裁判字號：臺灣臺北地方法院93年訴字第1329號民事判決
裁判日期：民國94年10月31日
裁判案由：給付居間報酬
臺灣臺北地方法院民事判決93年度訴字第1329號原告大師國際不動產仲介經紀股份有限公司法定代理人丙○○訴訟代理人 張仁龍 律師
林契名 律師複代理人乙○○被告甲○○訴訟代理人 許哲嘉 律師上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於中華民國94年10月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣柒拾捌萬元，及自民國九十三年五月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣貳拾陸萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣柒拾捌萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國（下同）92年11月30日委託代理人 林惟仁 與原告簽立不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭專任委託契約），由原告代為銷售被告所有位於台北市○○區○○路○○○巷○號3樓房屋及其基地（下稱系爭房地），委託銷售期間自92年11月30日起至93年2月28日止。嗣被告於委託銷售期間之92年12月18日將系爭房地私自出售給訴外人壯廣實業股份有限公司（下稱壯廣公司），並於93年1月30日將所有權移轉登記於該公司，該行為有違系爭委託銷售契約第8條第3款之約定，被告即應依約給付依委託價額4％計算之居間報酬予原告，爰訴請被告給付原告新台幣（下同）78萬元，及自本訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並願供擔保聲請宣告假執行。
二、被告則以：系爭專任委託契約顯然違反不動產經紀業管理條例第22條（被告誤載為第21條）第1項第1款之規定，應屬無效；另系爭契約第8條第3款之約定對於被告屬重大不利益，顯失公平，依民法第247條之1，應屬無效；且系爭專任委託契約為定型化契約，被告代理人林惟仁係當場簽訂系爭委託銷售契約，並未攜回審閱3日，於委託時並已告知原告營業員 王綉涵 系爭房地已準備移轉至被告擔任負責人之壯廣公司，原告至遲於93年2月6日即知被告已將系爭房地移轉登記予壯廣公司，如被告有意私自交易，則林惟仁自無須應原告公司之安排仍於於93年2月4日與願買人會面洽談買賣事宜，益證原告本件請求為無理由。而聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張兩造間簽訂有系爭任委託契約，被告於92年12月18日將系爭房地出售給訴外人壯廣公司之事實，為兩造所不爭執，並有不動產專任委託銷售契約書、系爭建物及土地登記謄本在卷為證，自堪認為真實。本件所爭執者，乃：㈠系爭專任委託契約是否因違反不動產經紀業管理條例之規定而無效？㈡原告是否有未給予被告審閱系爭專任委託契約之合理期間之情事？㈢系爭專任委託契約第8條第3款之約定，有無不公平之情事？㈣被告於系爭專任委託契約之存續期間，出售系爭房地於訴外人之行為，原告可否請求報酬？以下審酌之：
㈠關於系爭專任委託契約違反不動產經紀業管理條例之規定，是否無效：
被告抗辯系爭專任委託契約，原告並未指派經紀人簽章，顯然違反不動產經紀業管理條例第22條第1項第1款之規定，依該條例之立法目的，上開條款乃屬強制規定，核之民法第71條本文規定，應屬無效云云。惟查，不動產經紀業管理條例第22條第1項第1款乃取締規定，非效力規定，無民法第71條適用。蓋不動產經紀業違反該規定而未指派經紀人於不動產出售契約書簽章，僅主管機關得依不動產經紀業管理條例第29條第1項第2款為罰鍰之行政處分，非謂其不動產出售委託契約為無效。被告前揭抗辯，洵不足採。
㈡原告是否有未給予被告審閱系爭專任委託契約之合理期間之情事：
按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容，消費者保護法第11條之1定有明文。本件被告雖抗辯其代理人林惟仁係當場簽訂系爭專任委託契約，並未攜回審閱3日，且未放棄審閱期間之權利云云，然為被告所否認。經查，系爭專任委託契約固屬定型化契約，惟其上載有「委託人（即所有權人）簽約前，已確實攜回審閱3日以上並已充份瞭解本契約書之內容無誤（契約審閱期至少為3日，但委託人已充份瞭解本契約內容，並自願放棄3日以上之審閱權利者，不在此限）」等文字，為兩造所不爭執，可知原告所預訂之審閱期間為3日以上，並未違反上揭消費者保護法之規定，且被告既不爭執其代理人林惟仁簽名於其上，依其文義，即應認被告之代理人確已攜回審閱3日以上，並充份瞭解系爭專任委託契約之內容無誤。至被告主張原告不得以括號內加註之「契約審閱期至少為3日，但委託人已充份瞭解本契約內容，並自願放棄3日以上之審閱權利者，不在此限」等文字，認為被告已放棄審閱期間之權利等語，則為原告所不爭執，且原告並未主張被告有放棄審閱期間之權利之情事，是被告並未放棄審閱期間之權利之事實，雖堪以認定，惟原告並未違反消費者保護法第11條之1規定，已如上述，自不容被告於簽訂後，復執詞否認上開約定之效力，是被告之上開抗辯，洵屬無據。
