裁判字號：臺灣臺北地方法院98年訴字第811號民事判決
裁判日期：民國98年07月13日
裁判案由：給付報酬
臺灣臺北地方法院民事判決98年度訴字第811號原告富住通不動產仲介經紀股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人乙○○被告中國信託商業銀行股份有限公司法定代理人丙○○訴訟代理人 洪堯欽 律師
劉健右 律師被告啟騰事業有限公司法定代理人丁○○訴訟代理人 劉昌崙 律師
陳郁仁 律師上列當事人間給付報酬事件，本院於中華民國98年6月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事人之聲請，由其一造辯論而為判決，民事訴訟法第385條第1項定有明文。本件被告中國信託商業銀行股份有限公司（下稱中國信託銀行）經合法通知而未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款之情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。經查，原告於起訴時原聲明為「：
㈠被告中國信託銀行應給付原告86萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；㈡被告啟騰公司應給付原告86萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；㈢願供擔保請准宣告假執行。」，嗣於98年6月29日言詞辯論期日陳稱：聲明㈠㈡部分金額縮減為85萬元（詳本院卷第１３６頁背面），核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，於法尚無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告中國信託商業銀行股份有限公司（下稱中國信託銀行）於民國97年3月間與原告口頭訂立仲介銷售房屋契約，約定委由原告仲介銷售位於臺南市○○區○○段2小段20之3、5、6、8地號土地及其上建物即門牌號碼臺南市○○區○○路31及33號之房屋（下稱系爭房地），約定銷售金額在新臺幣（下同）4,000萬元以上，若順利出售，被告中國信託銀行應給付成交總價款之2%作為原告之服務費，原告受託後即積極為被告中國信託銀行居間仲介房屋出賣事宜，先於97年12月間持委託斡旋契約表示有訴外人 蔡宗義 願以4,
250萬元購買系爭房地，經被告中國信託銀行同意，但未辦理簽約，原告嗣又引導被告啟騰事業有限公司（下稱啟騰公司）之代理人即訴外人張 李玉菁 及丁○○到現場看屋，並與之協議須付成交總價2%之仲介報酬，嗣被告啟騰公司出價4,000萬元，經原告員工乙○○以價金不得低於4,300萬元拒絕。詎被告二人竟置原告之勞務及服務於不顧，另於98年1月間經統一地產公司持議價委託書向被告中國信託銀行表示告中國信託銀行表示丁○○願以4250萬元購買系爭房地，被告中國信託銀行與丁○○遂於98年1月19日簽訂不動產買賣契約，被告中國信託銀行並於98年2月5日將系爭房地所有權移轉登記予丁○○。被告中國信託銀行及啟騰公司既允諾各給予原告成交總價2%之報酬，而系爭不動產之成交價格為4,250萬元，爰依居間契約之規定請求給付居間人之報酬等語，並聲明：㈠被告中國信託銀行應給付原告85萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；㈡被告啟騰公司應給付原告85萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告部份：㈠被告中國信託銀行抗辯以：
被告中國信託銀行為出售系爭房地，雖曾與包括原告在內之多家仲介公司聯繫，惟僅與訴外人統一地產開發有限公司（下稱統一地產公司）簽訂不動產出售委託書，原告於97年12月間持委託斡旋契約表示有訴外人蔡宗義願意以4,250萬元購買系爭房地，被告中國信託銀行同意，但並未簽約，嗣統一地產公司於98年1月間持議價委託書向被告中國信託銀行表示丁○○願以4,250萬元購買系爭房地，被告中國信託銀行與丁○○遂於98年1月19日簽訂不動產買賣契約書，並將系爭房地移轉於丁○○，被告遂給付統一地產公司65萬元之仲介服務費，原告從未提供被告中國信託銀行關於被告啟騰公司或丁○○之委託斡旋契約書或任何有關之書面資料予被告中國信託銀行，亦未促使被告啟騰公司加價至底價4,250萬元，被告於簽訂買賣契約前，從未見過丁○○或 張李玉菁 ，是原告之請求為無理由等語置辯。
㈡被告啟騰公司抗辯以：
原告與被告中國信託銀行間未就系爭房地成立仲介銷售契約，原告與被告啟騰公司間亦未成立仲介居間契約，張李玉菁、丁○○雖曾前往看屋，然係因原告於系爭房屋外張貼銷售廣告，二人依廣告上所留聯絡電話而聯絡原告公司員工乙○○前往看屋，此舉不過消費者為瞭解交易標的物客觀狀況及條件，且原告未與被告啟騰公司簽訂任何書面契約，張李玉菁、丁○○亦未曾與原告有任何給付報酬之協議，再被告曾於98年1月8日出價4,000萬元預購買系爭房地，然遭原告員工乙○○以價金不得低於4,300萬元予以拒絕，此外原告即無任何促使雙方成立買賣契約之行為等語置辯。
