裁判字號：臺灣高等法院高雄分院99年上字第169號民事判決
裁判日期：民國101年03月07日
裁判案由：返還價金
臺灣高等法院高雄分院民事判決99年度上字第169號上訴人 花滿志 訴訟代理人 周村來 律師
周元培 律師被上訴人 柯貴雄 訴訟代理人 焦文城 律師
施秉慧 律師上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於民國99年7月12日臺灣高雄地方法院97年度訴字第2124號第一審判決提起上訴，本院於101年2月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：伊於民國96年10月8日經洋基流通事業股份有限公司（下稱洋基公司）之業務員 陳建安 之仲介，向被上訴人購買坐落高雄市○○區○○段二小段1630地號土地及其上門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號4樓層及地下一層建物，價金新台幣（下同）1800萬元。 嗣伊 匯款360萬元至兩造所指定之價金履約保證人遠東國際商業銀行中正分行（下稱中正分行）之「價金履約備償專戶」（下稱履約專戶）後，經陳建安持被上訴人於96年10月18日交付之鑰匙進屋察看，始發現二樓通往三樓部分雖有樓梯，但出口處附有鐵蓋；三樓通往四樓部分缺少一般樓梯，僅有鋁製工具梯；又房屋雖設有昇降電梯，但未經主管機關檢驗合格，亦未申請雜項執照，且故障無法使用，有欠缺通常效用之瑕疵。被上訴人於契約成立時，故意不告知其瑕疵，伊於96年11月23日委由律師發函向被上訴人解除契約，買賣契約既經解除，兩造就系爭房地已無買賣關係存在， 爰求 為確認兩造於96年10月8日就系爭房地簽訂之買賣關係不存在。
二、被上訴人則以：上訴人拒不支付餘款，伊已向上訴人解除契約並沒收上訴人已付價金，兩造既均主張買賣關係因解除而不存在，顯見上訴人並無確認利益。上訴人先購買六合一路
137號房屋，為擴大店面，乃委託陳建安找伊洽談購買系爭
135號房屋，準備將二屋打通合併使用，並不要求系爭房屋須具備樓梯，故系爭房屋之樓梯狀態非屬物之瑕疵。且系爭房屋樓雖無一般樓梯，但設有電梯及工作梯，並無物之瑕疵可言。縱有瑕疵，惟於簽約時，伊曾詢問上訴人為何不先察看房屋後再決定購買，上訴人表示欲將房屋打通使用，不需到場看屋，亦有重大過失，伊自不負瑕疵擔保責任，故上訴人不得主張解除契約等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴請求：㈠原判決廢棄。㈡上廢棄部分，確認兩造於96年10月8日就系爭房地簽訂之買賣關係不存在。被上訴人則請求駁回上訴。
四、兩造不爭執事項：㈠被上訴人委託洋基公司之業務員陳建安仲介買賣系爭房地，
約定居間報酬為買賣價金1%，兩造於96年10月8日就系爭房地簽訂買賣契約，約定買賣價金為1800萬元。
㈡被上訴人依約分別於96年10月8、9、12日各匯款50萬元、
130萬元、180萬元，合計360萬元至中正分行之履約專戶。
㈢上訴人於96年11月23日以房屋之樓梯、電梯欠缺通常效用而
有瑕疵為由委請律師發函向被上訴人解除契約；被上訴人於97年1月31日以上訴人未依約給付買賣價金為由委請律師發函向被上訴人解除契約。
㈣系爭房屋之3樓通往4樓並無一般樓梯，僅有鋁製工具梯替
代；2樓通往3樓雖有樓梯，但出口處附有鐵蓋；系爭房屋設置之電梯並無使用執照。
五、本院判斷：㈠上訴人有無受確認判決之法律上利益？
