臺灣嘉義地方法院民事判決 102年度嘉簡字第603號
原 告 陳國陵
訴訟代理人 嚴奇均 律師
林湘陵 律師
嚴庚辰 律師
被 告 許耀文
何秀
上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國103年4月17日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
被告應連帶給付原告新臺幣貳拾捌萬柒仟零貳拾元，及自民國一
○三年四月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息
。
訴訟費用新臺幣伍萬捌仟零玖拾元由被告連帶負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣貳拾捌萬柒仟零貳拾元為原
告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張略以：
㈠原告於民國102年6月27日經由訴外人21世紀房屋仲介公司之
仲介，以新臺幣（下同）5,650,000元向被告 劉秀 購買門牌
號碼嘉義縣水上鄉○○村00000000號房屋（下稱系爭房
屋），被告許耀文並代理被告劉秀與原告簽訂買賣契約（下
稱系爭買賣契約），被告劉秀於系爭買賣契約所附不動產標
的現況說明書暨產權審閱表勾選無漏水情形，嗣原告依約付
清全部價款，而系爭房屋於102年7月30日移轉登記於原告名
下，於102年8月5日點交與原告，然系爭房屋原告自102年8
月底起發現有漏水，且屋內牆壁油漆因滲水導致脫落，經鑑
定後，估得修復費用應花費287,020元，被告劉秀自應依法
負瑕疵擔保之責。
㈡兩造於系爭買賣契約已約定：被告何秀自交屋起1年內應負
漏水保固責任且被告許耀文應與被告劉秀負連帶保證責任，
系爭房屋既然有漏水瑕疵，原告自得對被告何秀請求賠償修
復費用287,020元，而被告許耀文應就上開修復費用與被告
劉秀負連帶賠償之責，因此，依法提起本件訴訟等語，並聲
明：如主文第1項所示。
二、被告則抗辯略以：
㈠系爭房屋漏水瑕疵原告於交屋前即已知悉，被告曾請師傅去
看，估價修護費用約3,000元，但21世紀房屋仲介公司表示
原告希望找自己之師傅來看，21世紀房屋仲介公司找師傅估
價後修護費用約6,000元，被告則與21世紀房屋仲介公司約
定，如由21世紀房屋仲介公司找師傅施作，應由21世紀房屋
仲介公司負保固責任，超過被告估價之修護費用不能由被告
負責，然交屋後因連日大雨致先前滲水處再度滲水，應係21
世紀房屋仲介公司維修漏水工程有問題，與被告無關，且被
告與21世紀房屋仲介公司於102年8月間曾去系爭房屋3樓看
漏水情形，但當時原告未反映系爭房屋1、2樓有漏水情形。
㈡本件鑑定報告雖載明系爭房屋確有漏水，漏水起因為年份久
遠，外飾材料及衛浴設備管線劣化龜裂所致，但鑑定報告關
於滲漏位置1、2、4部分，被告於交屋前已花了40,000元修
復，滲漏位置3部分，被告為系爭房屋所有權人時，將原來
浴缸改成淋浴並重新貼上磁磚，故水痕是何時造成，應由原
告舉證，滲漏位置5部分因系爭房屋為現況點交，被告無庸
負責，且原告於取得系爭房屋後將1樓至2樓的樓梯打掉，是
否因此導致系爭房屋漏水，鑑定報告中完全沒有提到，且被
告對於建築師到系爭房屋履勘次數不清楚，建築師往後之履
勘亦僅有建築師與原告到系爭房屋，對被告不公平等語，並
聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠原告與被告劉秀就系爭房屋於102年6月27日簽訂系爭買賣契
約，買賣價金5,650,000元，系爭房屋於102年7月30日移轉
登記予原告名下，原告並於102年8月5日付清款項後，被告
劉秀將系爭房屋點交與原告。
㈡系爭買賣契約第16條第1項約定：現況點交。出賣人（即被
告劉秀）負擔交屋起1年內漏水保固。
㈢系爭買賣契約第11條約定：所有權人（出賣人）即被告劉秀
無暇親自出面，受任代理人（即被告許耀文）保證依法取得
出售本案不動產簽約、收取價款，辦理移轉登記等特別授權
，並負擔連帶保證暨一切法律責任。
四、兩造爭執事項：原告請求被告連帶給付287,020元及利息，
是否有理由？
五、本院之判斷：
㈠原告與被告劉秀就系爭房屋於102年6月27日簽訂系爭買賣契
約，買賣價金5,650,000元，系爭房屋於102年7月30日移轉