㈢系爭專任委託契約第8條第3款之約定，有無不公平之情事：
按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為加重他方當事人責任之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效，固為民法247條之1第2款所明定。惟88年4月21日民法債編增訂該條規定之立法理由，乃鑑於我國國情及工商發展之現況，經濟上強者所預定之契約條款，他方每無磋商變更之餘地，為使社會大眾普遍知法、守法，防止契約自由之濫用及維護交易之公平，而列舉4款有關他方當事人利害之約定，而為原則上之規定，明定「附合契約」之意義，及各款約定按其情形顯失公平時，其約定為無效。是該條第2款所謂「加重他方當事人之責任」，應係指一方預定之契約條款，為他方所不及知或無磋商變更之餘地而言，而所稱「按其情形顯失公平者」，則係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷有顯失公平之情形而言（最高法院91年度台上字第2336號判決意旨參照）。本件被告抗辯系爭專任委託契約第8條第3款之約定，對其屬重大不利益，顯失公平云云。然查，被告並未提出原告所預定之上開條款，有何為其所不及知或無磋商變更之餘地，及依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷，有何顯失公平之情事，其泛言上開約款內容，不問委託人即被告究竟於委託後多久時間自行銷售或由他人媒介銷售完成，及被委託人即原告究竟投入多少銷售心力，只要委託人自行將不動產標的物出售或由他人媒介成交，均視為原告已完成仲介之義務，被告仍應給付委託價額4%服務費予原告，係不公平之現象云云，即認上開契約條款無效，洵屬無據。
㈣被告於系爭專任委託契約之存續期間，出售系爭房地於訴外人之行為，原告可否請求報酬：
依兩造簽訂系爭委託專任委託契約第8條第3款約定：委託期間內，若甲方（即被告）自行將不動產標的物出售或由經他人介紹成交，均視為乙方（即原告）已完成仲介之義務，甲方仍應給付委託價額4％服務費予乙方等語。按當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約為居間契約，民法第565條定有明文。依系爭專任委託契約之前開約定被告係將其所有之系爭房地委託原告公司居間銷售，並於系爭專任委託契約第5條第1項約定，原告於完成被告委託之居間仲介銷售行為時，得向被告請求約定之服務報酬，參以前揭規定，系爭專任委託契約應具有居間契約之法律性質。惟該契約第8條第3、4款另約定如有所列情形之一，原告縱未完成委託居間仲介銷售之行為，被告仍應依委託價額4%支付服務報酬予原告，而上開約定，經核與民法第568條規定居間人以契約因其報告或媒介而成立者為限，始得請求報酬之情形不相符合，是以系爭專任委託契約之一部分，固應屬典型之居間契約，然就該契約第8條所約定之內容，則應屬兩造就服務報酬給付要件之特別約定，而不屬任何典型契約，自不適用典型居間契約之規定。而本件原告既非依居間之法律關係請求給付報酬，而係依系爭專任委託契約第8條第3款之特別約定請求給付報酬，而被告於
92年12月18日之系爭委託銷售契約委託之期間，將系爭房屋出售予訴外人壯廣公司之事實，已經認定，核與前開兩造契約之約定相符，原告之請求於法，自無不合，被告辯以原告於簽訂契約時已知被告準備將系爭房地移轉登記予壯廣公司，且於移轉後仍安排被告與願買人洽談而拒絕給付報酬云云，雖經證人 游鄭裕 到場結證：「（原告訴訟代理人問：92年9月22日拿資料後，有無另外請他們（指被告）補充資料？）我有跟他們說要補的資料，等他們拿給我的時候已經是12月中旬。（原告訴訟代理人問：委託人有無跟你講他們要賣房屋？）沒有，不然他們會叫我辦快一點。（被告代理人問：你是否知道被告把房子過戶給壯廣的實際原因？）我問被告甲○○的弟弟，他只是告訴我是要做壯廣公司財務資料的變動，過戶的實際原因我不知道，他們應該不是假買賣。（被告訴訟代理人問：上開案子在你辦理過戶的過程中雙方有無談到交易條件、付款時間？）沒有。（原告訴訟代理人問：就你經手本件，雙方有無資金往來？）沒有。」等語（本院卷第119至121頁），足以證明被告於系爭房地之委託銷售期間，將系爭房地出售予訴外人壯廣公司之事實，惟無法證明被告於簽訂系爭專任委託契約時，已告知原告系爭房地將移轉登記予壯廣公司之事實，是被告此部分所辯，亦並無足採。
四、從而，原告依系爭委託契約之約定請求被告應給付78萬元，及自本訴狀繕本送達之翌日即93年5月4日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。
五、至兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、假執行之宣告：兩造均陳明願供擔保，請求宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
七、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國94年10月31日
民事第三庭法官曾啟謀以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國94年10月31日
書記官王月伶