裁判字號：臺灣高等法院92年上易字第776號民事判決
裁判日期：民國92年09月15日
裁判案由：返還買賣價金
臺灣高等法院民事判決九十二年度上易字第七七六號
上訴人甲○○訴訟代理人 林思銘 律師複代理人 苗繼業 律師上訴人 金鋒 建設有限公司法定代理人 劉吉慶 右當事人間返還買賣價金事件，兩造對於中華民國九十二年五月十三日臺灣新竹地方法院九十一年度訴字第二九九號第一審判決各自提起上訴，經於九十二年九月一日言詞辯論終結，本院判決如左：
主文兩造上訴均駁回。
第二審訴訟費用由兩造各自負擔。
事實及理由
一、上訴人金峰建設有限公司（以下略稱金峰公司）經合法通知未到場，無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，乃依上訴人甲○○聲請，准其一造辯論而判決。
二、上訴人甲○○在原審起訴主張其於八十九年七月十九日與訴外人 蘇朝萬 及對造金峰公司分別簽訂土地及房屋預定買賣契約，購買對造所興建之德川家康編號Ｂ１１棟建物及坐落之土地（含建物旁之空地），其中私有土地面積約為三十一點零三坪（含建物坐落基地旁之私有土地十六點五七坪），公共設施應有部分換算之土地面積則約八點八四坪，合計土地總面積約為三十九點八坪；詎對造將前開建物興建竣工，竟在未知會且未得伊之同意下，將伊所購建物基地旁之私有土地，擅自變更設計，於伊所購買私有土地上裝設水池及安設水管，而無法交付該部分土地，伊乃委託律師催告對造回復原狀補足坪數或返還不能給付之價金，否則依法解除該不能給付土地部分之契約，惟對造卻置為不理，因亦無法補正而陷於給付不能之狀態，伊乃再委託律師為解除該不能給付部分土地之意思表示；次查對造嗣又將伊購買所餘房地部分，違約於九十一年六月二十八日出售於訴外人 李孟翰 ，故本件買賣標的物之土地及建均已陷於給付不能，伊乃再為解除剩餘部分土地及建物之預售買賣契約，因上開均係可歸責於被告之事由，為此原告自得依約請求返還所給付之新台幣（下同）五十萬元價金及支付價金相同金額之違約金五十萬元，亦即應給付共計一百萬元及遲延利息等情。上訴人金峰公司則以甲○○所買受之土地乃僅為前開竹東小段八三之二七、八三之二九等二筆地號土地之應有部分，訂約時並無約定移轉土地之具體位置，僅係就面積為約定，具體之部分則以移轉後為準；自無所謂對造所主張上訴人公司擅自在對造購買之私有土地上挖溝渠安設水管之情事；又變更設計，乃係依據自來水公司之具體指導，因上訴人公司所興建之前開德川家康社區因水壓不足無法直接供水，在自來水公司之勘查下，作成增建一百噸備水池之指導，上訴人公司乃委託建築師進行變更設計，在送自來水公司核可及向新竹縣政府工務局申請獲准後始加以變更，並將上情函知對造，且具體承諾將如數點交，否則願負法律責任；未料對造竟以其所買受之土地面積短少十五點六坪，並據以解除契約，亦屬無據；又依據前開土地預定買賣契約第八條規定，上訴人公司將買賣土地標的物交付，係以對造履行契約各項義務為前提，對造並未依約履行付款義務，上訴人公司自無須交付對造所買受之土地，則上訴人公司因債務清償期未至，亦無給付不能之問題；本件既因對造未依約付款及辦理相關貸款對保事宜，經上訴人公司催告後仍置之不理，上訴人公司自得解除前開買賣契約，並沒入所繳之價金作為損害賠償，從而對造之請求自無理由；又縱上訴人公司有違約，因僅屬出售土地部分，就建物部分並無任何違約可歸責之事由，另上訴人公司係基於自來水公司之行政指導，認定應興建水塔以供社區之用水，故在審酌違約金時亦請加以考量並予以酌減等情置辯。
