宣 示 判 決 筆 錄
原 告 凱旋科技大樓公園特區管理委員會
法定代理人 沈任遠
訴訟代理人 張靜怡 律師
複代理人 劉哲嘉 律師
複代理人 黃晴嵐 律師
複代理人 楊擴擧 律師
被 告 丙○○○股份有限公司
法定代理人 甲○○
樓
訴訟代理人 鍾開榮 律師
被 告 乙○○
四樓之
上列當事人間九十四年度北簡字第一二０三三號給付管理費等事
件，於中華民國九十四年五月三十一日言詞辯論終結，同年六月
二十三日在本院臺北簡易庭第三法庭公開宣示判決，出席職員如
下︰
法 官 黃明發
書記官 呂美慧
通 譯 陳秋玉
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的
及其理由要領，記載於下：
主 文：
被告乙○○應給付原告新臺幣壹佰零貳萬零壹佰貳拾伍元，及自
民國九十二年十二月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之
利息；被告丙○○○股份有限公司應給付原告新臺幣壹佰零貳萬
零壹佰貳拾伍元，及自民國九十二年十二月一日起至清償日止，
按年息百分之五計算之利息，如其中一被告已履行給付，他被告
於該給付範圍內，免給付之義務。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。被告如以新臺幣壹佰零貳萬零壹佰貳拾伍元預
供擔保後，得免為假執行。
訴訟標的：給付管理費等請求權。
理由要領：
一、被告乙○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，查無民事
訴訟法第三百八十六條所列各款情事，應准原告之聲請，由
其一造辯論而為判決，合先敍明。
二、原告主張坐落於其所管理之凱旋科技大樓公園特區公寓大廈
（下稱系爭公寓大廈）內之臺北市○○區○○路○○○號十
二樓房屋及同棟地下三層編號四一至五十共十個停車位（下
稱系爭建物），前為被告丙○○○股份有限公司（下稱被告
長虹公司）所有，雖其後出賣並於八十九年十二月間移轉登
記與被告乙○○，惟並未完成點交，房屋及車位均仍由被告
長虹公司占有，迄九十二年八月十九日始經本院強制執行拍
賣移轉登記與訴外人 謝建國 。依凱旋科技大樓公園特區管理
規約（下稱系爭規約）第二十條規定，及第二次區分所有權
人會議決議，系爭公寓大廈住戶應依其建物坪數每坪每月新
臺幣（下同）九十元，空屋以九折即每坪每月八十一元計算
，車位部分另以每月每個車位五百元計算，每三個月繳納一
次管理費。被告均為上開規約所稱之住戶，自應就系爭建物
坪數即三九四．九坪及十個車位，依上開規約及決議所定標
準，負繳納管理費義務。惟被告自九十年五月一日起即未繳
納，至九十二年八月十九日止，共積欠二十七個月又十八天
，總計一百零二萬零一百二十五元之管理費（下稱系爭管理
費），屢經原告催討，迄未繳納。為此依公寓大廈管理條例
第二十一條規定提起本訴，聲明請求被告各應給付原告一百
零二萬零一百二十五元，及自九十二年十二月一日起至清償
日止按年息百分之五計算之利息，如任一被告已為給付，其
餘被告就其履行範圍免給付義務等情，並提出與所述相符之
管理規約、區分所有權人會議紀錄、管理委員會議紀錄、存
證信函、掛號郵件收件回執等件為證。被告乙○○經合法通
知未到庭爭執，亦未提出書狀答辯供本院斟酌，被告長虹公
司則除否認其有繳納管理費義務，辯稱其未占有系爭建物，
並非公寓大廈住戶外，對原告其餘主張亦不爭執。是本件應
審究者，即在於被告長虹公司是否於原告所指欠繳管理費期
間內，占有系爭建物？及依系爭管理規約及區分所有權人會
議決議負繳納管理費義務之對象為何？
三、經查，被告長虹公司前於訴外人華南商業銀行股份有限公司
，以本件被告乙○○積欠其二百萬元未付為由，聲請臺灣士
林地方法院假扣押查封本件系爭建物之九十一年度執全字第
二八二號執行事件中，於九十一年四月三十日，檢附被告乙
