宣 示 判 決 筆 錄
原 告 中壢站前獅子座管理委員會
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 丙○○
被 告 乙○○
訴訟代理人 謝心味 律師
上列當事人間98年度北簡字第25496號請求給付管理費事件，於
中華民國98年11月11日言詞辯論終結，同年月25日下午4時在臺
灣臺北地方法院臺北簡易庭第3法庭公開宣示判決，出席職員如
下︰
法 官 沈佳宜
書記官 黃鈺玲
通 譯 黃蕙華
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及其理由要領
，記載於下：
主文
被告應給付原告新臺幣叁拾伍萬壹仟貳佰玖拾捌元及自民國九十
八年七月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣叁拾伍萬壹仟貳佰玖拾捌元
為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告為原告所管理「中壢站前獅子座大廈」
內門牌號碼桃園縣中壢市○○路○○○號1樓及桃園縣中壢市○
○路○○○號12樓建物之區分所有權人。依中壢站前獅子座大
廈民國95年度住戶大會之決議請求，即每坪管理費自95年9
月起由新臺幣（下同）50元提高為60元，故被告自96年3月
起迄98年3月止就中壢市○○路○○○號1樓建物共欠繳管理費
144,298元【應月繳管理費6,559元（60元×109.32坪=6559
元）×22個月（期間97年9月、10月、11月有房客代為繳納
管理費）＝144,298元】；就中壢市○○路○○○號12樓建物共
欠繳207,000元【應月繳管理費8,200元（60元×138坪＝828
0元）×25個月＝207,000元】，被告共欠繳管理費351,298
元，限期催告無效果，為此提起本件訴訟。並聲明：被告應
給付原告351,298元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日
止，按年息百分之五計算之利息；請准假執行。
㈡對被告抗辯所為陳述：
⒈被告前於94年3月至94年9月間即曾積欠原告管理費，經本院
95年度北小字第287號判決原告勝訴確定在案，而在前開訴
訟中，原告即以每月每坪50元計算，並向被告請求所積欠之
管理費，審理中被告對原告所提出之資料及請求並不爭執，
且原告取得勝訴判決後，被告業已繳清所積欠之管理費，並
有繼續繳納管理費至96年2月份止事實。被告既前於本院95
年北小字第287號案件中，未對管理費計算提出任何爭執，
則因該案訴訟標的即在確認被告負有支付管理費義務下，被
告自應受前案既判力拘束，不得再對管理費之計算爭執。詎
被告竟又於本件爭執原告提出95年前每坪50元管理費之依據
，對此被告既已於前案中對於每坪50元之管理費自承並繳納
，復爭執自無理由，且顯然與前案既判力牴觸。又每月每坪
50元管理費計算係經起造人即建商在預售系爭大廈時，既已
經住戶同意，在獲有共識下向每戶承購者收取預繳3個月管
理費用，是原告收取每月每坪50元管理費，係承接該共識而
來，而非原告恣意亂收。
⒉原告於95年間向住戶提出管理費自每坪50元提高至每坪60元
，依法召開區分所有權會議，第一次召開會議，因不足規定
召開會議之人數而流會，嗣後方才會有依公寓大廈管理條例
第32條規定重新開會決議情形。故原告收取每月每坪60元之
管理費確經95年住戶大會會議依法通過並做成會議記錄在案
，原告依決議結果收取管理費，於法並無不合。被告若主張
該95年住戶大會會議決議無效，按照臺灣基隆地方法院（下
稱基隆地院）96年小上字第1號判決意旨，自應類推民法56
條規定於決議後3個月內請求法院撤銷其決議，方屬適法。
惟本件管理費之收取自95年6月11日做成決議後，被告均未
對此提出任何異議或依法撤銷，況且業已逾3個月請求撤銷
時限，故原告據該次會議決議收取管理費用尚無違法可指。
⒊公寓大廈之區分所有權人依法應按區分所有權人會議決議繳
納管理費，以作為屬公寓大廈全體區分所有權人共有之公共
基金，且該管理費之給付與公寓大廈之管理機關之管理行為
間，並無對待給付之關係，亦無同時履行抗辯之適用。原告
