裁判字號：臺灣新北地方法院106年訴字第1740號民事判決
裁判日期：民國106年11月27日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣新北地方法院民事判決106年度訴字第1740號原告 謝新慶 訴訟代理人 陳育萱 律師複代理人 卓昭維 律師
劉玉麟 被告 范秀鑾 訴訟代理人 林美淳
林美雲 上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國106年11月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○○號土地上如附圖所示2452⑴部分（面積18.94平方公尺）之地上物拆除，並將該部分土地返還原告。
被告應給付原告新臺幣壹萬玖仟陸佰伍拾柒元，及自民國一百零六年四月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；暨自民國一百零六年四月六日起至返還前項土地與原告之日止，按月給付原告新臺幣肆佰肆拾柒元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二項於原告以新臺幣貳拾萬參仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣陸拾萬柒仟玖佰柒拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠坐落新北市○○區○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）為
原告所有，被告未經原告同意，擅自於系爭土地如附圖所示2452⑴部分（面積18.94平方公尺）搭建地上物，原告依民法第767條第1項規定，自得請求被告拆除上開占用系爭土地之地上物，將所占用之系爭土地返還原告。
㈡被告無權占用原告系爭土地如附圖所示2452⑴部分（面積18
.94平方公尺）搭建地上物，致使原告無法使用系爭土地而受有類似租金之損害，原告自得依民法第179條規定請求被告支付相當於租金之不當得利如下：
⒈系爭土地申報地價自民國105年1月起為每平方公尺4,720元
，經核算被告每月所受相當於租金之利益為新臺幣（下同）745元（計算式：18.94×4,720×10%÷12＝745；四捨五入）。
⒉本件起訴前5年相當於租金之不當得利為33,082元（22,652＋10,430＝33,082）。
⑴自101年3月9日至105年1月8日止，合計3年10個月，每平方
公尺地價3,120元，共計22,652元。計算式：【﹝（18.94×3,120×10%）÷12﹞×（3×12＋10）＝22,652（四捨五入）】。
⑵自105年1月9日至106年3月8日止，合計1年2個月，每平方公
尺地價4,720元，經核算被告所受相當於租金之利益，共計為10,430元。計算式：【﹝（18.94×4,720×10%）÷12﹞×（12+2）＝10,430（四捨五入）】。
㈢並聲明：（見本院卷第148至149頁、第218頁）⒈被告應將系爭土地上如附圖所示2452⑴部分（面積18.94平方公尺）之地上物拆除，並將該部分土地返還原告。
⒉被告應給付原告33,082元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至
清償日止，按年息5%計算之利息；暨自起訴狀繕本送達之翌日起至返還土地予原告之日止，按月給付745元。
二、被告則抗辯：㈠被告於72年間購買新北市○○區○○段○○○○號即門牌號碼
新北市○○區○○街0段000巷00號之房屋（下稱被告房屋）及其坐落之同段2467地號土地（下稱被告土地），係比原告晚入住於此，故被告是在原告知情的情況下搭建地上物，且在搭建期間原告並無提出任何反對或異議。再者，居住於此30幾年間，兩造也都保持著守望相助、和睦相處的良好關係。直到此次土地重測後，經原告通知，發現勘測結果與所有土地範圍有出入，在兩造達成共同協議下，向新北市樹林地政事務所申請再次重新土地丈量，兩造才確定越界土地一事，故被告絕對非故意未經原告同意私自占用原告系爭土地。㈡被告建築房屋時並非故意或是有重大過失使房屋逾越地界，
且係在原告知情之情況下搭建地上物，興建房屋期間原告並無提出任何反對或異議，按民法第796條規定請求不拆除地上物，而能以相當之價額購買該越界之土地方式作為補償原告：
