臺灣臺中地方法院民事判決 102年度中簡字第2984號
原 告 邱麗珍
被 告 詹朝棋
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國102年12月17日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將坐落門牌號碼臺中市○○區○○村○○路○○○巷○○弄○○
號1、2樓房屋騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣肆仟伍佰元，及自民國一百零二年九月十
日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣伍仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法
第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而
為判決。
二、原告起訴聲明原請求「被告應將坐落臺中市○○區○○路
○○○巷○○弄○○號1、2樓透天房屋騰空遷讓返還原告，被告應
自民國102年9月9日（租約到期）起遷讓返還該屋；被告自
102年6月10日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告
新臺幣（下同）4,500元及5倍違約金合計按月給付27,000元
。」，嗣於本院102年12月17日言詞辯論期日當庭以言詞變
更聲明為：「被告應將坐落臺中市○○區○○路○○○巷○○弄
○○號1、2樓透天房屋騰空遷讓返還原告；被告應給付原告4,
500元；被告應自102年9月10日起至遷讓返還上開房屋之日
止，按月給付原告4,500元及5倍違約金合計按月給付27,000
元。」，經核屬減縮應受判決事項之聲明，合於民事訴訟法
第255條第1項第3款規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告於100年8月16日與原告簽訂房屋租賃契約書
，向原告承租門牌號碼為臺中市○○區○○村○○路○○○巷○
○弄○○號1、2樓房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間自100
年9月10日起至102年9月9日止共2年，每月租金為5,000元，
嗣於101年2月22日改為每月4,500元，應於每月10日前支付
，詎被告自102年5月10日起即未依約給付租金，經原告於10
2年7月11日以平鎮山仔頂郵局第73號存證信函催告被告給付
積欠之租金，被告於同年月20日補繳1期，自同年6月起即未
再按期給付，現租約已屆期，扣除押租金後被告尚積欠租金
1期4,500元，而兩造租賃關係業經租期屆滿消滅，被告應將
系爭房屋遷讓返還原告，並自租賃契約屆期翌日即102年9月
10日起至返還系爭房屋前，按月給付相當於租金之不當得利
，且被告未即時遷讓房屋，原告得另依系爭租約第6條約定
，請求被告按月給付按照租金5倍計算之違約金22,500元，
爰依租賃契約及不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語，
並聲明：1.被告應將坐落臺中市○○區○○路○○○巷○○弄○○
號1、2樓透天房屋騰空遷讓返還原告；2.被告應給付原告4,
500元及自102年9月10日起至返還上開房屋之日止，按月給
付原告4,500元及5倍違約金合計27,000元。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳
述。
三、法院之判斷：
(一)原告主張之事實，業據其提出與所述情節相符之房屋租賃契
約書、存證信函及回執、電費收據、系爭房屋門口照片3張
、稅籍證明書等件為證；而被告已於相當時期受合法之通知
而未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作任何爭執，
依民事訴訟法第436條第2項、第280條第3項準用第1項規定
，視同自認，堪信原告上開之主張為真正。
(二)按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租
人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項、
第455條前段分別定有明文。而系爭租約業於102年9月9日租
期屆滿而消滅，被告自負有返還系爭房屋之義務。從而，原
告依據租賃物返還請求權之法律關係，請求被告騰空遷讓返
還系爭房屋，應屬有據。
(三)原告主張被告尚積欠1期租金4,500元未付，為被告所不爭執
，而依系爭房屋租賃契約之約定，被告負有給付租金之義務
，則原告請求被告給付租金4,500元，應予准許。次按無法
律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖
有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條
亦有明定。經查，兩造之租約業已消滅，則被告即屬無權占
有系爭房屋，其受有利益致原告受有損害，自堪認定。又無
權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常
之觀念（參照最高法院61年台上字第1695號判例意旨）。本
件被告於系爭租約租期屆滿後，租賃法律關係消滅，本應將
系爭房屋返還原告，惟被告遲未履行仍繼續占用系爭房屋，
則其占用係屬無權占有，並使原告喪失占有使用系爭房屋之
利益，被告獲得相當於租金之利益，致原告受有無法使用房
屋之損害。審酌被告向原告租賃系爭房屋，其租金為每月4,
500元，有原告提出之房屋租賃契約書在卷可稽。是原告主
張系爭租約屆滿後，被告仍無權占有系爭房屋使用，被告受
有相當於上開租金之利益，並使原告受相當於上開每月租金
之損害，應屬可採。從而，原告依據不當得利之法律關係，
請求被告自102年9月10日起至遷讓返還上開房屋之日止，按
月給付原告4,500元之不當得利，即屬有據。
(四)又系爭租約第6條雖約定：「乙方（即被告）於租期屆滿時
，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋
誠心按原狀騰空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，
如不即時遷讓交還房屋，甲方每月得向乙方請求按照租金五
倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方絕無異議」，系爭房屋
既已於102年9月9日租期屆滿，然被告未即時遷讓交還房屋
，則原告依上開約定請求違約金，即屬有據。惟約定之違約
金額過高者，法院得減至相當之金額，民法第252條定有明
文。本件原告已請求每月相當於不當得利之租金損害予以准
許，被告係承租人，經濟地位上較屬弱勢，且已積欠原告房
租，如仍按月加計高達數倍月租之違約金，毋寧負擔過重，
原告請求五倍月租之違約金22,500元，顯屬過高，經查系爭
房屋現值為97,300元，屋齡達約32年許，有系爭稅籍證明書
，並審酌被告違約情節等一切情狀，爰依民法第252條規定
，酌減違約金為每月500元。從而，原告依據系爭租約，請
求被告自102年9月10日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月
給付原告500元之違約金，亦屬有據，逾此部分之請求，不
應准許。
(五)綜上所述，原告依租賃契約、不當得利法律關係，請求被告
應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，及給付積欠租金4,500元
，並自102年9月10日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原
告5,000元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則屬
無據，應予駁回。
四、本判決原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第2項第1款
規定適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第389
條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國102年12月26日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官吳崇道
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國102年12月26日
書記官