臺灣高雄地方法院104年度訴字第2178號民事判決

裁判字號：臺灣高雄地方法院104年訴字第2178號民事判決

裁判日期：民國105年08月18日

裁判案由：解除契約等

臺灣高雄地方法院民事判決104年度訴字第2178號原告○○事業開發有限公司法定代理人吳○○訴訟代理人 徐仲志 律師
賴建宏 律師 陳宗賢 律師被告○○建設事業股份有限公司法定代理人謝○○訴訟代理人 吳玉豐 律師上列當事人間請求解除契約等事件，本院於民國105年7月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告起訴聲明原請求被告應給付新台幣（下同）349萬元，及自受領時起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（本院卷一第3頁），後減縮聲明如後所示（本院卷一第253、272頁；卷二第7頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，自應准許。
貳、實體部分
一、原告主張：伊於民國102年11月8日透過被告業務人員黃○○向被告購買高雄「○○○美」預售屋（下稱系爭建案），並於同日簽立系爭建案A1/15F及附B1/47、48兩個平面車位之房屋土地預定買賣契約書（下稱系爭契約）及個別磋商條款（下稱系爭條款），約定總價為新台幣（下同）2,477萬元，黃○○遲至102年11月26日方交付系爭契約予伊法定代理人吳○○。吳○○再詳閱後，發現車位變更為B1/41、B2/19，故於同年月28日電話向黃○○為解除契約之意思表示，然因黃○○向吳○○承諾轉售，後再承諾將所投入期款轉至橋頭建案，要求吳○○不要解約，故解約附有條件，因黃○○所承諾之條件並未兌現，吳○○於同年月28日向黃○○為解除契約之意思表示，仍在系爭條款審閱期間內，況伊於104年6月4日再次以律師函函為解除契約之意思表示。又消費者保護法（下稱消保法）第11之1條規定，企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效。違反第一項規定者，其條款不構成契約之內容。本件系爭條款約定5日，有違系爭規定，不構成契約內容。且系爭條款約定超過簽約後5日則不得再以契約審閱期為由要求解除契約，則若賣方只要在簽約後5日方才將契約交予買方，則買方即不得以此為由要求解約，顯然架空契約審閱期所欲保障買方於簽約後所享有之猶豫期限及權利，當屬對於買方有重大不利益。系爭條款當初係隨系爭契約一同簽訂，亦為被告預先擬定，並未有磋商，屬定型化契約之一部，依民法第247條之1規定，系爭條款應顯失公平而無效。伊先前所繳之期款已達349萬元（系爭款項），本於系爭契約第1條、系爭條款第1條契約審閱期限內之解約權，伊主張解除系爭契約，被告應回復原狀返還系爭款項，爰依民法第259條第1、2款規定提起本訴等語。並聲明：（一）被告應給付原告349萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（二）願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：伊否認原告主張黃○○向其保證代為出售、102年11月28日電話解約等情。依系爭條款之約定，原告未於審閱期買賣契約簽立後五日內解除契約，即不得再主張，而原告係於102年11月8日簽署攜回系爭契約，以此日為起始日計算五日之解約權，後原告遵期繳納各期買賣價金至104年1月，竟逾2年後始於104年6月4日稱本於系爭契約審閱權為由解除契約，實無理由。又兩造之營業項目均為住宅大樓開發租售業，原告係以投資獲利之目的，向伊購買系爭房屋，契約審閱期之立法源自消保法第11條之1第1項、第2條第8款之個別磋商條款規定，而消保法所保護之對象，係指一般基於消費目的而為交易、使用商品者，始受此立法目的所保障，惟原告既非一般交易、使用商品之人，更非一般無專業知識之消費大眾，而係專精於不動產投資業務之公司，具了解契約內容之專業能力，原告應非消保法所稱之消費者，原告請求並無理由等語置辯。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執及爭執事項：
（一）不爭執事項：
1.兩造於102年11月8日簽訂系爭預售屋A1棟15樓及車位B1-41、B2-19之房地買賣契約，總價2,477萬元。（見本
院卷一第12背面、103頁）