登記予原告名下，原告並於102年8月5日付清款項後，被告
劉秀將系爭房屋點交與原告。另系爭買賣契約第16條第1項
約定：現況點交。出賣人（即被告劉秀）負擔交屋起1年內
漏水保固。又系爭買賣契約第11條約定：所有權人（出賣人
）即被告劉秀無暇親自出面，受任代理人（即被告許耀文）
保證依法取得出售本案不動產簽約、收取價款，辦理移轉登
記等特別授權，並負擔連帶保證暨一切法律責任等情，為兩
造所不爭執（本院卷第114頁參照），復有系爭買賣契約、
系爭房屋異動索引表在卷可佐（本院卷第107-109、78、79
頁參照），自堪認為真實。
㈡本件原告主張系爭房屋於被告劉秀交付後之102年8月底起發
現有漏水之瑕疵，且屋內牆壁油漆因滲水導致脫落，漏水瑕
疵修復費用為287,020元，被告依約應負連帶賠償之責等語
，然為被告所否認，並以系爭房屋漏水瑕疵原告於交屋前即
已知悉，且被告交屋前已僱工修繕完畢，該漏水瑕疵應由21
世紀房屋仲介公司負責等語置辯。經查：
⒈原告於購入系爭房屋後，先於102年9月24日以存證信函向被
告表示於交屋後，隨即發現有屋頂及內外牆下雨時，有嚴重
牆壁滲水及漆面脫落，並請被告負擔保固責任等情，此有存
證信函在卷可稽（本院卷第3、4頁參照）。另原告亦於102
年9月18日即委請訴外人恩邑有限公司就系爭房屋漏水工程
進行估價，此亦有估價單附卷可參（本院卷第8-9頁參照）
。倘系爭房屋並無原告所主張之滲漏水之瑕疵存在時，原告
斷無於購入後旋即委請恩邑有限公司關於漏水工程部分進行
估價並要求被告出面負擔漏水之保固責任之必要。且依原告
於102年12月16日陳報之現場照片（照片上載明拍攝日期為
西元2013年11月19日，本院卷第49-66頁參照）可見，有部
分牆面油漆不僅出現大量粒狀皺褶，且有多處漆面剝落，更
有數處彷如水泡之突起，而在該水泡附近，則有順著該水泡
綿延之漆面皺褶，堪認此種漆面剝落、水泡及皺褶之牆面並
非在短時間形成，而應在拍照前即已存在相當時間。再系爭
房屋1、2、3樓有若干部位確實存有滲漏水之現象，該漏水
部分呈現水漬流下之痕跡，且油漆斑駁等情，亦經本院會同
兩造及嘉義市建築師公會所指派之建築師履勘現場，並製有
勘驗筆錄在卷足佐（本院卷第89頁參照），堪認此種水漬流
下之痕跡，且油漆斑駁之牆面亦非在短時間即可形成，而應
在本院勘驗前即已存在相當時間。
⒉且系爭房屋實際滲漏水情事，業經本院委請嘉義市建築師公
會鑑定系爭房屋漏水原因及漏水之時點，該公會於103年3月
27日以嘉市建師（鑑）字第102086號鑑定報告書，鑑定分析
表載明滲漏位置1（1樓客廳八角窗上方樓板處）之滲漏水原
因為上方浴廁之地板防水處理不佳或地板內之給排水管滲水
所造成，漏水時間點無法判定；滲漏位置2（1樓起居室角窗
上方及相鄰樓板處）之滲漏水原因為填縫塞水路處理不確實
，牆面明顯有新做防水處理痕跡，可推定此處於本次買賣前
曾有漏水問題，漏水時間點無法判定；滲漏位置3（1層孝親
房上方樓板處）之滲漏水原因為上方浴廁之地板防水處理不
佳或地板內之給排水管滲水所造成，漏水時間點無法判定；
滲漏位置4（2樓起居室角窗上方及相鄰樓板處）之滲漏水原
因為填縫塞水路處理不確實，牆面明顯有新做防水處理痕跡
，可推定此處於本次買賣前曾有漏水問題，漏水時間點無法
判定；滲漏位置5（3層臥室角窗上方及相鄰樓板處）之滲漏
水原因為內部之防水保護層已遭破壞及填縫塞水路處理不確
實，牆面明顯有新做防水處理痕跡，可推定此處於本次買賣
前曾有漏水問題，漏水時間點無法判定；滲漏位置6（3層臥
室窗戶上方之牆面）之滲漏水原因為外牆面之防水處理不佳
且牆面龜裂，漏水時間點無法判定，而鑑定結果則記載系爭
房屋確有漏水，漏水起因為年份久遠，外飾材料及衛浴設備
管線劣化龜裂所致且系爭房屋牆面明顯有新做防水處理痕跡
（本院卷附鑑定報告第3、17-20頁參照）。綜上，系爭房屋
牆面有新做防水處理痕跡，而系爭房屋之漏水原因為年份久
遠，外飾材料及衛浴設備管線劣化所致，而系爭房屋之外飾
材料及衛浴設備管線須相當時間始會劣化，又佐以部分牆面
存有相當期間之大量粒狀皺褶、水泡並呈現水漬流下之痕跡
及油漆斑駁等情，再參以被告自承於交屋前曾出資40,000元
修復系爭房屋之漏水等語，堪認系爭房屋於被告交屋與原告
時已知悉系爭房屋存在該滲漏水瑕疵，否則被告豈有在交屋
前，先行出資修護系爭房屋之漏水以增加本身負擔之理？
⒊被告雖辯稱：被告於交屋前已出資40,000元修復滲漏且系爭