與訴外人 陳香芸 達成和解部分係就該訴外人對系爭大廈延平
路554號間設置之遮雨棚，並非被告所持有之552號間之遮雨
棚，且根據被告所拍攝的圖檔照片即屬公寓大廈本身所占之
地面或是連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之
通路或門○○○區○○巷道、防火相弄，被告憑何證據認為
係屬其專有部分而主張抵銷。又被告所主張之該建物外牆屬
公寓大廈管理之共同使用部分，非屬於被告單獨所有，故被
告以其所有建物外牆遭鄰居占用搭建遮雨棚主張抵銷於法無
據。
⒋公共基金主要乃在負擔共用或約定共用部分之支出，其權利
係屬全體區分所有權人。區分所有權人對於公共基金之權利
應並隨區分所有權之移轉而移轉。是區分所有權人繳交充作
公共基金之管理費義務、及其對公共基金之權利，均屬法定
，個別區分所有權人係對其他全體區分所有權人負繳交管理
費之義務，權利義務並非存在於個別區分所有權人與管理委
員會間。從而，管理委員有無善盡管理義務、區分所有權人
是否因此受有損害，僅係全體區分所有權人與個別管理委員
間得否依委任契約債務不履行求償之問題，並不影響區分所
有權人繳交公共基金之法定義務，亦顯與收費標準之決議是
否違反誠實信用原則毫無關連。故被告繳納管理費是屬法定
義務，原告依住戶大會決議通過管理費收取標準由每坪50元
提高至每坪坪60元，並無違法，被告即負有繳納管理費之義
務。被告引用之臺灣高等法院台中分院92年度上易字第273
號之判決意旨，該判決意旨主要係針對管理費用收取標準不
一而應依誠信原則收取，原告並無管理費收取標準不一之情
況，應無被告所提判決適用，且管理費係經住戶大會決議通
過，豈容任被告隨意開價決定之。
⒌對於被告所提原告未歸還之被告於地下二樓之停車位租金收
益結餘款51,700元部份，不知有何依據證明有將此一事務委
託予原告？且94年若有可以抵銷款項，為何被告前於本院95
年度北小字第287號審理時不提出主張抵銷，且於原告勝訴
判決後仍繼續繳納管理費，惟本件原告不知被告所稱之委託
處理收取停車位租金之情事。
⒍原告管理委員會之職務，根據公寓大廈管理條文第36條規定
，基於維護社區安全考量，對於大廈社區內進出大門及電梯
之感應卡之設置，即盡職責進行保管及維護，既屬管理委員
會之職務範圍，原告根據92年6月11日之管委會開會會議決
議第六點說明，對系爭大廈未繳納管理費之住戶取消卡號，
並於大樓公佈欄公佈，於法並無不合。又對於雖未繳管理費
之住戶並未禁止其自由進出，大樓管理員對於大樓之住戶，
仍允許進出，對於未繳納管理費之住戶，無持有感應卡之權
利。被告因未繳納管理費，故管制其取得本社區之感應卡，
惟被告如有需要使用電梯需要或是進出大門，管理員還是可
以協助其進出，並無剝奪其使用本社區共有部分及專有部分
之權利。被告繳納管理費既屬法定義務，則不容其以個人事
由重複提出抗辯拒絕繳納。
二、被告則以：
㈠原告迄今未提出95年前之規約，以為管理費計算收取之依據
。原告所提本院95年度北小字第287號判決，並無管理費計
算標準之認定，僅表明管理費用，是沿用建築公司收取管理
費用標準，此顯與原告有經桃園縣政府為公寓大廈組織報備
申請不符，蓋如經主管機關核發公寓大廈組織報備證明，則
該公寓大廈應有規約。又公寓大廈管理條第28條第3項規定
，係92年修法時所增訂，然系爭大樓早於85年間完成，是原
告援引公寓大廈管理條第28條第3項，以起造人為管理負責
人規定，之以為有權收取每坪50元管理費之依據，顯係對法
條之誤解。
㈡由原告所提出之95年度住戶大會會議記錄，出席人數，由一
、主任委員報告業已載明「1、住戶108戶第一次大會流會。
2、大會再度召開出席33戶，超過法定22戶，宣布開會。」;
就管理費由每坪50元提高為60元，則載明在提案及答覆、表
決「21票/通過」。果爾，則原告應提出於95年度第一次住
戶大會有就「管理費由每坪50元提高為60元」之同一議案提
出討論之會議紀錄，惟有經此程序，原告始能依公寓大廈管
理條例第32條規定由區分所有權人五分之一以上出席召開區
分所有權人會議。又召開為區分所有權人會議為決議後，有
無依32條規定為公告，並送達各區分所有權人，均未見原告
提出相關証據資料加以說明，原告亦未提出95年區分所有權
