臺灣高雄地方法院民事判決 110年度雄小字第409號
原 告 蔡東沛
被 告 詹婉君
上列當事人間請求給付租金等事件，經本院於民國110年7月29日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應給付原告新臺幣（下同）3萬7,525元，及其中3萬
2,580元自民國（下同）109年10月1日起，其餘4,945元
自110年1月9日起，均至清償日止，按年息5％計算之利
息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用1,000元由被告負擔68％，餘由原告負擔。
四、本判決第一項得假執行。
事實及理由
一、原告主張：伊於108年12月31日與被告簽訂租賃契約（下稱
系爭租約），約定將伊父親所有坐落高雄市○○區○○街
○○○號1樓之房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，每月租金1
萬1,000元，每月1日前給付，押租金2萬2,000元，租賃期間
自109年2月1日起至112年1月31日止，惟被告入住僅繳付租
金至109年6月份，其後即未按期給付租金，迭經催討仍未獲
置理，為此，伊僅能於109年9月11日寄發存證信函予被告
，要求於7日內付清已積欠2個月之租金、水電費，否則終
止租約，被告則於翌日收受該函文，惟被告仍未繳付租金，
僅於同年9月23日將系爭房屋之鑰匙、遙控器寄回予伊，故
應認兩造間系爭租約已於被告收受上開存證信函之109年9
月12日即告終止。又依系爭租約第17條約定，被告於租期內
擬提前搬離，另需賠償伊1個月之租金1萬1,000元，加計
積欠之3個月租金3萬3,000元，水電費用1萬1,125元，
共計5萬5,125元（計算式：33,000+11,000+11,125=55,12
5），此外，被告雖已給付押租金2萬2,000元予原告，惟
兩造租約終止時，被告未直接交還系爭房屋予伊，嗣後伊至
系爭房屋查看時，發現被告雖已搬離系爭房屋，但仍留下被
告裝設之吧台未拆除及廢棄電線未移除，並未依約清空，則
依系爭租約第5條約定，被告既未清空，伊即無須返還押租
金2萬2,000元，自不得以押租金抵償上開租金，故就被告
上開積欠之租金、違約金、承租期間之水電費共計5萬5,12
5元，既迭經催討，均未獲置理，為此，爰依租賃契約之法
律關係，請求被告加計法定遲延利息如數償還語，並聲明：
被告應給付原告5萬5,125元，及自109年10月1日起至清
償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告則以：伊固不爭執，兩造簽訂系爭租約後，伊僅給付租
金至109年6月即未再給付租金，且5月份之後即未依約給
付水電費，但此係因於伊承租系爭房屋本為經營飲料店之用
，故需辦理商業登記，然因原告隱瞞其非系爭房屋所有權人
之事實，以致伊無法於系爭房屋辦理商業登記，嗣後原告又
先行發函終止系爭租約，故系爭租約終止，係因可歸責於原
告之事由，非可歸責於伊之事由所致，原告自不得依系爭租
約第17條規定，向伊請求給付與一個月租金相當之違約金1
萬1,000元，況於原告終止租約後，曾同意給予被告一個月
之搬遷期不收租金，故原告主張得向被告請求之租金部分，
應再扣除1個月之租金1萬1,000元，剩餘之2個月租金2
萬2,000元，因伊已付之押租金2萬2,000元，亦得用以抵
償，故原告已無租金債權得向伊請求等語置辯，並聲明：原
告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：
㈠、原告曾於108年12月31日有向被告承租系爭房屋，租賃期間
為109年2月1日起到112年1月31日止，租金為每月1萬1,000
元，原告已繳納2萬2,000元之押租金。
㈡、系爭房屋登記所有權人非被告。
㈢、系爭房屋租金被告僅支付到109年6月止，自109年5月之
後即未依約付水、電費，共計積欠水電費1萬1,125元未付
。
四、本件之爭點為：㈠、系爭租約於109年9月12日終止，係可
歸責於原告或被告？㈡、原告依系爭租約請求被告給付租金
3萬3,000元、違約金1萬1,000元、水電費1萬1,125元
，是否有理由？㈢、被告主張以押租金2萬2,000元抵償租
金，有無理由？茲分別論述如下：
㈠、系爭租約於109年9月12日終止，係可歸責於原告或被告？
原告主張：系爭租約之終止，係因被告已積欠租金達2期，
故原告始於109年9月11日以存證信函解除系爭租約，故係
因可歸責於被告之事由始終止租約等語，惟被告所否認，並
以前詞置辯，經查：
1.按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得
終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月
之租額，不得依前項之規定，終止契約。」民法第440條第1
項、第2項定有明文。次按解釋意思表示，應探求當事人真
意，民法第98條定有明文。