原審認上訴人甲○○之解除契約有理由，判令上訴人金峰公司應返還上訴人甲○○五十萬元買賣價款及認同買賣價金之違約金五十萬元之請求過高，核減為二十五萬元，即命上訴人公司應給付上訴人甲○○共計七十五萬元及自補充理由狀繕本送達翌日即九十一年十月十八日起至清償日止按年息百分之五計算之遲延利息。兩造對其不利部分均聲明不服，上訴人甲○○上訴略謂對造安裝水管不事先通知伊係第一個違約，事後又將伊所買受之房地轉售他人，為第二個違約，且違約金照所繳價金加倍計算並無過高情事乃聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分廢棄。㈡對造應再給付上訴人二十五萬元及自九十一年十月十八日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。㈢駁回對造之上訴。上訴人金峰公司則上訴略謂變更設計係依土地預定買賣契約書第四條約定，為公用事業配置公共設施，不須經對造同意，且約同契約第一條約定，並未對土地部分之買賣特定，應以地政機關土地登記者為準，對上訴人於雙方當事人解約後，將系爭房地另出售與訴外人李孟翰即不再構成違約云云，乃聲明：㈠原判決命上訴人公司給付部分廢棄。㈡上開廢棄部分，對造在第一審之訴駁回。㈢對造之上訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠兩造有簽訂前開房屋預定買賣契約，由上訴人甲○○向上訴人金峰公司買受所興
建之德川家康編號Ｂ１１棟建物，亦即兩造就前開房屋預定買賣契約書之真正不爭執。
㈡上訴人甲○○有與訴外人蘇朝萬簽訂前開土地預定買賣契約書，購買前開德川家
康編號Ｂ１１棟建物坐落之土地（含私有及公設），嗣上訴人金鋒公司承擔前開買賣契約有關出賣人蘇朝萬之權利義務；亦即兩造就土地預買賣契約書之真正不爭執。
㈢上訴人甲○○所買受之土地面積（含私有及公設部分）合計為三十九點八七坪。
㈣上訴人甲○○就前開購買房地業已支付五十萬元價金給上訴人金峰公司。
㈤上訴人金鋒公司業將上訴人甲○○所購買之房地所有權出售移轉給訴外人李孟翰。
四、茲兩造所爭執事項，乃㈠上訴人甲○○主張所買受之土地為系爭竹東小段八三之二七、八三之二九等地號內之特定範圍所有權，而上訴人金鋒公司主張僅為係上開土地之應有部分。
㈡上訴人甲○○主張上訴人金鋒公司變更設計所裝設蓄水池及挖設溝渠安設水管係
在伊所購土地範圍內，未經伊同意，係屬違約，在解決前 伊得 主張同時履行抗辯權，拒絕辦理貸款之對保手續。上訴人金鋒公司辯稱上開設施係經主管機關准許而變更設計者，上訴人甲○○所購土地係應有部分，以地政機關登記為準，不能認為設施土地係上訴人甲○○所有。
㈢上訴人金鋒公司辯稱上訴人甲○○未在催告期限內辦理銀行貸款對保手續，伊已
解除契約，故將系爭房地出售與訴外人李孟翰，並無不合，伊自得沒收所交付之價金五十萬元。上訴人甲○○則主張上訴人金鋒公司因無法交付伊所購買之土地特定部分，經催告未能解決，且將房地出售與第三人，已屬給付不能，伊於催告並解除契約後，自得請求返還價金及違約金。
五、查：㈠上訴人甲○○所購買者應係系爭竹東小段八三之二七、八三之二九二筆土地內之特定範圍，即包括所購建物坐落之土地、建物右側之空地及建物後側之防火巷。㈡又上訴人金鋒公司就其變更設計而施作之水管、水位站、水塔等設施係上訴人甲○○購買之特定範圍內，此部分面積達十七平方公尺即約五點一坪，將使上訴人甲○○原本可整體利用之土地割裂，上訴人金鋒公司未徵得上訴人甲○○同意逕為施工，自有違兩造所訂土地預定買賣契約第四條之規定，上訴人金鋒公司請求上訴人至銀行辦理對保，以便貸款給付尾款價金，雖為契約所訂，但依誠信原則及類推適用民法第二百六十五條不安抗辯之法則，在上訴人金鋒公司未就上開短少土地部分與上訴人甲○○協商減少價金提供擔保或其他處理方案解決前，上訴人甲○○自得拒絕該項對保及貸款，從而上訴人金鋒公司辯稱上訴人甲○○之上開拒絕辦理對保及貸款手續係屬違約，伊自得解除契約並沒收價金為無可採信。