人會議第二次會議之簽到簿以供查核。被告對原告所提原證
五之會議記錄之實質証據力質疑。公寓大廈管理條例第31、
32條規定，係有關決議生效之法定方式，為強制規定非任意
規定，又區分所有權人會議之決議為合同行為，如未踐行該
法定方式時，依民法第73條規定為無效力。是原告大樓之區
分所有權人會議之決議既有未依前述法條規定踐行公告、書
面通知各區分所有權人前，決議依法不成立。從而，參酌最
高法院97年度台上字第925號判決意旨，該次之決議顯不符
合公寓大廈管理條例第31、32條規定，決議依法不成立，而
非得撤銷。原告援引基隆地院96年小上字第1號判決，資為
該決議未經法院撤銷前仍有效，顯將決議之生效要件，與所
謂決議人數不足法定人數所生之決議成立要件混為一談。
㈢原告計算被告所有房屋應繳納管理費之之坪數有所問題，原
告對被告未繳之管理費，固有以律師存証信函為催告請求給
付之意思表示，然其催告每坪每月應給付之金額，由起訴狀
相互觀之，係以每坪60元加以計算，然原告提高管理費之決
議既不生效力，從而，前述催告屬於不依債務本旨之請求，
於法即不生催告之效力，原告進而為本件之請求，於法即屬
無據。又原証四之存証信函有對中壢市○○路○○○號1樓管理
費有為催告，但是對中壢市○○路○○○號12樓則未催告，蓋
其催告之標的物是針對中壢市○○路○○○號12樓，而被告所
有之建物則為「中壢市○○路○○○號12樓」，是此部分之催
告，為不符債務本旨之催告，並不生效力。
㈣本件原告固提出原証六之管理委員會會議記錄及大樓門禁規
則，資為有權為不提供大樓大門及電梯感應卡或為消磁之行
為之論據，惟管理委員會是執行區分所有權人決議之事項，
是就有關大樓住戶有未繳納管理費情事，是否不提供大樓大
門及電梯感應卡或為消磁之行為，因影響區分所有權人所有
權之行使，需經區分所有權人會議決議，方生效力。原告未
提出區分所有權人相關決議，無對不繳管理費之區分所有權
人為不提供大樓大門及電梯感應卡或消磁之權限。又縱區分
所有權人會議有決議，亦因損及區分所有權人所有權之行使
而不生效力。又原告對不交付被告進出所有中壢市○○路○○
○號12樓建物大門及電梯之感應卡一事並不否認，然縱被告
對管理費有爭議而未給付時，原告亦不能以不交付進出大門
及電梯之感應卡方式，使被告要進入上開12樓房屋很麻煩，
以為迫使被告繳納之手段。原告雖主張被告有需要使用電梯
或進出大門，管理員可以協助進出，並無剝奪其使用權利等
語。然縱可進入，但由下樓外出，則因無感應卡，亦無法經
由電梯下樓，僅能走樓梯，已嚴重影響被告所有權之行使，
是原告前述主張顯有問題而不足採。蓋被告有無給付管理費
與原告應交付感應卡，二者間並無對待給付之適用。原告此
舉已造成被告難以行使12樓建物所有權，有違誠信原則，且
與管理費係「代收代付」性質相違，惟原告此舉有默示表示
放棄於被告未繳納管理費期間，對被告建物不加以管理之意
。從而，原告對被告所有中壢市○○路○○○號12樓催告請求
96年3月起之管理費，於法有違。原告以被告之管理費給付
與管理機關間之管理行為無對待給付之關係，顯係一己強辯
之詞，並不足採。
㈤退言之，縱認被告須給付管理費，因被告所有之房屋受益程
度與正常使用之區分所有權人不同，應減繳管理費，始符公
平誠信原則。本件原告所在之大樓係地下二層、地上十二層
之住商混合建物，地下二樓為停車場、地下一樓及地上一-
二樓為商場、地上三-十一樓為每層十二戶之小套房、地上
十二樓為二戶住宅。被告所有中壢市○○路○○○號1樓建物，
係屬臨路戶，在空間上、構造上有獨立性，與其他樓層有所
區隔，因大樓各住戶係由同一建物之另一邊進出，被告所有
上開建物就公共設備、安全維護等部分項目有關之使用受益
程度，顯較其他樓層之住戶低。又原告於向中平路方向之騎
樓有裝設監視器、延平路方向則無監視器，平日原告未派人
管理被告所有延平路建物之共用部分，以致於被告建物未出
租期間，鋁門窗遭破壞、門前遭人置放垃圾、餿水、擺地攤
、擺設蚵仔麵線、甜不辣之桌椅，經向原告反應，未獲理會
。中壢市○○路○○○號1樓建物外牆面遭訴外人即鄰屋陳香芸
占用搭建遮雨棚，原告對之提起竊佔罪告訴，於和解後，僅
要收取和解金、及占用期間之損害金，而未積極處理遮雨棚
拆除事宜，致陳香芸仍占用被告上開建物擺設蚵仔麵線、甜
