臺灣臺北地方法院簡易民事判決 102年度北簡字第3090號
原 告 郭幸卿
訴訟代理人 楊金順 律師
複 代理人 林讌珍 律師
方志偉 律師
被 告 魏啓仁
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國102年12月5日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄，民
事訴訟法第10條第2項定有明文。查本件原告請求遷讓房屋
等，係因租賃不動產而涉訟，該租賃標的物門牌號碼臺北市
○○區○○路○○○號3樓前半部（下稱系爭房屋），在本院
轄區內，本院自有管轄權。
二、又訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。原告起訴時請求被告遷讓返還系
爭房屋，並自民國101年11月30日起至遷讓返還系爭房屋之
日止，按月給付新臺幣（下同）4萬元之違約金及年息5％
之利息，暨自101年11月30日起至遷讓返還系爭房屋之日止
，按月給付2萬元相當於租金之不當得利及年息5％之利息
。嗣於本院言詞辯論期日聲明請求被告遷讓返還系爭房屋，
並自101年11月30日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給
付4萬元及自起訴狀繕本送達翌日起按年息5％計算之利息
，暨自102年3月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月
給付2萬元及自起訴狀繕本送達翌日起按年息5％計算之利
息，此係減縮應受判決事項之聲明，核與民事訴訟法第255
條第1項第3款之規定相符，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：兩造於100年11月30日簽訂房屋租賃契約書（下
稱系爭租約），由被告向原告承租系爭房屋，租期自100年
12月1日至101年11月30日止，每月租金2萬元，系爭租約
第8條前段約定被告於租期屆滿時，除經原告同意繼續出租
外，不得藉詞推諉或主張任何權利，而原告已於101年10月
2日以存證信函通知被告於租期屆滿後請其自系爭房屋遷出
，並於101年10月18日以存證信函通知被告若租期屆滿後未
搬遷將構成無權占有，嗣租期屆滿後，兩造亦未再簽訂租賃
契約，被告仍不返還系爭房屋。爰依民法第455條前段規定
、系爭租約第8條、民法第179條規定，請求被告遷讓返還
系爭房屋，並按月給付4萬元之違約金及利息，暨按月給付
2萬元相當於租金之不當得利及利息等語，並聲明如前所示
。
二、被告則以：系爭房屋之所有權人為訴外人 邱仁華 ，原告並未
得到邱仁華之許可，即將系爭房屋轉租予被告，嗣因邱仁華
於101年6月14日另案對本件原告提起請求遷讓房屋等事件
，將本件被告同列為該案被告起訴後，被告始知其情，原告
與被告簽立系爭租約是詐欺行為。兩造自97年12月1日起就
以系爭房屋為標的簽立租賃契約書，當初原告口頭保證短期
內絕不會收回系爭房屋，被告方以系爭房屋作為工作室，並
裝修間隔門、分離式冷氣等設備，系爭租約簽約時，原告並
未提及租約屆滿就不再續約，且兩造口頭約定若次年不繼續
租賃關係，須於簽立當年度契約時即應明確告知次年度不繼
續租賃，原告係因其於101年6月14日遭邱仁華以另案起訴
請求遷讓房屋等事件後，始無預警要求被告搬離系爭房屋。
另系爭租約第8條雖有約定違約金為月租金之2倍，但系爭
租約是由原告預先準備用於其出租之各項租賃標的之內容，
該約定不合理等語，資為抗辯，並聲明：駁回原告之訴。
三、原告主張被告於100年11月30日向原告承租系爭房屋，約定
租賃期間自100年12月1日至101年11月30日止，每月租金
為2萬元，被告現仍占有使用系爭房屋等情，業據其提出房
屋租賃契約書（本院卷㈠第8-14頁）為證，並為被告不爭執
，堪信為真實。
四、本件原告依租賃物返還請求權，請求被告遷讓返還系爭房屋
，並按月給付相當於租金之不當得利及違約金，被告則辯稱
租賃契約雖於101年11月30日到期，但兩造曾以口頭約定若
次年不繼續租賃關係，須於簽立當年度契約時即應明確告知
次年度不繼續租賃等語，是本件應審究系爭房屋於租賃期限
屆滿後，有無民法第451條視為以不定期限繼續契約之情形
，茲論述如下：
㈠按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租
人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法
第451條定有明文。民法第451條所謂出租人不即表示反對
之意思，固不以明示之反對為限，但若僅於租期屆滿後未收
取租金，則係一種單純的沉默，尚難認為已有默示反對續租
之意思（最高法院46年臺上字第1828號判例意旨參照）。又
民法第451條：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使
用收益，而出租人不即為反對之意思者，視為以不定期限繼
續契約」之規定，係學說上所稱之默示更新或法定更新，於
定期租賃自均有其適用。故出租人於訂約之際，苟未訂明「
期滿後絕不續租或續租應另訂契約」（見：本院55年臺上字
第476號判例）或其他相類之情形者，於「不即表示反對之
意思」條件成就時（見：本院47年臺上字第1820號判例），
租賃契約當然更新為不定期限租賃關係，無待於契約當事人
之重為要約或承諾（最高法院82年臺上字第2192號判決意旨
參照）。查原告雖主張其曾於系爭租約租期屆滿前即101年
10月2日以存證信函通知被告於101年11月30日租期屆滿時
將不再續租並請被告搬遷云云，並提出101年10月2日郵局
存證信函（本院卷㈠第15頁）為證，然觀諸該存證信函並無
記載任何足以顯示被告確已收受之註記，則原告於系爭租約
屆滿前以該存證信函所為期滿後不再續租之意思表示，難認
對被告已生阻止續約之效力。復參以系爭租約於101年11月
