臺灣高等法院臺南分院100年度重上字第2號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院臺南分院100年重上字第2號民事判決

裁判日期：民國101年07月31日

裁判案由：租佃爭議

臺灣高等法院臺南分院民事判決100年度重上字第2號上訴人 林舜雄
林秀鳳 共同號訴訟代理人 凃禎和 律師複代理人 楊淑惠 律師被上訴人台灣糖業股份有限公司法定代理人 胡懋麟 訴訟代理人 凃嘉益 律師上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國99年11月10日臺灣臺南地方法院第一審判決（99年度訴字第181號），提起上訴，本院於101年7月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；前項爭議案件非經調解、調處不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第
1、2項固定有明文。惟出租人既聲請鄉鎮（區）公所耕地租佃委員會調解，而遭拒絕（或駁回其聲請）者，即無調解之可能，則出租人即得逕行起訴，法院亦應就案件之有無理由予以判決，不能以其未經調解、調處而予以駁回，最高法院著有48年台上字第1362號判例在案。又遭鄉鎮（區）公所拒絕調解，自非調解不成立，與耕地三七五減租條例第26條第
1項所謂「調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處。」之要件不合，最高法院亦著有86年度台上字第1401號判決足參。本件被上訴人前因系爭租佃爭議，向臺南市安南區公所耕地租佃委員會聲請調解，經該區公所函覆非屬該所列管之租約，該所耕地租佃委員會歉難受理被上訴人之申請；嗣被上訴人向臺南市政府申請調處，復經臺南市政府函覆本件租佃爭議，依內政部民國（下同）79年07月14日台內地字第819509號函釋，非該府所能認定，應由被上訴人訴請法院認定等情，既有臺南市安南區公所98年09月30日南安民字第0980025233號函、臺南市政府98年10月12日南市地權字第09801097050號函各影本在卷足稽（見原審卷第24-26頁），揆之上揭說明，被上訴人逕向原法院提起本件訴訟，自為法之所許，合先敘明。
二、被上訴人主張：坐落臺南市○○區○○段○○○○○號面積1168平方公尺、同段1519地號面積315平方公尺、同段1520地號面積2315平方公尺三筆土地（下稱系爭土地）為伊所有，原出租予訴外人 林海珠 耕作使用，嗣林海珠死亡，由上訴人林舜雄、訴外人 林耀榮 二人繼承該租賃關係，並自76年7月1日起辦理承租人名義變更，由林舜雄、林耀榮二人承租使用，嗣林耀榮於98年10月31日死亡，由其繼承人即上訴人林秀鳳繼承，是以系爭土地於99年2月2日，本件租佃爭議事件起訴時之承租人，為上訴人林舜雄、林秀鳳二人。而因系爭土地經伊承辦人員查訪，發現其中州南段1520地號土地，經鑑測有面積78平方公尺土地，遭訴外人 王華毅 搭建廠房使用，經 伊比 對73年9月間拍攝之州南段1520地號土地航照圖，尚未見該土地上有廠房，然88年5月間之航照圖，已可見該土地東南側建有廠房，足見該廠房係於上訴人承租系爭土地期間所搭建，而有未自任耕作之情事，伊自可依耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定，主張原訂租約無效，縱依同條例第6條第1項、第20條規定續訂租約，亦不能使業已無效之原訂租約回復其效力，爰訴請上訴人返還系爭土地。退步言，縱認上訴人未違反耕地三七五減租條例第16條第1項規定，然觀諸航照圖顯示州南段1520地號土地，至遲自88年5月間起，已由王華毅在該土地上搭建廠房使用迄今，亦見上訴人顯已逾一年以上未在承租土地上耕作，依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定，伊亦得以起訴狀之送達上訴人，作為終止租約意思表示之通知，並依民法第455條租賃物返還請求權之規定，訴請上訴人返還系爭土地等語。（原法院依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定，判決被上訴人勝訴，上訴人不服提起上訴。）併對上訴人之上訴，答辯聲明求為判決：
㈠上訴駁回。
㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