不辣之桌椅，凡此在在足證原告實際上並未將被告所有上開
建物納入管理範圍，僅因被告所有上開建物與大樓為同一基
地有共同使用部分，即要求被告繳納此部分之管理費，實有
違常理。是請本院考量原告實際對被告所有上開建物之管理
情形，被告所有上開建物為臨路戶，參酌臺灣高等法院臺中
分院92年度上易字第273號民事判決意旨，為調和兩造間權
利義務，實現管理費收取之具體妥當性，自應減低被告所有
上開建物管理費之繳納標準，以維公平及誠信原則，被告認
為管理費，原告每坪每月僅能計收30元較合理。再者，被告
所有中壢市○○路○○○號12樓建物係空屋，一直未使用，通
達12樓之電梯僅一部，而其他樓層為二部，又無監控系統，
原告對前述12樓建物並未如其他樓層派人管理，以致於遭人
堆放家具、曬衣服。又如前述，原告不交付被告進出大門及
電梯之感應卡，致影響被告行使所有中壢市○○路○○○號12
樓建物之權利。從而，如本院認定被告仍負有繳納管理費之
義務，則就原告請求給付期間，因原告有前述行為未盡管理
義務，被告認為有關管理費以每坪每月僅能計收30元，始符
公平及誠信原則。
㈥被告並非對各別管理委員之管理行為為抗辯事由，是原告以
管理委員有無善盡管理義務、區分所有權人是否此受有損害
，僅係全體區分所有權人與個別管理委員間是否依委任契債
務不履行求償之問題，並不影響區分所有權繳交公共基金之
法定義務，顯為風馬牛不相及之主張。
㈦被告所有中壢市○○路○○○號1樓建物外牆面遭訴外人陳香芸
占用搭建遮雨棚，作為延伸店面至騎樓擺設蚵仔麵線、甜不
辣之桌椅以為營業之用。原告對之提出竊佔罪告訴，案經雙
方和解，由陳香芸給付15萬元，如陳香芸未拆除該遮雨棚，
則每月應給付原告5千元。然陳香芸所搭建之遮雨棚，直至
98年2月始拆除，是原告自97年6月1日可向陳香芸收取之金
額為10萬元（20月X5千），加計簽立和解書時所給付之15萬
元，二者合計為25萬元。因陳香芸所搭建之遮雨棚，係侵害
之外牆面以及騎樓之使用，致被告之建物無法出租（僅於97
年9月-11月有短暫出租，）收取租金之損失，扣除被告於97
年9月-11月3個月出租期間之金額1萬5千元，其餘23萬5千元
原告所收取之金額應給付於被告方屬合理。是原告未給付於
被告之上述金額，被告主張自管理費中加以抵銷。
㈧被告於地下二樓有6個停車位租金收益，被告因旅居國外，
一切事宜委由父親 王萬城 管理，因其年邁，就管理費之繳交
事宜，係委託原告代為收取停車位租金以抵繳管理費，就94
年1至12月，有結餘款51,700元，然流向不明，而被告又遭
原告催繳95年1、2月管理費，被告曾對管委會提出告訴。是
如認被告應繳納12樓之管理費，則被告主張就原告應返還94
年1至12月之租金結餘款51,700元為抵銷等語置辯。並聲明
：原告之訴及假執行之聲請駁回；如受不利判決，願供擔保
請准宣告免為假執行
三、查被告為原告所管理「中壢站前獅子座大廈」內門牌號碼桃
園縣中壢市○○路○○○號及桃園縣中壢市○○路○○○號12樓、
12樓之1建物之區分所有權人，原告前曾對被告欠繳前開建
物於94年3月起至同年9月止之管理費提起訴訟，經本院95年
度北小字第287號、95年度小上字第68號判決原告勝訴確定
等事實，業據原告提出桃園縣政府函、建物登記謄本、本院
95年度北小字第287號判決、確定證明書等件為證，且為兩
造所不爭執，應堪信為真實。
四、原告主張依95年6月11日住戶大會決議，管理費由每坪50元
提高為每坪60元，被告自96年3月起迄98年3月止就中壢市○
○路○○○號1樓建物共欠繳管理費144,298元（期間97年9月、
10月、11月有房客代為繳納管理費），就中壢市○○路○○○
號12樓、12樓之1建物共欠繳207,000元，然經被告以前揭情
詞置辯。經查：
㈠按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負
責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所
有權人按其共有之應有部分比例分擔之。前項共用部分、約
定共用部分之管理、維護費用，區分所有權人會議或規約另