按法律關係之存在否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者，即得依民事訴訟法第247條之規定提起確認之訴（最高法院52年度台上字第1922號判例意旨判例意旨參照）。本件上訴人主張系爭房屋之電梯及樓梯有欠缺通常效用之瑕疵，其已合法解除契約，兩造間之買賣關係即不存在，被上訴人對之既有爭執，並以上訴人拒付餘款為由而解除契約，則兩造間買賣關係是否已因上訴人解除契約而不存在即陷於不明確，被上訴人能否主張上訴人解除契約不合法，對上訴人而言，其私法上地位即有不安之狀態存在，且此不安狀態，得以確認判決除去，上訴人自有即受確認判決之法律上利益存在。至兩造所主張之解除原因不同，所生法律效果不同，即兩造各自之解除權，有各別之利益，上訴人有受確認判決之法律上利益，不因被上訴人亦主張解除契約而受影響，被上訴人以兩造均主張買賣關係因解除而不存在，抗辯上訴人並無受確認判決之法律上利益，自不足取。
㈡系爭房屋有無瑕疵？上訴人解除契約是否合法？⒈按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，即依當事人之
決定或依通常交易觀念，認為物應具備之品質、價值或效用而不具備者，始為物有瑕疵。若出賣之特定物為樓房，固以有樓梯正常通往上下層樓層為通常效用，若依當事人之意思認樓梯狀態無關重要，有無樓梯並不影響契約之目的，即買賣雙方未約定樓梯具通常效用為契約之內容，則縱樓梯狀態不符通常效用，不能指為瑕疵。
⒉據證人陳建安證述：「我們當初是買方即原告委託我們購買
一戶，原告希望就鄰屋再購買一戶，以便二戶打通使用為前提，要求我們再幫忙購買適當的房屋，所以當時我們以這樣的想法幫忙找系爭的鄰屋即被告的系爭房屋，．．簽約當天，兩造均到場，賣方即被告有當場質疑原告不用看過現況即要購買，原告表示就是有將二戶打通使用的打算，後來就簽約」（原審卷第90至91頁）、「被告有帶我跟店長上去看屋，從一樓到四樓都有看。（當天是否有發現並無樓梯通往三、四樓？）有看到。但我們想說原告是要買來打通使用，應該沒有影響。（事後有無告知原告這件事？）沒有。因為我們認為此事對於原告的使用不生影響。（原告於簽約前有無要求至現場看屋過？）沒有。．．（原告簽約當天有無要求看屋？）沒有。被告當天也有問原告為何沒有來看屋就要簽約，我有把我們的立場跟被告講，．．（原告是否有委託你進入系爭房屋查看屋況並向原告報告？）沒有。原告只有針對買賣價金叫我跟被告洽談而已」（原審卷第134至136頁），於本院證述：（為何買受人簽約前沒有來看過135號房屋？）因為上訴人說要連同隔壁137號房屋一起買，二間要打通．．．當初賣方有詢問為何不看屋就要簽買賣合約，買方說買房屋是打通要用，所以不用看屋。簽約的時候我有就買方所講要買來打通使用的話跟屋主說明。（在原審作證說你事後沒有告訴原告屋內沒有樓梯通往3、4樓這件事，是因為「此事對於原告的使用不生影響」，這句話的意思是否是因為原告是要買來打通使用的關係？）是的。（原審法官訊問「被告是否曾經就房屋品質作任何的保證過？）」你答說「簽約當天並未提出此問題，因為原告需求很明確，並沒有向被告提出這方面的要求」，所謂「因為原告需求很明確」，是指何意？）是指原告是要買來打通使用的。（證人於原審證述「我們當天主要是要談買賣事宜，並不是特別要去現場看屋況」，是不是因為原告是要買來打通使用，所以不是特別要去現場看屋況？）是的。（證人於原審證述「原告沒有提到樓梯問題」是不是原告是要買來打通使用的關係？）是的。（原告簽約前和簽約時是否並未要求看屋？）是的，都沒有要求要看屋等情（本院卷第105頁反面、145至14
6頁）。 查陳建安 從事房屋仲介業，因仲介購屋而認識上訴人，與兩造間並無利害關係，其就見聞事實所為陳述既無瑕疵，自堪採信。
⒊據證人即137號房屋屋主 歐嘉喆 證述：於簽約之前原告就跟