30日到期後，被告仍持續為租賃物之使用收益迄今之事實，
兩造均不爭執，而原告於101年11月30日系爭租約租期屆滿
後雖未向被告收取租金，惟亦未即表示反對被告續租之意思
，揆諸上開說明，堪認原告係任由被告繼續為租賃物之使用
收益，則兩造間於原定租賃期限即101年11月30日期限屆滿
後，係視為以不定期限繼續契約。至於原告雖主張系爭租約
第8條約定：乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即
原告）同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利等語
，惟該約定僅表示租期屆滿時，原告有權決定是否同意繼續
出租之意，究與「期滿後絕不續租」或其他相類具同等效力
之情形有異，尚難認原告於訂約時已向被告具體、明白表示
期滿後不再續租之反對意思，自難發生預先排除民法第451
條規定適用之效力，是無從為原告有利之認定。
㈡次按不定期之房屋租賃，承租人積欠租金除擔保金抵償外達
2個月以上時，依土地法第100條第3款之規定，出租人固
得收回房屋。惟該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房
屋，應仍依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之
承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支
付者，始得終止租賃契約。在租賃契約得為終止前，尚難謂
出租人有收回房屋請求權存在（最高法院42年臺上字第1186
號判例意旨參照）。本件兩造間有不定期租賃關係存在，已
如前述，原告既未舉證證明其已定相當期限催告被告支付，
被告於期限內仍不為支付，且被告積欠之租金額，除以擔保
金抵償外，達2個月以上之情形，堪認原告無權終止兩造間
不定期租賃關係，揆諸上開說明，難認原告有收回系爭房屋
之請求權存在，是原告主張依民法第455條前段規定，被告
應將系爭房屋遷讓交還原告云云，洵屬無據。
㈢又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條規定定有明文。又無權占有他人之土地
，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無
權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相
當於租金之利益（最高法院97年度臺上字第294號判決意旨
參照）。惟本件被告係基於兩造間不定期租賃關係而占有使
用系爭房屋，既如前述，則被告占有使用系爭房屋為有法律
上原因，自不構成不當得利，是原告請求被告自102年3月
1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付2萬元之相當
於租金之不當得利及利息，洵非有據，不應准許。
㈣另按民法第148條第2項規定：行使權利，履行義務，應依
誠實及信用方法。此項誠實信用原則，乃法律倫理價值之最
高表現，具有補充、驗證實證法之機能，更為法解釋之基準
，旨在實踐法律關係上之公平妥當，應斟酌各該事件情形衡
量當事人利益，具體實現正義。該項原則不僅於權利人直接
實現權利內容的行為有其適用，即於整個法領域，無論公法
、私法及訴訟法，對於一切權利亦均有適用之餘地，故該條
項所稱之「行使權利」者，應涵攝訴訟行為在內（最高法院
101年臺簡上字第2號判決意旨參照）。本件系爭房屋之所
有權人為邱仁華，此有系爭房屋建物暨坐落土地登記第二類
謄本（本院卷㈡第24-29頁）在卷可稽，復為兩造不爭執，
堪認原告並非系爭房屋之所有權人，依民法第443條第1項
但書之規定，如系爭房屋之所有權人邱仁華與原告間有反對
之約定，原告即不得將系爭房屋轉租於他人。參以系爭房屋
之所有權人邱仁華因與原告間包含系爭房屋在內之房屋租賃
關係爭議，業已另案對原告提起請求遷讓房屋等事件訴訟，
嗣經判決後，目前經邱仁華上訴中等情，有本院101年度重
訴字第439號民事判決在卷可稽（本院卷㈡第60-67頁），
並據原告陳明屬實（本院卷㈡第56頁背面），足見本件原告
究竟有無合法使用收益系爭房屋之權利，仍待上開案件審認
。原告遽以其預先擬定用於同類契約之系爭租約第8條約定
：乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意
繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓
交還房屋時，甲方（即原告）每月得向乙方（即被告）請求
按照租金2倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方（即被告）
及連帶保證人丙方，絕無異議等語，據以向被告請求自101
年11月30日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付4萬元
之違約金及利息，揆諸上開說明，原告提起本件訴訟實有違
民法第148條第2項規定之誠實信用原則，其請求上開違約
金及利息，核屬權利濫用，難認有據。
㈤綜上，原告依租賃物返還請求權、不當得利請求權、系爭租
約第8條，請求被告遷讓返還系爭房屋及給付上開違約金、
相當於租金之不當得利，均無理由，應予駁回
五、本判決事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之
證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不另論述
，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國102年12月26日
臺北簡易庭
法官姚水文
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年12月26日
書記官陳麗欽