臺北簡易庭108年度北簡字第12925號民事判決

臺灣臺北地方法院民事簡易判決

108年度北簡字第12925號

原告 王淑蜜

訴訟代理人 田榮華

被告施洺鍚

訴訟代理人 馬在勤 律師

複代理人 袁啟恩 律師

上列當事人間請求損害賠償事件，於中華民國110年1月20日言詞辯論終結，本院判決如下：

　　主文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由要領

一、原告主張：原告於民國107年12月21日向被告購買門牌號碼台北市○○區○○○路○段000號10樓之18之房地（下稱系爭房地）。於108年3月8日辦理系爭房地點交後，原告發現系爭房屋浴室隔間牆未施作防水層，浴室牆壁有縫隙未填補，造成水氣滲進去致壁紙受潮隆起。然被告前於兩造簽訂之不動產買賣契約書附件「土地房屋現況說明書」項次8「建築改良物是否有滲漏水之情形」勾選「否」，惟其所交付之標的卻有滲漏之情形，被告移轉系爭房地時，顯不具有其保證應無滲漏現象之品質，亦屬兩造簽訂不動產契約第9條第4項「買賣標的應以簽約時之現狀或本約之約定為準」之除外項目。故就上開滲漏水瑕疵，原告自得依民法第360條瑕疵擔保及第227條不完全給付之規定請求被告負擔損害賠償責任。原告因此需進行廁所防水工程，經詢價訴外人閎集工程行報價工程預算為新臺幣（下同）253,000元，工期為28天（不含例假日），及因施工期間38天浴室無法使用而須另租房屋之租金估算為36,966元、搬遷費估算為33,402元。且房屋經鑑定後，確實存有隔間牆壁未施作防水層，周邊隙縫未填補等瑕疵，堪認此部分鑑定費用含初勘、複勘鑑定費用共計58,800元為原告伸張權利所需支出者，故請求被告賠償上開損害等語。並聲明：被告應給付原告328,168元及自民事訴之變更追加狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

二、被告則以下情辭置辯，並聲明：原告之訴駁回。

㈠、被告於108年3月間即曾因原告反應系爭房屋有漏水情事，而委請水電師傅處理。嗣原告復向被告表示系爭房屋仍有漏水，且非打掉浴室四面牆壁、拆除浴室大理石地板不能修繕，並要求原告負擔該費用。然於108年3月修繕後有提供一年之保固，遂再委請水電師傅前去確認是否有漏水一事，如有則需依保固之約定進行修繕，水電師傅前往查看後確認系爭房屋現無漏水之情事。被告嗣後又再委請另名水電師傅確認有無漏水情事，亦未發現有漏水。原告所提出之17張照片亦無法證明系爭房屋有漏水之情事。

㈡、又由臺灣營建防水技術協進會就系爭房屋製作之鑑定報告(下稱系爭鑑定報告)可知，系爭房屋確無原告所述滲漏水之情事。系爭房屋靠近浴室牆壁有部份區域濕度偏高，係系爭房屋使用之建材吸水率較高所致，與系爭房屋滲漏水無關。被告瑕疵擔保之範圍係限於系爭房屋無滲漏水，就部分牆壁溼度偏高之情事並非被告瑕疵擔保之事項。且由系爭鑑定報告第4頁倒數第7行以下記載「浴室左側下方壁紙發霉隆起現象之原因為F.『建材』吸水率過高」可知，造成系爭房屋靠近浴室牆壁部分區域濕度偏高之原因係該牆壁使用之「建材」吸水率較高所致，現場鑑定之技師亦曾於鑑定時表示使用濕式灌漿工法之輕隔間使用一定時間後濕度會提高，牆壁濕度偏高係採用濕式灌漿工法之輕隔間使用多年後之正常現象，是以系爭房屋靠近浴室牆壁部分區域濕度偏高係系爭房屋建材之特性所致，而與滲漏水無關。

㈢、又系爭房屋使用之建材非原告所得控制，被告亦無建築之專業，對系爭房屋建材之特性亦全然不知，自無隱匿系爭房屋使用吸水率較高建材之情事，且兩造於簽訂之不動產契約第9條第4項亦約定「買賣標的應以簽約時之現狀或本約之約定為準」，故兩造係約定現況交屋。而系爭房屋之建材係房屋現況之範疇，從而就系爭房屋靠近浴室牆壁部分區域因系爭房屋使用之建材吸水率較高之特性導致牆壁部分區域溼度偏高一事，係原告取得系爭房屋後應自行承擔之事項，自不得主張該牆壁有瑕疵。