有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2項前段
、第3項定有明文。經查，系爭大樓於95年6月11日開住戶大
會，會中決議管理費由每坪50元提高為每坪60元，有原告所
提出之站前獅子座95年度住戶大會會議紀錄影本（原證五）
可稽。被告雖辯稱原告大樓之區分所有權人會議之決議未依
公寓大廈管理條例第31條、第32條規定踐行公告、書面通知
各區分所有權人，且原告未提出該次會議簽到簿供查核，決
議依法不成立等語。惟區分所有權人之決議方式，公寓大廈
管理條例第31條、第32條固定有明文，然其召集程序或決議
方法，如有違反法令或章程時，應為如何之法律效果，公寓
大廈管理條例第三章管理組織內並未明文規定。而公寓大廈
之區分所有權人會議，主要係為區分所有建物內各區分所有
權人之利害關係事項所召開，其決議性質上係多數區分所有
權人平行意思表示趨於一致之合同行為，而發生一定私法上
之效力，與民法上社團法人為規範社員相互權利義務關係而
召開之總會決議，性質上、利益上之狀態相類似，基於相同
之法律理由，爰依該條例第1條第2項規定，適用民法第56條
有關社團總會決議效力之規定。又民法第56條第1項規定：
「總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得
於決議後3個月內請求法院撤銷其決議。但出席社員，對召
集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限。」。是
以區分所有權人會議召集程序或決議方法違反法令或章程時
，區分所有權人僅得訴請撤銷該決議。但出席會議之區分所
有權人，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，或未
於決議後3個月內依法定程序提出者，應不得再以區分所有
權人會議召集程序或決議方法違反法令或章程為由，提起撤
銷區分所有權人會議決議之訴。查系爭區分所有權人會議於
95年6月11日召開並作成決議，有原告提出之站前獅子座95
年度住戶大會會議紀錄可稽，且會議記錄載明「主任委員報
告：1、住戶108戶第一次大會流會。2、大會再度召開出席
33戶，超過法定22戶，宣布開會。」等語，足見原告主張該
第一次召開會議，因不足規定召開會議之人數而流會，嗣依
公寓大管理條例第32條規定重新召開會議，尚非無據，被告
空言指摘該區分所有權人會議決議未依公寓大廈管理條例第
31條、第32條規定，是否可採，已非無疑，況被告所辯縱使
屬實，亦係該區分所有權人會議之決議方法違法之問題，被
告既未於民法第56條第1項前段所定3個月之法定期間內請求
法院撤銷系爭會議決議，自不得再請求撤銷，上開調整管理
費之決議仍屬有效，而得拘束所有區分所有權人。另系爭大
樓於95年6月11日召開住戶大會，會中既已決議管理費由每
坪50元提高為每坪60元，所有區分所有權人即應依決議繳納
，被告尚不得以原告未提出95年前之規約為由而拒絕繳納。
㈡查被告所有門牌號碼中壢市○○路○○○號建物總面積222.29
平方公尺、附屬建物面積43.95平方公尺、9143建號共用部
分46.94平方公尺（1314.77×357/10000＝46.94），9144建
號共用部分48.19平方公尺（341.28×1412/10000＝48.19）
，有建物登記謄本在卷可按，故中壢市○○路○○○號1樓部分
合計361.37平方公尺，相當於109.314坪，又被告所有門牌
號碼中壢市○○路○○○號12樓建物總面積112.33平方公尺、
附屬建物面積74.43平方公尺、9143建號共用部分22.88平方
公尺（1314.77×174/10000＝22.88）、9144建號共用部分
31.98平方公尺（341.28×937/10000＝31.98），有建物謄
本可參，故中平路137號12樓部分合計241.62平方公尺，相
當於73.090坪，又被告所有門牌號碼中壢市○○路○○○號12
樓之1建物總面積93.79平方公尺、附屬建物面積83.16平方
公尺、9143建號共用部分21.43平方公尺（1314.77×163/10
000＝21.43）、9144建號共用部分17.00平方公尺（341.28