⒈被告增建房屋期間係在原告知情的狀況下進行，增建期間機
具施工造成的高分貝聲響，鄰近旁的住戶都因施工產生的噪音知道在增建房屋中，更何況是相鄰隔壁的原告。
⒉原告聲稱被告搭建系爭建築物時，原告即向被告表示異議，
原告向被告提出系爭土地應做為防火巷使用以利公共安全云云，非屬實之論。增建房屋期間被告未曾接收過原告提出反對意見，更未被告知系爭土地應做為防火巷使用或是系爭土地為其所有等言論，且亦沒有阻止動工興建之行為。
⒊被告於購屋當時建商未曾告知系爭土地為防火巷位置，再者
，依照建築技術規則建築設計施工編第110條規定「防火構造建築物（也就是以鋼筋混凝土造或磚造）者，除基地鄰接寬度六公尺以上之道路或深度六公尺以上之永久性空地側外，依左列規定。」系爭土地係鄰接同段地號2437土地，該地號土地為農業用空地，加上被告於105年11月7日向新北市樹林地政事務所申請地籍圖謄本時，地政所人員曾表示就地籍圖謄本及建物位置圖看來並未明確指示防火巷位置的資訊，即系爭土地並沒有防火巷的規劃，故原告聲稱告知系爭土地應為防火巷之論，非屬實之論。
⒋依106年8月29日現場勘驗時兩造口頭呈述，被告因在不知情
且非故意下，於72至73年間於原有房屋擴增建房屋1至3層樓，然經30年後因土地重測，兩造才知曉有占用土地一事。被告於重測確認占用到原告系爭土地後，就立即主動向原告協商並表示因屋齡已有30餘年，加上兩造擴建房屋係相鄰，為避免拆屋會造成較大經濟損失及可能危害到兩造房屋結構性的情況，希望能以購買土地之方式。
⒌再者，因坐落原告系爭土地如附圖2452⑴所示上之地上建物
與被告房屋本體是緊連一起，且該地上建物已蓋有1、2層樓，並非獨立建物，加上該建物與原告所有同段建號825號、門牌號碼新北市○○區○○街0段000巷00號之房屋（下稱原告房屋）之間完全無間隙。系爭土地上之建築物是被告房屋之擴建出之增建，並不具獨立性而係與原建築物相通構成一體。其次，該增建之房屋有3層建築，加上被告房屋占地面積中有1/3之土地屬被告所有。依民法第796條之規定，再鑒於屋齡基本已有30年以上，若拆掉系爭土地如附圖2452⑴所示上之地上建物勢必會「損及到房屋本體之完整性與其經濟價值」，故請求法院能判以相當之價額購買「該越界之土地」方式作為補償原告。
㈢按民法第796條之1規定：「土地所有人建築房屋逾越地界，
鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之。」。被告建築房屋時並非故意使房屋逾越地界，系爭土地上增建的地上物係作為廚房、臥室、廁所用途，且增建的建築物係與被告房屋本體相通相連一塊並非興建獨立的建築物。再者，系爭土地上的增建房屋結構是由RC結構鋼筋混泥土材質的外牆及加強磚材質的內牆建造而成，絕非牆垣、豬欄、狗舍或屋外之簡陋廚廁。末者，被告房屋本體結構的梁即處於逾界建築物附近，倘若拆除勢必會有損及到房屋本體之完整性及其經濟價值的風險性存在。再者，92年8月19日及93年2月5日內政部修正之建築技術規則建築設計施工編第110條規定，得以加強外牆及其開口部之防火性能換取外牆與境界線或其他外牆間留設之淨距離，同樣達到防止火災蔓延至他棟建築物之功能。因此目前申請新建之建築物，除市地重劃地區之整體防火間隔外，不一定須在基地後側或鄰側留設一定淨距離作為防火間隔。綜合上述，被告於不知情形下增建之房屋，不具獨立性而係與原建築物相通構成一體，且所處環境鄰接農地、房屋材料結構符合防火之規定，故倘若拆除勢必會有損及到房屋本體之完整性及其經濟價值的風險性存在。
㈣末按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息10%為限。約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄市或縣（市）政府得依前項所定標準強制減定之，為土地法第97條所明訂。又土地法第105條準用同法第97條所定，建築基地之租金，按申報價額年息10%為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報地價額年息10%計算，此亦為最高法院46年台上字第855號判例所揭示。查原告以「被告所占有土地之面積×每平方公尺之申報地價×百分之十」為計算基準，請求被告給付每年相當於使用土地之租金云云，參照上述規定及最高法院民事判例即知，此等租金非必以申報地價額年息10%計算。且系爭土地占用之部分並非位於熱鬧市區、市場、學校及交通便利的據點，而係位於田邊旁，茲有現場照片可佐，被告亦無利用該土地來開店作營業用途，故原告請求以申報地價額年息10%計算，顯然過高，失之公允。是被告縱係無權占有，返還之相當於租金之不當得利，亦不應以申報地價乘以10%計算，始符公平。