2.查依被告提出原告於109年9月11日寄發之存證信函內容記載
：「‧‧‧惟自民國109年7月1日起台端（按即被告，下同
）即未再繳納租金，迄今已達兩個月應納之總額，依民法第
440條定，發函通知告知台端若未於函到7日內給付積欠租金
22,000元整與五至八月電費10,580元，本人有權依法終止租
約，另限台端於函到七日內，將前揭承租房屋內物品搬離，
若逾期不為搬離，將視同廢棄物為處理，並函通知，並以台
端收到存證信函之時起為本租約解除時‧‧‧」等語（見本
院卷第79-81頁），準此，原告寄發於上開函文予被告其真
意究為解除系爭租約或終止系爭租約，尚有疑義，是系爭租
約是否為合法終止一事，即需先就系爭租約究為終止或解除
先予審酌，關此部分經本院詢問兩造之意見，原告稱：我的
真意是被告如逾期未繳費，則終止租約，存證信函中的解除
二字，不懂法律之誤載等語（見本院卷第112頁）。被告則
以：我的理解是109年9月12日收受存證信函當日租約已告
終止等語（見本院卷第112頁），足見，原告雖於109年9
月11日寄予被告之存證信函上載明：因被告遲繳租金已達2
期為由，故解除租約，然並未敘明系爭租約有意溯及既往失
其效力之意思，如：有意退回被告已付租金，向被告請求不
當得得利等，反而係敘明依民法第440條，原告有權依法終
止租約等文義，可見，原告之真意如其所述，應為終止系爭
租約，另參以，被告亦稱：其收受告該函文之理解，亦為終
止系爭租約之意思表示等語（見本院卷第112頁），是應認
原告於109年9月11日發函被告係為表明終止契約之意思表
示，而非解除系爭租約之意思，被告於翌日收受該函文，系
爭租約應於109年9月12日即告終止。
3.至於系爭租約之終止係歸責於原告或被告一節，為兩造所爭
執，原告就此主張：系爭租約係因被告積欠租金達2個月而
終止等語，被告固不爭執，已積欠租金達2個月未付及系爭
租約已於109年9月12日終止（見本院卷第112頁、142頁
），惟辯稱：因原告非系爭房屋所有權人，故無法辦理商業
登記，被告因此無法繼續承租係可歸責原告云云，惟查：系
爭房屋非原告所有，為兩造所不爭執，已如前述（參見本院
卷第142頁），然於系爭租約成立後，原告確有將系爭房屋
交付被告使用收益，且依被告提出其與原告之LINE對話記錄
內容所示（見本院卷第83-89頁），可知被告於109年7月
告知原告，其須辦理商業登記乙節，原告當時還有詢問被告
須準備何等文件，原告並稱：懂了，要返家找權狀等語，有
該對話記錄在卷可稽（見本院卷第85-91頁）。觀之雙方談
話內容，可證原告並無故意不協同被告辦理商業登記之情，
自難僅以原告非系爭房屋所有權人即遽認原告具可歸責之事
由，此外，被告並未舉證證明，被告承租系爭房屋有何使用
收益之困難係因原告之故意或過失所致，自難認本件有何可
歸責於被告之債務不履行之情，衡酌上情，應認系爭租約之
終止，係因被告積欠租金達2個月，經催告仍未獲置理所致
，則原告依民法第440條第1、2項規定，以被告積欠租金
達2個月為由，發函被告終止系爭租約，於法即屬有據，至
被告辯稱：系爭租約之終止，係因可歸責於原告之事由所致
，則無可採。
㈡、原告依系爭租約請求被告給付租金3萬3,000元、水電費1
萬1,125元及違約金1萬1,000元，是否有理由？
1.原告請求租金3萬3,000元、水電費1萬1,125元部分：
原告請求被告給付租金3萬3,000元、尚積欠之水電費共1
萬1,125元部分，業據其提出與所述相符之租賃契約書、水
電費扣繳資料等件為證（見本院卷第15-25頁），就其中被
告積欠109年7、8月租金共2萬2,000元及109年5-9月
水電費1萬1,125元部分，並為被告所不爭執（見本院卷第
142頁），是應認原告此部分請求，應予准許。至原告另依
系爭租約向被告請求系爭房屋109年9月份租金部分，則為
為被告所否認，並抗辯：109年9月份租金1萬1,000元部
分，因原告曾同意給予1個月搬遷期固不得再向被告請求租
金云云，惟被告就其此部分所辯，為原告所否認，被告復未
能舉證以實其說，自難認為採。然另審酌系爭租約已於110
年9月12日即告終止，已如前述，則本件原告依系爭租約為
所得請求之租金，應僅得計算至110年9月12日，原告逾此
部分之109年9月12日（系爭租約終止日）後之租金請求，
因已屬系爭租約終止後，自不得再依系爭租約請求。以此計
算，原告依系爭租約得請求租金之期間應僅為109年7月至
109年9月12日止之租金，以每月1萬1,000元，共2萬6,
400元（計算式：11,000+11,000+(11,000÷30×12）＝26
,400，未滿1元，四捨五入），加計前述被告亦不爭執之水
電費1萬1,125元，原告依系爭租約所得請求之租金、水電
費共計3萬7,525元（計算式：26,400+1,125＝37,525）。
2.原告依系爭租約第17條請求違約金1萬1,000元部分：
原告固主張依系爭租約第17條第1項規定:「特約應受強制
執行之事項：1.租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時，乙方
