臺南簡易庭98年度南簡字第741號民事判決

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
　　　　　　　　　　　　　　　　　　98年度南簡字第741號
原　　　告　吉祥公寓大廈管理委員會
法定代理人　乙○○
訴訟代理人　 裘佩恩 律師
　　　　　　 魏琳珊 律師
被　　　告　丙○○
訴訟代理人　癸○○
被　　　告　庚○○
　　　　　　丑○○
訴訟代理人　己○○
　　　　　　寅○○
被　　　告　子○○
　　　　　　壬○○
　　　　　　辛○○
上　一　人
訴訟代理人　戊○○
　　　　　　丁○○
被　　　告　甲○○
上列當事人間請求排除侵害事件，經本院於民國99年8月18日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告丙○○應將門牌號碼臺南市○○路○○○巷○○號前側如附表Ａ
及附圖所示編號1部分之遮雨棚面積三平方公尺、後側鐵皮增建
物面積六平方公尺拆除。
被告庚○○應將門牌號碼同巷30、32號前側如附表Ａ及附圖所示
編號2部分之遮雨棚、招牌面積十二平方公尺、後側鐵皮增建物
面積二十四平方公尺拆除。
被告丑○○應將門牌號碼同巷34號前側如附表Ａ及附圖所示編號
3部分之遮雨棚、招牌面積十五平方公尺、後側鐵皮增建物面積
十七平方公尺拆除。
被告子○○應將門牌號碼同巷36號前側如附表Ａ及附圖所示編號
4部分之遮雨棚、招牌面積五平方公尺、後側鐵皮增建物面積十
一平方公尺拆除。
被告壬○○應將門牌號碼同巷38號前側如附表Ａ及附圖所示編號
5部分之遮雨棚、招牌面積五平方公尺、後側鐵皮增建物面積十
一平方公尺拆除。
被告甲○○應將門牌號碼同巷42號前側如附表Ａ及附圖所示編號
7部分之遮雨棚、招牌面積五平方公尺、後側鐵皮增建物面積十
一平方公尺拆除。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告丙○○、庚○○、丑○○、子○○、壬○○、甲
○○負擔七分之六，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行，但被告丙○○、庚○○、丑○○
、子○○、壬○○、甲○○如於假執行程序實施前，各以新台幣
壹萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、程序部分：
㈠原告之當事人適格部分：
當事人適格，乃指當事人就具體特定之訴訟，得以自己之名
義為原告或被告，而受為訴訟標的法律關係之本案判決之資
格而言。故在給付之訴，只原告主張其為訴訟標的法律關係
之權利主體，他造為訴訟標的法律關係之義務主體，其當事
人即為適格。至原告是否確為權利人，被告是否確為義務人
，乃為訴訟標的法律關係之要件是否具備，即訴訟實體上有
無理由之問題，並非當事人適格之欠缺。又按管理委員會有
當事人能力，公寓大廈管理條例第38條第1條定有明文，且
管理委員會之職務包括區分所有權人會議決議事項之執行；
共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良；公寓大廈
及其周圍之安全及環境維護事項；住戶違規情事之制止及相
關資料之提供等，公寓大廈管理條例第36條定有明文。從而
原告吉祥公寓大廈管理委員會有當事人能力，就原告主張被
告違反公寓大廈管理條例及住戶規約，請求被告拆除遮雨棚
、招牌、屋後增建，亦屬管理委員會職務，是原告自得提起
本件訴訟。被告子○○抗辯原告無當事人適格云云，顯有誤
會，並不可採。
㈡原告起訴時之法定代理人原為 李克文 ，於本院審理期間，因
主任管理委員改選而變更為乙○○，業據聲明承受訴訟，並
提出台南市政府准予變更報備函（卷二23頁）及吉祥公寓大
廈管理委員會移交清冊（卷二9頁），經核與法並無不合，
應予准許。
㈢按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此
限。又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論
者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款
、第3款、第2項分別定有明文。經查，本件原告起訴時，聲
明請求被告應各將坐落於台南市○○段第588－2、588－28
地號上，如起訴狀附表所示部分之違建物（即屋前之遮雨棚
、招牌）拆除並回復原狀（卷一第8頁）。另於民國98年8月
19日具狀追加請求各被告拆除屋後違建物（卷一111頁），
並於98年12月16日陳報屋前各被告應拆除之招牌（卷一246
頁），嗣於99年6月10日現場勘驗時撤回被告甲○○所有台
南市○○路○○○巷○○號屋前之「樂透彩」招牌部分（卷二38
頁）。本件被告丙○○、子○○、壬○○、辛○○、甲○○
均當庭表示不同意原告追加請求拆除各被告屋後違建物部分
（卷二121頁）。然查，本件原告係基於同一棟大樓之區分
所有權人決議、管委會決議及公寓大廈管理條例、規約暨組
織章程請求各被告將一樓前側之遮雨棚、招牌，後方之鐵皮
增建物拆除，是其請求之基礎事實均為同棟大樓之相關決議
與規約，且被告丙○○、辛○○、甲○○就屋後違建部分，
已為本案言詞辯論（被告丙○○部分見卷一98頁、卷二74
頁；被告辛○○部分見卷二4頁答辯狀；被告甲○○部分見
卷一85答辯狀、卷一99頁、175頁、卷二75頁），是就上開
被告，原告追加請求拆除屋後違建部分，依前開第255條第2
項規定，應屬合法。
㈣被告庚○○、丑○○受合法通知，未於最後言詞辯論期日到
場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告聲請
，由其一造辯論而為判決。
二、本件原告主張：
㈠原告係吉祥公寓大廈於90年5月依法成立之管理委員會，有
