裁判字號：臺灣高等法院臺中分院102年上易字第265號民事判決
裁判日期：民國102年09月25日
裁判案由：給付服務報酬
臺灣高等法院臺中分院民事判決102年度上易字第265號上訴人碩億不動產經紀有限公司法定代理人 蔡秉輝 訴訟代理人 江銘栗 律師被上訴人 賴岳黛 上列一人訴訟代理人 楊琇讌 被上訴人 賴孟君 上列當事人間請求給付服務報酬事件，上訴人對於中華民國102年3月27日臺灣臺中地方法院101年度訴字第2167號第一審判決提起上訴，本院於102年9月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：⑴被上訴人賴岳黛、賴孟君（下稱賴岳黛、賴孟君）曾委託八家不動產經紀公司銷售坐落於臺中市○區○○○段○○○○○○號土地，及其地上門牌號碼臺中市○區○○○○街○○○巷○○號房屋（下稱系爭房地）後，於民國一百一年四月十二日專任委託上訴人以新臺幣（下同）1280萬元銷售，期間自一百一年四月十二日起至同年五月十五日止，服務報酬為實際成交價百分之四，當日亦簽訂委託銷售契約內容變更同意書，將委託售價調整為1040萬元，作為出售系爭房地之底價。又上訴人於同年四月十七日覓得原審被告 吳孟蓮 （下稱吳孟蓮）願以1050萬元買受系爭房地，並約定如議價成功，吳孟蓮應支付成交價百分之二之服務費用予上訴人。後被上訴人於同年四月十七日出具授權書，委任訴外人楊琇讌（下稱楊琇讌）代理出售系爭房地；同日賴孟君出面，並由楊琇讌代理與吳孟蓮簽訂系爭房地之買賣契約，買賣價金為1050萬元，同日被上訴人與上訴人簽訂服務確認單，確認其等應支付之服務費用為42萬元即成交價百分之四；吳孟蓮亦於同日由訴外人 師景樑 （下稱師景樑）代理與上訴人簽訂服務確認單，確認服務費用為21萬元即成交價百分之二。
惟被上訴人於簽訂買賣契約後，忽以存證信函通知上訴人及承辦代書，稱上訴人未告知奢侈稅60萬元，致其判斷錯誤，主張買賣契約無效，並偽稱其等係第一次房屋交易，嗣由賴岳黛要求上訴人解除買賣契約，吳孟蓮亦予配合，以賣方與上訴人有消費糾紛為由，暫不支付期款。⑵又就被上訴人部分，依兩造簽訂之專任委託銷售契約書第五條第一項、第二項之約定，及被上訴人與吳孟蓮間所訂之不動產買賣契約書第一條第五項之約定，被上訴人應於簽訂不動產買賣契約書時支付42萬元之百分之七十即29萬4000元，被上訴人迄未支付；另百分之三十即12萬6000元至遲應於一百零一年七月十七日交屋時給付，茲因被上訴人係以拒絕履約之不正當行為，阻止上開期日交屋事實之發生，應認12萬6000元之清償期已屆至，故上訴人得請求被上訴人給付服務報酬42萬元。綜上，上訴人受被上訴人委託仲介本件買賣，上訴人既已仲介完成本件買賣契約之簽訂，自無債務不履行之情事，依兩造簽訂之不動產買賣契約書第一條第五項，及專任委託銷售契約書第五條之約定，自得請求被上訴人支付全部之服務報酬。至協助系爭房地之過戶及交付，並非上訴人所負之給付義務，充其量僅屬附隨義務，惟被上訴人既不願履約，而上訴人已完成給付義務之履行，自得請求被上訴人給付全部報酬。為此，爰依兩造間契約關係提起本件訴訟，請求被上訴人給付服務報酬等語。起訴聲明求為判決：㈠被上訴人應給付上訴人42萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡吳孟蓮應給付上訴人21萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢訴訟費用由被上訴人及吳孟蓮負擔。㈣上訴人願供擔保，請准宣告假執行；於本院上訴聲明求為判決：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人42萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔（原審判准原審被告吳孟蓮應給付上訴人21萬元本息，其餘請求駁回，上訴人就其敗訴部分上訴，原審被告吳孟蓮對其敗訴部分未據聲明上訴，此部分已確定）。
