裁判字號：臺灣臺北地方法院94年簡上字第557號民事判決
裁判日期：民國95年11月21日
裁判案由：給付管理費等
臺灣臺北地方法院民事判決94年度簡上字第557號上訴人長虹建設股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人 鍾開榮 律師被上訴人凱旋 科技 大樓公園特區管理委員會法定代理人丙○○訴訟代理人 張靜怡 律師複代理人 陳學驊 律師上列當事人間給付管理費等事件，上訴人對於中華民國94年6月23日本院臺北簡易庭94年度北簡字第12033號第一審判決提起上訴，本院於中華民國95年11月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：被上訴人之法定代理人原為 沈遠任 ，嗣於訴訟中變更為丙○○，有被上訴人所提之管理委員會第6屆委員當選名冊影本、第6屆管理委員會第1次會議記錄影本在卷可稽，丙○○業已具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。
貳、被上訴人起訴主張：坐落於其所管理之凱旋科技大樓公園特區公寓大廈（下稱系爭公寓大廈）內之臺北市○○區○○路○○○號12樓房屋及同棟地下3層編號41至50共10個停車位（下稱系爭建物），原為上訴人所有，其後雖出賣並於89年12月間移轉登記與原審另一被告 李峻峯 ，惟並未完成點交，房屋及車位均仍由李峻峯同意上訴人占有，迄92年8月19日始經本院強制執行拍賣移轉登記與訴外人 謝建國 。李峻峯曾於90年12月20日書立承諾書聲明系爭房地（含車位）未經完成交屋手續且暫不點收管理，上訴人並多次以該承諾書向法院表明其為合法占有人。依凱旋科技大樓公園特區管理規約（下稱系爭規約）第20條規定，及第2次區分所有權人會議決議，系爭公寓大廈住戶應依其建物坪數每坪每月新臺幣（下同）90元，空屋以9折即每坪每月81元計算，車位部分另以每月每個車位500元計算，每3個月繳納1次管理費。雖系爭規約就「住戶」定義並無約定，惟依規約第31條規定，應依公寓大廈管理條例規定辦理，本件經區分所有權人李峻峯同意為專有部分之使用，應屬公寓大廈管理條例第3條第10款規定所稱之住戶，而李峻峯為系爭建物之區分所有權人，渠等均為上開規約所稱之住戶，自應依不真正連帶債務關係就系爭建物坪數即394.9坪及10個車位，依上開規約及決議所定標準負繳納管理費及停車位清潔費義務。惟上訴人及李峻峯自90年5月1日起即未繳納，至92年8月19日止共積欠27個月又18天，總計102萬125元之管理費（下稱系爭管理費），屢經被上訴人催討，迄未繳納。為此依公寓大廈管理條例第21條規定提起本訴，聲明請求上訴人及李峻峯各應給付被上訴人102萬125元，及自92年12月1日起至清償日止按年息5%計算之利息，如任一人已為給付，其餘被告就其履行範圍免給付義務。
叁、上訴人則以：上訴人將系爭建物移轉登記予李峻峯後，已辦
妥交屋驗收及交付一切門鎖之手續，上訴人於92年7月4日以前並未實際使用系爭建物。李峻峯雖於90年12月20日簽立承諾書聲明未經完成點交手續且暫不點收管理，惟李峻峯除未交還系爭房屋之門卡及鑰匙外，並刪除「同意將上開房地及停車位使用權歸屬於貴公司所有，由貴公司全權管理收益使用」之字句，表明其仍保有使用權。被上訴人並不爭執系爭建物為空屋，無人使用之情形，其請求被上訴人給付管理費為無理由。依內政部營建署函釋及管理規約第20條規定，管理費應由區分所有權人負擔，上訴人並非系爭建物之區分所有權人或住戶，並無繳納管理費之義務等語資為抗辯。