公寓大廈管理組織報備證明、台南市政府函文影本一份可稽
；被告等人則為違法搭建遮雨棚、招牌之建物所有權人，有
建物謄本可稽。
㈡原告依吉祥公寓大廈住戶規約暨組織章程、公寓大廈管理條
例規定，請求被告拆除屋前招牌、遮雨棚、屋後違建物，並
回復原狀：
⒈按「本公寓大廈周圍上下及外牆面為共用部分，由全體區分
所有權人維護其外觀使用，非經規約或區分所有權人會議之
決議，不得懸掛或設置廣告物。」、「住戶對共用部分…之
使用應依其設置目的及通常使用方法為之。」、「住戶違反
公寓大廈管理條例第八條第一項之規定，有任意變更公寓大
廈…外面牆…之構造、顏色、使用目的，設置廣告物等行為
時，應與制止，…該住戶應於一個月內回復原狀，未回復原
狀者，由主管機關回復原狀，其費用由該住戶負擔。」、「
住戶違反公寓大廈管理條例第九條第二項之規定，對共用部
分之使用未依設置目的及通常使用方法為之者，應予制止，
並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。
如有損害並得請求損害賠償。」、「本規約中未規定之事項
，應依公寓大廈管理條例、公寓大廈管理條例施行細則及其
他相關法令之規定辦理。」吉祥公寓大廈住戶規約暨組織章
程第二條第三項、第十三條、第十八條第一項第二款、第三
款、第十九條第五款定有明文。
⒉按「住戶應遵守下列事項：．．五、其他法令或規約規定事
項。…住戶違反第一項規定，經協調仍不履行時，住戶、管
理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請
法院為必要之處置。」、「公寓大廈共用部分不得獨立使用
供做專有部分。」、「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平
臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設
置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理
外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議
，經向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者，應受該
規約或區分所有權人會議決議之限制。住戶違反前項規定，
管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應
報請主管機關依第49條第1項規定處理，該住戶並應於1個月
內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委
員會回復原狀，其費用由該住戶負擔」、「住戶對共用部分
之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者
從其約定。住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會
應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必
要之處置。如有損害並得請求損害賠償。」、「住戶應依使
用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得
擅自變更。住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應
予制止，經制止而不遵從者，報請直轄市、縣（市）主管機
關處理，並要求其回復原狀。」公寓大廈管理條例第六條第
一項第五款、第三項、第七條、第八條第一項、第二項、第
九條第二項、第四項、第十五條定有明文。
⒊「側懸式招牌廣告突出建築物牆面不得超過一點五公尺，並
應符合下列規定:一、位於車道上方者，自下端計量至地面
淨距離應在四點六公尺以上。二、前款以外者，自下端計量
至地面淨距離應在三公尺以上；位於退縮騎樓上方者，並應
符合當地騎樓淨高之規定。正面式招牌廣告突出建案物牆面
不得超過五十公分。前二項規定於都市計畫及其相關法令已
有規定者，從其規定。」招牌廣告及樹立廣告管理辦法第4
條訂有明文。「正面式招牌廣告設置應符合下列規定：一限
設置於五層以下建築物，且上端不得高於建築物屋頂女兒牆
。但設置於六樓以上經主管機關同意者，不在此限。二下端
不得低於二樓樑底或騎樓正面楣樑底緣。三突出建築物牆面
不得逾五十公分。四平房之斜屋頂設置者，高度自屋簷起算
一五公尺以下。五建築物經合法申請之雨庇、門廊或露台設
置者，高度自其底緣起算一·五公尺以下。六建築物之圍牆
上端設置者，高度應以同一水平位置為原則不得超過圍牆高
度二分之一外緣不得超過圍牆面。七帷慕牆上禁止設置。側
懸式招牌廣告之設置應符合下列規定：一上端不得高許建築
物露台欄杆或屋頂女兒牆。二突出無遮簷人行道或紅磚人行
道部分，下端距地面三公尺以上。三突出車道上方部分，其
下端距地面四·六公尺以上。四厚度五十公分以下。五含固
定支撐物、構架及維修設施凸出建築物外牆面線寬度應在一
·五公尺以下且不得超過臨接道路寬度之十分之一。六帷慕
牆上禁止設置。七建築物各樓層分層設置之招牌，應沿柱列
中心線單排對齊排列，以符合美觀、整齊、安全為原則。」
台南市廣告物管理自治條例第18、19條訂有明文。
⒋經查，公寓大廈之外牆屬該大廈之共用部分，被告未經區分
所有權人會議決議同意，違反前揭規定，於建築物外牆設置
廣告招牌及安裝遮雨棚等，被告之行為顯已破壞社區大樓整
體外觀，嚴重影響本案大樓全體住戶之權益，更對日後系爭
大樓或住戶欲加裝之消防緩降設備造成無法正常運作使用之
狀況，亦有嚴重危害住戶消防逃生之虞。另依建築平面圖所
示，被告屋後違建物之基地屬法定空地，為該大樓之共用部
