宣 示 判 決 筆 錄 106年度板簡字第926號
原 告 吳牧潔
被 告 陳建銘
上列當事人間106年度板簡字第926號分割共有物事件於中華民國
106年6月20日辯論終結，於中華民國106年7月27日下午4時30分
整，在本院板橋簡易庭公開宣示判決，出席職員如下：
法 官 李崇豪
法院書記官 莊雅萍
通 譯 洪行敏
朗讀案由到場當事人：均未到
法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下
：
主文
兩造共有如附表一所示之不動產應予變賣，所得價金，按如附表
二所示兩造應有部分比例分配之。
訴訟費用由兩造按如附表二所示兩造應有部分比例負擔。
事實及理由要領
一、原告主張：
（一）按「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有
物。」、又「以原物為分配時，如共有人中有未受分配，
或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。」，乃
民法第823條第1項前段、第824條第3項所分別定有明文。
（二）緣鈞院民事執行處公告拍賣債務人即第三人 陳建旗 所有坐
落於新北市○○區○○段○○○○○號（臨時建號）、權利範
圍為1/2、門牌號碼為新北市○○區○○街○○號之未辦保
存登記建物（下稱系爭建物），而系爭建物座落土地因屬
第三人交通部台灣鐵路管理局所有，故並不在拍賣範圍內
。因原告初出社會工作不久，存款不豐，而前開不動產拍
賣僅拍賣系爭建物，故其拍賣底價符合原告之資力，原告
經多次到系爭建物附近觀察，亦認其最符合原告之生活及
工作需求，亦甚為原告所喜愛，是原告籌足保證金及尾款
後，即於民國（下同）105年1月12日投標以新臺幣（下同
）38萬元拍定取得系爭未辦保存登記之建物，此有鈞院民
事執行處發文日期為106年2月15日，發文字號為新北院霞
105司執地字第48332號函可稽。
（三）原告得標後滿心歡喜，除遵期繳足尾款外，取得權利移轉
證明書後，並即向稅捐稽徵處辦妥稅籍登記。惟原告嗣向
系爭建物另一名共有人即被告商議購買其持分時，卻遭被
告斷然拒絕，致原告買屋自住之希望為之幻滅，造成系爭
建物仍由債務人一家繼續占有使用至今，而原告雖為所有
權人卻無法占有管理使用之不公平情形發生。
（四）經查系爭建物僅有單一之門戶可出入，並無法以原物分割
方式分割。今被告於鈞院民事執行處通知行使優先購買權
時，既不願聲明以同一條件優先購買，顯然並無願繼續保
有系爭建物之權利，反觀原告係基於自住之意惠，多方斟
酌考量後，始投標購買系爭建物，故系爭建物如由原告以
金錢補償被告，以取得系爭建物所有權全部之方式辦理分
割，應係最符合兩造共有人利益之分割方式，亦最為公平
。
（五）基上事實，原告願以38萬元補償被告，為此爰依民法第
823條第1項、民法第824條之規定訴請兩造共有如附表所
示之不動產於原告補償被告38萬元後，由原告單獨取得系
爭建物之全部所有權等語。
二、被告則辯以：現在房子是伊母親在居住，且因其行動不便，
這個房子伊也需要，伊母親還要住在這裡。伊也願意給付原
告38萬元，把原告二分之一的持分買回各等語。
三、經查：
（一）按未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事
實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所
有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「
所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土
地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意，最高法院
99年度台上字第1723號判決可資參照。本件原告拍定本院
拍賣未辦登記之系爭建物（訴外人陳建旗所有、權利範圍
為1/2），被告則為系爭建物之共有人（應有部分1/2，被
告與訴外人陳建旗為兄弟），揆諸首開說明，兩造自應類
推適用民法關於共有之規定。
（二）按各共有人，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的
不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。民法第
823條第1項定有明文。本件系爭房地並無依法令不能分割
之情形，且各共有人間亦無約定不分割之期限，各共有人
自得隨時請求分割共有物。再按民法第824條項規定：「
共有物之分割，依共有人協議之方法行之。」、「分割之
方法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命
為左列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人
均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人
。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配
於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分
變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有
人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金
錢補償之。」，再分割共有物，以消滅共有關係為目的。
查本件系爭房屋係未辦保存登記建物，其坐落基地為訴外
人交通部臺灣鐵路管理局所有，且兩造均願以補償對方
38萬元之方式，以取得系爭房屋。則兩造均無繼續保持共
有之意思已甚明確。又系爭房屋無從為原物分割維持共有
，而以變賣共有物方式為分割時，依民法第824條第7項規
定，共有人即兩造任一方仍有依相同條件優先承買之權，
是兩造任一方如認經由公開拍賣機制所拍定之價格，係一
合理可接受之價格，亦得經由優先承賣權之行使，取得系
爭不動產之全部。從而，本院審酌上情，認系爭房屋以變
價方式分割，以價金分配兩造之方式為佳。如此方能兼顧
共有人之利益，符合公平原則，應屬適當。爰判決如主文
第1項所示。
（三）末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，
由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形
，命勝訴之當事人負擔其一部。民事訴訟法第80條之1定
有明文。本件分割共有物之方法，本應由法院斟酌何種方
式較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決
定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同，故原告請求
分割之訴雖有理由，惟關於訴訟費用負擔，如全部由被告
負擔，將顯失公平，依前開規定，除被告按其應有部分比
例負擔外，勝訴之原告亦應按其應有部分比例負擔之。爰
另諭知訴訟費用之負擔比例如主文第2項所示。
四、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經
本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此
敘明。
中華民國106年7月27日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
書記官莊雅萍
法官李崇豪
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國106年7月27日
書記官莊雅萍
附表一：（不動產標示）
建物－門牌：新北市○○區○○里○○街○○號，
權利範圍：全部。
附表二：（應有部分比例）
①原告：1/2
②被告：1/2