三、上訴人則以：耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，承租人如係於承租耕地遭人占用時，消極的不予排除侵害，參閱最高法院91年度台上字第1447號判決意旨，僅生出租人得否依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定終止租約，或承租人得否請求出租人排除第三人之侵害，提供合於租約所約定使用、收益之租賃物供其使用而已，尚難謂原租約因此歸於無效。本件被上訴人前因使用伊先祖所有耕地，充供蔗糖火車鐵道，遂將系爭土地出租予上訴人先祖使用，迄今已歷三代，且系爭土地砂崙高低起伏，未經地政機關實際測量鑑界，無法正確釐清承租耕地之界線與範圍，伊又非系爭土地所有權人，更無法確切知悉系爭土地界址所屬位置，乃沿用舊有鄰地界線迄今，並與被上訴人續訂耕地租賃契約數次，被上訴人對此亦均未表示異議。況系爭土地自76年7月1日起迄今均係自任耕作，從未有轉租、借與他人使用、與他人交換耕作，或以土地建築房屋居住等供其他非耕作之用情事，是被上訴人稱伊將州南段1520地號面積78平方公尺土地，提供王華毅搭建廠房使用，而未實際從事耕作，要與耕地三七五減租條例第16條第1項規定不符。又耕地三七五減租條例第17條第1項第4款所稱之「繼續一年不為耕作」者，參照最高法院97年度台上字第254號判決意旨，係指承租人在主觀上已放棄耕作權之意思，且在客觀上繼續不從事耕作，任令承租耕地荒蕪廢耕之情形。然本件自林海珠承租系爭土地起即自任耕作使用迄今，未有放棄系爭土地耕作權之意思，或有不繼續從事耕作，而放任耕地荒蕪之情事。且被上訴人與伊續訂租約前，無不先查證確定伊無違反租賃契約約定後，始會與伊續約簽訂耕地租賃契約，惟被上訴人於歷次續約時，從未指伊有何違約之處，亦未告知承租土地有短少遭人占用等情，可見州南段1520地號土地交界部分土地如遭人占用，應非顯而易見，否則被上訴人豈會同意與伊簽訂土地租賃契約，並一再續約至104年12月31日止。被上訴人於98年08月27日與伊續訂耕地租賃契約後，將系爭土地遭他人占用之責任，悉歸咎由伊承受，主張系爭土地租約無效或終止租約，應屬無據等語，資為抗辯。併於本院上訴聲明求為判決：
㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
四、經查系爭土地為被上訴人所有，原出租予訴外人林海珠耕作使用，嗣林海珠死亡，由上訴人林舜雄、訴外人林耀榮二人繼承該租賃關係，並自76年7月1日起辦理承租人名義變更，續由該二人定期換約承租使用，迄98年08月27日被上訴人與該二人續定耕地租賃契約書，租期自98年9月01日起至104年12月31日止，訴外人林耀榮嗣於98年10月31日死亡，由上訴人二人繼承租賃關係，99年2月2日系爭租佃爭議事件起訴時，系爭土地之承租人為上訴人二人。又系爭土地州南段1520地號與同段1521地號土地間之經界物，依臺南市安南地政事務所99年04月23日安南地所二字第0990003473號函檢送之州南段1520地號（重測前為和順寮段625地號）及同段1521地號（重測前為和順寮段624地號）二筆土地於75年3月20日實施地籍圖重測時之經界物為圍牆等情，為兩造所不爭執，並有系爭土地登記謄本、土地租賃契約書、耕地租賃契約書、林耀榮繼承系統表、戶籍謄本、及重測前和順寮段624、625地號二筆土地之地籍圖重測地籍調查表各影本等件附卷足稽（見原審卷第09-11、12-21、38-44、69-70頁），自堪信實。惟被上訴人主張上訴人有耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項規定不自任耕作租約無效，或同法第17條第1項第
4款規定非因不可抗力繼續一年不為耕作終止租約之情事，其得請求上訴人返還系爭土地乙節，既為上訴人所否認，並以上揭情詞置辯。是本件所應審究者，厥為上訴人承租之系爭州南段1520地號土地，有無遭王華毅占用搭建廠房？被上訴人依耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定主張系爭土地租約無效，或同法第17條第1項第4款規定主張終止系爭租約，再依民法第455條規定，請求返還系爭土地，有無理由？