應賠償甲方1個月租金，乙方絕無異議。」，有系爭租約在
卷可稽（見本院卷第15-19頁），惟系爭租約之終止係因被
告積欠租金已達2個月，經催告未獲置理，故由原告於109
年9月11日發函被告請求終止租約，被告於翌日收受，系爭
租約於109年9月12日即告終止等情，已如前述，則系爭租
約之終止顯然非因承租人（按即被告）擬提前搬遷他處而告
終止，則原告仍主張依系爭租約第17條第1項請求被告賠償
相當於1個月租金之違約金1萬1,000元，自屬無據，不應
准許。
㈢、被告主張以押租金2萬2,000元抵償租金，有無理由？
被告抗辯：伊所給付之押租金2萬2,000元亦得抵償租金等
語，惟為原告所否認，並稱：被告搬遷後仍留有吧台和電線
廢棄物未依約清空，依系爭租約原告無須返還押租金等語，
經查：依系爭租約第5條約定：「乙方（按即被告）應於訂
約時，交於甲方新臺幣貳萬貳仟元作為押租保證金，乙方如
不繼續承租，甲方（按即原告）應於乙方遷空、交還房屋後
無息退還押租保證金。」等語，有系爭租約在卷可稽（見本
院卷第15-19頁），依此觀之，依系爭租約押租金是否返還
之前提為承租人即被告遷空、交還房屋，於本件系爭房屋依
兩造上開陳述，就系爭房屋已返還原告一事，兩造並無爭執
，僅就系爭房屋是否清空一事有所爭執，原告主張：被告並
未清空等語，業據其提出系爭房屋之照片乙紙為證（見本院
卷第27頁），依上開照片系爭房屋內仍留有一橘色之吧台未
移除，被告亦不爭執系爭吧台未移除，僅另抗辯：該吧台屬
廢棄物，應由原告視為廢棄物處理即可，應視為被告清空云
云，惟由原告所提出之照片（見本院卷27頁）所示，該吧台
尚有裝設電線部分，尚難視為單純之廢棄物，應屬被告所為
之裝潢，被告辯稱：屬廢棄物云云，尚難認為可採，以此觀
之，被告雖自系爭房屋遷出，但仍留有部分吧台之裝潢，並
未清空，自難認已符合上開系爭租約第5條約定，故被告抗
辯：原告應返還被告押租金2萬2,000元，既屬無據，其請
求以該押租金抵償租金，亦難認為可採。
㈣、依上所述，原告得請求之租金、水電費共計3萬7,525元。
五、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人
起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相
類之行為者，與催告有同一之效力；又應付利息之債務，其
利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民
法第229條第2項、第203條分別定有明文。關於遲延利息
起算日，原告雖主張應自109年10月1日起算，然原告曾為
催告部分僅有租金2個月2萬2,000元、水電費1萬580元
部分，共計3萬2,580元部分，有被告提出之109年9月11
日存證信函（見本院卷第79-81頁）在卷可稽，逾此部分之
請求，並未舉證，原告曾於109年10月1日之前已向被告為
催告或為其他與催告同一效力之行為，則原告得請求自109
年10月1日為遲延利息起算始日部分僅有其中3萬2,580元
，其餘4,945元依前揭規定僅得自起訴狀繕本送達翌日即11
0年1月9日（有送達證書在卷可稽，見本院卷第35頁）起
算，逾此範圍之請求即無所據。
六、從而，原告依系爭租約之法律關係請求被告給付3萬7,525
元及其中3萬2,580元自109年10月1日起，其餘4,945元
自起訴狀繕本送達翌日即110年1月9日（有送達證書在卷
可稽，見本院卷第35頁）起，均至清償日止，按年息5％計
算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分，則屬無據，應
予駁回。
七、本判決原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易
程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規
定，應依職權宣告假執行。
八、兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後
，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必
要，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國110年8月13日
高雄簡易庭法官林綉君
以上正本係照原本作成。
民事訴訟法第436條之24第2項：對於本判決之上訴，非以違背法
令為理由，不得為之。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並
須表明原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟資料可認為原
判決有違背法令之具體事實之上訴理由。
中華民國110年8月13日
書記官徐美婷
訴訟費用計算式：
裁判費1,000元
合計1,000元