㈤原告聲稱被告房屋增建所占用之系爭土地，處於交通便利的
據點，且系爭土地設有公司作為營業用途，故原告請求以申報地價額年息10%計算租金云云，並非可採：
⒈系爭土地位於農業用地旁，週邊僅只有農地、住宅和溪，且
一公里處沒有設立任何大眾交通工具據點。在此以鄰近的三峽地區公車站點「三峽一站」為例，系爭土地至「三峽一站」距離約3.1公里，若步行需耗費約39分鐘，車程最快則仍需耗費約9分鐘，故原告聲稱系爭土地處於交通便利的據點，實屬無稽。
⒉原告聲稱被告於系爭土地設有公司作為營業用途，然被告於
系爭土地之增建的地上物係作為廚房、臥室、廁所用途，並無設立公司或工廠營利用途，有設立公司行號乃原告並非被告。
⒊系爭土地屬「特定農業區甲種建地」，依非都市土地使用管
制之規定：「特定農業區甲種建地還是有所限制，例如不能申請來蓋集村農舍、也不能做商業使用（乙種建地則可以低度商業使用）」，而原告於特定農業區甲種建地住宅區設立公司並且有機器設備生產製造之工廠型態，實有住宅區的公共安全疑慮且非現行法令所許。再者，依民法第148條「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」原告此乃違反誠信原則。
⒋原告陳報系爭土地鄰近三鶯二橋舉證交通便利性，經查證三
鶯二橋乃係2017年9月底才興建完成可通車，並非已存在的交通橋梁通道。原告以今年度完工之交通樞紐為證，實屬不公平。
⒌原告提出更正訴之聲明第二點申明按年息5%計算之利息，被
告應給付原告33,082元作為追溯起訴前5年之租金及月給付745元作為返還土地以前之租金與實際計算式內容，提出異議：經查證，原告上述金額之計算式，皆以年息10%計算；若按年息5%計算之利息，應分別為16,541元及372元。
⒍綜合上述，系爭土地占用之部分並非位於熱鬧地段及交通便
利的據點且亦無利用該土地設立公司作營業用途，故原告請求以申報地價額年息10%計算，顯然過高，失之公允。
㈥答辯聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠坐落新北市○○區○○段○○○○○號之系爭土地及其上825建
號、門牌號碼新北市○○區○○街0段000巷00號之原告房屋均為原告於71年間即登記取得所有權，而為原告所有，並有土地及建物登記第一類謄本附卷可稽（見本院訴字卷第47、91頁）。
㈡坐落新北市○○區○○段○○○○○號之被告土地及其上831建
號、門牌號碼新北市○○區○○街0段000巷00號之被告房屋均為被告於88年間以「夫妻贈與」為原因登記取得所有權，而為被告所有，並有土地及建物登記第一類謄本附卷可稽（見本院訴字卷第85、87頁）。
㈢原告於取得原告房屋所有權後之71年間，即於原告房屋之屋
後及屋旁為增建；被告房屋則係於原告房屋增建2、3年後才為增建。被告房屋增建部分占用原告系爭土地如附圖所示2452⑴部分（面積18.94平方公尺），此並經本院履勘現場，及囑託地政機關測量，有本院勘驗筆錄及新北市樹林地政事務所106年9月5日新北樹地測字第1064081141號函檢送之土地複丈成果圖（即本判決附圖）、現場照片附卷可稽（見本院訴字卷第118至119頁、第124至126頁、第56至57頁；板調字卷第17至20頁）。
四、本件爭點及本院之判斷：㈠就原告請求被告拆除如附圖所示2452⑴部分之增建物返還土地部分：
⒈按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人以非無權占
有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之，此有最高法院85年度台上字第1120號裁判要旨可參。本件原告既否認被告有權占有系爭土地如附圖所示2452⑴部分，則應由被告就其所辯負舉證之責。
⒉次按土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，
鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋，民法第796條第1項前段定有明文。惟主張鄰地所有人知其越界而不即提出異議者，應就此項事實負舉證之責任。且民法第796條所定鄰地所有人之忍受義務，係為土地所有人所建房屋之整體，有一部分逾越疆界，若予拆除，勢將損及全部建築物之經濟價值而設。倘土地所有人所建房屋整體之外，越界加建房屋，則鄰地所有人請求拆除，無礙於原所建房屋之整體，即無該條規定之適用，此有最高法院45年台上字第931號判例、67年台上字第800號判例、86年度台上字第651號裁判要旨可資參照。本件於本院履勘現場時，原告在場陳稱：被告房屋於70幾年間增建時，其雖知情，但其並不知被告房屋之增建已越界占用原告系爭土地，直至104年間土地重測時才知悉被告已越界等語；而被告訴訟代理人亦在場陳稱：被告也是在104年土地重測時才知道增建物占用到原告系爭土地等語，有本院勘驗筆錄可稽（見本院訴字卷第119頁）。足認被告房屋進行增建時，原告雖知被告為增建行為，但原告並不知被告房屋之增建已經越界占用其系爭土地，是自無民法第796條第1項規定所謂土地所有權人「知其越界」而不即提出異議可言。況被告房屋占用原告系爭土地部分，乃係被告將其房屋原來已登記之主建物外推之增建部分，是該占用原告系爭土地部分，乃於主建物興建完成後，才另行越界加建之未登記部分，自無上開民法第796條第1項前段規定之適用。因此，被告抗辯原告依民法第796條規定不得請求其拆除占用原告系爭土地之地上物，於法無據。
⒊再按民法第796條之1第1、2項規定：「土地所有人建築房屋
逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之。」、「前條第一項但書及第二項規定，於前項情形準用」。其立法理由為對於不符合民法第796條規定者，鄰地所有人得請求移去或變更逾越地界之房屋。然有時難免對社會經濟及當事人之利益造成重大損害。為示平允，宜賦予法院裁量權，爰參酌最高法院67年台上字第800號判例，由法院斟酌公共利益及當事人之利益，免為全部或一部之移去或變更，以顧及社會整體經濟利益，並兼顧雙方當事人之權益。而查：本件被告房屋占用原告系爭土地部分，係其已登記之主建物整體外，另行外推增建之未登記部分，已如前述，是原告請求被告拆除該占用原告系爭土地之增建地上物，並無礙於被告原所合法已登記建物之整體，自難認對被告之利益造成重大損害。且被告占用系爭土地增建之地上增建物，係緊貼於原告房屋，而無任何間隔（見本院訴字卷第56、57頁照片），難認對兩造房屋之防火、逃生等安全功能毫無影響，自與公共利益有違。是被告辯稱依民法第796條之1規定，原告不得請求其等拆除地上物，亦屬無據。
⒋按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。本件原告所有系爭土地既遭被告無權占用如附圖所示2452⑴部分搭建增建物，則原告本於所有權人之地位，依上開規定訴請被告應將其占用系爭土地如附圖所示2452⑴部分之地上物拆除，返還該部分土地予原告，自屬於法有據，應予准許。
㈡就原告請求被告給付相當於租金之不當得利部分：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，為民法第179條前段所明定。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，復為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。本件被告既因無權占有原告系爭土地如附圖所示2452⑴部分而受有利益，致原告受有相當於租金之損害，原告自得依上開規定請求被告給付相當於租金之利益。再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文，上開規定依同法第105條規定，於租用基地建築房屋準用之。而上開土地法之規定，僅係為就城市地方建築物之基地租用約定之租金限制其最高額而設。查原告系爭土地之使用分區為特定農業區、使用地類別為甲種建築用地，遭被告以增建房屋之方式無權占用如附圖所示2452⑴部分（面積18.94平方公尺），是原告以上開土地法之規定作為其請求不當得利之計算標準，自無不合。