五、按耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，若承租人有積極的以承租之土地建築房屋居住，或供其他非耕作之用、或與他人交換耕作、或將之轉租或借與他人使用等情事，固均在不自任耕作之列。惟承租人如僅係消極的不為耕作而任其荒廢，或於承租耕地遭人占用時，消極的不予排除侵害，則僅生出租人得否依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定終止租約，或承租人得否請求出租人排除第三人之侵害，提供合於租約所約定使用、收益之租賃物供其使用而已，尚難謂原租約已因此而歸於無效，最高法院著有91年度台上字第1447號判決意旨足參。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦定有明文。被上訴人主張系爭州南段1520地號土地與同段1521地號土地鄰接處，有部分土地遭王華毅搭建廠房占用，固為兩造所不爭執，並據證人王華毅先後在原審及本院證述屬實，復分經臺南市安南地政事務所複丈州南段1520地號土地被占用78.9平方公尺，及內政部國土測繪中心測量鑑定州南段1520地號土地被占用78平方公尺，而有各該土地複丈成果圖及鑑定書存卷足稽（見原審卷第109頁、本院卷第151頁）。惟上訴人對該被王華毅占用搭建廠房使用之土地，既迭辯稱系爭土地自76年7月1日，因原承租人林海珠過世後，即由上訴人林舜雄及訴外人林耀榮共同承租自任耕作迄今，從未將之轉租、借與他人使用或與他人交換耕作，抑或以承租之土地建築房屋居住等，供其他非耕作之用，其並不知王華毅占用土地搭建廠房使用等語在卷。並據證人王華毅在本院履勘時證稱：約於70幾年時以我太太名義向第三人買來1521地號土地，買時為擋1521地號土地之落差，就有該磚造之矮牆，後來我才蓋鐵皮屋，蓋時未測量界址，且是違章建築等語甚詳（見本院卷第68頁）。被上訴人亦迄未提出積極證據，證明上訴人有「積極」以承租之土地，供他人建築房屋居住，或供其他非耕作之用、或與他人交換耕作、或將之轉租或借與他人使用等情事。則被上訴人徒以事後為開發系爭土地，經鑑測發現有該被占用之事實，遽推認上訴人提供系爭土地供王華毅搭建廠房使用，未實際從事耕作，其得依耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定，主張系爭土地租約無效，請求上訴人返還系爭土地，洵屬無據，不應准許。
六、次按承租人承租耕地非因不可抗力繼續一年不為耕作，不問其不為耕作者，係承租耕地之一部或全部，出租人均得依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定終止租約，收回全部耕地。然該條例第17條第1項第2、4款，於72年12月23日修正時，分將「承租人放棄耕作權時」及「承租人非因不可抗力繼續一年不為耕作時」，併列為出租人得終止租約之法定原因，乃參照當時土地法第114條第2款及第115條分別設有「承租人放棄其耕作權利時得終止之」、「承租人…非因不可抗力繼續一年不為耕作者，視為放棄耕作權利。」之規範而為增訂。是該條例第17條第1項第4款所稱之「繼續一年不為耕作」者，係指承租人在主觀上已放棄耕作權之意思，且在客觀上繼續不從事耕作，任令承租耕地荒蕪廢耕之情形，或任第三人占用承租耕地，未積極排除，致影響耕地之原來使用者而言。最高法院亦分別著有84年台上字第1856號判例、97年度台上字第254號、99年度台上字第856號判決意旨可佐。被上訴人雖以所提航照圖（見原審卷第23頁），主張州南段1520地號被占用土地，至遲自88年05月18日航照圖拍攝日起，已由王華毅搭建廠房使用，上訴人顯已逾一年以上未在系爭土地上耕作，據為終止兩造於98年08月27日所定耕地租賃契約之理由。惟查：
㈠系爭州南段1520、1519、1518地號三筆土地，曾於75年間辦
理土地重測（重測前分別為和順寮段625、625-l、625-2地號），結果1520地號土地面積由2464平方公尺減為2315平方公尺，1519地號土地面積由325平方公尺減為315平方公尺，1518地號土地面積由1178平方公尺減為1168平方公尺，三筆土地面積重測後合計減少169平方公尺，另系爭土地南側之州南段1521及1521-l、2、3、4、6地號土地（重測前為和順寮段624地號），重測前為1368平方公尺，重測後減為1365平方公尺，此有各該新舊土地謄本在卷足憑（見本院卷第168至180頁），已見上訴人承租之系爭土地與相鄰之土地，均因地籍重測發生面積短少情事，且以上訴人承租之系爭土地面積短少最多。次依臺南市安南地政事務所101年3月29日安南地所二字第1010002372號函：「經本所人員套繪比對重測前、後地籍圖，系爭界址線確有變動，原地籍圖界址線位於重測後地籍圖南邊。」等語（見本院卷第228頁），亦可知州南段1520、1521地號土地，於75年間辦理地籍圖重測前後之界址線確有變動，且原地籍圖界址線位於重測後地籍圖南邊，即重測後之地籍線呈往北移動。據此亦堪認上訴人林舜雄、訴外人林耀榮二人，於76年08月27日與被上訴人簽訂系爭土地租賃契約，承租系爭土地時，系爭土地之界址線呈往北移動，土地面積且短少169平方公尺，而有明顯異動變化。雖系爭土地重測結果係經地主同意指界，土地所有權人之原土地產權範圍，實質上似無變動。然系爭土地既因地籍重測，致界址線、土地面積，於外觀形式上發生異動，即顯有因重測後產生面積短少、界址不明情事，且上訴人林舜雄、訴外人林耀榮因非土地所有人，未參與75年間之土地重測，出租之被上訴人復未告知系爭土地面積短少之位置，更未告知系爭土地之界址，上訴人當無從獲悉系爭土地之確切界址位置。
