裁判字號：臺灣臺中地方法院101年訴字第2167號民事判決
裁判日期：民國102年03月27日
裁判案由：給付服務報酬
臺灣臺中地方法院民事判決101年度訴字第2167號原告碩億不動產經紀有限公司法定代理人 蔡秉輝 訴訟代理人 楊盤江 律師被告 賴岳黛 訴訟代理人 楊琇讌 被告 賴孟君
吳孟蓮 訴訟代理人 師景樑 上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國102年3月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告甲○○應給付原告新臺幣貳拾壹萬元，及自民國一百零一年九月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告甲○○負擔百分之三十三，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告甲○○如以新臺幣貳拾壹萬元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、兩造爭執要旨：
一、原告主張：㈠被告戊○○及丁○○於委託8家不動產經紀公司銷售坐落臺
中市○區○○○段○○○○○○號土地及其上門牌號碼臺中市○區○○街○○○巷○○號之房屋（下稱系爭房地）後，專任委託原告以新臺幣（下同）12,800,000元銷售，期間自民國101年4月12日起至101年5月15日止，服務報酬為實際成交價4％，同日另簽訂「委託銷售契約內容變更同意書」，將委託售價調整為10,400,000元，作為出售系爭房地之底價。原告並於101年4月17日覓得被告甲○○願以10,500,000元買受系爭房地，如議價成功，被告甲○○應支付成交價2％之服務費用予原告。後被告戊○○及丁○○於101年4月17日出具授權書，委任訴外人丙○○代理出售系爭房地；同日被告丁○○本人出面並由丙○○代理與被告甲○○簽訂系爭房地之買賣契約，買賣價金為10,500,000元，同日被告戊○○及丁○○與原告簽訂服務確認單，確認渠等應支付之服務費用為420,000元即成交價4％；被告甲○○亦於同日由訴外人乙○○代理與原告簽訂服務確認單，確認服務費用為210,000元即成交價2％。惟被告戊○○及丁○○於簽訂買賣契約後，忽以存證信函通知原告及承辦代書，稱原告未告知奢侈稅600,000元，致其判斷錯誤，主張買賣契約無效，並偽稱渠等係第1次房屋交易，嗣由被告戊○○要求原告解除買賣契約，被告甲○○亦予配合，以賣方與原告有消費糾紛為由，暫不支付期款。
㈡而就被告戊○○及丁○○部分，依兩造簽訂之「專任委託銷
售契約書」第5條第1項、第2項約定，及被告間所訂之不動產買賣契約書第1條第5項約定，被告戊○○及丁○○應於簽訂不動產買賣契約書時支付420,000元之70％即294,000元，被告戊○○及丁○○迄未支付；另30％即126,000元至遲應於101年7月17日交屋時給付，茲因被告戊○○及丁○○係以拒絕履約之不正當行為，阻止101年7月17日交屋事實之發生，應認126,000元之清償期已屆至，故原告得請求被告戊○○及丁○○給付。就被告甲○○部分，依兩造間於101年4月17日簽訂之確認書「其他約定」第1條約定，並於「服務確認單」確認應付總服務費210,000元，而被告已於同日簽訂不動產買賣契約書，自應於該日給付原告服務報酬210,000元，又本件買賣有價金履約保證，被告甲○○支付之價金，不會因被告戊○○及丁○○違約不賣而有不能取回之虞，其卻與被告戊○○及丁○○配合通知原告暫不付款，對原告構成給付遲延，自不得主張不必給付服務報酬。