㈢被告中國信託銀行、啟騰公司均聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請準宣告假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭坐落臺南市○○區○○段2小段20之3、5、6、8地號土
地及其上中正路31號及33號房屋原為被告中國信託銀行所有。
㈡被告中國信託銀行曾於96年12月31日委託鴻成公司仲介銷售
系爭房地，委託期間自97年1月1日起至97年6月30日止。期滿後被告中國信託銀行即未再與任何一家房屋仲介公司簽署委託銷售契約，且未賦予任何一家房屋仲介公司獨家專任銷售系爭房屋之權利。
㈢原告於97年12月間持委託斡旋契約表示有蔡宗義願以4,250
萬元購買系爭房地，經被告中國信託銀行同意，但並未簽約。
㈣98年1月6日張李玉菁、丁○○曾依原告張貼之房屋廣告上所
留聯絡電話而聯絡原告公司員工乙○○前往系爭房地看屋。㈤被告啟騰公司曾於98年1月8日就系爭房地向原告出價4,000萬元，原告員工乙○○告以底價為4,300萬元。
㈥統一地產公司於98年1月間持丁○○委託之議價委託書向被
告中國信託銀行表示丁○○願以4,250萬元購買系爭房地，經被告中國信託銀行同意後，與丁○○於98年1月19日簽訂不動產買賣契約。
㈦系爭房地於98年2月25日移轉登記與丁○○，登記原因為買賣。
以上事實，為兩造所不爭執，並有土地及房屋登記簿謄本、委託銷售契約、委託斡旋契約、買賣契約等在卷可憑，自堪信為真實。
四、得心證之理由：原告主張其分別與被告中國信託銀行、啟騰公司成立居間契約，受被告中國信託銀行委託銷售系爭房地，並受被告啟騰公司委託與被告中國信託銀行議價以簽訂系爭房地買賣契約，嗣被告啟騰公司之代理人丁○○與被告中國信託銀行就系爭房地成立買賣契約係因原告報告或媒介而成立，自得分別向被告請求以成交總價2%計算之服務報酬，為被告所否認，是本件之爭點厥為：原告與被告中國信託銀行是否就系爭房地成立委託銷售契約？被告中國信託銀行與丁○○於98年1月19日簽訂系爭房屋買賣契約，是否係因原告之報告或媒介而成立？經查：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段有明文規定，又按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院亦著有17年上字第917號判例要旨可資參照。復按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第568條第1項定有明文；又按而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應准許其請求，最高法院52年臺上第2675號判例意旨參照。
㈡原告主張其分別口頭與被告中國信託銀行、啟騰公司成立居
間契約，受被告中國信託銀行委託銷售系爭房地，並受被告啟騰公司委託與被告中國信託銀行議價以簽訂系爭房地買賣契約乙節，為被告所否認，則依據上開法文之規定與說明，原告對其前揭主張即應負舉證之責任。原告既主張其與被告間均係口頭成立房屋仲介契約，均未簽訂任何書面契約，原告無法證明其確與被告分別口頭約定2%之仲介費用，亦無法證明原告與被告關於房屋仲介其他重要事項有所約定，難認雙方已對契約必要之點為意思表示一致，而認為房屋仲介契約已成立。按不動產仲介經紀業報酬計收標準規定「經紀業或經紀人員應將所欲收取報酬標準及買賣或租賃一方或雙方之比率，記載於房地產委託銷售契約書、要約書，俾使買賣或租賃雙方事先充分暸解。」，此有內政部89年5月2日以臺內中地字第8979087號函頒定法令可稽；依此規定，以不動產仲介經紀為營業項目之原告，自應瞭解並應遵行此一規定，惟本件原告無法提出與賣方即被告中國信託銀行之委託銷售契約及與買方即被告啟騰公司之斡旋契約書或其他書面資料，卻提出訴外人蔡宗義之斡旋契約，益徵原告亦明知此一規定之存在，益徵原告尚無與被告啟騰公司訂立居間契約之意，是參考首開規定，本件原告請求被告給付服務費，本難認與法相符。又原告自承被告啟騰公司出價4,000萬元，經原告員工乙○○以低於底價4,300萬元而未代為與被告中國信託銀行斡旋（詳本院卷第136頁正面），顯見被告啟騰公司與被告中國信託銀行間成立系爭房地買賣契約並非因原告促成，原告又無法舉證證明就兩被告間系爭房地成立買賣契約係因原告報告或媒介而成立，揆諸前開規定，應認原告並未分別與被告中國信託銀行、啟騰公司成立房屋買賣居間仲介契約，自無依據居間仲介契約請求被告給付服務費之餘地。
五、綜上所述，原告主張其受被告委任，為被告中國信託銀行、啟騰公司報告訂約之機會與為訂約之媒介，被告中國信託銀行因而得以出售系爭房地予啟騰公司之代理人丁○○，並不足採，被告中國信託銀行與丁○○於98年1月19日簽訂系爭房屋買賣契約，並非因原告之報告或媒介而成立。從而，原告本於居間契約之法律關係即民法第568條第1項規定，請求被告給付如其聲明所示之金額及遲延利息，均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論述之必要，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中華民國98年7月13日
民事第二庭法官黃雅芬以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國98年7月13日
書記官高秋芬