裁判字號：臺灣臺南地方法院103年訴字第1788號民事判決
裁判日期：民國104年03月16日
裁判案由：租佃爭議
臺灣臺南地方法院民事判決103年度訴字第1788號原告即反訴被告 王清水 訴訟代理人 王建強 律師
王韻如 律師被告即反訴原告 林富蜜
林富香 林富美 林富真 林秋輝 林貴茂 共同訴訟代理人 黃龍昌 律師上列當事人間租佃爭議事件，經本院於民國104年3月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應將坐落臺南市○○區○○段○○號如附圖編號A面積二一七平方公尺土地交還反訴原告。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
本判決第三項於反訴原告以新臺幣壹佰伍拾萬元為反訴被告供擔保後，得假執行；但反訴被告以新臺幣肆佰伍拾壹萬參仟陸佰元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。查兩造就坐落臺南市○○區○○段○○號如附圖編號A面積217平方公尺土地（下稱系爭土地）發生租佃爭議，於民國102年11月29日經臺南市新營區公所耕地租佃委員會調解不成立，經移送臺南市政府耕地租佃委員會調處，因原告即反訴被告未於期限表示意見，臺南市政府乃將該租佃爭議案件移送本院處理，有調解及調處筆錄在卷可證，本件起訴自屬合法，先予敘明。
貳、本訴部分：
一、原告起訴主張：
（一）坐落臺南市○○區○○段○○號土地（下稱新泰段2地號土地）為被告林富蜜、林富香、林富美、林富真、林秋輝及林貴茂分別共有，被告就系爭土地與原告之被繼承人 王老細 訂立三七五私有耕地租約（新鎮民字第924號，下稱系爭租約），92年經臺南市新營區公所核定自92年1月1日起至97年12月31日止續訂租約6年，98年經臺南市新營區公所核定自98年1月1日起至103年12月31日止續訂租約6年，嗣100年間王老細去世，由原告繼承為系爭租約之承租人。
（二）按「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：一、承租人死亡而無繼承人時。二、承租人放棄耕作權時。三、地租積欠達兩年之總額時。四、非因不可抗力繼續一年不為耕作時。五、經依法編定或變更為非耕地使用時。依前項第5款規定，終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人左列補償：…三、終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一」、「出租之公、私有耕地因實施市地重劃致不能達到原租賃之目的者，由直轄市或縣（市）政府逕為註銷其租約並通知當事人。依前項規定註銷租約者，承租人得依左列規定請求或領取補償：一、重劃後分配土地者，承租人得向出租人請求按重劃計畫書公告當期該土地之公告土地現值三分之一之補償…」，耕地三七五減租條例第17條第1項、第2項第3款、平均地權條例第63條第l、2項明文規定，原告爰依耕地三七五減租條例第17條第1項、第2項第3款規定主張終止系爭租約並請求補償，理由如下：
（１）新泰段2地號土地於92年間辦理土地重劃後，地目由原來「田」變更為「雜」，該土地之法定使用用途已變更為建築使用，故而，系爭土地確實於92年間有依法編定為非耕地使用之情事，惟92年土地重劃後，其原始承租土地之所在位置，並非現新泰段2地號土地之現址，而係經由土地重劃後始移至現新泰段2地號土地之位置（惟現已無法由地政機關取得當時未重劃前之原始地籍圖），且重劃之目的即為供建築使用，於重劃之過程中，重劃單位即對於重劃區域中之土地進行整地填土工程，此即如與新泰段2地號土地相臨之新泰段16地號土地，可知該等重劃後土地之土質實為砂土甚為堅硬，已非可供耕作使用之泥土，故而，系爭土地確實已經過填土工程，土質已遭改變破壞，而無法作為耕地使用。雖被告表示鄰近之新泰段16地號土地亦有種植作物云云，惟僅係零星種植蔬菜、果樹等植物，僅為農閒植栽，實非大規模耕種農作物，顯不符耕地三七五減租條例中之耕作意旨，併予敘明。
（２）再者，系爭土地所在位置為重劃區，已無一般可供耕種農地使用之灌溉水路及排水水路，又經濟部就系爭土地區域已公告為地下水管制區範圍，亦無法取得地下水水源作為灌溉，無給水系統可供灌溉使用，故而，系爭土地自92年後已因缺乏水源、地質變更等不可抗力因素導致原告無法種植農作物，並以耕作作為維持生活之方式。被告雖稱可用自來水灌溉云云，惟使用自來水灌溉其所費種植成本過高，且經加入化學藥物，水質亦不適合耕作，實無法使用自來水作為耕作灌溉水源，就此被告恐有誤會。