㈢綜上，原告受被告三人委託仲介本件買賣，原告既已仲介完
成本件買賣契約之簽訂，自無債務不履行之情事，依前揭規定及兩造簽訂之「專任委託銷售契約書」第5條約定，自得請求被告三人支付全部之服務報酬；至於協助系爭房地之過戶及交付，並非原告所負之給付義務，充其量僅屬附隨義務，惟被告戊○○及丁○○既不願履約，而原告已完成給付義務之履行，自得請求被告三人給付全部報酬。為此，爰依兩造間契約關係提起本件訴訟，並聲明：⒈被告戊○○、丁○○應給付原告420,000元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息。⒉如主文第1項所示。⒊願供擔保請准宣告假執行。
㈣對被告抗辯之陳述：
⒈原告與被告戊○○簽訂之「委託銷售契約內容變更同意書」
明載委託售價調整為10,400,000元，惟並未加註扣除仲介費及奢侈稅後要實拿10,000,000元，以被告戊○○及丁○○在委託原告銷售系爭房地前已委託8家公司銷售，對於售價應支付仲介費及奢侈稅知之甚明，豈有不要求加註於「委託銷售契約內容變更同意書」，或形諸其他書面之理。是被告戊○○及丁○○於原告仲介成功並簽訂買賣契約後始辯稱需扣除仲介費用及奢侈稅後實拿10,000,000元，與事實不符，不足採信。而本件委託銷售之底價為10,400,000元，仲介服務費用為實際成交價之4％，於101年4月17日買賣契約簽訂後，被告戊○○及丁○○出具服務確認單，確認服務費用為420,000元，則淨額已不足10,000,000元，再扣除奢侈稅將更少於10,000,000元；況尚有房屋稅及土地增值稅需繳納，被告戊○○及丁○○根本不可能實拿10,000,000元，足證渠等所辯不實。
⒉查特種貨物及勞務稅條例於100年5月4日公布，自100年6月1
日起施行，媒體均大幅報導，被告欲出售系爭房地，不可能不清楚奢侈稅之相關事宜，尤其被告戊○○及丁○○在委託原告仲介銷售前，已委託8家仲介公司仲介銷售，渠等對此不可能不知。如非專業之地政士或其他不動產專業人士，大致以10,400,000元售價乘以10％稅率或15％稅率計算，將得出1,040,000元至1,560,000元間之稅額。故被告戊○○及丁○○如未得知確切稅額，至少應粗算本件奢侈稅稅款約1,000,000元，且本件系爭房地實際課徵之稅額為656,250元，並未高於粗估之金額。此外，依證人己○○到庭之證述可知，被告對於奢侈稅之概估金額早已知悉，才表示不願等到次日查清正確稅額後再簽約。實則被告戊○○及丁○○在委託原告仲介出售前已委託8家仲介公司銷售，必已知悉奢侈稅之計算方式，而於簽訂買賣契約時，成交價金確定為10,500,000元，應高於其原先委託其他公司仲介之底價，且渠等已知悉奢侈稅之大致金額，始不必等候確切稅額即簽訂買賣契約。故被告戊○○及丁○○於簽訂買賣契約後，或因有其他人以較高價購買，或因拖到8月份以後可少繳奢侈稅，始以渠等不知有奢侈稅或不知確切奢侈稅金額及要淨拿10,000,000元為由，主張解除買賣契約或撤銷錯誤之意思表示及解除仲介服務契約，均屬無據。
二、被告戊○○及丁○○則以：㈠按民法第88條規定，被告戊○○及丁○○於101年4月2日與
原告簽訂契約時，原告之業務員 高憲章 主動來找被告戊○○，渠等確曾告訴高憲章，此筆交易渠等如能實拿10,000,000元，就願意出售系爭房地，另400,000元是給原告之仲介費，故被告戊○○及丁○○就系爭房地開價13,800,000元，因渠等認為可實拿10,000,000元，在簽約時被告丁○○之弟媳有問己○○代書是否要繳奢侈稅，但代書回答不知道金額為多少，故被告戊○○及丁○○完全處於不知情之狀態，陷於錯誤，致簽訂本件不動產買賣契約，故依前揭規定撤銷錯誤之意思表示即解除本件不動產買賣契約。
