價金為壹佰伍拾萬元（參系爭合約書第六條）
，原審就系爭停車位因變更設計後所減少之價金究為若干一節送請大華公司鑑定，經大華公司派員至現場以比較法及百分率法估價，就勘估標的與正常車位比較標的就時間因素、個別因素、區域環境因素等予以調整修正系爭停車位之合理單價，認為系爭停車位於變更設計後之合理單價應為一百二十九萬九千一百五十二元，此一事實有大華公司出具之估價報告書在卷可稽，而系爭停車位出入車道確因變更設計造成樑柱阻擋車道而縮減三百五十公分，此有被上訴人所提照片八幀附卷可考，上訴人對此亦不爭執。上訴人所爭執者，僅在於系爭停車位於變更設計後，經其委託中華徵信所鑑價，認為價值並未減損，故抗辯被上訴人請求減少價金之主張並無理由云云，並舉出中華徵信所製作之鑑價報告影本供本院佐參。然查，本院於準備程序中發函中華徵信所函詢其就系爭停車位之鑑價過程及方式，據中華徵信所函覆稱，該公司受上訴人委託就系爭停車位鑑價時，因「無人領勘，僅至標的附近外圍進行現場作業，因該大樓設有管理員，因此，未進入室內勘估」，又其評估依據主要係「根據啟聖實業（股）（即上訴人）提供之現況車位使用圖判斷，以平面坡道車位進行評估，沒有針對變更前、後之設計圖進行比對」，上開事實，有中華徵信所企業股份有限公司九十一年十一月二十一日九一中徵企字第一一五八號函在卷可稽，是顯然中華徵信所並未實際進入室內勘查系爭停車位之實際狀況，同時亦未就系爭停車位設計變更前、後之差異性做深入評估，僅係就系爭停車位所處地理環境之外圍狀況做評估，此種評估結果，得否作為系爭停車位於變更設計後之實際價值參考依據，非無疑問。惟依中華徵信所之鑑定報告可資確定者，乃系爭停車位若未做任何變更設計時，以其所處地理環境位置，其價值為一百五十萬元，應無疑義。系爭停車位之外在地理環境固然維持不變，然系爭停車位個別之獨立環境因變更設計致出入車道縮減，進出不便，此一事實，已經被上訴人提出照片數幀在卷供參，而此種小環境之改變對系爭停車位之影響，亦經大華公司鑑定後認為價格確有減損，此有估價報告可稽，資審酌系爭停車位變更前、後之差異，若謂出入車道之縮減對於系爭停車位之利用毫無影響，顯然並非事實，而此種影響，若謂對系爭停車位之價值毫無減損，顯然亦非實情，本院審酌大華公司及中華徵信所所出具之鑑價報告，認大華公司之評估結果與實際現況相去不遠（參中華徵信所勘定金額），應為可採。
三、綜上所述，本件被上訴人主張其向上訴人所購買之系爭停車位因變更設計致價值有所減損，其請求上訴人退還此一減損部分之金額，應可採信，上訴人所辯均為無可取。從而，被上訴人本於買賣契約法律關係，依民法第三百五十四條第一項及第三百五十九條規定，請求上訴人退還款項，為有理由，原審基於上述論據，判命上訴人應給付被上訴人二十五萬九千八百三十元，及自九十一年二月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
四、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十二年四月十八日
臺灣臺北地方法院民事第二庭
審判長法官丁蓓蓓
法官洪純莉法官汪漢卿右正本證明與原本無異本判決不得上訴中華民國九十二年四月十八日
法院書記官王儀