房屋為現況點交，被告無庸負責等語。然被告於交屋前縱有
出資修護該滲漏水瑕疵，但被告劉秀為系爭房屋之出賣人，
依約負有交屋起1年內漏水保固，而系爭房屋交屋時已存有
漏水之瑕疵，且該瑕疵足以使系爭房屋之避雨功能不彰，亦
使房屋內部因潮濕而不利於住宅使用，則系爭房屋自無因被
告曾為瑕疵之修復，但現仍存有漏水瑕疵，而系爭房屋約定
為現況點交，即免除被告之漏水瑕疵之擔保責任，是被告此
部分之抗辯，並非可採，另被告又辯稱：系爭房屋屋齡21年
，而其結構為加強磚造，他的年限大約35年，原告於買賣時
即已知悉系爭房屋之狀況等情，然原告對此否認，系爭房屋
被告既於交屋前有出資修護該滲漏水瑕疵，被告理應於簽訂
系爭買賣契約前即知悉已存在該滲漏水瑕疵，斯時被告應在
系爭房屋買賣契約書所附不動產標的現況說明書暨產權審閱
表內勾選有滲漏水情形告知原告，以減免其之漏水瑕疵之擔
保責任，然被告卻於系爭房屋買賣契約書所附不動產標的現
況說明書暨產權審閱表內勾選無滲漏水情形，自難認被告在
此情況下會據實告知原告，使原告知悉系爭房屋存有該滲漏
水瑕疵，再被告對此亦未舉證以實其說，是被告此部分之抗
辯，亦難以採信。
⒋再被告又抗辯，被告有與21世紀房屋仲介公司約定如由21世
紀房屋仲介公司找師傅施作，應由21世紀房屋仲介公司負保
固責任，超過之金額不能由被告負責乙情。然按債務債權之
主體，應以締結契約之當事人為準，故凡以自己名義與人結
約為債務之負擔者，即對於債權人當然負契約上當事人應有
之責任（最高法院18年上字第1609號判例意旨參照）。此即
所謂「債之關係相對性」原則，系爭買賣契約既存在於原告
與被告劉秀間，關於系爭房屋滲漏水部分之瑕疵，自應由出
賣人即被告劉秀負擔，縱被告有與21世紀房屋仲介公司約定
由21世紀房屋仲介公司負保固責任，但基於債之相對性原則
，被告尚不得持其與21世紀房屋仲介公司所生之抗辯事由對
抗原告，是被告抗辯應由21世紀房屋仲介公司負保固責任，
被告無庸負責乙情，尚不足採。
⒌另被告又辯稱：原告於取得系爭房屋後將1樓至2樓的樓梯打
掉，是否因此導致系爭房屋漏水，鑑定報告中完全沒有提到
，且建築師到系爭房屋履勘的次數被告不清楚，之後的履勘
只有建築師與原告到系爭房屋，對被告不公平等語，然本院
會同兩造及嘉義市建築師公會所指派之建築師履勘現場時，
已囑託嘉義市建築師公會所指派之建築師就系爭房屋原告改
建1、2樓之樓梯，是否為系爭房屋漏水起因為鑑定乙情，此
有勘驗筆錄在卷可參（本院卷第89頁參照），再參以前開鑑
定報告，已就鑑定過程及結果詳為紀錄說明，且鑑定漏水起
因為系爭房屋年份久遠，外飾材料及衛浴設備管線劣化龜裂
所致，並未載明原告改建1、2樓之樓梯為系爭房屋漏水起因
等情，堪認原告將系爭房屋1樓至2樓的樓梯打掉，並非系爭
房屋漏水起因，且上開鑑定報告係由專業建築師依其鑑定系
爭房屋漏水情形之結果，及勘驗系爭房屋環境情形後，本於
專業提供前揭鑑定意見，被告並未舉證上開鑑定有何鑑定瑕
疵，是被告此部分之抗辯，亦不足採。
㈢復按契約約定保固之目的，在於使買受人取得較法定物之瑕
疵擔保更為有利之地位，並確保保固期間內，標的物不發生
應由出賣人負責之瑕疵，但因其仍為買賣契約之部分，性質
上應為買賣契約中之擔保約款。系爭買賣契約既約定被告劉
秀負擔交屋起1年內漏水保固乙情，依上開說明，此項保固
約定乃在於使原告取得較法定物之瑕疵擔保更有為有利之地
位，並無剝奪原告既有之瑕疵擔保權利之意思，而該項約定
亦為系爭買賣契約之一部，解釋上，應可作為買賣契約中之
擔保約款。另被告於交屋與原告時已知悉系爭房屋已存在該
滲漏水瑕疵，已如前述，被告劉秀卻於系爭房屋買賣契約書
所附不動產標的現況說明書暨產權審閱表內勾選無滲漏水情
形，再參以系爭買賣契約約定被告劉秀負擔交屋起1年內漏
水保固之擔保約款觀之，被告劉秀應有故意不告知原告系爭
房屋物有滲漏水之瑕疵，且亦有保證系爭房屋於交屋起1年
內無滲漏水之品質，否則被告豈有於交屋與原告時已知悉系
爭房屋存在該滲漏水瑕疵，卻又在系爭房屋買賣契約書所附
不動產標的現況說明書暨產權審閱表內勾選無滲漏水情形，
並約定上開保固條款之理。
㈣另按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解
除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人