㈣、退步言之，若鈞院認被告應負擔系爭房屋使用建材之瑕疵擔保責任，被告亦主張修復費用應以系爭鑑定報告附件四記載之方式一即60,480元為準。蓋造成系爭房屋靠近浴室部分牆壁濕度偏高一事係系爭房屋使用濕式灌漿工法之輕隔間建材，該建材吸水率較高所致，修復範圍自應限於浴室輕隔間之牆壁，然附件四之方式二之項目竟包含拆除浴缸、打地磚等與牆壁無關之項目内容已有所違誤。且若上開項目係屬修復之必要項目，理應於附件四方式一中記載為是，然系爭鑑定報告卻未記載，足認附件四之方式二所載之項目並非全數皆為降低牆壁溼度之必要修復内容，若須修復自應以附件四之方式一之項目及數額為據。

三、本件原告於107年12月21日與被告簽訂不動產買賣契約書，以1,350萬元買受被告所有坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地暨其上門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000號10樓之18之房屋，系爭房屋暨所坐落土地已依約於108年3月8日點交與原告，原告並已依約付清買賣價金等情，有系爭不動產買賣契約書等件為證，並為兩造所不爭執，堪信為真實。惟原告主張被告出賣之系爭房屋有浴室隔間牆未施作防水牆，浴室牆壁有縫隙未填補，造成水氣滲進去致壁紙受潮隆起之瑕疵，欠缺其所保證應無滲漏水之品質，應負瑕疵擔保及不完全給付責任，賠償原告因系爭房屋滲漏水所致之上開損害等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯；惟查：