○○具名之承諾書一紙，具狀向執行法院陳報，表示被告乙
○○雖向其承購系爭建物，惟因尚欠其尾款六百九十一萬元
，故未完成交屋手續，被告乙○○亦未點收管理系爭建物。
嗣於訴外人臺北國際商業銀行股份有限公司以被告乙○○積
欠其七千四百七十一萬四千八百零一元及利息違約金未付為
由，聲請同法院拍賣系爭建物之九十一年度執字一七八三九
號執行事件中，亦於九十一年十二月九日，向執行法院為同
一內容之陳報，並聲請執行法院將被告長虹公司占有系爭建
物之事項登載於拍賣公告。執行法院並因此於系爭建物之拍
賣公告上註記「拍賣後不點交（第三人即第二順位抵押權人
丙○○○股份有限公司主張其為拍賣標的之前出賣人，因債
務人仍有尾款未付，故標的尚未點交，仍由第三人占有中）
」，其後更以此項拍賣條件將系爭建物拍歸訴外人謝建國買
受之事實，業據本院依原告聲請調取上開執行事件卷宗核閱
明確，並有原告提出之上開陳報狀及承諾書等影本在卷可稽
。觀諸被告所檢附之上開承諾書，亦載明與被告上述陳報相
同之意旨。可見系爭建物雖移轉登記予被告乙○○取得所有
權，惟迄至拍歸訴外人謝建國取得所有權之前，始終均由被
告長虹公司占有。雖被告長虹公司辯稱系爭建物業經伊與乙
○○辦妥交屋手續，被告乙○○因尚欠伊款項而於九十年十
二月二十日簽立上開承諾書，聲明確認同意系爭建物未經完
成點交手續，且暫不點收管理，惟被告乙○○除未交還系爭
房屋之門卡及鑰匙外，並於承諾書刪除「同意將上開房地及
停車位使用權歸屬於貴公司所有，由貴公司全權管理收益使
用」之字義，表明保留使用權。 嗣伊 雖持該承諾書向臺灣士
林地方法院民事執行處呈報， 惟伊 並未使用系爭房屋，迨至
九十二年七月四日始由伊之員工更換系爭建物之磁卡密碼及
門鎖等語，並提出交屋驗收單一紙及聲請訊問證人 王進庭 及
江浩吉 為證。惟為原告所否認。經查，系爭建物之交付占有
使用，乃買賣契約之主要權利義務事項，被告二人為買賣契
約當事人，對此應知之最詳。被告二人既均以上開承諾書及
陳報狀確認系爭建物未完成交屋手續，及被告乙○○未點收
管理系爭建物之事實，被告長虹公司並向執行法院明白表示
系爭建物為其所占有，則此項事實已堪認定。且被告乙○○
既未繳清尾款，原告因此拒將系爭建物交付被告乙○○，亦
與常情相符。至於被告長虹公司所提上開交屋驗收單，僅為
點交及驗收之書面紀錄，觀其上署名者一為 蔡崇暉 ，一為營
造廠王進庭，均非被告所簽認，又與上述被告所確認之事實
相違，自無可採。而證人部分，則為被告長虹公司之員工或
營造廠人員，僅依被告指示而從事，對系爭建物由何人占有
，是否完成交付，所知當不如被告詳細，亦無訊問之必要。
此外，上開承諾書既已載明「具承諾書人乙○○曾訂購貴公
司（丙○○○股份有限公司）興建之坐落台北市○○區○○
路○○○號十二樓及十二樓之一房屋貳戶暨同建物地下第三
層平面式停車位編號四十一至五十後共拾位（以上均含土地
持分）在案。上開房地及停車位之產權雖經貴公司移轉過戶
登記於具承諾書人名下，惟具承諾書人尚欠交屋款新台幣陸
佰玖拾壹萬元未繳交予貴公司。為此具承諾書人除同意將所
訂購之房地產（含車位）設定第二順位抵押權予貴公司外，
茲特聲明確認同意本房地（含車位）未經完成交屋手續且暫
不點收管理。以上經具承諾書人同意確認承諾是實，其效力
直至繳清房地款（包括車位價款）及違約金並點交房屋時截
止，特具本承諾書為憑」，其文義已明確顯示被告乙○○同
意不點收系爭建物。據此，系爭建物之使用收益權本即歸屬
被告長虹公司，被告乙○○並無使用收益權可言，是被告乙
○○將原有之「同意將上開房地及停車位使用權歸屬於貴公
司所有，由貴公司全權管理收益使用」文字刪除，僅屬刪去
贅載之文字而已，當無可推認被告乙○○係為保留使用權而
將該文字刪除。再徵諸被告長虹公司陳稱其於九十二年七月
四日由其員工更換系爭建物之磁卡密碼及門鎖等情，益證被