2.原告均如期給付買賣價金（含訂金、簽約金、第一期至第四期之工程期款，見本院卷一第27-28、103頁），迄至104年1月15日，共已給付349萬元。
（二）爭執事項：
1.原告得否依系爭買賣契約第1條及個別磋商條款第1條（本院卷一第13、49頁），要求解除契約？
2.原告請求返還已繳納價金349萬元及利息，有無理由？
四、得心證之理由：
（一）兩造於102年11月8日簽立系爭契約，房屋土地預定買賣契約書第一章通則第一條契約審閱之約定：「本契約於民國102年11月18日經甲方攜回審閱5日（契約審閱期間至少5日）」、又買賣契約之個別磋商條款第一條「契約審閱」約定：「經雙方個別磋商後同意修改條款如下：甲方審閱期如少於五日者，本契約簽立後五日內如甲方要求解除契約者，乙方同意無條件解約並無息返還甲方已兌現之買賣價金，但超過簽約後五日則不得再以契約審閱期為由要求解除契約」等情，有系爭契約及條款在卷可證（本院卷一第13、49頁）。
（二）原告主張本件系爭條款約定審閱期5日，有違消保法第11之1條規定，故不構成契約內容等語，惟消保法第11之1條第1項「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容」之規定，係為保護消費者所設，倘消費者於訂約當時對契約條款內容業已明瞭知悉，縱企業經營者未給予合理之審閱期間，對該定型化契約之效力亦不生影響。經查：
1.證人黃○○於本院證稱：102年11月8日簽約前，吳○○就有跟我接觸過，在漢神巨蛋提及購買意願，也有看過本件預售屋之圖面及銷售資料，吳○○簽約時邊看邊簽，從頭到尾看過系爭契約，102年11月20日在鐵板燒餐廳即交付系爭契約給吳○○，並收受定金跟簽約金之支票。吳○○僅有一次以本件建案附近有垃圾車停車場，以LINE向我反應可否不要買，並無其他次。我並未向吳○○保證轉賣，只能經由銷售公司，故於11月20日當日介紹游○○讓她認識；並未向她稱可以轉到橋頭案，僅有說要幫她爭取等語（本院卷一第185-186、188-193頁）。
2.承上，並提出與吳○○之LINE對話為證（原告自承係與黃○○之對話，見卷一第231頁），其中102年11月29日星期五，吳○○：「筆哥，真的很抱歉，好難啟齒，但還是得面對，○○○美，那一群貴婦想要退掉，原因說基地有垃圾車場，我猜沒有講真話。要麻煩你處理了，合伙出資真的不好掌控，之前合伙買○○傳奇二也是狀況不斷。我還沒學到教訓，這是第二次了。我想我應該要學乖了。」；黃○○：「真沒辦法退戶，所繳款項會被沒收，可能要想辦法轉手，請見諒！」（本院卷一第204頁），而吳○○於102年11月15日即向黃○○表示：「河美還有幾戶？」、黃○○：「目前都沒有啦！」（本院卷一第203頁）。
觀諸原告之所營事業，涵蓋住宅及大樓開發租售業、新市鎮新社區開發業、不動產買賣業、不動產租賃業等，此有公司及分公司基本資料查詢可證（本院卷一第103之1頁）。
3.故原告乃投資不動產專業公司，在11月8日簽約前，即已看過圖面及銷售資料，簽約當時亦有閱覽系爭契約，且於購買後，更向黃○○表示是否還有其他戶，可徵原告於訂約當時對契約條款內容業已明瞭知悉，縱兩造僅約定5日審閱期，未達法定之30日期間，對系爭契約之效力不生影響，故原告主張兩造契約違反審閱期限及屬定型化契約顯失公平，而於104年6月4日所為解除契約之意思表示（本院卷一第63頁），不生合法解除之效力。
（三）原告雖主張以系爭契約及條款之契約審閱期約定為由解除契約，惟查：
1.原告雖主張102年11月26日黃○○才交付系爭契約，並提出證人即吳○○之女 耿依暄 證稱：11月20日在鐵板燒餐廳聚餐當日黃○○並未交付任何文件予吳○○等語為證（本院卷一第256頁），惟黃○○證稱係11月20日交付契約（本院卷一第187頁），而原告自陳：於11月20日當日吳○○交付第一期款支票予黃○○簽收（本院卷一第4頁），既當日已有交付第一期款支票，且兩造之LINE對話於隔日之11月21日黃○○提及忘了向吳○○拿公司登記表及身分證影本等物（本院卷一第204頁），可徵當日吳○○與黃○○有討論系爭契約事宜，而黃○○係因要代為刻章才未於11月8日交付契約予吳○○（本院卷一第4頁），則依常理，黃○○在11月20日當日與吳○○討論契約事宜，並收受買賣價金期款支票，應無不在當日將系爭契約併同交付予吳○○之理，證人耿依暄之證詞不無偏頗之虞，難採為原告有利之證據，故原告主張黃○○並非在11月20日交付系爭契約，尚難採信。