（３）耕地三七五減租條例之立法目的，係以實現扶植自耕農及改善農民生活之基本國策，其第17條第1項第5款及第2項規定，於72年12月23日修正時增訂，本係為保障承租人之使用權利，同時保留出租人收回耕地之彈性，而規定耕地租約在耕佃期限未屆滿前，經依法編定或變更為非耕地使用時，得予以終止契約，出租人並應給予承租人補償。再者，該規定既係為保障承租人之既有使用權利，則於該使用土地目的不達時，亦應可由承租人主張終止契約，實屬適當，故而，只須耕地已依法編定或變更為非耕地使用，出租人及承租人均得據以終止租約，但應依耕地三七五減租條例第17條第2項第3款規定，以終止租約之當期公告土地現值，減除土地增值稅後餘額3分之1補償與承租人。原告既已向被告終止系爭租約，故原告自得請求被告給付終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額3分之1金額（土地現值及增值稅以地政機關核定為準）之補償金。
（三）並聲明：被告應給付原告終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額3分之1之金額（土地現值及增值稅以地政機關核定為準），及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，各按年利率百分之5計算之利息。原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）原告依耕地三七五減租條例第17條第2項所為之請求，並無理由：
（１）按「耕地三七五減租條例第17條第2項，係針對出租人依同條第1項第5款規定終止租約時，所為應由出租人給予承租人補償之規定。申言之，耕地租約在租賃期限未屆滿前，經依法編定或變更為非耕地使用時，出租人得予以終止租約但應給予承租人補償，故承租人請求出租人補償，以租約經出租人依該條第1項第5款規定終止為前提，且屬於租佃爭議之案件，依同條例第26條第2項之規定，非經調解、調處，不得起訴。」「按依三七五減租條例第17條第1項第5款規定，耕地經依法編定或變更為非耕地使用時，僅係出租人得終止耕地租約之事由，並非承租人得為非耕地之使用，亦非謂原耕地租約已無三七五減租條例之適用，若出租人非以該事由表示終止租約，自不生同條第2項規定補償承租人之問題。」有最高法院78年度台上字第1642號判決、96年度台上字第62號可資參照。
（２）耕地三七五減租條例第17條第1項第5款係出租人所得行使之權利，非承租人所得行使，被告既未以三七五減租條例第17條第1項第5款終止租約，則被告自無依同條第2項補償之義務，原告亦不得據此請求被告補償。
（二）次按「出租之公、私有耕地因實施市地重劃致不能達到原租賃之目的者，由直轄市或縣（市）政府逕為註銷其租約並通知當事人。」平均地權條例第63條第1項定有明文，系爭租約，並未經臺南市政府註銷，則原告依同條第2項請求補償，自屬無據。
（三）原告主張系爭土地經重劃後因填土致土質變更及已無一般可供耕種農地使用之灌溉水路及排水水路，致無法耕作云云，惟查：
（１）原告於104年2月3日提出新泰段17、18地號土地現今之照片，指稱系爭土地經填土工程後土質遭改變，已無法作為耕地使用云云。惟原告所提出之照片乃最近土地現狀，照片上有遭人丟棄垃圾，長滿諸多雜草，未有翻土痕跡，顯然亦係長久未曾翻土致土地荒廢，實不足證明系爭土地土質無法耕作。再者，104年2月3日勘驗系爭土地，該地目前長滿雜草，亦有雜樹生長，並無土質不適合作物生長之情形。且鄰地新泰段15地號土地亦有種植作物，原告辯稱系爭土地無法種植作物，實屬無據。
（２）系爭土地雖無農業給水系統且位於地下水管制區域內，惟地下水管制區內並非完全禁止鑿井引地下水。且臺灣雨水充沛，全臺灣非在水利會灌溉區之農地所在多有，被告若種植耐旱作物，善加儲水，亦可資因應。再者，該地為有自來水系統之區域，非不可向附近住戶購水或申請臨時用水補充不足，甚若附近有地下水井，亦可借用設備引水。再觀之鄰地，無水圳之情形下，102年間，仍有翻土、種植玉米、蔬菜、芒果等作物，且一般家庭盆栽栽植，多以自來水灌溉，且亦有農民以自來水大規模種植作物之情形，則自來水水質不適合灌溉，並無根據。另，自來水僅乾季不足時供補充之用，原告指稱自來水花費過高乙節，亦有以偏概全之情。原告辯稱系爭土地因無水源無法種植作物，顯非實在云云，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
（一）兩造間之租佃爭議，先經臺南市新營區公所耕地租佃委員會調解不成立，再經臺南市政府耕地租佃委員會調處後，作成承租人（即原告）請求終止租約並依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款終止租約請求補償，依法不合之調處結果，因原告未表示同意調處結果，臺南市政府遂將本件租佃爭議事件移送本院。
（二）新泰段2地號土地為被告林富蜜、林富香、林富美、林富真、林秋輝及林貴茂分別共有。新泰段2地號土地於92年間土地重劃後，地目變更為「雜」。
（三）被告就系爭土地與原告之被繼承人王老細訂立系爭租約，92年經臺南市新營區公所核定自92年1月1日起至97年12月31日止續訂租約6年，98年經臺南市新營區公所核定自98年1月1日起至103年12月31日止續訂租約6年。嗣100年間王老細去世後，由原告繼承為系爭租約承租人。