分，被告未經區分所有權人會議決議同意，擅自搭建違建物
供己使用，己侵害全體區分所有權人之權益。是以被告於伊
等屋前架設不合規定之廣告招牌、遮雨棚，又於屋後法定空
地搭建為建物供己使用之行為，已違反前揭吉祥公寓大廈住
戶規約暨組織章程第二條第三項、第十三條、第十八條第一
項第二款規定，原告自得依住戶現約及公寓大廈管理條例所
賦予伊之權限，要求被告排除此等侵害全體區分所有權人權
益之行為，將大樓回復原狀。
㈢原告依照公寓大廈管理條例第八條之授權及吉祥公寓大廈管
理委員會97年12月、98年4月會議決議，自得要求被告排除
上開侵害全體區分所有權人權益之行為，將大樓回復原狀：
⒈吉祥公寓大廈於97年12月7日召開九十七年第二次區分所有
權人會議，並決議由管理委員會依法處理大樓後方之違建物
（原告附件四，卷一129頁），原告即於98年2月間向台南市
北區調解委員會聲請調解，並寄發存證信函要求被告拆除違
建回復原狀，被告均未置理。
⒉經吉祥公寓大廈管理委員會於98年2月25日去函台南市政府
要求依權責拆除系爭違建恢復大樓原貌，市政府於同年3月6
日以南市工建字第09831030620號函覆表示：「依照公寓大
廈管理條例規定，住戶違反該法第八條規定於建築物外牆設
置廣告招牌或其他類似行為者，管理負責人或管理委員會應
予制止…屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會
回復原狀，其費用由該住戶負擔，顯見原告確實有權並且有
責要求被告拆除上開所有之違建、遮雨棚及廣告招牌。
⒊因被告遲未回復大樓外觀原狀，原告遂於98年4月12日召開
吉祥公寓大廈管理委員會98年4月會議，討論事項（四）決
議若被告等未於98年5月31日前拆除違建、有遮雨棚與違規
廣告物者應一併拆除，並回復大樓原狀者，管委會將提起訴
訟（原證10，卷二117頁）。又原告起訴請求被告拆除招牌
、遮雨棚、屋後違建物並回復原狀，迄今已逾一年，被告仍
未拆除，依公寓大廈管理條例第八條第二項之規定，原告不
僅得以違反住戶之費用代為回復原狀，且在解釋上，該條文
賦與主管機關對違反規約之住戶得處以罰鍰，並命回復原狀
之權責，並未限制管理委員會不得依據公寓大廈管理條例之
規定，對違反規約之住戶為一定請求，故原告自得向法院循
訴訟之程序，請求被告履行回復原狀之義務。
㈣關於屋後法定空地搭建違建物部分，除違反前述吉祥公寓大
廈住戶規約暨組織章程及公寓大廈管理條例外，尚違反消防
法規定，原告自得請求被告排除此等侵害行為，將大樓回復
原狀：
⒈按妨礙供消防使用之蓄、供水設備或消防、救護設備者，處
新台幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰。消防法第36條第5
款訂有明文。又依建築技術規則第111條規定：建築物應自
基地後側面之境界線，退縮淨寬1.5公尺以上之空地，為防
火間隔。而在防火巷或防火間隔擅自搭建建物者，即為防火
間隔或防火巷違章建築。
⒉經查，依建築平面圖所示，被告等屋後違建物之基地屬法定
空地，為該大樓之共用部分，且依前開建築技術規則第111
條規定，此亦屬防火隔間或防火巷之部分，不得擅自搭建建
物。其中，被告丙○○所有之台南市○區○○路○○○巷○○號
後側違建，又有搭蓋在消防蓄水池採水口上之情事，雖伊辯
是為防盜所需，但實際上該違建物會影響消防車抽水救災，
除有現場照片可稽外，鈞院勘查當日鐵捲門亦無法開啟，顯
該當前揭消防法第36條第5款之違法情事。是以，被告未經
區分所有權人會議決議同意，擅自搭建違建物供己使用，已
侵害全體區分所有權人之權益。
㈤對被告抗辯之陳述：
⒈被告主張本案應拆除之違建物於84年以前已存在，原告不得
引用公寓大廈管理條例要求被告拆除，原告否認應拆除之違
建物於84年以前已存在，被告就此對其有利之事實，應舉證
以實其說。退步言，縱應拆除之違建物於84年以前已存在，
惟按不真正溯及既往，係指事實跨越新舊法持續發生，新法
縱然直接適用於法律生效後繼續發生的事實，亦無法律效力
溯及既往可言，僅止於現在的事實與過去的事實連結而已，
又稱為事實的回溯連結，而非效力的溯及發生。公寓大廈管
理條例為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質，有就跨
越新舊法持續發生之事實為規範之意旨，是該條例不溯及既
往之限制並不及於不真正溯及既往之法律關係。次按住戶對
共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另
有約定者從其約定。住戶違反第2項規定，管理負責人或管
理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請
法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。公寓大廈
管理條例第9條第2項、第4項定有明文。公寓大廈之住戶縱
於同條例公布施行前，對於公寓大廈共有部分之使用，亦應
依其設置目的及通常使用之方法為之，為法理上所當然，是
上開規定並未增加人民行使權利之限制，故無違反信賴保護
原則之問題。綜上所述，公寓大廈管理條例得適用於不真正
溯及既往之法律關係。本件被告占用法定空地興建違建物，
惟公寓大廈管理條例於84年6月28日始公佈施行後，系爭建
物仍繼續存續，為跨越新舊法持續發生之法律關係，為不真
正溯及既往，揆諸前開說明，自有公寓大廈管理條例之適用
。
⒉吉祥公寓大廈住戶規約暨組織章程第十九條第五款規定：「
本規約中未規定之事項，應依公寓大廈管理條例、公寓大廈
管理條例施行細則及其他相關法令之規定辦理。」從而規約
未規定之事項，原告自得依公寓大廈管理條例等相關法令之
規定辦理。門廊及外面牆均為共用部分，被告之使用權自應
受公寓大廈管理條例及規約之拘束。退步言，縱該外牆及門