2.而吳○○僅有於102年11月29日以有垃圾車場為理由，向黃○○稱想退掉，此經黃○○證述在卷（本院卷一第188-189頁），並有LINE內容可證（本院卷一第204頁），已如前述，而經黃○○表示沒辦法退戶，所繳款項會被沒收等語，原告仍持續付款一年多迄至104年1月共349萬元，此有客戶期款繳款狀況表在卷可佐（本院卷一第103頁），原告於事後繼續繳款之事實，已可佐證原告並無解約之意，故其於102年11月8日簽立契約後之104年6月4日以律師函向被告為解除契約之意思表示（本院卷一第62-64頁）；104年7月8日（本院卷一第3頁）提起本件訴訟，以契約審閱期為由欲解除契約，顯無理由，並非可採。
3.關於原告主張黃○○有保證賣出及轉至橋頭案乙節，經黃○○所否認，並證稱：介紹游○○讓吳○○認識處理轉售，並未答應可轉至橋頭案，但會幫吳○○爭取等語（本院卷一第189-191頁），且證人游○○亦證稱：當日（11月20日）去鐵板燒聚餐的目的係如果房子有要委售，交給我本人代為轉售，當日沒有聽到保證轉賣等語（本院卷一第264-265頁），則原告主張黃○○保證賣出等語，即非可採；又轉橋頭案部分，依上揭吳○○與黃○○之LINE對話，於5月4日星期一，吳○○：「……可否麻煩拜託你幫忙照之前的約定幫忙轉到橋頭案。感恩你！吳小姐」、黃○○：「……本來改成橋頭案是需爭取的，並非一定，已請惠○盡量努力，請見諒！」等語（本院卷一第214頁），且依原告提出其與惠○之對話內容，惠○亦稱：「他（黃○○）要走之前有輕描淡寫地跟我們了一下說款項要移到橋頭案」等語（本院卷一第277頁），與黃○○證稱要幫吳○○爭取轉橋頭案相符，已難謂黃○○有向吳○○「保證」將資金轉到橋頭案，況是否轉賣亦與系爭契約及條款之契約審閱期無涉。
4.又原告主張102年11月28日在車上向黃○○為解約之意思表示，為黃○○所否認，原告雖聲請傳訊證人 許寶慧 到庭為證，惟後亦捨棄（本院卷一第254頁），自難認原告有於11月28日為解約之意思表示。至原告聲請傳訊證人周楗閩，以證：證人於11月26日跟吳○○一起，黃○○當日才到吳○○住所處交付系爭契約乙情（本院卷一第267頁），惟原告於104年7月8日起訴時並未提及此細節及證人，迄本院已傳訊多位證人作證後，始於105年6月15日準備程序提其此人，證人之可信性已有可疑。況縱認黃○○係於102年11月26日始交付系爭契約予吳○○，然原告於104年6月4日以律師函向被告為解除契約之意思表示（本院卷一第62-64頁），顯然已逾系爭契約及條款契約審閱期5日之期間，則原告依契約審閱期約定為由，為解除契約之意思表示，並非可採，自無傳訊該位證人之必要。
5.另原告以黃○○保證賣出及轉至橋頭案為解除契約之附停止條件，惟解除契約之意思表示，雖得附以停止條件，例如契約當事人之一方因他方遲延給付而催告其履行時，倘同時表明如於期限內不履行即解除契約，即係於催告之同時，表示附有停止條件之解除契約之意思表示，倘他方當事人未依限履行，則停止條件成就，解除契約之意思表示發生效力，毋須另為解除契約之意思表示，此乃解除契約得附以停止條件之情況。惟原告主張102年11月28日向黃○○為解除契約之意思表示，附有黃○○保證賣出及轉至橋頭案之停止條件（本院卷二第7-8頁），然停止條件成就，解除契約之意思表示發生效力，若黃○○已完成原告主張之承諾，則已生解除契約之效力才是，故原告此部分之主張，實有誤解最高法院74年度台上字第1122號判決要旨所稱「解除契約之意思表示，並非不得附以停止條件」（本院卷一第121頁）之情況，自無理由。
6.綜前，原告以系爭契約及條款之契約審閱期約定，而主張分別於102年11月28日、104年6月4日所為解除契約之意思表示，並不生合法解約之效力。
五、綜上所述，原告依系爭契約及條款第1條約定，主張於審閱期間內解約，另依定型化契約條款顯失公平之規定等事由而解除兩造買賣契約之意思表示，不生合法解除效力，原告主張解除契約後回復原狀，依民法第259條第1、2款規定，請求被告返還價金349萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，假執行之聲請自無理由，應併駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國105年8月18日
民事第四庭審判長法官林玉心
法官李怡蓉法官陳美芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年8月18日
書記官陳美月