肆、原審為被上訴人勝訴之判決，並在此範圍內為假執行之宣告。李峻峯未就其敗訴部分不服提起上訴，上訴人則就其敗訴部分提起上訴，其上訴聲明為：(一)原判決廢棄；(二)前項廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：
駁回上訴。
伍、上訴人上訴理由除引用原審書狀證據及陳述外，補稱：被上訴人所提管理費分擔辦法第20條約定所指住戶中之「區分所有權人」、「承租人」、「使用人」就應如何區分繳納管理費用，其標準為何，該多數人是否為共同債務，原審法院均未說明。又原審法院既認定上訴人及李峻峯均係基於系爭規約約定而發生繳納管理費之相同債務，自與基於不同債務發生原因之情形有別，本件數債務人所負債務係以同一給付為內容，且係由同一原因而發生之多數債務，依法應由上訴人及李峻峯平均分擔上開債務，惟原審法院卻認上訴人及李峻峯負不真正連帶債務。縱認系爭房地不點交之利益係歸屬上訴人，其占用利益之歸屬，亦應自91年4月30日上訴人向 士林 地方法院執行處呈報不點交時為計算之始點。
陸、被上訴人除引用原審書狀及陳述外，補稱：依系爭規約及公寓大廈管理條例第21條規定，「住戶」有繳納管理費之義務，則「住戶」即區分所有權人、承租人及經區分所有權人同意，而為專有部分之使用者，均有繳納全部管理費之義務。
本件上訴人及李峻峯各本於不同之法律上地位，一為區分所有權人，一為占有人，分別對被上訴人有繳納全部管理費用之義務，係本於系爭規約之不同債務發生原因，而為同一內容之給付，其中一債務人為給付，另一債務人即免其給付義務，成立不真正連帶債務。至於上訴人所稱之分擔標準，應屬住戶內部協議之問題，並無拘束被上訴人之效力。
柒、得心證之理由：
一、被上訴人主張坐落於其所管理之凱旋科技大樓公園特區公寓大廈內之臺北市○○區○○路○○○號12樓房屋及同棟地下3層編號41至50共10個停車位，自89年12月1日至92年8月19日止，係登記為李峻峯所有，迄92年8月19日始經法院強制執行拍賣移轉登記與訴外人謝建國。而依系爭規約第20條規定，及第2次區分所有權人會議決議，系爭公寓大廈住戶應依其建物坪數每坪每月90元，空屋以9折即每坪每月81元計算，車位部分另以每月每個車位500元計算，而系爭建物之管理費以空屋為計算標準等情，業據提出系爭管理規約、凱旋科技大樓公園特區第2次區分所有權人會議決議、管理委員會議紀錄、內湖江南郵局（台北156支）第1269號存證信函、掛號郵件收件回執等件為證，上訴人對之亦不爭執，應堪信為實在。
二、經查，上訴人前於訴外人華南商業銀行股份有限公司，以本件原審另一被告李峻峯積欠其二百萬元未付為由，聲請臺灣士林地方法院假扣押查封本件系爭建物之91年度執全字第282號執行事件中，於90年4月30日，檢附李峻峯具名之承諾書一紙，具狀向執行法院陳報，表示李峻峯雖向其承購系爭建物，惟因尚欠其尾款691萬元，故未完成交屋手續，李峻峯亦未點收管理系爭建物。嗣於訴外人臺北國際商業銀行股份有限公司以李峻峯積欠其7,471萬4,801元及利息違約金未付為由，聲請同法院拍賣系爭建物之91年度執字17839號執行事件中，亦於91年12月9日，向執行法院為同一內容之陳報，並聲請執行法院將上訴人占有系爭建物之事項登載於拍賣公告。執行法院並因此於系爭建物之拍賣公告上註記「拍賣後不點交（第三人即第二順位抵押權人長虹建設股份有限公司主張其為拍賣標的之前出賣人，因債務人仍有尾款未付，故標的尚未點交，仍由第三人占有中）」，其後更以此項拍賣條件將系爭建物拍歸訴外人謝建國買受之事實，業據原審法院依被上訴人之聲請調取上開執行事件卷宗核閱明確，並有被上訴人提出之上開陳報狀及承諾書等影本在卷可稽。