（四）臺南市新營區公所分別於101年12月18日、102年4月3日以所民字第0000000000號、所民字第0000000000號函予被告等，表示系爭土地乏人管理致雜草叢生，垃圾及廢棄物堆置，影響民眾安全、環境公共衛生及市容觀瞻，請於文到7日內改善。
（五）經濟部於101年2月8日公告新營區為「地下水管制區」。
（六）原告就系爭土地已繼續1年不為耕作。
四、得心證之理由：本案有關本訴部分爭執之關鍵在於：新泰段2地號土地之地目經變更為非耕地使用，原告可否依耕地三七五減租條例第17條第l項第5款規定終止系爭租約，並依同條第2項規定請求被告補償？按耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：一、承租人死亡而無繼承人時。二、承租人放棄耕作權時。三、地租積欠達兩年之總額時。四、非因不可抗力繼續一年不為耕作時。五、經依法編定或變更為非耕地使用時。
依前項第五款規定，終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人左列補償：一、承租人改良土地所支付之費用。但以未失效能部分之價值為限。二、尚未收穫農作物之價額。三、終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一，耕地三七五減租條例第17條定有明文。耕地三七五減租條例第17條第2項，係針對出租人依同條第1項第5款規定終止租約時，所為應由出租人給予承租人補償之規定。申言之，耕地租約在租賃期限未屆滿前，經依法編定或變更為非耕地使用時，出租人得予以終止租約，但應給予承租人補償，故承租人請求出租人補償，以租約經出租人依該條第1項第5款規定終止為前提。依三七五減租條例第17條第1項第5款規定，耕地經依法編定或變更為非耕地使用時，僅係出租人得終止耕地租約之事由，並非承租人得為非耕地之使用，亦非謂原耕地租約已無三七五減租條例之適用，若出租人非以該事由表示終止租約，自不生同條第2項規定補償承租人之問題（最高法院78年度台上字第1642號、96年度台上字第62號民事裁判意旨參照），依上開說明可知，耕地雖經依法編定或變更為非耕地使用，僅出租人得依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定終止租約，且於出租人依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定終止租約後，承租人始得依同條第2項規定，請求出租人給予補償。原告（承租人）主張系爭土地經依法編定或變更為非耕地使用，其得依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定終止租約，並依同條第2項規定，請求被告（出租人）給予補償云云，實屬無據。
五、綜上所述，原告依耕地三七五減租條例第17條第2項規定，請求被告應給付原告終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額3分之1之金額（土地現值及增值稅以地政機關核定為準），及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，各按年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。
參、反訴部分：
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴，民事訴訟法第259條定有明文。查反訴原告（本訴被告）以反訴被告（即本訴原告）有非因不可抗力繼續1年不為耕作系爭土地之情事，主張終止系爭租約，請求反訴被告應返還系爭土地，符合提起反訴之要件，應予准許，合先敘明。
二、反訴原告起訴主張：反訴被告於100年間因繼承為承租人後，長期居住於臺中，未曾於系爭土地上種植作物、整地，任由雜草蔓生、土地荒蕪，對於他人任意傾倒廢棄物亦置之不理，因系爭土地之雜草高度比人還高，多次遭新營區公所函請改善，反訴原告多次前往清除。反訴原告整地後，反訴被告仍繼續任由土地荒蕪，致又雜草叢生，再遭人堆置垃圾及廢棄物，新營區公所分別於101年12月18日以所民字第0000000000號函、102年4月3日以所民字第0000000000號函請改善，反訴原告依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款「非因不可抗力繼續一年以上不為耕作」之規定終止租約，並請求反訴被告返還系爭土地。反訴被告抗辯反訴原告之主張有權利濫用、違反誠信原則，惟反訴被告既為承租人，理應依承租之目的種植作物獲取收益，方合於耕地租約之目的，反訴原告為出租人考量自身經濟狀況及土地利用規劃，決定維持現狀，不依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款終止租約，非法所不許，則維持系爭租約究竟有何違反誠信原則？反訴被告又受有何損害？反訴原告未於土地重劃後依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款終止租約，並無權利濫用，亦無違反誠信原則。並聲明：求為判決如主文第3項所示。反訴原告願供擔保，請宣告准予假執行。
