裁判字號：臺灣新北地方法院100年訴字第2213號民事判決
裁判日期：民國100年12月23日
裁判案由：損害賠償
臺灣板橋地方法院民事判決100年度訴字第2213號原告 李羅清妹 訴訟代理人 李星鉌 被告 陳窈萱
林詩鴻 上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國100年11月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告陳窈萱應給付原告新臺幣伍拾萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告陳窈萱負擔五分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹拾陸萬陸仟元為被告陳窈萱供擔保後，得假執行；但被告陳窈萱如以新臺幣伍拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件被告經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：緣原告與被告經協商，被告林詩鴻同意以新臺幣（下同）2,800,000元，將被告陳窈萱所有坐落新北市○○區○○段○○○○○號土地應有部分1/5及其上門牌號碼為新北市○○區○○街○○○巷○○號5樓之建物（下稱：系爭房地）出售予原告，雙方並約定於民國100年1月25日至代書處簽訂不動產買賣契約書。嗣雙方簽約後，被告藉口因急忙出門未找到系爭房屋產權正本，並表明將於次日交付上開文件，原告不疑有他，遂將400,000元現金交付被告點收。惟被告並未依約交付房屋產權證明文件，經原告屢次催討，被告均置之不理。故原告爰依不動產買賣契約書第10條之約定，請求被告返還簽約金400,000元，以及同額違約金400,000元等語。
並為聲明：㈠被告應給付原告800,000元；㈡原告願供擔保請准宣告假執行。
三、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，惟據其先前所提出答辯狀略以：原告與被告就系爭不動產買賣有多項契約及協議在先，僅有部分約訂記載於買賣契約內，然原告實有先為給付房屋租金（即指辦理過戶前）及取得高額貸款（2200,000元以上）義務後，被告始有對待給付不動產權狀及協力辦理過戶義務。又原告於雙方約定100年3月20日有互為對待給付之時點，已違約多項再先，今被告迫不得已而採取「抵銷及留置」法律關係，以免損害金額擴大。並為聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
四、原告主張其於100年1月25日以2,800,000元之價格，與被告林詩鴻就被告陳窈萱所有之系爭房地簽訂不動產買賣契約書，原告亦已依約給付400,000元之現金予被告點收等情，業據提出不動產買賣契約書、證明書等件為憑，而被告就此亦不爭執，堪信原告此部分之主張為真實。再原告復主張被告並未依約交付房屋產權證明文件，經原告屢次催討，被告均置之不理，故原告爰依不動產買賣契約書第10條之約定，請求被告返還簽約金400,000元，以及同額違約金400,000元等語，則為被告所爭執，並共同以上開情詞置辯，是本件所應審究者，為原告請求被告返還簽約金400,000元及同額違約金400,000元，有無理由？茲敘述如下。
五、按買賣為雙務契約，買受人對於出賣人有交付約定價金之義務，出賣人對買受人則負交付標的物及使其取得所有權之義務，此項互負之義務有對價關係。當事人之任何一方，如無先為給付之義務，於他方未為對待給付前，均得拒絕自己之給付，此觀民法第348條第1項、第367條及第264條第1項之規定自明。準此說明，出賣人對於買受人之對待給付有二：
其一為交付標的物，其二為使買受人取得標的物之所有權。
設買受人對於出賣人未付價金，出賣人復無先為給付之義務，祗須買受人未付約定之價金，出賣人即得拒絕履行交付標的物及使買受人取得標的物所有權之義務，此有最高法院80年度台上字第588號裁判意旨可參。經查：
（一）本件之買賣契約當事人為原告及被告陳窈萱，而系爭不動產之所有權人亦為被告陳窈萱乙節，有不動產買賣契約書影本1份為證，原告就此亦不爭執，是原告固主張本件係被告林詩鴻代理被告陳窈萱處理系爭買賣事宜，其等為夫妻，故一併以林詩鴻為被告等語，然原告既係本於系爭買賣契約書而為請求（見本院100年11月29日言詞辯論筆錄），而本件買賣契約之當事人並不包括被告林詩鴻，被告林詩鴻僅係代理被告陳窈萱處理系爭買賣事宜，是原告本於買賣契約請求被告林詩鴻一併為本件給付，尚屬無據，而無理由，是原告對於被告林詩鴻之請求，應予駁回。
（二）再觀諸兩造不爭執之買賣契約書其內容，並未明確指定被告陳窈萱應於何日期辦理產權移轉登記義務，惟就該契約第2條有關付款期限及移交不動產方法係記載：「（一）第1次付款：本約簽訂時，甲方（即原告）應給付乙方（即被告陳窈萱）價款之一部分計新台幣肆拾萬元正為簽約金（含定金），乙方亦即日親收足訖，餘款則依左列規定給付。‧‧‧（四）尾款：產權移轉登記完竣日起十日內即民國100年3月20日前甲方應將尾款新台幣貳佰肆拾萬元正付予乙方。付款方式為：甲方代償乙方以本約標的向中和農會所借款項並辦理原抵押權塗銷後，將餘額（即買賣價金扣除已付價款及代繳稅款、代償款項）以現金一併交付乙方」等語，應可見兩造當事人關於辦理產權移轉登記期限約定真意，係被告陳窈萱應於100年3月10日完成不動產所有權移轉登記，原告於其後10日內則應給付尾款，是被告陳窈萱雖以前詞置辯，然按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條規定甚明，又契約當事人之權利義務關係，應依契約記載之內容來決定為常態，不依契約記載之內容來定權利義務則為變態，主張變態事實之當事人，自應就變態之事實負舉證之責任。查依卷附之系爭契約第10條已載明：本約簽訂後，倘甲方不買或不按約定日期付款，經乙方定期催告仍不給付時，願將既付價款全部由乙方無條件沒收，抵做違約金，並解除本約，如乙方不賣或不照約履行應盡義務時亦應將已收價款如數退還甲方外，另加倍賠償所收價款同額之損害金與甲方後，本約方得解除，各無異議」，是倘被告具備前開事由，原告即得請求被告返還所收受之價款及違約金。而該條所謂違約之涵義，則應另審查被告陳窈萱是否違反系爭契約關於被告之作為義務。而查，系爭契約第
2條已約定被告陳窈萱應於100年3月10日完成不動產所有權移轉登記，業如前述，則被告陳窈萱自應受該約定之拘束，惟被告陳窈萱就為何無法履行契約義務乙節，迄至辯論終結前均未就前開變態之事實提出證據以實其說，被告前開所辯，尚難採信。
（三）又原告依系爭契約第10條約定請求被告陳窈萱違約須返還已交付之簽約金400,000元及違約金，固有理由。惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第255條定有明文，本院審酌原告因本件買賣情事，雖已支出400,000元之簽約金，然尚未因被告之前開違約受到極大之損害，且被告確實已履行部分契約之義務，爰酌減違約金至100,000元為適當。
六、綜上所述，原告依系爭契約第10條之規定，請求被告陳窈萱給付500,000元（400,000元之簽約金及100,000元之違約金），為有理由，應予准許，至其對於被告林詩鴻及逾此500,000元範圍之請求，尚屬無據，應予駁回。
七、兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，關於原告勝訴部分，經核均與規定相符，爰分別酌定如主文所示之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
八、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述、理由、抗辯及所提之其餘證據，經審酌均不影響本院上開論斷，毋庸再予論述，附此敘明。
九、訴訟費用之依據：民事訴訟法第79條。中華民國100年12月23日
民事第三庭法官邱靜琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年12月23日
書記官鄭美莉