而上訴人甲○○經催告後，上訴人金鋒公司未在期限內出面解決短少部分之土地，上訴人甲○○主張解除該短少部分之土地買賣為有理由。㈢上訴人金鋒公司之解除契約依法不合，乃竟將系爭房屋及其基地出售與訴外人李孟翰，致系爭房地之買賣已屬給付不能，上訴人甲○○主張解除該項房地之買賣契自屬合法。凡此，業經原審論述綦詳，而本院對兩造上開陳述之事實與攻擊、防禦方法，所持之意見均與原審判決所載相同，茲引用之，不再論述（按參見民事訴訟法第四百五十四條第一、二項規定）。
六、上訴人金鋒公司上訴意旨所稱土地預定買賣契約第一條第四款約定，伊所交付之土地係依地政機關土地登記簿謄本記載之面積為準，可見買賣當時並未特定。又同契約第四條約定，為公用事業配置公共設施，伊有權變更設計，不算違約等情，惟原審判決對不足採信該等辯解之理由，業經論述甚詳，本院亦採相同之看法，該項辯解無足採信，至上訴人金鋒公司另辯稱兩造至遲於九十一年三月二十二日解除契約後，雙方已無契約關係，則伊自由處分該房地出售與第三人，並無不法一節，本院查上訴人甲○○於九十一年三月二十二日係解除房屋基地以外之特定空地部分，系爭房屋及其基地並未解約，此觀之該日之九一年度明典函字第九一０三二二０一號函即明。故該項辯解亦有誤會，亦難採信。至上訴人甲○○上訴主張對造變更設計，安裝水塔、水管等未經伊同意，已屬第一個違約，嗣又將房地出售第三人，為第二個違約，違約嚴重，加倍請求違約金並不高云云，但本院查兩造所訂土地及房屋買賣契約，就土地部分，其房屋之基地及相鄰之空地係一體，以一個契約訂立，故整個違約而言，亦係違反一個契約，不宜以違反二個契約視之，是其上訴意旨亦難採信。
七、按契約解除後，當事人雙方有回復原狀之義務，為民法第二百五十九條所明定。即上訴人甲○○請求返還所交付之價金五十萬元自無不合，又上訴人甲○○主張雙方有賠償總額違約金之約定，雙方已言明違約者應以價金之加倍返還之一節，本院查上訴人金鋒公司違約固屬實在。惟因上訴人金鋒公司係因社區全體用戶供水之需始在讓區之最高點即上訴人甲○○所購土地裝設大型水管、水位站等設施，非為其個人私利，而兩造系爭買賣價金總共四百三十八萬元，上訴人甲○○僅給付五十萬元，當時房地銷售景氣不佳，建設公司尚未能高價出售，為公知之事實，甲○○交付該五十萬元後並未造成其自已經濟上同等之損失，故審酌一般客觀事實、社會經濟狀況及上訴人甲○○之損失等一切情況，認為價金之一倍資為違約金標準尚屬過高，應核減為所繳價金之一半即二十五萬元為適當。上訴人甲○○就連同上開五十萬元價金共計七十五萬元及自補充理由狀繕本送達翌日起之遲延利息之請求，應無不合，應予維持，逾此範圍之請求即非正當，應予駁回。原審就上開應予准許部分為甲○○勝訴之判決核無不當，並認不應准許部分為甲○○敗訴之判決，亦無不合。兩造上訴意旨各指摘原判決對其不利部分為不當，均為無理由。
八、綜上所述，兩造之上訴均為無理由，應予駁回。據上論結，兩造之上訴均為無理由，依民事訴訟法第四百六十三條、第三百八十五條第一項前段、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十二年九月十五日
民事第七庭
審判長法官張耀彩
法官王仁貴法官陳玉完正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國九十二年九月十九日
書記官李卓英