臺灣桃園地方法院民事簡易判決 107年度桃簡字第811號
原 告 蔡福寶
訴訟代理人 陳慶瑞 律師
被 告 李坤璋
李坤泰
廖月雙
廖惠子
共 同
訴訟代理人 林志宏 律師
共 同
複代理人 楊翕翱 律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國109年1月9日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應共同將坐落桃園市○○區○○段○○○號土地上如附圖編
號Ａ所示面積八點四四平方公尺之一、二樓建物拆除，並將上開
占用土地返還予原告及其他全體共有人。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣參拾萬零貳佰參拾陸元為原
告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分
按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴
，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；又不變
更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為
訴之變更或追加，民事訴訟法第436條第2項、第255條第
1項但書第3款、第256條分別定有明文。本件原告起訴時
請求：「1、被告應將坐落桃園市○○區○○段○○○號土地
上門牌號碼桃園市○○市○○路○○號之鋼鐵、鐵皮造之未辦
理保存登記建物，如原證一地籍圖謄本斜線所示面積約10平
方公尺拆除，並將土地返還予原告及其他全體共有人。2、
原告願供擔保，請准予宣告假執行。」（見本院卷一第4頁
），嗣於起訴狀送達被告後，於民國107年10月1日本院審
理時，就願供擔保請准宣告假執行部分，改請求本院依職權
宣告假執行（見本院卷一第132頁背面）；另因該建物變更
門牌號碼，及經桃園市龜山地政事務所測量實際占用面積，
而於108年1月31日言詞辯論及108年11月19日具狀，變更
聲明為：「被告應將坐落桃園市○○區○○段○○○號土地上
門牌號碼為桃園市○○區○○路○○○○號未辦理保存登記建
物，如龜山地政事務所108年1月25日複丈成果圖編號A斜
線所示面積8.44平方公尺拆除，並將土地返還予原告及其他
全體共有人。」（見本院卷二第13頁、本院卷三第1頁），
核其性質屬減縮應受判決事項之聲明，及更正事實上陳述，
揆諸首揭規定，與法尚無不合，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：原告與訴外人 曾靜慧 於106年8月15日共同購買
桃園市○○區○○段○○○號土地（下稱系爭土地），為系爭
土地之共有人，而桃園市○○區○○路○○○○號未保存登記
建物（下稱系爭建物）為被告於106年9月28日共同向訴外
人高砂紡織股份有限公司（下稱高砂公司）購得，然系爭建
物無權占用系爭土地如附圖（即桃園市龜山地政事務所108
年1月15日山測法字第000400號複丈成果圖）編號A所示面
積8.44平方公尺，爰依民法第767條、第821條，提起本件
訴訟，並聲明如前述變更後之聲明所示。
二、被告則以：
（一）系爭建物主要坐落於桃園市○○區○○段○○○號土地（下
稱系爭62地號土地）上，為高砂公司所建，被告向高砂公
司購買系爭62地號土地併同購得，高砂公司係家族企業，
而系爭土地原為該家族企業成員 周正剛 、 周傳芳 所有，則
高砂公司顯然係在其所有之系爭62地號土地興建系爭建物
時，逾越地界而小部分占用系爭土地，則周正剛、周傳芳
對於越界焉有不知悉或為異議之理，且家族企業就公司財
產與家族個人財產未嚴格區分而混同使用，亦屬常見；又
稅籍資料雖記載系爭建物於72年1月起課，然依據航空空
照圖顯示，系爭建物應係興建於83年6月3日至84年6月
22日間，而高砂公司於83年5月4日買得系爭62地號土地
，屬有權於所有土地上興建系爭建物，故本件應有越界建
築之適用，縱系爭土地與系爭62地號土地間尚隔有財政部
國有財產署管理之桃園市○○區○○段○○○號土地（下稱
系爭國有土地），惟依據最高法院105年度台上字第1407
號判決意旨，民法上之不動產相鄰關係，並非僅限於相互
緊鄰之不動產方有適用，且被告已於107年5月向國有財
產署承租系爭國有土地，故原告嗣後自周正剛、周傳芳受
讓系爭土地仍應受此拘束，自不得請求移去或變更系爭建
物占用系爭土地部分。
（二）縱認本件不符合鄰地所有人知悉越界而不即提出異議之要
件，然若需拆除系爭建物占用系爭土地部分，恐需拆除支
撐鋼骨樑柱及1、2樓間水泥、混凝土樓板，有造成系爭
建物全數倒塌之虞，縱能補強，其補強費用亦甚鉅，相對
原告而言，系爭建物占用系爭土地面積甚小、位置在系爭
土地之畸零邊角，原告應無法為何種利用，是以收回系爭
土地遭占用部分對原告所可獲得之利益甚微，本件應有民