再按土地法施行法第25條規定，土地法第97條第1項所謂土地及建物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣市地政機關估定之價額。另依土地法第148條規定，土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價。是土地法第97條第1項所謂土地申報總價即指該土地之申報地價而言。經查：系爭土地99年度至101年度之申報地價均為每平方公尺2,880元；102年度至104年度之申報地價均為每平方公尺3,120元，105年度之申報地價為每平方公尺4,720元，有原告所提地價第一、二類謄本及系爭土地登記謄本可稽（見本院訴字卷第234頁、板調字卷第22、21頁）。本院審酌系爭土地上開使用分區、使用地類別，以及系爭土地位於新北市○○區○○區○○街2段378巷，為原告房屋坐落之基地（見本院訴字卷第91頁原告房屋登記謄本），週遭有農地、廠房，附近住家建築型態與兩造房屋相似，距離北大生活圈約10幾至20幾分鐘之車程，生活、交通便利性尚可，此有本院勘驗筆錄（見本院訴字卷第119頁）及前開現場照片，以及兩造分別所提系爭土地附近客運站圖、商家、學區圖、便利商店圖、北大家樂福圖（見本院訴字卷第162、164、211、212、213頁）、地籍圖（見本院訴字卷第106、107頁）等件在卷可參，是本院認本件原告以系爭土地申報地價10%為計算相當於租金之不當得利之計算標準尚屬過高，應以申報地價6%為計算標準，方屬適當。是以，被告占用系爭土地之面積合計18.94平方公尺，則被告自101年3月9日起至106年3月8日止共5年，應給付原告之相當於租金之不當得利合計為19,657元﹝計算式：
⑴101年3月9日至101年12月31日共298日：（18.94㎡×2,880元×298/365×6%＝2,672元）。⑵102年1月1日至104年12月31日共3年：（18.94㎡×3,120元×3年×6%＝10,637元。
⑶105年1月1日起至106年3月8日止，共1年又67日：（18.94㎡×4,720元×1年＋18.94㎡×4,720元×67/365年）×6%＝6,348元。⑴＋⑵＋⑶＝2,672元＋10,637元＋6,348元＝19,657元；元以下四捨五入﹞；自起訴狀繕本送達翌日即106年4月6日起（見本院板調字卷第35頁送達證書）至返還系爭土地如附圖所示2452⑴部分與原告之日止，應按月給付原告之相當於租金之不當得利為447元（計算式：18.94㎡×4,720元×6%÷12月＝447元；元以下四捨五入）。
⒉次按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別著有明文。經查，原告對被告前開自101年3月9日起至106年3月8日止共5年之不當得利債權19,657元，係屬於未定給付期限之金錢債權，揆諸前述法條規定，原告自得併請求被告給付自本件起訴狀繕本送達翌日即106年4月6日起（即受催告時起）至清償日止，按法定利率年息5%計算之法定遲延利息。
五、從而，原告依民法第767條第1項規定，請求被告應將系爭土地上如附圖所示2452⑴部分（面積18.94平方公尺）之地上物拆除，並將該部分土地返還原告；及依民法第179條規定，請求被告給付19,657元，及自起訴狀繕本送達翌日即106年4月6日起至清償日止按年息5%計算之利息；暨自起訴狀繕本送達之翌日即106年4月6日起至返還占用之系爭土地予原告之日止，按月給付原告447元，為有理由，應予准許；逾上開範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、兩造分別陳明願供擔保請准為假執行或免為假執行之宣告，經核就原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其訴既經駁回，此部分假執行之聲請即失所附麗，應併駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經核與判決結果無影響，毋庸再一一審酌，附此敘明。
結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條、第392條，判決如主文。
中華民國106年11月27日
民事第一庭法官黃信樺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年11月27日
書記官張珮琪