㈡又上訴人林舜雄、訴外人林耀榮二人在土地重測後，於76年
間承租系爭土地另訂租約時，州南段1520、1521地號土地間即存在有圍牆，該圍牆至今仍存在，不惟業經本院履勘現場屬實，著有勘驗筆錄足稽，且對照參酌行政院農委會林務局農林航空測量所於75年6月14日（底片號碼75P039－085）、75年12月12日（底片號碼75P149－342）攝影之空照圖，與76年8月18日（底片號碼76P105－138）、99年5月4日（底片號碼100504Ａ－804）攝影之空照圖，州南段1520、1521地號土地間之建物右半部，與相鄰東側1526地號土地之建物，其等建物邊線均為呈一直線，堪認系爭土地之現況，早於上訴人承租系爭土地時已存在，被上訴人指係上訴人承租土地後，始將土地交付王華毅占用，要無足採。又上訴人既未參與75年間之土地重測，當不悉被上訴人重測時指界之情形，則其主張不悉76年間承租土地時所存在之圍牆，與75年間土地重測時地主指界之圍牆有出入，僅因其承租土地時即存在圍牆並依現況耕作，始於原法院將現存之圍牆，誤認係臺南市安南地政事務所函送之1520、1521地號土地重測地籍調查表所載之圍牆經界物，致以圍牆作為承租土地使用之界線等語，實則其於原法院主張76年間承租系爭土地時所存在之圍牆，係指現今仍存在之圍牆，而非指75年間土地重測地籍調查表所載之圍牆經界物等語，亦非無據，而堪採信。被上訴人指上訴人對承租之州南段1520號土地界限與使用情況，即為75年間地籍圖重測地籍調查表上所載情形，或縱重測後之土地界址線有變動，惟重測後之土地界址線，即為重測後新地籍圖上之界址線，亦係上訴人於重測當時耕作使用土地之界線，上訴人知之甚詳云云，當非有據，而無足取。
㈢又上訴人林舜雄、訴外人林耀榮承租系爭土地20餘年，從無
不按約繳納租金耕作土地，亦未有任何違約情事，復定期續與被上訴人簽定租賃契約，既為被上訴人所不否認，足證上訴人主觀上已無放棄耕作權之意思。且於76年間承租系爭土地時，因系爭土地曾於75年間重測，土地界址顯有因面積短少而異動情事，被上訴人復未告知面積短少及經界位置，1520地號土地上已有王華毅之廠房建物存在，迄今土地現況並未改變，復有如上述，亦見系爭土地界址於承租時即有未明。而上訴人依系爭土地現況耕作至今，衡情自無從知悉系爭土地遭他人占用。參與重測之被上訴人不知界址為何，及不知有遭他人占用情事，嗣為開發利用系爭土地，經鑑測始查悉遭占用之些微土地位置，顯係當初未確定承租土地之界址所致，應不可歸責於上訴人。被上訴人主張上訴人違反耕地三七五減租條例第17條第l項第4款規定，其得終止租賃契約，並依民法第455條規定，請求返還系爭土地，亦非有據，不應准許。
七、綜上所述，訴外人王華毅越界占用州南段1520地號土地78平方公尺，顯非可歸責於上訴人，則被上訴人依耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定主張系爭土地租約無效，或依同條例第17條第1項第4款規定主張終止系爭土地租約，再依民法第455條規定，請求返還系爭土地，均屬無據，其假執行之聲請亦失所附麗，均不應准許。原法院為上訴人敗訴之判，自有未洽。上訴意旨，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院將原判決廢棄，改判如主文第2項所示。
八、又本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述。
九、據上論結，本件上訴為有理由，應依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中華民國101年7月31日
民事第一庭審判長法官丁振昌
法官莊俊華法官林永茂上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格及釋明委任人與受任人有民事訴訟法466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年8月1日
書記官岑玢【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。