告長虹公司對系爭建物確有支配管領之權。況被告長虹公司
既於上開執行事件中，向執行法院明確陳報系爭建物為其所
占有，未點交予被告乙○○管領等語，執行法院並因其陳報
而將系爭建物以不點交而為拍賣。則被告長虹公司已在此執
行事件取得不受點交之利益，本於誠信原則，自亦不得再於
本件訴訟中任為反於上開陳報意旨之抗辯。是被告長虹公司
辯稱其未占有系爭建物云云，尚無可取。原告主張系爭建物
於九十二年八月十九日移轉登記與訴外人謝建國前，均由被
告長虹公司占有之事實，應可採信。
四、次查，依原告所提出為被告不爭執真正之凱旋科技大樓公園
特區管理規約，其中關於管理費分攤辦法之第二十條約定，
雖僅記載管理費由「全體住戶」分攤，未明定所謂「住戶」
之範圍為何。惟依同規約第五條約定：「本公約依據政府公
布『公寓大廈管理條例』擬訂，本大樓全體用戶（含承受人
、繼承人）均有履行本公約之義務，如違背本公約規定依法
應負其責任」，及第三十二條約定：「本約未規定事項，依
悉遵照內政部公布『公寓大廈管理條例』規定辦理」，可見
解釋上開規約第二十條所稱之「住戶」，應依公寓大廈管理
條例之規定。而公寓大廈管理條例第三條第八款規定，所謂
住戶，係指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分
所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建
築物所有權者而言。準此，系爭規約所稱應分攤管理費之住
戶，自應認除區分所有權人及取得停車空間建築物所有權者
外，尚包括經區分所有權人同意而為專有部分之使用者。則
被告乙○○為系爭建物所有權人，被告長虹公司為被告乙○
○同意之系爭建物占有人，自均應依系爭管理規約負繳納管
理費之義務。而數人基於不同之債務發生原因，就同一內容
之給付，對於同一債權人各負全部給付義務，因一債務人給
付，他債務人即同免其責任者，為不真正連帶債務。被告二
人各本於其區分所有權人、占有人地位，基於系爭規約約定
，各負繳納全部管理費之債務，依上說明，渠等積欠系爭管
理費之債務，應為不真正連帶債務。又原告所主張之系爭管
理費數額，既為被告所不爭，則被告自應各按該數額對原告
負全部給付責任，並於任一被告給付時，他被告就該給付範
圍免給付義務。末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿
時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債
權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，
其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，
民法第二百二十九條第一項、第二百三十三條第一項前段、
第二百零三條定有明文。系爭公寓大廈之管理費應每三個月
繳納一次，已如前述，則被告所欠系爭管理費，遲至九十二
年十一月間即已到期，被告迄未給付，原告自得依上開規定
請求被告加付遲延利息。
五、從而，原告提起本訴，求為命被告各給付原告一百零二萬零
一百二十五元，及自九十二年十二月一日起至清償日止按年
息百分之五計算之利息，如任一被告已為給付，其餘被告就
其履行範圍免給付義務之判決，為有理由，應予准許。
六、本件係就民事訴訟法第四百二十七條訴訟適用簡易程序所為
被告敗訴之判決，依同法第三百八十九條第一項第三款規定
，應依職權宣告假執行。並依同法第三百九十二條第二項規
定，依職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
上列筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
。
中 華 民 國 94 年 7 月 11 日
書記官 呂美慧