廊屬專有部分，惟公寓大廈管理條例之立法目的，乃為加強
公寓大廈之管理維護，提昇居住品質。有關專有部分之利用
，依據公寓大廈管理條例第4條第l項規定，固得享有排除他
人干涉而使用之權利，然該條例第5條、第6條第1項及第15
條第1項等，則為第4條第1項之特別規定，即僅得在不違反
使用執照及規約所定用途之範圍內自由使用，且於涉及其他
區分所有權人共同利益之情形下，亦應併受限制，不得有妨
害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利用之行為，
亦非得任意變更原定使用之用途，此為區分所有權人管領使
用專有部分應受之限制。被告設置之遮雨棚及招牌，不符原
使用執照設計之用途，有礙於社區外觀之整齊，亦可能影響
逃生安全及市場交易價格之評估，原告自得依公寓大廈管理
條例第十五條第二項規定，要求其拆除並回復原狀。
⒊被告多人主張違建部分係購買前即已存在，係前手興建；招
牌、遮雨棚係其將建物出租他人，而由承租人設置，原告否
認之，渠等就此對其有利之事實，應舉證以實其說。
⒋被告抗辯原告應對其他裝設鐵窗之住戶一併請求拆除，以符
合公平原則等語，顯無理由。蓋原告是否向法院訴請拆除其
他住戶裝設之鐵窗與本件訴訟程序無關，本件訴訟並非固有
或類似固有必要共同訴訟，因此原告對於請求之對象得自由
選擇對於l人或多人同時、分別或先後起訴請求。
㈥聲明：
⒈被告應將坐落台南市○○段第588－2、588－28地號土地上
，按附表Ａ所示應拆除部分之違建物拆除並回復原狀。
⒉訴訟費用由被告負擔。
⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告抗辯：
㈠被告丙○○抗辯：
房屋現在出租，有簽訂租賃契約。房屋現狀如照片所示，前
面遮雨棚部分，塑膠帆布已經掉落，被告願意自行拆除。房
屋後面陽台部分，原來搭建的是花格鋁窗，從外面可以看到
裡面，為了防盜才改建成鐵皮，搭建部分均在二樓之後陽台
範圍內，被告不願意拆除。又消防蓄水池之採水口係位在被
告之鐵皮屋內，屬於被告建物權狀範圍，但該鐵皮屋並未上
鎖，隨時可以打開。
㈡被告庚○○抗辯：
房屋現出租做為超市，前面的招牌及遮雨棚是承租人蓋的。
其他部分在1、20年前就是蓋成這樣，並未妨礙到別人，不
應該拆除。
㈢被告丑○○抗辯：
房子前面遮雨棚及招牌的鐵架於購買時已有，之後只有把招
牌重新更新，況被告尚有25.35平方公尺的門廊所有權，遮
雨棚應在被告專用部分範圍內。房屋後面的增建部分也是購
買時就有了，前手說之前在那裡住了十幾年，都沒有被請求
拆除，是社區大樓更換主委後，才請求拆除。
㈣被告子○○抗辯：
⒈原告並非物之所有權人，無權請求被告拆除如原告訴之聲明
所指之部分，並回復原狀。原告提起本件訴訟，顯係當事人
不適格。另被告不同意原告就屋後建物部分為訴之追加。
⒉「吉祥公寓大廈住戶規約暨組織章程」係於90年5月之後才
訂定，內容及相關條例與新建公寓大廈管理條例相關規定雷
同，但吉祥大樓於70年建成，已屬老舊大樓，原告所訴事項
皆在上開組織章程訂定前即已建造完成，章程訂定內容均與
當時現況不符，況遮雨棚、招牌、屋後建物都已存在二、三
十年，為何可依之後的規定或章程為依據提起訴訟，極不合
理。且「吉祥公寓大廈住戶規約暨組織章程」訂定也已過了
六、七年，為何於97年9月改選管委會主委後才提起本件訴
訟？是原告之主張極不合理亦不合法。又法律有不得溯及既
往原則，依大法官釋字574號解釋，其理由書中提及「…原
則上係法律公布生效起，向將來發生效力，惟人類生活有其
連續性，因此新法雖無溯及效力，而係適用於新法生效後始
完全實現之構成要件事實…」因此本案得適用不得溯及既往
原則，原告不得請求拆除。
⒊查區分所有建物之共用部分，如何使用收益，依公寓大廈管
理條例，應經區分所有權人會議決議，對被告始有拘束力。
是本件招牌、遮雨棚縱屬共用部分，然應如何使用，亦從未
經區分所有權人會議討論，並做成任何決議。其所附區分所
有權人會議記錄缺乏正當性，出席人數依公寓大廈管理條例
31條規定，應為區分所有權人總人數之三分之二，應為69
人，其簽到總人數57人內含委託書44人，實際參加會議人數
僅13人，縱使與會人員全數反對，原主委李克文先生依委託
書人數即可通過任何事項，攸關一樓住戶生計大事，怎可憑
其個人主觀見解，提起訴訟，顯係當事人不適格；且該會議
之召開及議決均屬無效。
⒋依民間交易習慣，1樓房屋前後之空間，均由1樓所有權人使
用，是以1樓之房價高出其他樓層許多。此為吾人購屋均有
之共識。是本大廈區分所有權人會議，既從未就被告是否得
以搭建雨遮、招牌等民間使用慣例討論，並做成決議，被告
依民間交易習慣使用該部分，自非無權使用。
⒌本建物原告請求拆除之部分，自「吉祥公寓大廈住戶規約暨
組織章程」於90年訂定通過，本建物於70年建成，迄今至少
已有20年以上，早已超過侵權行為請求權之消滅時效，是本
件已罹於時效。
㈤被告壬○○抗辯：
被告買屋的時候後面已有加蓋，房屋是在70年蓋的，已經使
用了20幾年，因大樓樓上常有花盆掉下來，所以加蓋前面遮
雨棚防止意外。招牌是因為開瓦斯行必需設立，故前面、後
面被告均不同意拆除。且被告沒有損害到大樓的權利，依照
建物權狀，前後二側排水溝應該都是被告之權狀範圍，後方
增建部分在排水溝以內，招牌在前方排水溝外側。
㈥被告辛○○抗辯：
⒈原告主張系爭建物於90年5月依法成立管理委員會等。公寓
大廈管理條例於民國84年公布，系爭建物卻於70年12月已經
興建完成，原告請求要求折除之違建物早在公寓大廈管理法
公布之前已存在，原告應不得引用該條例，要求被告拆除該
條例公布前已經存在之違建物。
⒉又按公寓大廈管理條例第八條：公寓大廈周圍上下、外牆面
、樓頂平台及不屬於專有部分之防空避難設備，其變更構造