三、反訴被告則以：系爭土地係因92年土地重劃及灌溉給水系統不復存在，致系爭土地缺水源等不可抗力因素導致反訴被告無法種植農物，反訴被告於臺南市新營區耕地租佃調解委員會調解時，依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款請求終止系爭租約，並請求補償，惟亦遭拒絕而調解不成立，使系爭租約繼續有效而續租6年1期之租約。反訴原告為規避耕地三七五減租條例第17條第2項第3款之補償義務，造成反訴被告因不可抗力多年無法耕作系爭土地，始再依耕地三七五減租條例第17條第l項第4款主張終止系爭租約，其權利之行使，顯有以損害他人為主要目的，而有權利濫用之情形，且亦有違誠信原則。反訴原告主張依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款終止租約，顯屬無據云云，資為抗辯。並聲明：反訴原告之訴駁回。如受不利判決，反訴被告願提擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事實：與上開本訴部分相同。
五、得心證之理由：本案有關反訴部分爭執之關鍵在於：反訴被告就系爭土地繼續1年不為耕作，是否因不可抗力之因素？如否，反訴原告依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款終止租約，是否有權利濫用及違反誠信原則？經查，
（一）按承租人承租耕地非因不可抗力繼續一年不為耕作，出租人得依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定終止租約，收回耕地。反訴被告就系爭土地已繼續1年不為耕作，為兩造所不爭執，反訴被告雖辯稱：其係因不可抗力因素始繼續1年不為耕作云云，然為反訴原告所否認，反訴被告就該有利於己之事實，自應舉證證明。
（二）反訴被告係主張系爭土地因92年土地重劃，經過填土工程，土質已遭改變破壞，及灌溉給水系統不復存在等不可抗力因素，致反訴被告無法種植作物云云。惟查，全臺灣非在水利會灌溉區之農地所在多有，故自不能以無灌溉給水系統，即認系爭土地無法種植作物，且如何取水灌溉，本應由反訴被告（承租人）自行設法解決。況系爭土地雖於92年經土地重劃，且經濟部於101年2月8日公告新營區為「地下水管制區」，但與系爭土地相鄰之新泰段16地號土地，於102年間仍有種植玉米、蔬菜、芒果等作物，為反訴被告所不爭執，可見系爭土地雖於92年經土地重劃，且經濟部於101年2月8日公告新營區為「地下水管制區」，但系爭土地仍可種植玉米、蔬菜、芒果等作物，並非不能耕作。反訴被告辯稱：系爭土地因92年土地重劃，經過填土工程，土質已遭改變破壞，且灌溉給水系統不復存在，經濟部又於101年2月8日公告新營區為「地下水管制區」，系爭土地已無法種植作物，其係因上開不可抗力因素始繼續1年以上不為耕作云云，不足採信。
（三）系爭土地仍可種植作物，反訴被告就系爭土地繼續1年不為耕作，並非因不可抗力之因素，則反訴原告依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定終止租約，自屬有據，難認有權利濫用及違反誠信原則。反訴被告辯稱：反訴原告依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定終止租約，有權利濫用及違反誠信原則云云，尚屬無據。
六、綜上所述，反訴原告已依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定終止系爭租約。從而，反訴原告依所有權之法律關係，請求反訴被告將系爭土地交還反訴原告，為有理由，應予准許。
七、就主文第3項之請求，兩造分別陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰酌定相當之擔保金額分別宣告之。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及舉證，於判決結果已不生影響，爰不一一詳為論述，附此敘明。
伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國104年3月16日
民事第三庭法官蘇正賢以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年3月16日
書記官黃心怡