法第796條之1第1項適用，而得由法院斟酌公共利益及
兩造當事人利益衡平而免除除去或變更系爭建物之餘地。
況且，原告於買受系爭土地前，對系爭建物占用系爭土地
情形應知之甚詳，然原告並未要求周正剛、周傳芳應將系
爭土地遭占用部分分割移交，而係同意將該部分土地繼續
租給系爭建物所有人，足見原告於買受系爭土地時，已同
意容忍系爭建物所有人以租賃方式繼續使用系爭土地，且
未約定租賃期間，當可認原告應係同意於系爭建物堪用期
間內，得繼續以租賃方式占用系爭土地，惟被告已一再向
原告表明誠意願承租或承購系爭建物占用系爭土地部分，
原告卻僅一昧要求被告應拆屋還地，然未見原告收回該部
分土地有何具體利益，卻要被告蒙受拆除系爭建物之巨大
損害，當有違反民法第148條第1項權利濫用禁止原則等
語，資為抗辯。並聲明：1、原告之訴駁回。2、如受不
利判決，被告願供擔保請准宣告免予假執行。
三、經查，系爭土地原為 周塗樹 所有，於89年10月13日由周正剛
、周傳芳繼承取得，原告與訴外人曾靜慧於106年7月25日
向周正剛、周傳芳共同買受系爭土地，並於同年8月15日登
記為系爭土地之共有人；系爭土地與系爭62地號土地中間相
隔系爭國有土地，系爭建物係由高砂公司所興建之未辦保存
登記之2層樓建物，原門牌號碼為桃園市○○區○○路○○號
，嗣分割為桃園市○○區○○路○○○○號、37之1號，坐落
於系爭土地、系爭國有土地、系爭62地號土地上，高砂公司
於80年3月20日取得系爭62地號土地所有權，並於106年8
月16日將系爭62地號土地併同系爭建物出售予被告，被告於
同年106年9月28日登記為系爭62地號土地之共有人，另於
107年5月31日向財政部國有財產署北區分署承租系爭國有
土地；系爭建物占用系爭土地如附圖所示編號A面積8.44平
方公尺土地等情，有兩造提出之地籍圖、系爭建物照片、系
爭國有土地謄本、系爭62地號土地謄本、系爭國有土地租約
、系爭土地買賣契約書、系爭62地號土地買賣契約書為證（
見本院卷一第9、16至17、51至53、123至124、139至15
4頁、本院卷二第83至102頁），及本院職權查詢之系爭土
地謄本暨異動索引、系爭土地買賣登記申請書、系爭建物稅
籍資料、重測前地號異動索引及土地人工登記謄本及勘驗筆
錄（見本院卷一第102至107、109至118、162至163頁
、本院卷二第53、122至130、174-2至174-4頁）在卷可
稽，且為兩造所不爭執，是此部分事實，堪信為真正。
四、本院之判斷：
惟被告對於原告主張拆除系爭建物如附圖編號A所示部分，
並將占有之系爭土地返還予原告及全體共有人乙節，則以前
揭情詞置辯，是本件應審究者厥為：（一）本件有無民法第
796條越界建築之適用？（二）原告主張是否有權利濫用？
（三）被告抗辯民法第796條之1有無理由？（四）原告主
張有無理由？
（一）本件有無民法第796條越界建築之適用？
1、按土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，
鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或
變更其房屋，為民法第796條第1項前段明定。又我國民
法關於不動產相鄰關係之制度，旨在調和相鄰不動產之利
用上衝突，而擴張或限制相鄰不動產所有權內容，以發揮
各不動產之最大經濟機能。重在不動產利用人間之權利義
務關係之調和，不以相鄰不動產所有人間者為限，亦不以
各該不動產相互緊鄰為必要。所謂之越界建築房屋，係指
鄰地所有人明知他方逾越疆界，而消極的不即時提起異議
，始足當之。倘他方於越界建築之初，已取得鄰地所有人
之同意或基於雙方之約定，所成立之契約關係，當無該越
界建築規定之適用。且民法第796條所定之「土地所有人
」越界建築房屋，必以建築房屋者，為「土地所有人」或
其他有利用土地權利之人（例如：地上權人、永佃權人或
典權人、承租人、使用借貸人等等），始足當之，倘建築
房屋之初，尚非「土地所有人」或其他有利用土地權利之
人，應屬單純之「無權占有」，不生該條所定「鄰地所有
人」是否即時提出異議之問題；再者，主張鄰地所有人知
其越界而不即提出異議者，應就此項事實負舉證責任（最
高法院105年度台上字第1407號、86年度台上字第2103號
、86年度台上字第651號判決意旨參照）。
2、經查，原告雖主張本件系爭土地與系爭62地號土地非互相
緊鄰，且與最高法院所揭意旨基礎事實為過水權不同，而
無越界建築相鄰關係之適用云云，然揆諸前揭意旨，不動
產相鄰制度意在調和相鄰不動產之利用衝突，而越界建築
既屬民法明定之相鄰關係情形，自不應以兩造所有土地非
緊鄰而逕予排除適用，若此將無法達該制度之目的，是本
件應當加以審酌系爭土地與系爭62地號土地、系爭國有土
地之關係為何，及是否該當越界建築要件為斷，被告當需
就其主張符合越界建築要件之事實負舉證責任。據證人周
正剛到庭結證稱：桃園市○○區○○路○○號該處大部分都