、顏色、設置、廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依
法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人
會議已有決議，經向直轄市、縣市主管機關完成報備有案者
，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。故原告引用
公寓大廈管理條例第八條主張外牆面為住戶「共有」，要求
被告折除違建物等，實屬誤解。上開條例僅規範外牆面之使
用權，非對外牆面所有權歸屬另為規定，外牆面環繞個別建
物部分，仍應為區分所有權人單獨所有。
⒊按公寓大廈管理條例第八條規定：(一)公寓大廈規約另有規
定，外牆面如何使用。(二)區分所有權人會議決議，外牆面
如何使用。(三)公寓大廈規約及區分所有權人會議決議，需
向主管機關報備有案者，原告才得按公寓大廈規約及區分所
有權人會議決議，要求被告拆除上開違建物。如未曾設立規
約或經區分所有權人會議決議，規範外牆如何使用，原告不
得逕行要求被告拆除。
⒋又被告設置遮雨棚位置，係位於門廊非騎樓，此經台南市台
南地政事務所98年7月1日來函更正，即門廊屬被告住戶私人
空間，為專有部分，非共有部分，原告無權干涉被告如何使
用。後方空地加蓋位置於購買時已加蓋完成，應有分管之事
實，原告也不得主張拆除。
㈦被告甲○○抗辯：
⒈系爭大樓於70年完工後，住戶進駐後即有管理委員會存在，
嗣於90年聘用管理公司才向市政府報備，並非如原告所言於
90年才成立管理委員會。
⒉起訴狀所附建物謄本有誤，依被告所附之最新建物謄本、房
屋所有權狀，被告之一樓前方為門廊14.25平方公尺，非騎
樓，屬於個人私產，此亦有市府建管課、地政事務所證明，
故被告設置遮雨棚之位置，是位於門廊非騎樓，屬被告住戶
私人空間，為專有部分，原告不應干涉，且鈞院98年度交聲
字第1566號交通事件裁定亦未處罰被告。
⒊本大樓為商業大樓，土地為商業區近30年，一樓店面做生意
、立招牌為合法行為，若真有違法，市政府亦有招牌廣告物
樹立辦法規範，原告應先向主管機關舉發取締，不應直接訴
請住戶拆除。又遮雨棚之功能係在擋雨，亦防止樓上掉落物
砸傷行人。由現場照片可知，樓上住戶亦有將近半數加裝鐵
窗，遮雨棚之違建亦有多年，更有甚者9F-3、4F-3住戶，更
在未經技師鑑定是否影響大樓結構下，即拆除外牆往外增建
，管委會均不處理。
⒋依建物勘測結果、建物謄本、產權證明，被告住家一樓長15
.65米，二樓長13.65米，屋後建物為2米，而本大樓之屋後
建物均已存在20餘年，本件被告均為第二手或第三手承購人
，於購買時已有屋後建物，並非被告購買後方故意搭建違建
，故原告並不能以嗣後立法之公寓大廈管理條例向被告請求
拆除。
⒌原告所依據之區分所有權人會議，其決議及程序與公寓大廈
管理條例不符，原告未有大樓區分所有權人之同意書，即利
用大樓共有基金對一樓住戶提告，已逾越職權。
㈧被告均聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊願供擔保免為假執行。
四、本件兩造不爭執之事實在於：
㈠本件被告之建物門牌號碼如附表所示（卷一12－21頁建物登
記謄本、48－53頁戶籍謄本），吉祥公寓大廈（下稱系爭大
樓）建物之第一次登記日期為71年5月4日。
㈡系爭大樓依公寓大廈管理條例之規定向台南市政府報備，於
90年5月取得公寓大廈管理組織報備證明（卷一10頁）。
㈢系爭大樓之外觀現況如照片所示，前方有招牌、遮雨棚，後
方有鐵皮增建（卷一23－24頁、55－72頁現場照片；卷二44
－57頁、80－87頁）。
㈣系爭大樓於97年12月7日舉行97年第二次區分所有權人會議
，會議第三案有關處理大樓後方違建之討論（卷00000000
頁會議記錄）。
㈤系爭大樓管理委員會就大樓後方違建之討論，曾有97年12
月會議記錄、98年4月會議記錄（卷一129頁、卷二117頁會
議記錄）。
㈥系爭大樓管理委員會就系爭大樓後方違建物、遮雨棚與廣告
物等項，與臺南市政府間於98年之函文往來如卷內所示（卷
00000000頁）。
五、得心證之理由：
本件兩造所爭執者，在於：㈠84年公布暨日後修正之公寓大
廈管理條例，對系爭大樓是否有適用？㈡系爭大樓於89年7
月22日修訂之住戶規約暨組織章程是否有效（卷00000000
頁）？㈢被告等人於系爭大樓前側之遮雨棚、招牌，後方之
鐵皮增建，是否經全體共有人同意而分管？㈣本件原告請求
被告拆除遮雨棚、招牌、後方違建，有無理由？上開請求有
無罹於時效？
㈠系爭大樓有無公寓大廈管理條例之適用：
⒈按84年6月28日訂定之公寓大廈管理條例第43條規定：「本
條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，應依本條例規定成
立管理組織。前項公寓大廈得不受第七條各款不得為約定專
用部分之限制。」又該條於92年12月31日修正改列第55條：
「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權
人應依第二十五條第四項規定，互推一人為召集人，並召開
第一次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責
人，並向直轄市、縣(市)主管機關報備。前項公寓大廈於
區分所有權人會議訂定規約前，以第六十條規約範本視為規
約。但得不受第七條各款不得為約定專用部分之限制。對第
一項未成立管理組織並報備之公寓大廈，直轄市、縣(市)
主管機關得分期、分區、分類(按樓高或使用之不同等分類
)擬定計畫，輔導召開區分所有權人會議成立管理委員會或
推選管理負責人，並向直轄市、縣(市)主管機關報備。」
⒉經查，系爭大樓建物之第一次登記日期為71年5月4日，有原
告提出之被告等人分別所有之建物登記謄本可參（卷一12頁