二、被上訴人則以：⑴依民法第八十八條之規定，被上訴人於一百零一年四月十二日與上訴人簽訂契約時，上訴人之業務員 高憲章 主動來找賴岳黛，其等確曾告訴上訴人之受僱人高憲章，此筆交易渠等如能實拿1000萬元，就願意出售系爭房地，另40萬元是給上訴人之仲介費，故被上訴人就系爭房地開價1380萬元，因其等認為可實拿1000萬元，在簽約時賴孟君之弟媳有問 謝宛珍 代書是否要繳奢侈稅，但代書回答不知道金額為多少，故被上訴人完全處於不知情之狀態，陷於錯誤，致簽訂本件不動產買賣契約，故依上開規定撤銷錯誤之意思表示即解除本件不動產買賣契約。⑵再依民法第五百六十七條之規定，被上訴人於一百零一年四月十二日與上訴人簽訂契約，上訴人即有據實報告之義務，惟於簽訂系爭房地買賣契約時，吳孟蓮及 謝代書 均在場，賴孟君有問上訴人要繳什麼稅，代書有提到要繳奢侈稅，然上訴人皆未告知渠等奢侈稅之相關事宜，其等是信任專業並不知道有奢侈稅，且有口頭上一直告知上訴人要實拿1000萬元，只是契約上沒有註明，上訴人不忠於客戶未盡據實說明之義務，被上訴人自可依債務不履行規定解除契約。⑶觀以被證四由謝宛珍代書所寄存證信函之內容有提到她簽約時，沒有馬上計算奢侈稅之金額，係因賴岳黛未提供房屋稅單，但賴岳黛跟代書說系爭房地非常老舊，且有多年沒繳房屋稅，故沒有房屋稅單。代書又說必須申請稅籍資料才能計算，顯然代書是為了幫上訴人促成本件交易，所以利用其專業欺騙非專業之被上訴人賴岳黛。再觀以原證十五存證信函之內容有提到奢侈稅最簡單之計算方式，就是成交價金之百分之十或十五，故代書顯然在說謊，其不敢馬上計算奢侈稅之金額就是擔心破壞本件合約，這樣上訴人就拿不到63萬元佣金。又原證十五存證信函之內容提到奢侈稅「經台端確認簽署無誤」所述不實，上訴人在簽訂契約時就害怕賴岳黛如得知奢侈稅之稅額就一定不會出賣系爭房地，故上訴人根本就沒有讓被上訴人簽署確認之文件等語，資為抗辯。於本院答辯聲明求為判決：如主文所示。
三、本件不爭執事項：
㈠、被上訴人於一百零一年四月十二日專任委託上訴人銷售系爭房地，委託銷售價格為1280萬元，並約定服務報酬為成交總價百分之四，嗣另簽訂委託銷售契約內容變更同意書將委託售價變更為1040萬元。後上訴人於同年月十七日尋得買主即吳孟蓮願以1050萬元購買系爭房地，吳孟蓮並與上訴人簽訂買賣議價委託書及確認書，約定於簽訂買賣契約書時支付成交總價百分之二服務報酬。而被上訴人即於同日出具授權書委任楊琇讌代理出售系爭房地，並與吳孟蓮簽訂系爭房地之買賣契約，價金為1050萬元。嗣後因被上訴人主張上訴人在簽約時未告知奢侈稅而主張解除契約，吳孟蓮亦因而未予付款。
㈡、本件系爭房地出售所需繳納之特種貨物稅為65萬6250元。
㈢、本件系爭房地出售時，應繳土地增值稅17萬7648元。
㈣、以上事實，為兩造所不爭執，並有上訴人所提出之專任委託銷售契約書、委託銷售契約內容變更同意書、授權書、不動產買賣契約書及服務確認單等資料為證，自堪信為真實，本院自得採為判決之基礎。
四、本件爭執事項：上訴人於簽約當時，未告知被上訴人有關奢侈稅金額，是否有債務不履行之情事？又被上訴人有無向上訴人表示須扣除仲介費後，實拿1000萬元始同意出售系爭房地之情事？
五、得心證之理由：