故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第360條定有明文。本件
被告劉秀於交屋時既有故意不告知原告系爭房屋有滲漏水之
瑕疵，亦有保證系爭房屋於交屋起1年內無滲漏水之品質，
系爭房屋現既有上開漏水之情形，並欠缺原告與被告劉秀所
約定之保固1年無漏水之品質，而系爭房屋於102年8月5日點
交予原告後，原告最遲亦於同年9月24日通知被上訴人於7日
處理修繕事宜，而被告劉秀至今仍未進行修繕，依上開說明
，原告自得依民法第360條之規定，請求損害賠償。
㈤又按保證債務之所謂連帶，係指保證人與主債務人負同一債
務，對於債權人各負全部給付之責任者而言，此就民法第27
2條第1項規定連帶債務之文義參照觀之甚明，故連帶保證
與普通保證不同，縱使無民法第746條所揭之情形，亦不得
主張同法第745條關於先訴抗辯之權利（最高法院45年台上
字第1426號判例意旨參照）。本件被告劉秀既依約對原告負
有損害賠償責任，而被告許耀文為系爭買賣契約之連帶保證
人，依上開說明，亦應與被告劉秀就上開損害賠償責任，負
連帶賠償之責。
㈥再負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，
應回復他方損害發生前之原狀。第一項情形，債權人得請求
支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。民法第213條
第1項及第3項定有明文。依上開鑑定報告工程修復更新費用
明細表所載，本件系爭房屋瑕疵之修補，其修繕工程項目為
發包工程費（45,790元）、漏水整修工程（52,067元）、壹
樓起居室角窗窗框防水層整修（12,700元）、壹樓孝親房上
方樓板整修（62,852.5元）、貳樓起居室角窗窗框防水層整
修（14,287.5元）、叁樓臥室角窗窗框及上方樓板整修（65
,282.5元）及稅捐、保險費及管理費（34,040元），合計28
7,020元，而嘉義市建築師公會所出具之上開鑑定報告書，
乃係專業建築師會同本院、兩造前往現場履勘，並再次前往
現場逐一勘查瑕疵現況，經其專業審慎評估後所做成，其就
上開修復工程各項工程項目單價，均係由鑑定建築師針對各
工程項目之工法、機具、材料之內容，參考臺灣省建築師公
會編訂之損害修復標準單價表，依其專業判斷而核定，是系
爭房屋因上開漏水瑕疵所需之修復費用，應為287,020元，
是原告應受有該修復費用287,020元之損害
六、綜上所述，原告依系爭買賣契約、物之瑕疵擔保責任及連帶
保證之法律關係，請求被告連帶給付287,020元及民事變更
聲明狀送達翌日即103年4月7日起至清償日止，按週年利率
5%計算之利息，為有理由，應予准許。
七、本件係依民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗
訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應職權宣告假
執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供
相當之擔保，得免為假執行。又法院為終局判決時，應依職
權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第87條第1項定有明文，
上開規定於簡易程序亦有適用。查本件第一審裁判費58,090
元（含第一審裁判費3,090元及及第一審鑑定費用55,000元
），應由敗訴之被告連帶負擔。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各
項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此
敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第85條第2項。
中華民國103年5月1日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法官楊鑫忠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路
○○○○○號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年5月2日
書記官王立梅