以下），是認系爭大樓係於84年公寓大廈管理條例公布施行
前，已取得建造執照之大樓，則依84年上開條例第43條規定
，系爭大樓仍應成立管理組織，然不受公寓大廈管理條例有
關「共用部分不得約定專用範圍」之限制，亦即，於公寓大
廈管理條例84年訂定前，系爭大樓之共有人曾約定將共用部
分提供予各區分建物所有人專用，並不違反該條例。
⒊按公寓大廈管理條例第1條規定：為加強公寓大廈之管理維
護，提昇居住品質，特制定本條例。又第55條第3項規定未
成立管理組織並報備之公寓大廈，主管機關得擬定計劃輔導
成立管理委員會並報備。是從該條例之立法目的及相關規範
，認如符合該條例第3條第1款定義之公寓大廈，應均有公寓
大廈管理條例之適用，縱係於條例施行前已取得建照執照之
大樓，亦有該條例之適用，主管機關並有輔導成立管理組織
之權責。而系爭大樓之管理委員會組織申請報備，業經台南
市政府於90年5月同意備查（卷一10頁報備證明），則系爭
大樓自有公寓大廈管理條例相關規定之適用，僅於該條例第
55條第2項規定情形，例外不受限制。本件被告抗辯系爭大
樓無公寓大廈管理條例適用，自不可採。
㈡系爭大樓於89年7月22日修訂之住戶規約暨組織章程之效力
：
⒈按84年6月28日公布之公寓大廈管理條例第26條規定：「公
寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達三分之二以上及
其區分所有權比例合計三分之二以上時，起造人應於六個月
內召集區分所有權人召開區分所有權人會議訂定規約，並向
地方主管機關報備。」又85年10月2日公布之公寓大廈管理
條例施行細則第9條規定：「本條例第二十六條第一項所定
報備之資料如下：一、訂定規約時之全體區分所有權人名冊
及出席區分所有權人名冊。二、訂定規約時之區分所有權人
會議會議記錄。三、規約內容。」是各公寓大廈報備時，應
提出上開區分所有權人會議記錄及規約內容，主管機關始會
同意備查。
⒉本件原告管理委員會組織已於90年5月經市政府同意備查，
已如前述，則報備當時自係經區分所有權人會議決議並通過
報備時之規約內容，亦即吉祥公寓大廈住戶規約暨組織章程
（卷一114頁以下）。被告固然辯稱原告所提出之規約暨組
織章程其區分所有權人會議程序不合法，規約並無效力云云
，然查被告並未提出任何資料證明上開報備之區分所有權人
會議經決議撤銷或有何無效事由，其僅空言抗辯規約不生效
力云云，自不可採。
㈢被告等人於系爭大樓前側之遮雨棚、招牌，後方之鐵皮增建
，是否經全體共有人同意而分管，或曾將該共用部分約定專
用？
⒈本件系爭大樓有公寓大廈管理條例之適用，其規約未經區分
所有權人會議決議修改，或經撤銷區分所有權人會議或確認
為無效前，自有效力。
⑴系爭大樓前側之外牆面及招牌設置部分，按公寓大廈管理
條例第8條第1項規定：「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓
頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏
色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令
規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會
議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有
案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」系
爭大樓住戶規約暨組織章程第二條第三項約定：「本公寓
大廈周圍上下及外牆面為共用部分，由全體區分所有權人
維護其外觀使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，
不得懸掛或設置廣告物。」是原則上系爭大樓外牆面不得
懸掛或設置廣告物，除非規約或區分所有權人會議決議同
意設置。
⑵按公寓大廈管理條例第7條規定：「公寓大廈共用部分不
得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約
定專用部分：一、公寓大廈本身所占之地面。二、連通數
個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門○○
○區○○巷道、防火巷弄。三、公寓大廈基礎、主要樑柱
、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。四、約定專用有違法
令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法，並屬區
分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。」查本件系
爭大樓後側為水溝及防火巷、地下車道出入口，有原告及
被告壬○○提出之系爭大樓壹層平面圖可參（卷一166頁
、242頁），是系爭大樓後側通道為公寓大廈管理條例第7
條第2款所定之共用部分。
⒉被告抗辯其長期搭有遮雨棚、招牌及後方鐵皮增建，且向前
手購買時，房屋就為現狀，原告管委會及其他共有人均未表
示異議，被告並非故意搭建，原告嗣後不能請求拆除等語，
然為原告所否認。
⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條前段定有明文。本件被告抗辯其搭
建之遮雨棚、招牌，建物後方鐵皮增建係經全體共有人同
意並約定專用，則被告就此有利於己之事實，應負舉證之
責。另按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但
所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第