是高砂公司的地，我父親於民國50幾年時購買，主要登記
在高砂公司名下，小部分才登記個人名義，我父親經營高
砂公司購買這些土地，不管是登記在高砂公司或個人名義
，都是由高砂公司使用；系爭房屋為鋼骨興建，表面及屋
頂就是鐵皮及石棉瓦，興建時沒有鑑界，最早是我們的門
市部，建築時不用申請建築執照就直接蓋起來，興建時間
大約在60幾年間，系爭房屋對面就是高砂公司，中間相隔
的長壽路以前也是我們的地，我不清楚當時之土地所有權
及編列是否即為系爭土地、系爭62地號土地及系爭國有土
地，因為道路徵收後地籍應該有變更，系爭房屋興建時我
不是高砂公司的董事長，是自我父親過世後才開始接任，
系爭房屋及其他地上物連同系爭62地號土地一起出售予被
告等語，互核前揭認定之證人周正剛於89年間始自其父周
塗樹繼承取得系爭土地之事實，可知系爭建物係於證人取
得系爭土地前興建，興建在高砂公司所有之土地上，未對
土地進行鑑界，自難認定當時系爭土地所有權人周塗樹確
有知悉越界之情形，抑或係由周塗樹同意提供系爭土地予
高砂公司使用，倘屬後者，亦當然不屬越界建築情形；又
證人雖證述系爭建物附近之土地均由其父於50年間購買登
記為高砂公司所有，故逕自在該處興建系爭建物乙節，惟
查，系爭國有土地重測前為桃園市○○區○○○段○○○
○段0000000地號，係於77年8月間自該段1103-56地號
土地分割出，並第一次登記為國有，有土地登記簿存卷可
考（見本院卷二第130、153頁），另證人 尤福佃 亦證稱
：我大概在5、6年前才知道有占用到國有土地，在接到
國有財產署通知前不知道有占用，所以沒有辦法承租等語
，足徵系爭建物興建時對於系爭國有土地並無任何土地利
用權限。再者，審酌高砂公司係於80年3月取得系爭建物
坐落之系爭62地號土地所有權，而據證人周正剛所述系爭
建物興建之時間，當時高砂公司尚非系爭62地號土地所有
權人，高砂公司對此函覆略以：系爭建物興建日期年代久
遠，未保存興建資料及確切時程，依據農林航空測量所之
航照圖判知，系爭建物興建於83年6月至84年6月間，當
時已取得系爭62地號土地所有權，有高砂公司108年10月
8日函文附卷可憑（見本院卷二第171頁），惟觀諸被告
提出之歷年航照圖（見本院卷三第34至44頁），可看出該
地區道路及房屋區域使用狀況於80年前後出現變更，無法
互核前後系爭建物坐落位置，自難據此認定系爭建物興建
時期，又系爭建物原門牌號碼為桃園市○○區○○路○○號
，自72年1月起課房屋稅，有前揭稅籍資料可憑，且被告
前亦自陳依據稅籍資料可知系爭建物確為高砂公司於72年
1月以前即已興建，並申報為原始設籍人乙節，堪認系爭
建物應至遲於72年1月以前即已存在，故高砂公司當時並
非系爭62地號土地之所有權人，亦無其他土地利用權，是
以，高砂公司興建系爭建物時，無論就系爭62地號土地或
系爭國有土地，均不符合土地所有人或其他土地利用權人
之要件，故本件當屬單純無權占有，縱認高砂公司不具故
意，亦難該當民法第796條之要件，被告此部分抗辯，洵
難憑採。
（二）原告主張是否有權利濫用？
1、次按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主
要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民
法第148條定有明文。又若當事人行使權利，雖足使他人
喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所
定範圍之內；權利之行使，是否以損害他人為主要目的，
應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社
會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利
之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失
甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社
會化之基本內涵所必然之解釋；所謂誠實信用之原則，係
在具體的權利義務之關係，依正義公平之方法，確定並實
現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，
自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考察權
利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法（最高
法院45年台上字第105號、71年台上字第737號判例、86
年度台再字第64號判決意旨參照）。
2、被告辯以原告前已同意將系爭建物占用之系爭土地繼續出
租，嗣後反悔而提起本件訴訟屬權利濫用云云，經原告否
認同意承租乙節，證人 黃昌惠 到庭結證稱：我代理周傳芳
、周正剛與原告簽立系爭土地買賣契約，及代理高砂公司