㈡再按民法第567條規定，被告戊○○及丁○○於101年4月2日
與原告簽訂契約，原告即有據實報告之義務，惟於簽訂系爭房地買賣契約時買方及 謝代書 均在場，被告丁○○有問原告要繳什麼稅，代書有提到要繳奢侈稅，然原告皆未告知渠等奢侈稅之相關事宜，渠等是信任專業並不知道有奢侈稅，且有口頭上一直告知原告要實拿10,000,000元，只是契約上沒有註明，原告不忠於客戶未盡據實說明之義務，被告戊○○及丁○○自可依債務不履行規定解除契約。
㈢觀以被證4號由己○○代書所寄存證信函之內容有提到她簽
約時沒有馬上計算奢侈稅之金額，係因被告戊○○未提供房屋稅單，但被告戊○○跟代書說系爭房地非常老舊，且有多年沒繳房屋稅，故沒有房屋稅單。代書又說必須申請稅籍資料才能計算，顯然代書是為了幫原告促成本件交易，所以利用其專業欺騙非專業之被告戊○○。再觀以原證15號存證信函之內容有提到奢侈稅最簡單之計算方式，就是成交價金之15％或10％，故代書顯然在說謊，伊不敢馬上計算奢侈稅之金額就是擔心破壞本件合約，這樣原告就拿不到630,000元佣金。又原證15號存證信函之內容提到奢侈稅「經台端確認簽署無誤」所述不實，原告在簽訂契約時就害怕被告戊○○如得知奢侈稅之稅額就一定不會出賣系爭房地，故原告根本就沒有讓被告戊○○及丁○○簽署確認之文件等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、被告甲○○則以：伊於原告公司與被告戊○○之代理人丙○○及被告丁○○簽訂不動產買賣契約書前，並不知悉賣方關於奢侈稅之疑慮。簽約當日買賣雙方各自被安排至不同洽談室分開議價，其間原告公司店長於簽約時曾要求伊避談奢侈稅相關事宜，因伊事前毫無知悉賣方與原告間之任何約定，購買動機單純，故並未認真看待此事。後賣方與原告間關於奢侈稅之爭議協商過程，原告均無任何形式主動告知伊本件糾紛發生之原因、協商進度及結果，伊為無辜之第三人，在買賣系爭房地之過程中均未受到原告應給予之服務與尊重。本件系爭房地消費爭議與伊無關，又爭議仍無定論，故伊乃於101年6月25日發函通知暫不支付期款係為維護自身權益，並非不付款。被告丁○○陳稱有問稅金之事是事實，謝代書確實是說沒有辦法給他明確之答案，需要再計算才能告知。店長在簽約過程中只有告知伊不要過問他與賣方間之事情，他們比較內行。另按消費者保護法第12條第1項規定係定型化契約違反公平互惠原則，仲介方若只以簽訂契約而未完成應為之過戶、交付標的之服務即要收取服務報酬，對消費者而言即無任何保障等語資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、本件經整理爭點結果如下：
一、不爭執事項：(本院採為判決之基礎)㈠被告戊○○、丁○○於101年4月12日專任委託原告銷售系爭
房地，委託銷售價格為12,800,000元，並約定服務報酬為成交總價4％，嗣另簽訂委託銷售契約內容變更同意書將委託售價變更為10,400,000元。後原告於同年月17日尋得買主即被告甲○○願以10,500,000元購買系爭房地，被告甲○○並與原告簽訂買賣議價委託書及確認書，約定於簽訂買賣契約書時支付成交總價2％服務報酬。而被告戊○○及丁○○即於同日出具授權書委任訴外人丙○○代理出售系爭房地，並與被告甲○○簽訂系爭房地之買賣契約，價金為10,500,000元。嗣後因被告戊○○及丁○○主張原告在簽約時未告知奢侈稅而主張解除契約，被告甲○○亦因而未予付款。