㈠、被上訴人辯稱：伊與上訴人簽訂專任委託銷售契約書時，確曾告知上訴人，此筆交易其等如能實拿1000萬元，就願意出售系爭房地，另40萬元是給上訴人之仲介費，故伊系爭房地開價1040萬元，因認可實拿1000萬元，故於簽約時，伊對是否要繳奢侈稅及金額多寡，處於不知情之狀態，而陷於錯誤，致簽訂本件不動產買賣契約，故伊得依意思表示錯誤，而撤銷兩造間之專任委託銷售契約書，並解除系爭房地買賣契約。又簽訂系爭房地買賣契約時，伊問上訴人要繳什麼稅，然上訴人皆未告知伊奢侈稅之相關事宜，而伊僅口頭上告知要實拿1000萬元，上訴人卻未盡據實說明之義務，伊自可依債務不履行規定解除契約等語，此為上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：
⑴、上訴人主張：兩造於一百零一年四月十二日簽訂專任委託銷
售契約書，將系爭房地專任委託予上訴人銷售，委託銷售價格為1280萬元，並約定服務報酬為成交總價百分之四，嗣另簽訂委託銷售契約內容變更同意書將上開委託售價價格變更為1040萬元。又上訴人於同年月十七日尋得買主即吳孟蓮願以1050萬元購買系爭房地，而被上訴人即於同日出具授權書委任楊琇讌代理出售系爭房地，並與吳孟蓮簽訂系爭房地之買賣契約，價金為1050萬元，此為兩造所不爭執，並有專任委託銷售契約書、委託銷售契約內容變更同意書、授權書及不動產買賣契約書附卷可稽（見原審卷第十六至十八、二十一至二十七頁），是上訴人上開主張，應堪信為真實。
⑵、按契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主給付義
務與從給付義務）外，尚有附隨義務。所謂附隨義務，乃為履行給付義務或保護債權人人身或財產上利益，於契約發展過程基於誠信原則而生之義務，包括協力及告知義務以輔助實現債權人之給付利益。倘債務人未盡此項義務，應負民法第二百二十七條第一項不完全給付債務不履行之責任。又附隨義務性質上屬於非構成契約原素或要素之義務，如有違反，債權人原則上固僅得請求損害賠償，然倘為與給付目的相關之附隨義務之違反，而足以影響契約目的之達成，使債權人無法實現其訂立契約之利益，則與違反主給付義務對債權人所造成之結果，在本質上並無差異（皆使當事人締結契約之目的無法達成），自亦應賦予債權人契約解除權，以確保債權人利益得以獲得完全之滿足，俾維護契約應有之規範功能與秩序，最高法院一百年度台上字第二號著有判決意旨可資參照。
⑶、被上訴人辯稱：伊與上訴人簽訂專任委託銷售契約書時，曾
告知上訴人伊出售系爭房地須實拿1000萬元，另40萬元係仲介費用，是於簽約時，伊對是否要繳奢侈稅及金額多寡，處於不知情之狀態，又簽訂系爭房地買賣契約時，伊問上訴人要繳什麼稅，然上訴人皆未告知伊奢侈稅之相關事宜，而伊僅口頭上告知要實拿1000萬元，上訴人卻未盡據實說明之義務，伊自可依債務不履行規定解除契約等語，此為上訴人所否認，並以前詞置辯。經查，本件系爭房地買賣時，上訴人僅告知要繳奢侈稅（即特種貨物及勞務稅），並未告知實際稅額，迭為上訴人所自承在卷，按不動產仲介事業，不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為，公平交易法第二十四條定有明文。買賣房地而由出賣人應負擔之稅額，如影響不動產買賣價金之取得，自屬重要爭點，房仲事業應據實告知，且須明確，始符合公平。再按特種貨物及勞務稅條例業已於一百年五月四日公布，並於同年六月一日施行，是上開特種貨物及勞務稅條例既已生效，且為公眾周知之事實，而上訴人為不動產專業經紀公司，自不能諉為不知，是依同條例第十一條規定「銷售或產製特種貨物或特種勞務應徵之稅額，依第八條規定之銷售價格，按第七條規定之稅率計算之。」，而稅率，依第七條規定「依特種貨物及勞務稅之稅率為百分之十。但第二條第一項第一款規定之特種貨物，持有期間在一年以內者，稅率為百分之十五。」