我提起要與六合一路135號房子兩棟一起買，如果沒有兩棟一起買的話，就不要買，所以才約被告夫妻、原告夫妻、我及仲介公司業務員陳建安及代書到仲介公司簽約（原審卷第
240頁）。且上訴人自承：本來要一起買六合路135號及13
7號兩棟建物，要做一起使用；伊先找到137號屋主歐嘉喆，再由歐嘉喆去找仲介公司，伊委託仲介公司去接洽購買13
5及137號房屋，伊從未向被上訴人要求看屋，被上訴人亦未就系爭房屋對伊做何保證，只有談到價錢問題：伊亦未委託陳建安就系爭房屋現況進行勘驗等語（原審卷第145至14
7頁、333頁）。矧房地買賣之交易價格非如日常生活費用，無論自行或委由他人買賣，衡情買主為求慎重，均會於簽約前或簽約時到場查看房屋現況，以決定是否購買，避免於簽約後發生買賣糾紛。查系爭房屋之買賣價格不低，且上訴人於原審委請建築師估算其重建樓梯費用所提出之估價單記載「申請補習班用途變更費用」乙情（原審卷第254頁），據上訴人陳稱其曾告訴建築師系爭房屋可能供作補習班使用等語，是上訴人購買系爭房屋若非為與其先前所購鄰屋（13
7號）打通一併使用，應無於簽約前至簽約當日均未要求看屋而逕就買賣價金談妥即簽約之理。上訴人雖另稱：兩造簽約時是晚上，被上訴人稱無135號房屋鑰匙，且伊因之前有購買歐嘉喆之鄰屋，認為兩間房屋既然相鄰、同時建造，結構應該相同，所以才未前往看該屋現況云云。惟若非上訴人不重視系爭房屋內部狀況，上訴人非不能等待被上訴人取得鑰匙進屋察看屋況後簽約，其既未察看房屋內部狀況即行簽約，益證陳建安所述上訴人購買135及137號房屋係為打通一併使用，屋內有無樓梯正常通往上層樓，對於上訴人購屋之目的不生影響等情，為真實可採。上訴人主張：陳建安所述係主觀臆測之詞，並非實在，伊未告訴陳建安兩間房屋要打通已不需要有樓梯云云，顯不足取。是上訴人購買系爭房屋之目的既為與其先前所購鄰屋（137號）打通一併使用而不需有樓梯，足見依當事人之意思，樓梯狀態無關重要，當事人並未約定樓梯具通常效用為其契約之內容，縱系爭樓梯狀態不符通常效用，難謂構成瑕疵。又爭房屋所設昇降電梯得否使用，亦不影響契約之目的，且因屋主久未使用而將電源關閉，並非故障，業經陳建安證實，並經本院勘驗屬實，上訴人自不得以屋內所設昇降電梯未經檢查合格取得許可證且因故障無法使用而主張有欠缺通常效用之瑕疵。況上訴人於簽約後察看屋況之翌日即向陳建安表示願意以自己違約為由要求解約乙情，亦經 林建安 證實（原審卷第90至91頁），倘系爭房屋有瑕疵，上訴人豈會如此表示。是被上訴人抗辯上訴人購屋準備打通合併使用，不要求系爭房屋須具備完全之樓梯，樓梯及電梯狀況均非屬物之瑕疵，應屬可採。上訴人主張系爭房屋有瑕疵，核不足取，其執此主張被上訴人應負瑕疵擔保之責並據以解除契約為不合法。
六、綜上所述，上訴人解除契約既不合法，其以契約已經解除為由，求為確認兩造於96年10月8日就系爭房地簽訂之買賣關係不存在，即非正當，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，理由雖有未合，惟結論並無二致，仍應予維持，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。兩造其餘攻擊防禦方法，均不影響判決結果，不再逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。
中華民國101年3月7日
民事第二庭
審判長法官許明進法官蘇姿月法官徐文祥以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年3月8日
書記官蘇恒仁附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。