與被告簽立系爭62地號土地買賣契約，與原告買賣時，我
們有告知土地上有建物，他也同意之後會續租給房屋所有
人，後來沒有做租賃或繳付租金動作；出售系爭62地號土
地基本上係針對土地買賣，有關建物方面事由買方自行決
定，買方對土地上有建物狀況有一定的瞭解，至於建物怎
麼處理就由買方自行處理等語，可知兩造均係透過證人黃
昌惠簽立系爭買賣契約，證人雖曾向兩造提及系爭建物占
用系爭土地情形，後續兩造並未就租賃事宜另為協議，是
原告是否確有承諾出租之意自難遽認，又高砂公司出售系
爭62地號土地及系爭建物之契約附件明載「土地交付後，
買方自行處理未保存建物佔用陸光段60地號事宜。」，有
前揭系爭62地號土地買賣契約書可佐（見本院卷二第90頁
），亦可認高砂公司並無為被告處理未保存登記建物基地
利用權之約定，則高砂公司當無自行與原告協議租賃契約
之可能，難認原告有何故違協議以損害被告之行為；另審
酌系爭建物現為店面，外觀可見其下半部牆壁為水泥磁磚
、上方則為鐵皮建材，自內部可視見有鋼骨結構，佔用系
爭土地部分呈現一三角形區塊，為系爭建物靠近系爭土地
之邊角，對應內部一樓為衣物展示區、二樓則為閒置未使
用，有本院勘驗筆錄暨現場照片足參（見本院卷二第174
-2至178頁），則系爭建物縱內部以鋼骨興建，然其占用
部分僅屬建物之角落，而非建物重要結構位置，以現今工
程技術，拆除越界部分之鐵皮結構並非困難或耗資甚鉅，
尚可以支撐建築補強並另行包覆鐵皮外牆，且以前揭稅籍
資料顯示之起課房屋稅時間計算，系爭建物興建迄今已逾
30年，已因經年折舊而價值非高，難認對被告造成重大損
害；而原告基於土地所有權人地位請求被告拆屋還地，目
的在回復其所有物，遭占用之系爭土地面積為8.44平方公
尺，雖僅佔系爭土地總面積之3％，惟以其公告現值計算
價值為新臺幣30萬0,236元，且位置臨桃園市○○區○○
路，以市場土地利用觀之，其價值理當更高，衡量原告所
得受利益及被告所受損害，難認顯有失衡，且原告此項請
求不涉及公共利益，是以，被告以權利濫用為辯，亦難採
信。
（三）被告抗辯民法第796條之1有無理由？
另按土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去
或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部
或一部之移去或變更，亦為民法第796條之1明文。揆其
立法理由，鄰地所有人有容忍土地所有人使用之義務，同
時亦享有土地購買及償金請求權，此條文實質上係土地所
有人行使物上請求權應符合民法第148條第1項規定之具
體化規定。而拆除系爭建物越界部分，並無礙於系爭房屋
之整體，且亦未造成對社會經濟及當事人之利益造成重大
損害，已如前述，是本院斟酌上情，認本件亦無民法第79
6條之1規定適用。
（四）原告主張有無理由？
末按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還
之。對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於
第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復
共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。復為民法
第767條第1項前段、中段、第821條明揭。末查，兩造
對於原告為系爭土地共有人，及被告所有之系爭建物占用
系爭土地乙節，均不爭執，而被告雖以前揭情詞置辯，惟
均認定如前，是被告自不得以此對抗原告，又被告亦無法
證明有其他正當占有權原，從而，原告自得請求被告將系
爭建物拆除，並將所占用土地返還予全體共有人。
五、綜上所述，原告依據民法第767條第1項前段、中段、第82
1條規定，請求被告共同將系爭建物占用系爭土地部分即如
附圖編號A所示面積8.44平方公尺之1、2樓建物拆除，並
將占用土地返還予原告及其他全體共有人，為有理由，應予
准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於
判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、本件就民事訴訟法第427條第2項訴訟適用簡易程序所為被
告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款規定，依職
權宣告假執行。併依同法第436條第2項、第392條第2項
規定，依被告聲請宣告被告得為原告預供擔保而免為假執行
，如主文第3項所示。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國109年2月21日
桃園簡易庭法官陳華媚
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官石曉芸
中華民國109年2月24日