裁判字號：最高法院85年台上字第2498號民事判決
裁判日期：民國85年10月30日
裁判案由：拆屋還地
最高法院民事判決八十五年度台上字第二四九八號
上訴人甲○○被上訴人乙○○右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十四年九月十八日台灣高等法院台中分院第二審更審判決（八十四年度上更㈠字第一九號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理由本件上訴人主張：坐落彰化縣○○鄉○○○段○○○號，面積○‧○三一六公頃、五四六－一號，面積○‧一○三七公頃、五四七號，面積○‧一六六五公頃等三筆旱地（下稱系爭土地），於伊九歲時即繼承取得，並由伊母將系爭土地之所有權狀寄放其姊即被上訴人處，詎被上訴人無何正當權源，竟在如原判決附圖所示五四七號土地編號１，面積一一五‧九平方公尺部分建造房屋，編號２，面積七‧八二平方公尺、編號３，面積一‧八八平方公尺部分，分別建造廁所、水塔（下稱系爭建物），其餘部分，亦為被上訴人無權占有等情。爰依民法第七百六十七條、第五百九十七條規定，求為命被上訴人返還上開所有權狀，並拆除系爭建物，返還系爭土地予伊之判決。
被上訴人則以：民國五十六年間，上訴人經商失敗，乃以新台幣（下同）七萬元之價格出售系爭土地予伊，並佯稱先將系爭土地所有權狀交伊保管，俟領取印鑑證明後，再辦理過戶手續。惟嗣後竟拒絕辦理移轉登記手續。伊買受系爭土地後，即於其上建造系爭建物居住迄今，自非無權占有等語，資為抗辯。並依買賣之法律關係，於第一審提起反訴，求為命上訴人將系爭土地所有權移轉登記予伊之判決。
原審就上訴人請求返還所有權狀部分，將第一審所為上訴人勝訴之判決廢棄，改判駁回上訴人該部分之訴，就請求拆屋還地部分，維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，就被上訴人反訴請求上訴人移轉登記部分，將第一審所為被上訴人敗訴之判決廢棄，改判命上訴人移轉登記，無非以：系爭土地為上訴人所有，被上訴人在系爭土地上建有如原判決附圖編號１、２、３所示部分之地上建物，且系爭土地之所有權狀現由被上訴人持有。上訴人於五十六年間，將系爭土地以七萬元之價格出售與被上訴人，乃將系爭土地之所有權狀交付被上訴人保管，作為出售系爭土地之憑據，被上訴人並於不久之後在系爭土地上建屋居住使用。被上訴人占有使用系爭土地及執有系爭土地所有權狀，既係因上訴人履行買賣契約而交付系爭土地及所有權狀，被上訴人自非無權占有。上訴人本於所有權之作用，請求被上訴人拆屋還地及返還系爭土地所有權狀，即屬無據，難以准許。兩造間就系爭土地既有買賣關係，被上訴人並已付清價款，則被上訴人本於買賣之法律關係提起反訴，請求上訴人將系爭土地之所有權移轉登記與被上訴人，尚非無據。被上訴人之所有權移轉登記請求權，自五十六年間起算至七十一年間止，固已經過十五年，其消滅時效業已完成。惟上訴人曾於七十八年一月十二日向被上訴人表示同意日後有空回家辦理土地過戶，即係明知時效完成之事實，而仍為承認被上訴人就系爭土地之所有權移轉登記請求權存在，即屬拋棄時效利益之意思表示，上訴人已不得再以時效完成而拒絕給付等詞，為其判斷之基礎。
按三十五年四月二十九日修正公布之土地法第三十條（現行條文係六十四年七月二十四日修正公布）規定，私有農地所有權之移轉，其承受人以承受後能自耕者為限。而此項承受人自耕能力之有無，縱未經當事人主張或抗辯，法院亦應先為調查認定，以為判斷之依據。倘承買人並無自耕能力而竟承買私有農地，即係以不能之給付為契約標的，依民法第二百四十六條第一項前段之規定，其契約為無效（本院六十四年台上字第一三五二號判例參照）。查本件系爭土地均為旱地，編定使用種類為特定農業區農牧用地，有土地登記簿謄本足稽（一審卷八至十三頁），被上訴人究竟有無自耕能力，事實尚欠明瞭，原審未遑詳查，遽以上開論據為不利於上訴人之判決，於法自有未合。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國八十五年十月三十日
最高法院民事第二庭
審判長法官曾桂香
法官劉延村法官徐璧湖法官劉福聲法官葉賽鶯右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十五年十一月十四日