㈡本件系爭房地出售所需繳納之特種貨物稅為656,250元。
二、爭執之事項：㈠被告戊○○及丁○○有無表示需扣除仲介費用後實拿10,000
,000元始同意出售之情事？原告對於被告戊○○及丁○○有無債務不履行情事？被告戊○○及丁○○以原告有債務不履行情形而對原告解除委任契約並拒絕給付服務報酬有無理由？㈡原告於簽約當時有無告知被告戊○○及丁○○有關奢侈稅金
額？被告戊○○及丁○○是否得主張錯誤解除渠等與被告甲○○間之買賣契約？㈢若被告戊○○及丁○○得解除渠等與被告甲○○間之買賣契
約，被告甲○○是否仍需支付原告服務報酬？㈣若被告戊○○及丁○○不得以錯誤為由解除渠等與被告甲○
○間之買賣契約，然原告僅促成被告戊○○、丁○○與被告甲○○簽訂買賣契約，並未協助被告甲○○完成交屋及辦理所有權移轉登記等事項，是否仍得請求被告甲○○給付服務報酬？
叁、得心證之理由：
一、被告戊○○及丁○○確曾向原告表示需扣除各式費用及稅捐後實拿10,000,000元始同意出售之情事，原告對於被告戊○○及丁○○自有債務不履行情事，被告戊○○及丁○○對原告解除委任契約並拒絕給付服務報酬為有理由：
㈠本件原告及被告戊○○及丁○○間之委託銷售契約，其中就
最低出賣價格之約定，原告業已提出其與被告戊○○間專任委託銷售契約書及委託銷售契約內容變更同意書等為證，依其上之記載，被告戊○○及丁○○原委託銷售之底價為12,800,000元，卻於同日復變更委託銷售價格為10,400,000元，而依被告戊○○及丁○○曾向原告表示欲實拿10,000,000元始行出售之抗辯，該金額4％之服務報酬即為400,000元，合計即為10,400,000元，與簽約當日變更之銷售底價相符，被告戊○○及丁○○之抗辯尚非全然無據。
㈡且被告戊○○及丁○○另提出渠等與原告店長即訴外人蔡秉
虔之對話錄音及譯文為證，而被告提出之錄音譯文，原告對其內容正確並不爭執，應堪信為真實。該錄音譯文中 蔡秉虔 確已明確提及被告戊○○及丁○○曾表示「沒10,000,000元不賣」等語，顯見被告戊○○及丁○○抗辯渠等曾要求實拿10,000,000元等語，當屬非虛。而被告甲○○之訴訟代理人乙○○復陳稱簽約前原告要求其於簽約時不要提及特種貨物稅等語，若被告戊○○及丁○○並未要求實拿10,000,000元之情，則成交金額即與特種貨物稅之數額無涉，並無要求被告甲○○避免提及之必要，顯見原告要求被告甲○○避免提起特種貨物稅，即係避免被告戊○○及丁○○考量成交金額扣除特種貨物稅後未達10,000,000元即不願成交，方要求被告甲○○避免提及特種貨物稅，堪認被告戊○○及丁○○確有告知原告需實拿10,000,000元之情。而原告既係受被告戊○○及丁○○委任銷售系爭房地，自有依其專業告知相關費用、稅捐，並在被告戊○○及丁○○已告知需實拿10,000,000元之情形下，協助制定符合被告需求之最低銷售價格之義務。詎原告卻為求易於成交而刻意忽略被告戊○○及丁○○之要求，致使被告戊○○及丁○○誤以為簽訂之最低銷售價格得以使渠等實拿10,000,000元，原告自有不完全給付情事。
㈢原告雖主張本件因被告戊○○及丁○○於持有系爭房地尚未