三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意
思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，
建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基
地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有
人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有
共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三
人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通
常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法
院91年台上字第2477號判決意旨參照）。
⑵本件被告就系爭大樓前側遮雨棚、招牌、後方鐵皮增建物
於何時搭建，並未提出具體資料證明之。縱認其係於84年
之公寓大廈管理條例訂定前已搭建完成，則該搭建是否經
共有人全體同意而有分管之事實，或區分所有權人同意由
一樓住戶專用之事實，被告亦應舉證證明之。被告固抗辯
其長期使用，共有人均無異議，應係同意被告使用云云。
然按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情
事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則
除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不
得謂為默示之意思表示（最高法院29年上字第762號判例
可資參照）。且單純之沈默，與默許同意之意思表示不同
，對無權占有人之使用未加異議，僅單純沈默而未為制止
者，不生任何法律效果，亦非默許同意繼續使用（最高法
院83年度台上字第237號判決亦可參照）。本件系爭大樓
前方之招牌、遮雨棚、後方之鐵皮增建部分縱認係長期由
被告之前手或被告先後占有使用，惟被告既無法舉證證明
兩造及其他住戶就該占用部分有何明示或默示之同意約定
由一樓住戶專用，或有分管約定之事實；徵之後側之鐵皮
增建、遮雨棚、招牌之位置未影響系爭大樓其他住戶之出
入，其他住戶縱有反對或消極不同意，在未經訴訟取得執
行名義前，亦無法強制被告拆除，揆諸上開實務見解，系
爭大樓之各區分所有人對該鐵皮屋、採光罩、棚架等地上
物之使用未加異議，僅單純沈默未為制止，亦非默許被告
可永久繼續占有使用，是難以系爭大樓之現況已存在多年
此一事實，即認各被告與系爭大樓所有住戶間就該部分有
分管契約存在，或可認各住戶同意由一樓專用，是被告抗
辯有分管或由一樓專用之事實，除被告之使用現況外，並
無其他證據可資證明，自無可採。
㈣本件原告請求被告拆除遮雨棚、招牌、後方鐵皮增建，有無
理由：
⒈原告主張被告係系爭大樓之住戶，且被告於系爭大樓外牆面
裝設遮雨棚、招牌，後方有鐵皮增建之事實，業據原告提出
現場照片（卷一23－24頁、55－72頁現場照片；卷二44－
57頁、80－87頁）、建物登記謄本為證（卷一12頁以下），
且經本院現場勘驗明確，有本院99年6月10日之勘驗筆錄及
附表可參（卷二37－41頁勘驗筆錄及附表）、台南地政事務
所土地複丈成果圖（卷二62頁）在卷足參。按公寓大廈共用
部分不得獨立使用供做專有部分，公寓大廈管理條例第7條
定有明文；又公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬
專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物
、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公
寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直
轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區
分所有權人會議決議之限制。住戶違反前項規定，管理負責
人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管
機關依第49條第1項規定處理，該住戶並應於1個月內回復原
狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復
原狀，其費用由該住戶負擔，公寓大廈管理條例第8條亦有
明文。故區分所有權人對於區分所有建物公寓大廈周圍上下
、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，有變
更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為者，
應依公寓大廈管理條例第8條第1項規定始得為之，其有違反
者，即負有回復原狀之義務，管理委員會不僅得以違反住戶
之費用代為回復原狀，且在解釋上，該條文賦與主管機關對
違反規約之住戶得處以罰鍰，並命回復原狀之權責，並未限
制管理委員會不得依據公寓大廈管理處罰條例之規定，對違
反規約之住戶為一定請求。
⒉又系爭大樓規約暨組織章程第二條第三款規定系爭大樓外牆
面不得懸掛或設置廣告物，除非規約或區分所有權人會議決
議同意設置。且系爭大樓之共用部分，非經規約或區分所有
權人會議決議，不得約定為約定專用部分，規約暨組織章程
第二條第二款亦有明文。本件被告分別於系爭大樓前側外牆