，銷售價格之計算方式，依第八條定「納稅義務人銷售或產製特種貨物或特種勞務，其銷售價格指銷售時收取之全部代價，包括在價額外收取之一切費用。但本次銷售之特種貨物及勞務稅額不在其內。」「前項特種貨物或特種勞務如係應徵貨物稅或營業稅之貨物或勞務，其銷售價格應加計貨物稅額及營業稅額在內。」，本件系爭房地買賣，嗣經上訴人仲介後，以1050萬元之價額出賣與原審被告吳孟蓮，為兩造所不爭執，並有上訴人提出上開不動產買賣契約書為證，足見上訴人於被上訴人與原審被告吳孟蓮簽立系爭房地買賣時，既有買賣之「銷售價額」，自可依上開規定計算應負擔之奢侈稅金額，惟上訴人竟未核算及告知被上訴人金額，顯已違反契約之附隨義務甚明。至證人即辦理系爭房地不動產買賣契約之地政士謝宛珍，於原審證稱本件因當時沒有帶房屋稅單，沒有辦法於當日算給被上訴人等語，惟查本件既有買賣之銷售價額得為核算之依據，已如上述，卻故意拖延不為計算，實有可議，且據原審被告之訴訟代理人師景樑於原審稱「．．期間我都跟高憲章業務員聯絡，期間他帶同店長跟我說明，有說到奢侈稅，他跟我太太說你們不要提到奢侈稅就好。．．」等語（見原審卷第一四四頁正反面），足見證人謝宛珍之證述顯係迴護上訴人，自不足取。又本件系爭房地出售所需繳納之特種貨物稅高達65萬6250元，已足以影響被上訴人出賣系爭房地買賣價金之取得及意願，而此重要爭點，具專業房仲事業之上訴人本應據實明確告知，始符合公平，然上訴人確為促成本件房地買賣以賺取服務報酬，故意隱匿應繳奢侈稅金額，此欺罔手法，自足以影響交易秩序之安全，應屬顯失公平之行為，從而被上訴人辯稱，本件上訴人未核算及告知伊應繳奢侈稅金額，認為違反契約之附隨義務等語，要屬可採。為此被上訴人據以上訴人債務不履行為由，解除兩造間之系爭仲介契約（見原審卷第九十八頁反面），自屬有據，應予准許。
⑷、至上訴人主張，伊與被上訴人簽訂之委託銷售契約內容變更
同意書，載明委託售價調整為1040萬元，惟並未加註扣除仲介費及奢侈稅後要實拿1000萬元，故被上訴人於伊仲介成功並簽訂買賣契約後始辯稱需扣除仲介費用及奢侈稅後實拿1000萬元，與事實不符。又本件委託銷售之底價為1040萬元，仲介服務費用為實際成交價之百分之四，確認服務費用為42萬元，及土地值稅17萬7648元，顯無被上訴人辯稱於系爭房地出售時得淨拿1000萬元之約定等語。惟「民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。」最高法院十七年度上字第九一七號著有判例可資參照。查本件上訴人因違反契約之附隨義務，已如上述，自不得請求本件服務報酬，故被上訴人縱抗辯其要淨拿1000萬元之證明不能舉證，惟依上開說明，仍應駁回上訴人之請求，附此說明。
六、綜上所述，上訴人因違反本件系爭契約之告知義務，而有債務不履行之情事，被上訴人自得依法解除，從而上訴人依上開專任委託銷售契約書之約定，請求被上訴人給付服務報酬42萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，尚屬無據，不應准許。是則原審就此部分為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，依法並無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及舉證，與判決結果不生影響，爰不另一一論述。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國102年9月25日
民事第六庭審判長法官袁再興
法官張國華法官盧江陽均不得上訴。
書記官廖家莉中華民國102年9月25日