滿兩年，除服務報酬外另需支付特種貨物稅，且尚須支付登記之規費及其他稅費，自無可能實拿10,000,000元，若被告戊○○及丁○○確有要求原告渠等需實拿10,000,000元之情，則焉有可能同意上開最低價額之記載云云。惟被告戊○○及丁○○並非具有不動產銷售專業之人，方委託具備該專業之原告代為銷售系爭房地，是於被告戊○○及丁○○告知需實拿10,000,000元始行出售等情後，仍未代為衡量所需服務報酬、稅捐及規費，並將該等金額加計被告戊○○及丁○○所需實拿金額後，約定適當之銷售底價，更足認原告確有未盡其附隨義務之情事，原告以此反推被告戊○○及丁○○並未告知需實拿10,000,000元始行出售，應無理由。
㈣而按契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主給付
義務與從給付義務）外，尚有附隨義務。所謂附隨義務，乃為履行給付義務或保護債權人人身或財產上利益，於契約發展過程基於誠信原則而生之義務，包括協力及告知義務以輔助實現債權人之給付利益。倘債務人未盡此項義務，應負民法第227條第1項不完全給付債務不履行之責任。又附隨義務性質上屬於非構成契約原素或要素之義務，如有違反，債權人原則上固僅得請求損害賠償，然倘為與給付目的相關之附隨義務之違反，而足以影響契約目的之達成，使債權人無法實現其訂立契約之利益，則與違反主給付義務對債權人所造成之結果，在本質上並無差異（皆使當事人締結契約之目的無法達成），自亦應賦予債權人契約解除權，以確保債權人利益得以獲得完全之滿足，俾維護契約應有之規範功能與秩序。本件被告戊○○及丁○○委託原告代為銷售系爭房地，其契約目的即在於仰賴原告銷售不動產之相關專業，評估系爭房地市場價值、相關稅捐及規費等細節，以協助被告戊○○及丁○○訂定適當銷售底價並代為尋得買主。是就原告與被告戊○○及丁○○間之委託銷售契約而言，被告戊○○及丁○○既有告知需實拿10,000,000元始願出售系爭房地，堪認該部分確屬委託原告代為銷售之重要之點，於交易上應認為重要。是原告未依被告戊○○及丁○○之需求，協助被告戊○○及丁○○訂立適當之銷售底價，雖僅屬附隨義務之違反，然確已影響契約目的之達成，應允許被告戊○○及丁○○對原告解除委託銷售契約。
㈤從而，被告戊○○及丁○○既得對原告主張解除委託銷售契
約已如前述，渠等於本件訴訟進行中，復已對原告為解除契約之意思表示，應認原告與被告戊○○及丁○○間之委託銷售契約業經解除，被告戊○○及丁○○自得拒絕給付原告委託銷售報酬。
二、原告於簽約當時並無告知被告戊○○及丁○○有關特種貨物稅金額，惟被告戊○○及丁○○尚不得主張錯誤撤銷其向被告甲○○買賣之意思表示：
按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限，民法第88條第1項定有明文。本件被告戊○○及丁○○與甲○○簽約時，原告並未告知渠等特種貨物稅之確切金額，業據證人己○○到庭證稱：「當天賣方說他知道要繳奢侈稅，問我要繳多少，我有告訴他奢侈稅要依照土地及房屋現值比例計算，因為他沒有帶房屋稅單，沒有辦法當日算給他」等語明確（見本院卷第127頁反面），亦與被告等供稱之情形相符，應堪信為真實，堪認原告於簽約當日並未告知被告特種貨物稅之確切金額。惟被告戊○○及丁○○於簽定買賣契約當時，既已明確知悉本件有特種貨物稅問題，僅係對於實際應繳納之確切金額尚無法知悉，惟特種貨物及勞務稅條例中就特種貨物稅既規定持有未滿1年時為銷售價額15％，持有1年以上未滿2年時為銷售價額之15％，亦得預期本件特種貨物稅不應低於成交價額之15％即1,575,000元（計算式：10,500,00015％＝1,575,000），而本件實際需繳納之特種貨物稅僅為656,250元，則為兩造所不爭執，顯然低於上開數額，自非被告戊○○及丁○○所不得預見， 況渠 等若對特種貨物稅之實際金額尚有疑義，亦得要求於金額確定後再行簽約，而原告僅要求被告盡快簽約，並未曾以強暴或脅迫等方式迫使被告戊○○之代理人丙○○及被告丁○○立即與被告甲○○簽立買賣契約，是被告戊○○之代理人丙○○及被告丁○○渠等在意思自由之情形下同意於當下簽立買賣契約，縱使確有因不知確切特種貨物稅金額而陷於錯誤情形，仍屬因自己之過失所致，揆諸上開規定，自不得於嗣後復以其錯誤撤銷買賣之意思表示，被告此一抗辯並無理由。