×498/10000＝17.00)，有建物登記謄本為憑，故中平路137
號12樓部分合計215.38平方公尺，相當65.152坪，故中平路
137號12樓、12樓之1建物合計138.242坪，從而，原告主張
中壢市○○路○○○號建物每月管理費為6,559元（60×109.31
4＝6558.8，元以下四捨五入），中平路137號12樓、12樓之
1建物每月管理費為8,280元（60×138.242＝8294.5），尚
非無據。
㈢另按所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙
方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在
事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而
發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待
給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯，最高法院59年
度臺上字第850號判例參照。是就同時履行抗辯權之成立，
須因本於雙務契約而互負債務，其間並有對價關係，始具有
此抗辯權利，其中「互負債務」尤為不可或欠之前提。公寓
大廈之管理委員會係指住戶為執行區分所有權人會議決議事
項暨公寓大廈管理維護工作，互選管理委員若干人設立之組
織，公寓大廈管理條例第3條第8款定有明文。管理委員會之
職務內容於同條例第36條規定已有明定，管理委員會係承全
體住戶之委託處分事務。又區分所有權人依區分所有權人會
議決議有繳納公共基金之義務，亦經同條例第18條第1項第2
款明定，足見決定區分所有權人繳納公共基金即管理費多寡
之主體，係由區分所有權人召集之區分所有權人會議所決定
。申言之，管理委員會僅是代為執行全體共有人決議之事項
，區分所有權人繳納對象之債權主體，係屬全體區分所有權
人，而非管理委員會。管理委員會之職務與管理費之收取並
非源於同一雙務契約，既非立於互為對待給付之關係者，自
不能發生同時履行之抗辯。從而，被告辯稱原告不交付被告
進出大門及電梯之感應卡，且未盡管理義務等語縱令屬實，
要屬管理委員會執行職務當否之問題，被告亦不得執此作為
拒繳管理費之理由。
㈣又民法係以私法自治為原則，承認當事人間得自主地創造其
相互間私法關係，故當事人間所創設之法律關係，除有違反
公共秩序及善良風俗或違反強制禁止規定之情事而被認為無
效外，皆為民法所承認。公寓大廈管理條例第10條第2項後
段規定，公寓大廈之共用部分，約定共用部分之修繕、管理
、維護費用，區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規
定，即是此種私法自治的具體表現。蓋以何種管理費之負擔
標準，可以達成社區預期的生活環境及居住品質，區分所有
權人最為熟悉、最易於管理，也最應該參與，所以將社區維
護管理工作交由區分所有權人自己負擔是最適當，而且最具
效率，因此縱社區管理費收費標準不合理，除法律別有規定
（如民法第252條規定雙方約定違約金額過高，法院得介入
減至相當之數額）或住戶規約另有規範，司法權不宜介入私
權領域而擅自調整當事人間之權利義務關係。而綜觀公寓大
廈管理條例及系爭社區住戶規約，並無賦予法院得以區分所
有權人實際受益程度較低（如臨路戶、空屋戶、公共管線經
過戶）而行使管理費酌減權之依據。故被告所屬之區分所有
權人會議，基於私法自治之原則，決議以每坪60元計收管理
費,並不違反民法第148條誠信原則及比例原則。被告若認
應減低臨路戶繳納管理費之標準，本應循區分所有權人會議
修改住戶規約之途徑以資處理，尚不得據此拒納管理費或要
求折扣，是被告前開抗辯，尚難憑採。
㈤又查原告與訴外人陳香芸係就陳香芸於系爭大廈中壢市○○
路○○○號間設置之遮雨棚成立和解，有和解書在卷可稽，顯
與被告所有延平路552號建物無關，被告自不得執以主張抵
銷。另原告既否認被告有委託原告代為收取被告於地下二樓
6個停車位之租金以抵繳管理費一事，自應由被告舉證證明
之，被告固提出94年當時財務委員 陳德聖 製作之94年7、8、
11、12月之收支表為證，然該等收支表並無法證明被告有