㈠、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危

險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或

減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項

有明文規定，而關於物之瑕疵擔保之效力，同法第359條規

定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔

保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情

形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」同

法第360條規定：「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者

，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損

害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」準此，民法

第360條係就約定物之瑕疵擔保責任所為之特別規定，必出

賣人就買賣標的物曾與買受人約定，保證有某種品質，而其

物又欠缺所保證之品質時，買受人始得依該條規定向出賣人

請求不履行之損害賠償。苟無此種約定，縱其物有滅失或減

少其價值，或有滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕

疵，亦僅得依同法第359條解除契約或請求減少其價金，此

有最高法院71年度臺上字第208號裁判要旨可資參照。

㈡、查系爭不動產買賣契約書第九條第4項規定，點交之買賣標的物應以簽約時之現狀或本約約定為準，另附件即土地房屋現況說明書第8點關於建築改良物是否有滲漏水之情形係勾選「否」，並經兩造於107年12月21日簽名確認，有系爭買賣契約書及其附件可稽。原告雖主張系爭房屋有前揭滲漏水之瑕疵，欠缺被告所保證無滲漏水之品質云云。惟經本院囑託臺灣營建防水技術協進會鑑定系爭房屋有無其主張之滲漏水情形，其鑑定結果為：「3.依據初勘及複勘鑑定現狀並無明顯滲漏水現象，惟浴室門左側下方壁紙有發霉隆起現象，浴室門口左側牆壁現況檢測第3點24.1%、浴室門口左側牆壁現況檢測第5點20.6%共2處數值高於20%，有潮溼現象。……4.…本案依據初勘及複勘檢測判斷本案研判造成浴室門左側下方壁紙有發霉隆起現象、潮溼現象之原因為F.建材吸水率過高（或瑕疵），本案現況隔間牆壁為輕隔間溼式灌漿且表面未施作防水層（依據現況建材表面研判，詳附件三、複勘照片14、15)，周邊縫隙未塡補，致使浴室用水時或空氣中濕度較高時水氣沿縫隙處滲入而造成輕隔間内部含水量增加，長期潮溼加上表面採用壁紙致使潮溼之溼氣無法散發，造成壁紙有發霉隆起現象、潮濕現象。」等語，有系爭鑑定報告書在卷可稽。依鑑定結果可知系爭房屋現況並無明顯滲漏水現象，鑑定當時僅有浴室門口左側牆壁2處溼度高於20%，有潮溼現象，與系爭土地房屋現況說明書第8點記載簽約當時建築改良物無滲漏水之情形尚難認有何不符之處，且原告亦自陳簽約時系爭房屋浴室外牆壁本即有貼壁紙，當時並無異狀，有發霉隆起之壁紙是其所新貼的等情，顯見系爭房屋浴室左側牆壁於簽約及交付予原告時應無滲漏水或受潮之情形，否則原告至遲於重新裝潢貼壁紙時應可發現，是尚難認系爭房屋於點交予原告時已存有滲漏水之瑕疵。至於造成原告所重新裝潢之浴室壁紙有發霉隆起、潮溼現象，依鑑定結果所示係因其浴室隔間牆壁為輕隔間溼式灌漿，建材吸水率過高且表面未施作防水層，周邊縫隙未塡補，致使浴室用水時或空氣中濕度較高時水氣沿縫隙處滲入而造成輕隔間内部含水量增加，長期潮溼加上表面採用壁紙致使潮溼之溼氣無法散發所致。而有關系爭房屋浴室隔間牆使用之建材及有無施作防水層與填補縫隙，依系爭不動產買賣契約書第九條第4項規定，兩造既約定係以簽約時之現狀交屋，且系爭房屋浴室隔間牆未施作防水層，周邊縫隙未塡補此一情形於簽約時即存在，則此部分依兩造之前揭約定亦難認屬瑕疵。況且，縱認系爭房屋浴室濕度較高時水氣會沿縫隙處滲入造成輕隔間內部含水量增加係屬系爭買賣契約書附件即土地房屋現況說明書第8點所載之滲水情形而為瑕疵，惟原告如欲依民法第360條之規定，請求被告賠償其支付修繕費用之損害或租金等之損害，即需以被告曾就系爭房屋與原告約定保證不會漏水為前提。然前揭房屋現況說明書僅係被告就系爭房屋於簽約時之現況為有無滲漏水瑕疵之說明，尚難逕認係對原告為系爭房屋並無滲漏水之保證，且綜觀系爭不動產買賣契約書本文復無有關被告保證系爭房屋無滲漏水之約定，則原告依前揭現況說明書所載認為系爭房屋欠缺被告所保證之無滲漏水品質，依民法第360條之規定請求被告賠償其因此所受之損害，即非可採。

㈢、再按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第227條第1項固有明文規定。然以給付特定物為標的者，出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且同可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任（最高法院77年4月19日77年度第7次民事庭會議要旨可以參照）。亦即，買賣標的物如係特定物，瑕疵雖於契約成立時既已存在，就出賣人言，將該特定之標的物交付，即屬依債務本旨而為給付，對於物之瑕疵則依瑕疵擔保負其責任，尚不構成不完全給付問題，僅於瑕疵係於契約成立後發生者，因其給付不完全，始同時發生債務不履行責任。本件系爭房屋浴室之隔間牆未施作水牆、未填補縫隙等情，均屬兩造簽約當時系爭房屋之現況，於買賣契約成立時即已存在，並非系爭買賣契約成立後發生之瑕疵，亦非屬可歸責被告之事由所致，則被告依約按契約成立時買賣標的物之現狀交付系爭房屋，揆諸前揭說明，即屬依債務本旨給付，尚不構成不完全給付，原告主張被告應依民法第227條之規定負不完全給付之債務不履行損害責任，亦非可採。

㈣、綜上，本件原告主張系爭房屋浴室外牆有滲漏水之瑕疵，被告應負瑕疵擔保責任及不完全給付之損害賠償責任，賠償原告修繕費、租金及搬遷費、鑑定費云云，均非有據。

四、從而原告依據民法第360條、第227條之規定，起訴請求被告給付原告不履行之損害賠償328,168元，及自民事訴之變更追加狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，應予駁回。

五、兩造其餘攻擊及舉證方法經審酌核與本件判決結果無影響，爰不一一論述，併予敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中　　華　　民　　國　　110　年　　2　　月　　8　　日

臺灣臺北地方法院臺北簡易庭

法官　李宜娟

以上正本係照原本作成。

如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　110　年　　2　　月　　8　　日

　　　　　　　　　　　　　　　書記官　官逸嫻