觀諸上訴人所提出之陳報狀所檢附之上開承諾書，亦載明與上訴人上述陳報內容相同之意旨。可見系爭建物雖移轉登記予李峻峯取得所有權，惟迄至拍歸訴外人謝建國取得所有權之前，始終均由上訴人占有。雖上訴人辯稱系爭建物業經伊與李峻峯辦妥交屋手續，李峻峯因尚欠伊款項而於90年12月20日簽立上開承諾書，聲明確認同意系爭建物未經完成點交手續，且暫不點收管理，惟李峻峯除未交還系爭房屋之門卡及鑰匙外，並於承諾書刪除「同意將上開房地及停車位使用權歸屬於貴公司所有，由貴公司全權管理收益使用」之字義，表明保留使用權。 嗣伊 雖持該承諾書向臺灣士林地方法院民事執行處呈報，惟伊並未使用系爭房屋，迨至92年7月4日始由伊之員工更換系爭建物之磁卡密碼及門鎖等語，並提出交屋驗收單一紙及聲請訊問證人 王進庭 及甲○○為證。惟上訴人上開辯詞為被上訴人所否認。經查，系爭建物之交付占有使用，乃買賣契約之主要權利義務事項，上訴人與李峻峯二人為買賣契約當事人，對此應知之最詳。其二人既均以上開承諾書及陳報狀確認系爭建物未完成交屋手續，及李峻峯未點收管理系爭建物之事實，上訴人並向執行法院明白表示系爭建物為其所占有，則此項事實已堪認定。證人王進庭雖到庭證稱其業於90年4月2日將系爭房屋點交予李峻峯之代理人 蔡崇暉 等語，並有上訴人於原審所提出之交屋驗收單以資證明。惟查，交屋驗收單為上訴人所自製之私文書，其內容之真實性皆為上訴人單方之一詞，且其書面並非李峻峯所親簽。證人王進庭雖陳述蔡崇暉受有李峻峯之委託，然此事實，證人王進庭並未提出任何證據，故其真實性已有可疑。且證人王進庭身為上訴人之員工，依上訴人之指示而從事工作，上訴人對其有經濟上控制能力，其證言難免偏頗。何況本件上訴人於上開陳報狀內既自承李峻峯尚欠其尾款691萬元，有該陳報狀影本附卷可按，則李峻峯既未繳清尾款，上訴人焉有可能將系爭建物交付李峻峯，可見證人王進庭之證言不足採信。且被上訴人於92年11月20日寄發內湖江南郵局（台北156支）第1269號存證信函予上訴人，主張上訴人自89年12月至92年8月19日占有系爭建物，上訴人於92年11月21日收受上開存證信函後，並未加以辯駁，足證上訴人確實自90年5月1日起至92年8月19日止，占用系爭建物。此外，上開承諾書既已載明「具承諾書人李峻峯曾訂購貴公司（長虹建設股份有限公司）興建之坐落台北市○○區○○路○○○號十二樓及十二樓之一房屋貳戶暨同建物地下第三層平面式停車位編號四十一至五十後共拾位（以上均含土地持分）在案。上開房地及停車位之產權雖經貴公司移轉過戶登記於具承諾書人名下，惟具承諾書人尚欠交屋款新台幣陸佰玖拾壹萬元未繳交予貴公司。為此具承諾書人除同意將所訂購之房地產（含車位）設定第二順位抵押權予貴公司外，茲特聲明確認同意本房地（含車位）未經完成交屋手續且暫不點收管理。以上經具承諾書人同意確認承諾是實，其效力直至繳清房地款（包括車位價款）及違約金並點交房屋時截止，特具本承諾書為憑」，其文義已明確顯示李峻峯同意不點收系爭建物。據此，系爭建物之使用收益權本即歸屬上訴人，李峻峯並無使用收益權可言，是李峻峯將原有之「同意將上開房地及停車位使用權歸屬於貴公司所有，由貴公司全權管理收益使用」文字刪除，僅屬刪去贅載之文字而已，當無可推認李峻峯係為保留使用權而將該文字刪除。再徵諸上訴人陳稱其於92年7月4日由其員工更換系爭建物之磁卡密碼及門鎖等情，益證上訴人對系爭建物確有支配管領之權。況上訴人既於上開執行事件中，向執行法院明確陳報系爭建物為其所占有，未點交予李峻峯管領等語，執行法院並因其陳報而將系爭建物以不點交而為拍賣。