從而本件被告戊○○及丁○○與被告甲○○間之買賣契約，雖經被告戊○○及丁○○以原告有債務不履行情事而主張解除與原告間之委任契約，然本不影響被告間之買賣契約效力，而被告戊○○及丁○○既不得以錯誤為由撤銷渠等與被告甲○○間買賣之意思表示，應認被告間就系爭房地之買賣契約效力仍屬存續。
三、被告戊○○及丁○○不得以錯誤為由撤銷渠等與被告甲○○間買賣之意思表示已如前述，渠等間就系爭房地之買賣契約自仍屬有效，原告自得依其與被告甲○○間之買賣議價委託契約請求被告甲○○給付成交總價2％之服務報酬即210,000元（計算式：10,500,0002％＝210,000）。至被告甲○○雖抗辯原告僅促成被告間簽訂買賣契約，並未協助被告甲○○完成交屋及辦理所有權移轉登記等事項，應不得請求被告甲○○給付服務報酬云云，然查，依原告與被告甲○○間之委託議價之契約內容，原告與被告甲○○所約定之給付義務，即僅及於代被告甲○○向被告戊○○及丁○○議價，其給付義務自僅及於被告間簽訂買賣契約為止，其後之交屋及辦理系爭房地所有權移轉登記事項，並非原告請求給付服務報酬之相對給付義務，自不得以原告未協助被告甲○○完成交屋及辦理所有權移轉登記之事項，而拒絕給付原告服務報酬。此外被告甲○○復未能舉證證明原告有何債務不履行情事，自不得依此拒絕給付原告服務報酬，被告甲○○之抗辯，並無理由。
四、綜上所述，被告戊○○及丁○○確有向原告表示需實拿10,000,000元始願出售系爭房地之情，惟原告未依渠等約定履行此一義務，且此附隨義務之違反影響原告與被告戊○○及丁○○間委託銷售契約目的之達成，被告戊○○及丁○○自得以債務不履行為由解除渠等與原告間之委任契約，是原告自不得依其與被告戊○○及丁○○間之委託銷售契約請求渠等給付服務報酬，故原告請求被告戊○○及丁○○給付總成交價額4％之服務報酬即420,000元，為無理由。而被告間既已因原告之仲介而簽立系爭房地買賣契約，縱被告戊○○及丁○○就簽訂該買賣契約有錯誤情事，亦屬因自己之過失所致而不得以錯誤為由，撤銷渠等與被告甲○○間之買賣契約，該買賣契約仍屬有效。而被告甲○○與原告間契約給付義務，亦不及於交屋及移轉系爭房地所有權登記，被告甲○○自不得因原告未完成交屋及移轉系爭房地所有權登記而拒絕給付服務報酬，是原告請求被告甲○○給付總成交價額2％即210,000元之服務報酬，為有理由，應予准許。
五、原告勝訴部分，為所命給付金額未逾500,000元之判決，應依民事訴訟法第389第1項第5款規定，依職權宣告假執行。
被告甲○○ 陳明 願供擔保聲請免為假執行，核與法律規定相符，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
六、訴訟費用負擔及假執行之依據：民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項。
中華民國102年3月27日
民事第四庭審判長法官陳學德
法官黃渙文法官蕭承信正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國102年3月27日
書記官賴玉真