委託原告代為收取停車位租金，此外，被告復未提出其他證
據以實其說，故此節辯解，自無足採。
㈥按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負
責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所
有權人按其共有之應有部分比例分擔之，但修繕費係因可歸
責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人
或住戶負擔，其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者
，從其規定；公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：（二
）區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納；區分所有權
人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費
用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，
管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及
遲延利息，公寓大廈管理條例第10條第2項、第18條第1項第
2款、第21條均有明定，是區分所有權人本應依區分所有權
人規約或會議決議繳納費用，而區分所有權人遲延未繳付管
理費者，原告管理委員會自得依公寓大廈管理條例之規定及
社區規約訴請法院命未繳付費用之區分所有權人給付應繳之
金額及遲延利息。又給付有確定期限者，債務人自期限屆滿
時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得
請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延
責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付
命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；債務
人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害；遲延之
債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算
之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律
可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第1項、第2項
、第231條第1項、第233條第1項條亦有明文規定。本件被告
既為原告所管理大廈之區分所有權人，且迄未依住戶會議決
議繳納96年3月起至98年3月止之管理費共計351,298元，從
而原告依公寓大廈管理條例之規定及區分所有權人會議請求
被告如數清償，並支付自起訴狀送達被告之翌日即98年7月
16日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，
洵屬有據，應予准許。
五、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗
訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，職權宣告
假執行。並依同法第392條第2項，依職權為被告預供擔保，
得免為假執行之宣告。
六、兩造其餘攻擊防禦方法經審酌核與本件判決結果無影響，爰
不一一論述，併予敘明。
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
書記官 黃鈺玲
法官 沈佳宜
以上筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
。
中 華 民 國 98 年 11 月 25 日
書記官 黃鈺玲