則上訴人已在此執行事件取得不受點交之利益，本於誠信原則，自亦不得再於本件訴訟中任為反於上開陳報意旨之抗辯。是上訴人辯稱其未占有系爭建物或其自91年4月30日向臺灣士林地方法院民事執行處呈報不點交時始占有云云，均無可取。而證人甲○○之證言亦無法為有利於上訴人之認定。另上訴人提出李峻峯於另案向甲○○及上訴人之法定代理人乙○○聲請交付審判，經臺灣士林地方法院駁回其聲請之93年度聲判字第42號刑事裁定影本一件，作為上訴人業於90年4月2日將系爭建物交付李峻峯之證據。然查李峻峯既能配合上訴人出具承諾書，自亦可能為了免除上訴人給付管理費之責任而提起竊占告訴及聲請交付審判。故該刑事裁定亦無法為有利於上訴人之認定。綜上所述，應認被上訴人主張系爭建物自90年5月1日起至92年8月19日移轉登記與訴外人謝建國止，均由上訴人占有之事實為可採信。
三、次查，依被上訴人所提出為上訴人不爭執真正之凱旋科技大樓公園特區管理規約，其中關於管理費分攤辦法之第20條約定，雖僅記載管理費由「全體住戶」分攤，未明定所謂「住戶」之範圍為何。惟依同規約第五條約定：「本公約依據政府公布『公寓大廈管理條例』擬訂，本大樓全體用戶（含承受人、繼承人）均有履行本公約之義務，如違背本公約規定依法應負其責任」，及第32條約定：「本約未規定事項，悉遵照內政部公布『公寓大廈管理條例』規定辦理」，可見解釋上開規約第20條所稱之「住戶」，應依公寓大廈管理條例之規定。而公寓大廈管理條例第3條第8款規定，所謂住戶，係指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者而言。準此，系爭管理規約所稱應分攤管理費之住戶，自應認除區分所有權人及取得停車空間建築物所有權者外，尚包括經區分所有權人同意而為專有部分之使用者。則李峻峯為系爭建物所有權人，上訴人為經李峻峯同意之系爭建物占有人，上訴人自應依系爭規約負繳納管理費之義務。上訴人辯稱其非所有權人，不負給付管理費之義務，尚非可採。又被上訴人所主張之系爭管理費數額，既為上訴人所不爭，則上訴人自應各按該數額對被上訴人負全部給付責任。末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第1項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。系爭公寓大廈之管理費應每三個月繳納一次，已如前述，則上訴人所欠系爭管理費，遲至92年11月間即已到期，上訴人迄未給付，被上訴人自得依上開規定請求上訴人加付遲延利息。
捌、綜上所述，被上訴人請求上訴人給付被上訴人管理費102萬
125元，及自92年12月1日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，於法有據，應予准許。原審為被上訴人此部分勝訴之判決，並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
玖、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法、未經援用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
拾、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國95年11月21日
民事第四庭審判長法官林麗玲
法官陳邦豪法官陳文正以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國95年11月21日
書記官黃菀茹