搭建遮雨棚、招牌，後方搭建鐵皮增建，已如前述，不合於
公寓大廈管理條例第7條、第8條，規約第二條規定，是系爭
大樓97年第2次區分所有權人會議已決議管理委員會應依法
處理大樓後方違建（卷一126頁會議記錄），原告管理委員
會並於97年12月討論先向調解委員會申請調解，再寄存證信
函以法律途徑處理（卷一129頁管理委員會97年12月會議記
錄），復於98年2月寄發存證信函予各被告（卷一131頁以下
），98年4月管理委員會再行討論決議就系爭大樓後方違建
須依法律途徑解決，應拆除違建物並回復大樓外牆原狀，有
遮雨棚與違規廣告物者應一併拆除（卷二117頁管理委員會
98年4月會議記錄），是原告請求被告丙○○、庚○○、丑
○○、子○○、壬○○、甲○○分別拆除如附表Ａ及附圖所
示之遮雨棚、招牌、後方鐵皮增建，自有所據，應予准許。
⒊按房屋之拆除，為事實上之處分行為，須所有權人或有事實
上處分權之人，方有拆除之權限。又共有物之處分、變更、
及設定負擔，應得共有人全體之同意，民法第819條第2項定
有明文。查系爭大樓開元路485巷40號建物之所有權人為辛
○○、戊○○二人共有，應有部分各2分之1，有建物謄本在
卷可稽（卷一19頁），被告辛○○一人就共有之建物並無單
獨處分權，而系爭建物之遮雨棚、招牌及屋後增建物附著於
該建物上，被告辛○○一人對上開部分亦無單獨處分權，本
件原告起訴僅列40號建物共有人辛○○一人為被告，而訴請
其拆除上開部分，自無理由，不應准許。
⒋被告等人另抗辯遮雨棚、招牌係設置於其所有建物之門廊，
為專有部分，不應拆除云云，然查系爭大樓前側之遮雨棚及
招牌，係位於系爭大樓之周圍上下及附著於大樓之外牆，有
現場照片可參（卷一23頁），依公寓大廈管理條例第8條規
定，外牆不論是否屬專用部分，本即受有限制，是被告抗辯
該處屬各區分所有權人專有部分，不應拆除云云，自不可採
。
⒌被告子○○抗辯遮雨棚、招牌、後方增建已有20年以上，早
已超過侵權行為請求權之消滅時效云云，然查本件原告係據
公寓大廈管理條例、住戶規約及區分所有權人決議請求被告
拆除上開部分，並非據侵權行為請求被告拆除，是被告抗辯
罹於時效云云，顯就法律之適用規定，有所誤會。
⒍被告甲○○抗辯其所有建物一樓屋後之長度長於二樓，是後
方之鐵皮增建物仍於其所有權範圍內云云，並提出立面圖及
建物複丈圖之為據（卷一75、76頁）。然查該立面圖及建物
複丈圖後側並無增建鐵皮之標示，且經本院勘驗及現場照片
所示，被告甲○○所有建物即開元路485巷42號後方之鐵皮
，係附著於系爭大樓外牆而向後突出之增建物（卷二87頁）
，為上開圖面所無，亦未見於系爭大樓之一層平面圖（卷一
166頁、242頁），是原告主張該鐵皮增建物為其所有權範圍
云云，自不可取。
六、綜上所述，系爭大樓雖於71年間已興建完成，然被告未能提
出任何證據證明其屋前之遮雨棚、招牌、屋後鐵皮增建係經
系爭大樓之全體共有人同意而分管，或有區分所有權人決議
同意被告等人使用，從而，原告依據公寓大廈管理條例第7
條、第8條第1項規定、系爭大樓規約暨組織章程、區分所有
權人會議決議，請求被告丙○○應將門牌號碼臺南市○○路
○○○巷○○號前側、後側如附表Ａ及附圖所示編號1部分面積之
遮雨棚、招牌、鐵皮增建物拆除；被告庚○○應將門牌號碼
同巷30、32號前側、後側如附表Ａ及附圖所示編號2部分面
積之遮雨棚、招牌、鐵皮增建物拆除；被告丑○○應將門牌
號碼同巷34號前側、後側如附表Ａ及附圖所示編號3部分面
積之遮雨棚、招牌、鐵皮增建物拆除；被告子○○應將門牌
號碼同巷36號前側、後側如附表Ａ及附圖所示編號4部分面
積之遮雨棚、招牌、鐵皮增建物拆除；被告壬○○應將門牌
號碼同巷38號前側、後側如附表Ａ及附圖所示編號5部分面
積之遮雨棚、招牌、鐵皮增建物拆除；被告甲○○應將門牌
號碼同巷42號前側、後側如附表Ａ及附圖所示7部分面積之
遮雨棚、招牌、鐵皮增建物拆除，為有理由，應予准許。原
告請求被告辛○○拆除門牌號碼同巷40號部分，因被告辛○
○一人對上開部分亦無單獨處分權，原告訴請其拆除，自無
理由，不應准許。又原告固請求被告等人回復原狀云云，然
原告請求被告拆除之部分，前側係從門廊外側自一樓台階最
外側往上延伸，後側係牆面外緣，經原告管理委員會之法定
代理人於勘驗時陳述明確（卷二38頁），是原告請求拆除前
側之遮雨棚、招牌僅有部分，並非全部，有現場照片在卷可
參（卷二44頁以下），則除上開被告各人應拆除部分外，原
告請求回復原狀云云，其聲明與陳述相互矛盾，該部分自不
能准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉未經援用
之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，
爰不一一論述，併此敘明。
八、本件係屬民事訴訟法第427條第1項之簡易訴訟事件，原告勝
訴部分，應依職權宣告假執行，被告敗訴部分，併依職權宣
告各被告如為原告預供擔保，得免為假執行。原告敗訴部分
，其請求假執行之宣告，已失附麗，應駁回之。
九、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法
第436條第2項、第385條第1項前段、第79條、第389條第1項
第3款、第392條第2項、第3項，判決如主文。
中華民國99年8月31日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法官蔡孟珊
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，並依民事訴訟法第77條之16繳交上訴費用，如於本判決
宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由
書（須附繕本）。
中華民國99年8月31日
書記官吳幸芳